Apelação nº 1002387-81.2016.8.26.0366

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1002387-81.2016.8.26.0366
Comarca: MONGAGUÁ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1002387-81.2016.8.26.0366

Registro: 2018.0000296525

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1002387-81.2016.8.26.0366, da Comarca de Mongaguá, em que são partes são apelantes JORGE DE JESUS DA SILVA e LEONI LUZIA KOZOWSKI DA SILVA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MONGAGUÁ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 23 de abril de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1002387-81.2016.8.26.0366

Apelantes: JORGE DE JESUS DA SILVA e LEONI LUZIA KOZOWSKI DA SILVA

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mongaguá

VOTO Nº 37.303

Registro de Imóveis – Escritura pública de compra e venda – Desdobro de lote – Loteamento com desmembramentos sucessivos aprovados pelo Município – Necessidade de registro especial – Art. 18 da Lei n° 6.766/79 – Registro obstado – Item 170 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Recurso desprovido.

Trata-se de apelação interposta por JORGE DE JESUS DA SILVA e LEONI LUZIA KOZOWSKI DA SILVA contra r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Sr. Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil da Pessoa Jurídica de Mongaguá.

Os apelantes sustentam ser possível o registro da escritura de compra e venda, já que se trata de desmembramento de pequeno lote, conforme estudo técnico apresentado, sem alteração do sistema viário do loteamento original e sem impacto urbanístico.

Além disso, afirmam que não restou provado nos autos que a imobiliária que implantou o loteamento seria a proprietária de toda a área das quadras 25,29 e 33, o que impediria fossem desmembrados todos os 60 novos lotes por ela na área do referido loteamento.

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Presentes pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.

No mérito, ele não comporta provimento.

Foi prenotada no registro de imóveis a escritura de compra e venda, figurando como compradores os recorrentes e como vendedora a Imobiliária Ilsimar, cujo objeto é parte do lote 04, da quadra 29, do loteamento Parque Verde Mar, localizado na comarca de Mongaguá, com área de 197,50 m2, inserido em área maior de 395,00 m2, matrícula n° 14.870 do registro imobiliário local.

O negócio jurídico que se busca o registro, portanto, envolve compra de metade do imóvel em área maior, matrícula n° 14.870, procurando os recorrentes a segregação predial prevista no art. 167, II, 4, da Lei n°6.015/73.

O Oficial qualificou negativamente o título porque o mencionado lote, apesar de autorizado seu desmembramento (processo n° 1.791/05, da Prefeitura de Mongaguá, cf. fl. 19), não foi submetido ao registro especial, assim como toda a mencionada quadra 29, que tinha originariamente 15 lotes, sendo aprovado desmembramento, com a criação de mais 30 lotes.

O título então não teve ingresso no registro imobiliário justamente em face da ocorrência de parcelamento irregular da área, promovido pela imobiliária alienante.

Assim, seria preciso o prévio registro especial, nos termos do art. 18 da Lei n° 6.766/79, ou sua dispensa, se fosse o caso, a ser deferida pelo Juiz Corregedor Permanente local.

Colhe-se dos autos que toda a quadra 29 do loteamento possuía, originariamente, 15 lotes e, após desmembramento aprovado pelo Executivo local, foram criados 30 novos lotes.

O mesmo ocorreu na quadra contígua, a de n° 33, onde também se passou de 15 para 30 lotes (processo n° 1.790/05 da Prefeitura de Mongaguá), num total de 60 novos lotes criados.

Como se sabe, o registro especial previsto na Lei de Parcelamento de Solo Urbano tem a finalidade de resguardar o aspecto urbanístico e proteger os adquirentes dos lotes. Para tanto, dispõe sobre uma série de exigências, nos moldes dispostos no art. 18 da Lei n° 6.766/79.

As Normas de Serviço desta Eg. Corregedoria Geral de Justiça também tratam do tema, em seu Capítulo XX, prevendo a dispensa do registro especial quando:

170.5. O registro especial será dispensado nas seguintes hipóteses:

(…)

(3) resulte até 10 lotes;

(4) resulte entre 11 e 20 lotes, mas seja servido por rede de água, esgoto, guias, sarjetas, energia e iluminação pública, o que deve ser comprovado mediante a apresentação de certidão da Prefeitura Municipal;

O mesmo Item faz outra ressalva à necessidade do registro especial, como se vê:

(5) Ressalva-se que não é o simples fato de existência de anterior desmembramento que impede novo parcelamento, havendo possibilidade de ser deferido esse novo desmembramento sucessivo, desde que se avalie o tempo decorrido entre eles se os requerentes e atuais proprietários não são os mesmos que promoveram o anterior parcelamento ou seja, se ingressaram na cadeia de domínio subsequente ao desmembramento originário sem qualquer participação no fracionamento anterior se não houve intenção de burla à lei, se houve esgotamento da área de origem, ou se o novo parcelamento originou lotes mínimos, que pela sua área, impossibilitam novo desdobro;

(6) Na hipótese do desmembramento não preencher os itens acima, ou em caso de dúvida, o deferimento dependerá de apreciação da Corregedoria Permanente.

