Apelação nº 1002387-81.2016.8.26.0366
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1002387-81.2016.8.26.0366
Comarca: MONGAGUÁ
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação nº 1002387-81.2016.8.26.0366
Registro: 2018.0000296525
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1002387-81.2016.8.26.0366, da Comarca de Mongaguá, em que são partes são apelantes JORGE DE JESUS DA SILVA e LEONI LUZIA KOZOWSKI DA SILVA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MONGAGUÁ.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 23 de abril de 2018.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação nº 1002387-81.2016.8.26.0366
Apelantes: JORGE DE JESUS DA SILVA e LEONI LUZIA KOZOWSKI DA SILVA
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mongaguá
VOTO Nº 37.303
Registro de Imóveis – Escritura pública de compra e venda – Desdobro de lote – Loteamento com desmembramentos sucessivos aprovados pelo Município – Necessidade de registro especial – Art. 18 da Lei n° 6.766/79 – Registro obstado – Item 170 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Recurso desprovido.
Trata-se de apelação interposta por JORGE DE JESUS DA SILVA e LEONI LUZIA KOZOWSKI DA SILVA contra r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Sr. Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil da Pessoa Jurídica de Mongaguá.
Os apelantes sustentam ser possível o registro da escritura de compra e venda, já que se trata de desmembramento de pequeno lote, conforme estudo técnico apresentado, sem alteração do sistema viário do loteamento original e sem impacto urbanístico.
Além disso, afirmam que não restou provado nos autos que a imobiliária que implantou o loteamento seria a proprietária de toda a área das quadras 25,29 e 33, o que impediria fossem desmembrados todos os 60 novos lotes por ela na área do referido loteamento.
A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.
É o relatório.
Presentes pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.
No mérito, ele não comporta provimento.
Foi prenotada no registro de imóveis a escritura de compra e venda, figurando como compradores os recorrentes e como vendedora a Imobiliária Ilsimar, cujo objeto é parte do lote 04, da quadra 29, do loteamento Parque Verde Mar, localizado na comarca de Mongaguá, com área de 197,50 m2, inserido em área maior de 395,00 m2, matrícula n° 14.870 do registro imobiliário local.
O negócio jurídico que se busca o registro, portanto, envolve compra de metade do imóvel em área maior, matrícula n° 14.870, procurando os recorrentes a segregação predial prevista no art. 167, II, 4, da Lei n°6.015/73.
O Oficial qualificou negativamente o título porque o mencionado lote, apesar de autorizado seu desmembramento (processo n° 1.791/05, da Prefeitura de Mongaguá, cf. fl. 19), não foi submetido ao registro especial, assim como toda a mencionada quadra 29, que tinha originariamente 15 lotes, sendo aprovado desmembramento, com a criação de mais 30 lotes.
O título então não teve ingresso no registro imobiliário justamente em face da ocorrência de parcelamento irregular da área, promovido pela imobiliária alienante.
Assim, seria preciso o prévio registro especial, nos termos do art. 18 da Lei n° 6.766/79, ou sua dispensa, se fosse o caso, a ser deferida pelo Juiz Corregedor Permanente local.
Colhe-se dos autos que toda a quadra 29 do loteamento possuía, originariamente, 15 lotes e, após desmembramento aprovado pelo Executivo local, foram criados 30 novos lotes.
O mesmo ocorreu na quadra contígua, a de n° 33, onde também se passou de 15 para 30 lotes (processo n° 1.790/05 da Prefeitura de Mongaguá), num total de 60 novos lotes criados.
Como se sabe, o registro especial previsto na Lei de Parcelamento de Solo Urbano tem a finalidade de resguardar o aspecto urbanístico e proteger os adquirentes dos lotes. Para tanto, dispõe sobre uma série de exigências, nos moldes dispostos no art. 18 da Lei n° 6.766/79.
As Normas de Serviço desta Eg. Corregedoria Geral de Justiça também tratam do tema, em seu Capítulo XX, prevendo a dispensa do registro especial quando:
170.5. O registro especial será dispensado nas seguintes hipóteses:
(…)
(3) resulte até 10 lotes;
(4) resulte entre 11 e 20 lotes, mas seja servido por rede de água, esgoto, guias, sarjetas, energia e iluminação pública, o que deve ser comprovado mediante a apresentação de certidão da Prefeitura Municipal;
O mesmo Item faz outra ressalva à necessidade do registro especial, como se vê:
(5) Ressalva-se que não é o simples fato de existência de anterior desmembramento que impede novo parcelamento, havendo possibilidade de ser deferido esse novo desmembramento sucessivo, desde que se avalie o tempo decorrido entre eles se os requerentes e atuais proprietários não são os mesmos que promoveram o anterior parcelamento ou seja, se ingressaram na cadeia de domínio subsequente ao desmembramento originário sem qualquer participação no fracionamento anterior se não houve intenção de burla à lei, se houve esgotamento da área de origem, ou se o novo parcelamento originou lotes mínimos, que pela sua área, impossibilitam novo desdobro;
(6) Na hipótese do desmembramento não preencher os itens acima, ou em caso de dúvida, o deferimento dependerá de apreciação da Corregedoria Permanente.
