Processo 1111976-30.2016.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – 1º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo – Brookfield Brasil Shopping Center Ltda – Dúvida – Registro de Instrumento Particular de Convenção de Condomínio pro indiviso – Shopping Center – não enquadramento nas hipóteses taxativas elencadas no artigo 167 da Lei de Registros Públicos –Dúvida Procedente Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Brookfield Brasil Shopping Centers LTDA, Fundação dos Economiários Federais – FUNCEF, Guantera Empreendimentos e Participações LTDA e ITC Empreendimentos e Participações LTDA, todas representadas por Bracadm Gestão LTDA, diante da negativa do registro de Instrumento Particular de Convenção de Condomínio junto à matrícula nº 57.449. Os óbices registrários referem-se: a) os subscritores do instrumento particular não são, na totalidade, aqueles indicados no fólio real, sendo que o imóvel encontrasse na titularidade de Brookfield (detentora de 60%); Fundação dos Economiários (detentora de 40%) e Market Basing S/A (detentora de 10%), sendo que esta última não subscreveu o requerimento, violando os termos do artigo 1333 do Código Civil; b) a convenção apresentada ostenta caráter de simples contrato, estabelecendo obrigações pessoais, entre as partes signatárias, logo, por não dispor sobre direito real, nem estabelecer obrigação “propter rem”, não teria acesso ao registro de imóveis. Juntou documentos às fls.08/112. As suscitadas, em sua impugnação (fls.117/127), se opõem às exigências formuladas pelo Registrador, sob o argumento de que a sociedade Market Basing S/A, que consta como proprietária da quota de 10% do imóvel, foi regularmente dissolvida, sendo sua parte adjudicada às acionistas ITC Empreendimentos e Participações LTDA e Guantera Empreendimentos e Participações LTDA, na proporção de 50% para cada uma. Aduzem que o rol dos títulos registráveis não é taxativo, sendo passível de registro a convenção de condomínio pro indiviso. Juntaram documentos às fls.129/198. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.204/207).É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador e o D Promotor de Justiça. Em relação ao primeiro óbice, apesar da empresa Market Basing S/A ter adjudicado sua parte às acionistas ITC Empreendimentos e Participações LTDA e Guantera Empreendimentos e Participações LTDA, conforme Ata de Assembléia Extraordinária (fls.188/198), tal ato não se encontra averbado na matrícula nº 57.449, o que fere o princípio da segurança jurídica que dos atos registrários se espera, bem como o artigo 1333 do Código Civil, que dispõe:”A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção” (g.n). A convenção condominial, nos dizeres de Caio Mário Silva Pereira: “é o estatuto disciplinar das relações internas dos condôminos, que atende a conveniência de se estabelecer um regime harmônico de relações que elimine ou reduza ao mínimo as zonas de atrito (Condomínio e incorporações, 10º ed. Rio de Janeiro, Forense, 2002, p. 123). Trata esta dúvida da modalidade condominial denominada “shopping center”. Empreendimentos comerciais como Shopping Centers apresentam características próprias e singulares, nascendo de uma conjunção de interesses dos co proprietários, não estando submetido, comumente, ao regime condominial da Lei 4.591/64. O Instrumento Particular de Convenção de Condomínio levado a ingresso é híbrido, trazendo em seu bojo elementos de um condomínio pro indiviso e de um condomínio edilício. Conforme exposto pelo Registrador, no referido documento constam disposições que objetivam transformar a propriedade ordinária em propriedade condominial, sendo que no item 1.5 da Convenção consta: “As partes, visando à perpetuação do Empreendimento edificado e sua utilização comum permanente, resolvem, neste ato, consolidar a Convenção de Condomínio e, previamente, aprovar sua Convenção para regular seus direitos e obrigações, ainda que futuros, relativamente ao shopping”, ou seja, deste item conclui-se que se trata de condomínio voluntário, regulado pelos artigos 1314 a 1330 do CC. Todavia, o item 2.1, trata da destinação do imóvel e estabelece que: “As partes ratificam, então, a destinação do mencionado imóvel à formação de um condomínio, na forma de um shopping center, sujeito à legislação em vigor, que estabelecem que o direito de propriedade recaia sobre o percentual de participação sobre o imóvel, de forma permanentemente indivisível, haja vista que não poderá ser alterada a característica e natureza do Empreendimento, face à necessidade de centralização de sua estrutura organizacional e comercial” (g.n). Conclui ser esta disposição própria de condomínio edilício, uma vez descartada a transitoriedade e a eventual extinção do condomínio, características estas de um condomínio voluntário. Neste contexto, para atender aos anseios dos titulares de domínio, a fim de haver a indivisibilidade predial, o imóvel deverá submeter-se ao regime de condomínio edilício, na forma dos artigos 1331 e seguintes do Código Civil, caso contrário as disposições constantes do instrumento revestem caráter de mero contrato, gerando apenas obrigações pessoais. Vale ressaltar que o Egrégio Conselho Superior da Magistratura já pacificou entendimento de que as convenções de condomínio que não se refiram à empreendimentos de incorporação imobiliária, regularmente registrados, não merecem guarida no registro de imóveis. Não observando a instituição condominial a Lei nº 4591/64, não merece registro, via de consequência, não se registrando o instrumento convencional. O Conselho, em v. acórdão que versa sobre o tema, deixou assentado que “o único instrumento de instituição de condomínio que tem ingresso no Registro de Imóveis é o previsto no art. 7º da Lei 4.591/64. É a ele que se refere o art. 167, I, 17 da Lei de Registros Públicos”. (Ap. Civ. 2.349-0, Patrocínio Paulista, DOJ de 24/11/1983, Rel. Des. Bruno Affonso de André, arquivo de Ademar Fioranelli). O não ingresso de título desta natureza, dá-se em virtude do elenco taxativo do artigo 167 da Lei 6015/73. A Egrégia Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo igualmente confirmou esse entendimento, justificando o não-acesso de títulos que tais ao álbum registrário com base na tese da taxatividade dos fatos inscritivos, considerando-se que o elenco dos títulos admitidos a registro constituem numerus clausus. Por essa razão, acolhida a orientação da não registração de tais convenções, desabrigadas do elenco taxativo do artigo 167 da Lei 6.015/73, estaria configurada a nulidade de pleno direito, o que autorizaria o Juiz a declará-la administrativamente e proceder ao cancelamento do registro (Processo CG 123/86, relator José Renato Nalini). Logo, com razão o Registrador, mantidos os entraves por ele demonstrados. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Brookfield Brasil Shopping Centers LTDA, Fundação dos Economiários Federais – FUNCEF, Guantera Empreendimentos e Participações LTDA e ITC Empreendimentos e Participações LTDA, e consequentemente mantenho os óbices registrários. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 24 de janeiro de 2017. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: FERNANDO JOSÉ MAXIMIANO (OAB 154721/SP) (DJe de 01.02.2017 – SP)
Fonte: INR Publicações | 01/02/2017.
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