Os desmembramentos de terrenos situados em vias e logradouros públicos oficiais, ainda que integralmente urbanizados, e ainda que aprovados pelo Município, com expressa dispensa de o parcelador realizar quaisquer melhoramentos públicos, também ficam sujeitos ao registro especial.

O parcelamento anterior, verifica-se, foi levado a cabo pelo mesma vendedora de parte do lote que se busca registrar, a Imobiliária Ilsimar.

Não é cabível, assim, a alegação de que seria impositivo ao Oficial a prova de que a Imobiliária Ilsimar era, de fato, a proprietária de todas as quadras 25, 29 e 33.

Não existe distribuição dos ônus da prova em matéria de registro imobiliário; a segurança jurídica é que impõe a estrita observância aos princípios rígidos e inflexíveis dos registros de imóveis.

Ainda que assim fosse, o fato de a imobiliária ser proprietária de apenas 12 lotes não afastaria a negativa de ingresso, já que o desdobro, levado a cabo por ela, envolveu, inegavelmente, a criação de 60 lotes.

Aliás, se a imobiliária fosse a proprietária de todos os lotes, haveria ainda mais indícios justamente para a verificação de parcelamento sucessivo ilegal, com risco de que os títulos aquisitivos, pouco a pouco, fossem submetidos ao registro de imóveis como se fossem meros desdobros.

Ademais, como bem observado pelo Sr. Oficial, o Alvará extraído dos autos n° 0006165-64.2003.8.26.0000 autoriza a outorga de escritura de compra e venda à Imobiliária Ilsimar e envolve as quadras 25, 29 e 33 do loteamento (fl. 37).

É consabido que não é exatamente a quantidade de lotes que irá definir, por si só, se o desmembramento está ou não sujeito ao registro especial. A análise exige a apuração de outros fatores, tais como sua natureza de empreendimento imobiliário, se há ou não lotes construídos, o lapso temporal entre os desmembramentos, se não há indícios de burla à Lei no 6.766/79, dentre outros.

Daí porque a alegação de que o registro buscado resultaria em mero desdobro de uma única matrícula, a de n° 14.870, com divisão do terreno em 2 partes iguais, conforme laudo analítico, não procede.

A questão posta já foi enfrentada por essa Corregedoria Geral, em parecer da lavra do MM° Juiz Assessor Walter Rocha Barone, aprovado pelo D. Corregedor Geral RUY PEREIRA CAMILO [1], que peço vênia para reproduzir:

A tese de que não se trata de desmembramento, mas de mero desdobro relativo a três propriedades distintas e autónomas, oriundas de ato expropriatório, não se sustenta. Em primeiro lugar, de acordo com o artigo 2o , §2°, da Lei n° 6.766/79, ‘considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.’

 Conforme lecionam Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, em sua obra Como Lotear Uma Gleba – O Parcelamento do Solo Urbano em seus Aspectos Essenciais (Loteamento e Desmembramento), 2a ed., Millenium Editora, p.02/3, ‘entende-se por gleba a área de terreno que ainda não foi objeto de parcelamento urbano regular, isto é, aprovado e registrado’, e lote corresponde à ‘porção de terra resultante do parcelamento urbano destinada à edificação ou recreação.’ Despicienda, porém, ‘in casu’ a conceituação do imóvel, cujo parcelamento ora se pretende, como sendo gleba ou lote, visto que de acordo com as lições de Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, na obra já citada, ‘o reparcelamento do lote, em si – apenas pela circunstância de se cuidar de fracionamento de lote (não de gleba) -, não autoriza a dispensa do registro especial (artigo 18 da Lei n.6.766/70, (…)’

Destarte, descabe considerar, como querem os recorrentes, que se trate de três pedidos autónomos de desdobro, cada qual resultando em nove lotes, devendo ao contrário ser observado que o desmembramento pretendido tem por finalidade o parcelamento do solo em 27 novos lotes no local, com inequívoca repercussão urbanística, em especial quanto ao adensamento populacional na região.  Percebe-se, assim, que além do desmembramento sucessivo informado pelo Sr. Oficial, também caracterizasse ‘in casu’ algo que se pode chamar de desmembramento paralelo, na medida em que o pedido de parcelamento diz respeito a áreas contíguas de três lotes limítrofes. Nesse diapasão é que devem ser somadas as nove unidades que se originariam da matricula n° 89.013 às nove unidades que se originariam da matrícula n° 89.015 e às nove unidades que se originariam da matrícula n° 89.016, matrículas estas que, como dito, são contíguas, chegando-se a um total de 27 (vinte e sete) novos lotes.

