PROCESSO 1116244-93.2017
Espécie: PROCESSO
Número: 1116244-93.2017
1116244-93.2017 – Pedido de Providências – 1º Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São Paulo Regional Empresa de Serviços Especiais LTDA Sentença (fls.111/112): Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital a requerimento do Condomínio Edifício Jacarandá, diante da negativa em se proceder ao registro da escritura de venda e compra para transmissão da propriedade dos imóveis matriculados sob nºs 107.426 e 107.427. O óbice registrário refere-se à ausência de personalidade jurídica do requerente, sendo consequentemente vedada a aquisição de imóveis, exceto nas hipóteses previstas no artigo 63, § 3º da Lei nº 4.591/64. Juntou documentos às fls.03/26. O suscitado apresentou impugnação às fls.34/40. Insurge-se contra o óbice registrário sob o argumento de que a aquisição atenderá aos interesses dos condôminos, bem como foi aprovada em Assembleia realizada para este fim. Apresentou documentos às fls.42/129. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls.133/136). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pesem as argumentações expostas pelo Registrador, entendo que o caso em tela deve ser tratado de forma excepcional. De fato, dentro da perspectiva defendida pela maior parte dos doutrinadores, falece ao condomínio edilício a capacidade jurídica para a aquisição imobiliária por ausência de personalidade, sendo certo que apenas os condôminos são sujeitos de direitos e obrigações. Todavia, tal regra permite exceção prevista na Lei nº 4.591/64, que regula os condomínios, na hipótese de inadimplência de algum condomínio na fase de constrição. Prevê o artigo 63, § 3º: “Art.63: É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato. … § 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de Assembléia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio” Como bem exposto pelo Registrador, a presente questão não se coaduna com a exceção prevista, todavia, deve ser analisada segundo suas peculiaridades. A tese do suscitado, devidamente comprovada nos autos, a compra e venda das duas vagas de garagem foi aprovada por unanimidade na Assembleia realizada para este fim (fls.46/47), e consequentemente atende aos interesses de todos os condomínios, uma vez que visa incorporar a área pertencente ao condomínio. Ressalta-se que tais vagas não dão acesso à parte interna do edifício e nem portão que as isole da rua, conforme fotografia de fl.36, sendo certo que a área está sendo utilizada como descarte ilegal de entulho, drogas, banheiro dos transeuntes e dormitório de moradores de rua, o que caracteriza maior onerosidade ao condomínio que teve que instalar câmeras de monitoramento naquele espaço. Daí que a aquisição de tais vagas trará benefícios a todos os interessados e não prejudicará interesse de terceiros, uma vez que se transmutará em área para aproveitamento interno do condomínio, resolvendo as questões atinentes à segurança dos moradores. Ademais, deve-se observar que a possibilidade da compra de imóveis por condomínios já foi enfrentada pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura (Proc. n° 0019910-77.2012.8.26.0071; apelante – Condomínio Bauru Shopping Center, apelado – 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Bauru, Voto n° 21.240, Des José Renato Nalini, Corregedor Geral da Justiça e Relator): “REGISTRO DE IMÓVEIS Escritura pública de venda e compra Aquisição de bens imóveis para ampliação das vagas de estacionamento Negócio jurídico relacionado com atividade-fim do Condomínio Aprovação pela unanimidade dos condôminos presentes em assembleia Proveito dos condôminos evidenciado Risco de sanção administrativa Inconveniente prático da exigência relativa ao consentimento de todos os condôminos Instrumentalidade registral Ausência de personalidade jurídica não é óbice, in concreto, ao registro Pertinência do assento pretendido Dúvida improcedente Recurso provido.”O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo compartilha o mesmo entendimento: no entanto, ao descartar a personalidade jurídica, reconhece que o condomínio edilício tem aptidão para adquirir bens imóveis, vale dizer, para ser titular do direito real de propriedade, na hipótese versada do § 3º do artigo 63 da Lei nº 4.591/64 e nos casos envolvendo a alienação judicial de unidades autônomas pertencentes a condôminos que deixaram de pagar as contribuições condominiais. A questão restou bem sintetizada no julgamento da Apelação Cível nº 880-6/7, ocorrido em 07.10.2008, relator Desembargador Ruy Camilo: …, este Conselho Superior da Magistratura já firmou entendimento de que o condomínio, diversamente do sustentado pelo recorrente, não tem personalidade jurídica. Como consequência, não se tem admitido possa o condomínio adquirir propriedade imóvel. Trata-se, no tema, de regra geral, a qual, porém, comporta duas exceções de interpretação estrita. A primeira delas está prevista no art. 63, § 3º da Lei n. 4.591/1964, em que se afigura possível a aquisição de imóvel pelo condomínio diante da inadimplência do adquirente no pagamento do preço da construção. A segunda corresponde à hipótese de aquisição, em hasta pública, de unidade autônoma pelo condomínio, como forma de satisfazer o crédito decorrente do não pagamento, pelo condômino, das despesas condominiais, por força da aplicação analógica do disposto no referido art. 63, § 3º, da Lei n. 4.591/1964.Nada obstante a situação enfrentada não se encaixe nas exceções mencionadas, convém suavizar ainda mais o rigor legal. Isto é, focada a instrumentalidade dos registros públicos e a atuação do condomínio edilício na vida negocial participando de diversas operações econômicas como centro unitário de direitos e deveres -, impõe franquear-lhe a aquisição de imóveis em casos similares ao aqui examinado. Em outras palavras: é razoável, também, permitir ao condomínio edilício a aquisição de bens imóveis direcionados à ampliação das vagas de estacionamento, voltados ao aumento da área de garagem, desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos presentes em assembleia, revelada a pertinência da incorporação patrimonial, quando confrontada com atividade-fim do condomínio, e evidenciada a sua reversão em benefício de todos os condôminos. A solução mais se justifica quando considerada a noticiada imposição estatal e, portanto, o risco de sanção administrativa decorrente do número insuficiente de vagas para estacionamento, bem como os inconvenientes práticos que certamente adviriam da necessidade de obter o consentimento de todos os condôminos para formalização do negócio jurídico. Em resumo: desautorizada, pela ordem jurídica, a irrestrita e incondicional atribuição de personalidade jurídica ao condomínio, contraindicada, também, em função da tutela do patrimônio dos condôminos minoritários, é de rigor, em contrapartida, dialogando com a realidade fática, combustível da vitalidade do direito, força viva em perene atualização, temperar a proibição legal”.Logo, havendo motivação suficiente, entendo que o óbice registrário deve ser superado, a fim de permitir o ingresso da escritura no fólio real. Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital a requerimento do Condomínio Edifício Jacarandá, e determino o registro da escritura de venda e compra, para transmissão da propriedade dos imóveis matriculados sob nºs 107.426 e 107.427. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. (CP – 552) (DJe de 23.02.2018 – SP)
Fonte: DJE/SP | 23/02/2018.
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Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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