Os desmembramentos de terrenos situados em vias e logradouros públicos oficiais, ainda que integralmente urbanizados, e ainda que aprovados pelo Município, com expressa dispensa de o parcelador realizar quaisquer melhoramentos públicos, também ficam sujeitos ao registro especial.
O parcelamento anterior, verifica-se, foi levado a cabo pelo mesma vendedora de parte do lote que se busca registrar, a Imobiliária Ilsimar.
Não é cabível, assim, a alegação de que seria impositivo ao Oficial a prova de que a Imobiliária Ilsimar era, de fato, a proprietária de todas as quadras 25, 29 e 33.
Não existe distribuição dos ônus da prova em matéria de registro imobiliário; a segurança jurídica é que impõe a estrita observância aos princípios rígidos e inflexíveis dos registros de imóveis.
Ainda que assim fosse, o fato de a imobiliária ser proprietária de apenas 12 lotes não afastaria a negativa de ingresso, já que o desdobro, levado a cabo por ela, envolveu, inegavelmente, a criação de 60 lotes.
Aliás, se a imobiliária fosse a proprietária de todos os lotes, haveria ainda mais indícios justamente para a verificação de parcelamento sucessivo ilegal, com risco de que os títulos aquisitivos, pouco a pouco, fossem submetidos ao registro de imóveis como se fossem meros desdobros.
Ademais, como bem observado pelo Sr. Oficial, o Alvará extraído dos autos n° 0006165-64.2003.8.26.0000 autoriza a outorga de escritura de compra e venda à Imobiliária Ilsimar e envolve as quadras 25, 29 e 33 do loteamento (fl. 37).
É consabido que não é exatamente a quantidade de lotes que irá definir, por si só, se o desmembramento está ou não sujeito ao registro especial. A análise exige a apuração de outros fatores, tais como sua natureza de empreendimento imobiliário, se há ou não lotes construídos, o lapso temporal entre os desmembramentos, se não há indícios de burla à Lei no 6.766/79, dentre outros.
Daí porque a alegação de que o registro buscado resultaria em mero desdobro de uma única matrícula, a de n° 14.870, com divisão do terreno em 2 partes iguais, conforme laudo analítico, não procede.
A questão posta já foi enfrentada por essa Corregedoria Geral, em parecer da lavra do MM° Juiz Assessor Walter Rocha Barone, aprovado pelo D. Corregedor Geral RUY PEREIRA CAMILO [1], que peço vênia para reproduzir:
A tese de que não se trata de desmembramento, mas de mero desdobro relativo a três propriedades distintas e autónomas, oriundas de ato expropriatório, não se sustenta. Em primeiro lugar, de acordo com o artigo 2o , §2°, da Lei n° 6.766/79, ‘considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.’
Conforme lecionam Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, em sua obra Como Lotear Uma Gleba – O Parcelamento do Solo Urbano em seus Aspectos Essenciais (Loteamento e Desmembramento), 2a ed., Millenium Editora, p.02/3, ‘entende-se por gleba a área de terreno que ainda não foi objeto de parcelamento urbano regular, isto é, aprovado e registrado’, e lote corresponde à ‘porção de terra resultante do parcelamento urbano destinada à edificação ou recreação.’ Despicienda, porém, ‘in casu’ a conceituação do imóvel, cujo parcelamento ora se pretende, como sendo gleba ou lote, visto que de acordo com as lições de Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, na obra já citada, ‘o reparcelamento do lote, em si – apenas pela circunstância de se cuidar de fracionamento de lote (não de gleba) -, não autoriza a dispensa do registro especial (artigo 18 da Lei n.6.766/70, (…)’
Destarte, descabe considerar, como querem os recorrentes, que se trate de três pedidos autónomos de desdobro, cada qual resultando em nove lotes, devendo ao contrário ser observado que o desmembramento pretendido tem por finalidade o parcelamento do solo em 27 novos lotes no local, com inequívoca repercussão urbanística, em especial quanto ao adensamento populacional na região. Percebe-se, assim, que além do desmembramento sucessivo informado pelo Sr. Oficial, também caracterizasse ‘in casu’ algo que se pode chamar de desmembramento paralelo, na medida em que o pedido de parcelamento diz respeito a áreas contíguas de três lotes limítrofes. Nesse diapasão é que devem ser somadas as nove unidades que se originariam da matricula n° 89.013 às nove unidades que se originariam da matrícula n° 89.015 e às nove unidades que se originariam da matrícula n° 89.016, matrículas estas que, como dito, são contíguas, chegando-se a um total de 27 (vinte e sete) novos lotes.
Observa-se, por fim, que foi a Imobiliária Ilsimar quem submeteu o projeto de desmembramento das quadras 29 e 33 junto ao Município e, mais do que isso, todos os lotes das aludidas quadras possuem cadastros individualizados perante a Prefeitura de Mongaguá, como se observa das fls. 38/94, tudo a indicar a repercussão urbanística causada pelo parcelamento aprovado em 2005, mas não submetido ao registro especial.
Por essas razões, a negativa de ingresso do título apresentado deve ser mantida em seus exatos termos.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Nota:
[1] Autos CGJ n° 2008/00092233. (DJe de 19.07.2018 – SP)
Fonte: DJE/SP | 19/07/2018.
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Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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