Observa-se, por fim, que foi a Imobiliária Ilsimar quem submeteu o projeto de desmembramento das quadras 29 e 33 junto ao Município e, mais do que isso, todos os lotes das aludidas quadras possuem cadastros individualizados perante a Prefeitura de Mongaguá, como se observa das fls. 38/94, tudo a indicar a repercussão urbanística causada pelo parcelamento aprovado em 2005, mas não submetido ao registro especial.

Por essas razões, a negativa de ingresso do título apresentado deve ser mantida em seus exatos termos.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Nota:

[1] Autos CGJ n° 2008/00092233. (DJe de 19.07.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 19/07/2018.

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Apelação nº 1019470-78.2016.8.26.0506

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1019470-78.2016.8.26.0506
Comarca: RIBEIRÃO PRETO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1019470-78.2016.8.26.0506

Registro: 2018.0000294468

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1019470-78.2016.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são partes é apelante MARCOS HENRIQUE DE FARIA, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso e julgaram improcedente a dúvida, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 23 de abril de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1019470-78.2016.8.26.0506

Apelante: Marcos Henrique de Faria

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto

VOTO Nº 37.309

Registro de Imóveis – Escritura pública de venda e compra de fração ideal – Alienações anteriores de frações ideais do imóvel já devidamente registradas – Imóvel em estado de condomínio geral – Ausência de ofensa à lei das incorporações imobiliárias – Óbice afastado – Recurso provido.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto, que julgou procedente dúvida suscitada para o fim de manter a recusa a registro de compromisso de compra e venda de imóvel.

O apelante afirma, em síntese, não se ter providenciado alienação a terceiros. Sustenta que a parte alienada já estava registrada na respectiva matrícula.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Presentes pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.

No mérito, respeitado entendimento diverso, ele comporta provimento.

Foi prenotada sob n° 421.433 a escritura de venda e compra de fl. 11/14, cujo objeto é o imóvel matriculado sob n° 55.625, do 2° Ofício de Registros de Imóveis de Ribeirão Preto, referente à unidade n° 73 do Condomínio Edifício Província de Salerno.

Também era objeto do negócio a fração ideal correspondente a 1/70 do imóvel descrito na matrícula de n°. 757 (fl. 16/36), prenotação n° 422.960, que obteve qualificação negativa, conforme nota de exigência e devolução de fl. 39/40.

O imóvel da matrícula n° 757 está em titularidade dominial de várias pessoas (R.10, fl. 19), as quais adquiriram conjuntamente o referido bem, com frações de 1/70 em sua maioria.

Sustentou a diligente Oficial que, para o ingresso do título, seria necessário registro prévio de incorporação, por se tratar tipicamente de um condomínio edilício, em obediência à Lei n° 4.591/64.

Contudo, o caso em exame não demanda registro prévio de incorporação, tampouco envolve instituição de condomínio edilício, não sendo aplicável o art. 32 da Lei n° 4.591/64.

Diz o Item 171 do Capítulo XX das Normas de Serviço Extrajudicial da Corregedoria Geral da Justiça:

171. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis.

No caso, contudo, verifica-se da matrícula n° 757 que, em 2002, o imóvel foi alienado em 70 frações ideais (fl. 16/36) aos condôminos do Condomínio Edifício Província de Salerno, esse sim instituído em obediência à Lei n° 4.591/64, na matrícula n° 22.228 da mesma serventia.

O condomínio edilício instituído na matrícula n° 22.228 conta com 70 unidades autônomas. O imóvel da matrícula n° 757 é lindeiro, e serve justamente de estacionamento (vagas de garagem) para os adquirentes das unidades.

Da leitura da matrícula n° 757, observa-se que as frações ideais foram distribuídas sem qualquer individualização de sua área, ou mesmo sua localização.

Caso houvesse delimitação da fração ideal em alguma área ou perímetro específico, com numeração, metragens etc., aí sim haveria indícios de burla à lei de parcelamento, já que essa espécie de delimitação é incompatível com as regras do condomínio comum, onde os condôminos, embora tenham cada um sua fração ideal, são, ao mesmo tempo, proprietários do todo, e não de uma determinada área.

Mas não é esse o caso.

Outro motivo para que se conclua pela ausência de burla à lei de incorporações e parcelamento de solo se colhe do tamanho da área do terreno onde estão as vagas de garagem.

A área total é de aproximadamente 2.000 m². Para um parcelamento dividido em 70 frações ideais, não haveria tamanho bastante para a existência de lotes viáveis.

