PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 0002976-34.2015.8.26.0396
(216/2016-E)
Registro de Imóveis – Imóvel Rural – Venda de fração ideal, cuja área é inferior à do módulo rural – Possibilidade, desde que não haja divisão ou desmembramento do bem, tampouco afronta ao Estatuto da Terra – Arts. 65 da Lei 4505/65, 8º da Lei 5868/72 e item 171, Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ – Precedentes – Observação para exclusão, no registro, de qualquer alusão que implique localização da fração ideal alienada.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,
Trata-se de recurso interposto em face de r. sentença que julgou improcedente pedido de providência, para manter registro de venda de fração ideal de imóvel rural, de área inferior à do módulo legalmente estipulado.
Alega o recorrente, comprador do bem, ser vedada a alienação de imóvel rural com área inferior à do módulo. Pondera não ter havido descrição precisa da área alienada, tampouco georreferenciamento, em nova ilegalidade. Requereu provimento ao recurso, para cancelamento do registro.
O Ministério Público opinou pelo desprovimento do recurso, com observação.
É o relatório.
À luz do art. 65 da Lei 4505/65:
Art. 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural.
A seu turno, o art. 8º da lei 5868/72 estipula:
Art. 8º – Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no § 1° deste artigo, prevalecendo a de menor área.
Também as NSCGJ disciplinam a matéria, no item 171 do Tomo II, Capítulo XX:
171. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra.
O óbice legal, como se vê, não está na alienação de imóvel rural com área inferior à do módulo, mas no desmembramento ou na divisão do imóvel rural, em área inferior à do módulo, e desde que daí decorra violação ao Estatuto da Terra.
É o quanto se dessume da orientação reiteradamente adotada por esta Corregedoria Geral, bem como pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura:
“Escritura de venda e compra – fração ideal – área menor que o módulo rural – possibilidade em caso que não configura desmembramento – recurso provido com observação.” (Recurso Administrativo 85.474/2014, São Bento do Sapucaí, Des. Elliot Akel, DJ 7/8/14)
“Registro de Imóveis. Dúvida. Registro de escritura de compra e venda de partes ideais. Área inferior ao módulo rural da região. Possibilidade de registro, uma vez que não há desmembramento ou divisão do imóvel, nem indícios de fraude à lei do parcelamento do solo. Recurso provido.
A lei 4.504/65 estabelece que ‘o imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural’.
Esse dispositivo criou a figura do módulo rural, o qual significa a quantidade mínima de terra admitida para formação de um imóvel rural, afim de se evitar a formação de minifúndios.
O artigo 8º da Lei 5868/72 dispõe que nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido em área inferior ao módulo rural determinado para a região.
Não ocorrendo divisão ou desmembramento do imóvel, rural em novas unidades, não há violação ao módulo de parcelamento rural, conforme tem entendido o Conselho Superior da Magistratura:
‘Inexiste infringência ao módulo rural na venda de parle ideal porque não há divisão nem desmembramento do imóvel rural’ (apelação cível n° 270.256, São José do Rio Preto).
‘Nada impede que a fração ideal de cada coproprietário do imóvel rural seja inferior a do módulo rural. Mas aos condôminos não será dado proceder à divisão ou desmembramento em áreas de tamanho inferior à da fração mínima de parcelamento’ (apelação cível 268.272, Pederneiras).
‘Nada embaraça, destarte, se proceda ao registro de instrumentos de negócios jurídicos que formem ou mantenham o estado de comunhão sobre imóvel rural’ (apelação cível 267.465, Santa Cruz do Rio Pardo).” .” (Apelação 156-6/3, Paraibuna, j. 29/6/04, Rel. Des. José Mário Antônio Cardinale)
Consoante se nota de fls. 28/29, a venda registrada disse respeito a parte ideal do imóvel originário, sem descrição de limites físicos da área alienada. Não haverá, portanto, desmembramento ou divisão vedados por lei, tampouco se infere qualquer tentativa de afronta ao Estatuto da Terra, de tal arte que regular o ato notarial. Aliás, é precisamente pela ilegalidade que decorreria da delimitação física da área vendida, na forma do item 171, Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ, que bem andaram ao não proceder ao georreferenciamento.
Frise-se causar espécie que o próprio comprador do imóvel tente o cancelamento do registro da compra que efetuou, o que só se pode imputar à averbação de indisponibilidade do bem, em decorrência de dívidas trabalhistas (averbações 10 e 11 de fls. 29, v).
Apenas cumpre ressalvar, conforme alerta da Ilustre Procuradora de Justiça (fls. 153), que a necessidade de se afastar do registro qualquer menção de localização da área alienada torna de rigor a exclusão da menção “sendo certo que a referida gleba, galpão e casa, localizam-se defronte da rodovia vicinal e no bico da propriedade. A gleba ficará com entrada independente e destacada do remanescente da propriedade rural.” (sic)
Por todo o aduzido, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de se negar provimento ao recurso administrativo, com a observação constante do parágrafo anterior.
Sub censura.
São Paulo, 27 de setembro de 2016.
Iberê de Castro Dias
Juiz Assessor da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo, com observação. Publique-se. São Paulo, 28 de setembro de 2016. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça. Advogados: CARLOS PEREIRA DA CONCEIÇÃO, OAB/SP 313.983.
Diário da Justiça Eletrônico de 11.10.2016
Decisão reproduzida na página 159 do Classificador II – 2016
Fonte: Boletim Eletrônico INR nº 013 – Pareceres dos Juízes Auxiliares da CGJ | 21/02/2017.
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Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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