Outrossim, no caso em exame, não existe qualquer área a ser revertida ao poder público, como vias de circulação, áreas livres, dentre outras. O que se tem é, simplesmente, um condomínio geral com livre possibilidade de disposição das frações ideais, não havendo que se falar, sequer, em área mínima, já que não existe, como dito, descrição de perímetro do que corresponderia à fração ideal de 1/70.

A N. Registradora não está equivocada ao afirmar que, caso se pretenda vincular a fração ideal da matrícula n° 757 às unidades autônomas do condomínio vizinho, seria obrigatória a retificação da instituição do Condomínio Província de Salerno.

Contudo, essa retificação da instituição seria uma opção, não seria obrigatória.

Não há óbice para que os condôminos da matrícula n° 757 permaneçam como estão, podendo alienar suas frações ideais, até mesmo para terceiros que não tenham qualquer relação com o condomínio edilício vizinho, já que, como dito, não existe vinculação entre a fração de 1/70 com as unidades autônomas do prédio lindeiro.

Aliás, os prédios sequer precisariam ser contíguos.

A área da mencionada matrícula, objeto desta suscitação de dúvida, é composta por garagens construídas e já consolidadas (fotografias de fl. 61/69), erguidas para suprir as que faltavam, já que não havia vagas de garagens suficientes a todos os condôminos.

Tais vagas já estão na posse dos condôminos, com essa exclusiva finalidade, não havendo qualquer indício de que haja objetivo de oferta pública de futuras unidades autônomas.

Observa-se, ademais, várias registros de compra e venda de fração de 1/70, que ingressaram na mesma matrícula; o mais recente, R.37, foi feito em 21.01.2016, e outros tantos feitos no período compreendido entre 17.01.2002 a 21.01.2016 (fl. 27 a 36).

Não que a ocorrência de inscrições anteriores gere direito adquirido a novas inscrições, caso verificado algum óbice registral. O que ocorre, como dito, é que a hipótese levantada pela Sra. Oficial não se aplica ao caso sob exame.

É verdade, outrossim, que, conforme sustentado pela Sra. Oficial, a redação anterior do mencionado item 171 (antigo 151) das Normas não continha a amplitude atual, dada pela redação do Provimento n° 37/2013, publicado em 28/11/2013, que passou a vedar ofensa não somente às regras de loteamentos ou desmembramentos, mas também de condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, além das relativas ao Estatuto da Terra.

Ocorre que somente seria preciso retificação da instituição do condomínio Província de Salerno, com o acréscimo das 70 vagas de garagem, junto à matrícula n° 22.228 se a hipótese fosse de incorporação imobiliária, o que não é o caso, como dito.

Existem precedentes deste E. Conselho Superior da Magistratura em situações jurídicas semelhantes, como se vê, a título ilustrativo, nos autos do processo n° 0002976-34.2015.8.26.0396, que tratavam de módulo mínimo rural, no qual são citados outros vários precedentes:

O óbice legal, como se vê, não está na alienação de imóvel rural com área inferior à do módulo, mas no desmembramento ou na divisão do imóvel rural, em área inferior à do módulo, e desde que daí decorra violação ao Estatuto da Terra. É o quanto se dessume da orientação reiteradamente adotada por esta Corregedoria Geral, bem como pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura: “Escritura de venda e compra fração ideal área menor que omódulo rural possibilidade em caso que não configura desmembramentorecurso provido com observação.” (Recurso Administrativo 85.474/2014, SãoBento do Sapucaí, Des. Elliot Akel, DJ 7/8/14). “Registro de Imóveis. Dúvida.Registro de escritura de compra e venda de partes ideais. Área inferior aomódulo rural da região. Possibilidade de registro, uma vez que não hádesmembramento ou divisão do imóvel, nem indícios de fraude à lei doparcelamento do solo. Recurso provido. A lei 4.504/65 estabelece que ‘o imóvelrural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo depropriedade rural’. Esse dispositivo criou a figura do módulo rural, o qualsignifica a quantidade mínima de terra admitida para formação de um imóvelrural, afim de se evitar a formação de minifúndios. O artigo 8º da Lei 5868/72dispõe que nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido em áreainferior ao módulo rural determinado para a região. Não ocorrendo divisão oudesmembramento do imóvel, rural em novas unidades, não há violação aomódulo de parcelamento rural, conforme tem entendido o Conselho Superiorda Magistratura: ‘Inexiste infringência ao módulo rural na venda de parle idealporque não há divisão nem desmembramento do imóvel rural’ (apelação cível n° 270.256, São José do Rio Preto). ‘Nada impede que a fração ideal de cada coproprietário do imóvel rural seja inferior a do módulo rural. Mas aos condôminos não será dado proceder à divisão ou desmembramento em áreas de tamanho inferior à da fração mínima de parcelamento’ (apelação cível 268.272, Pederneiras). ‘Nada embaraça, destarte, se proceda ao registro de instrumentos de negócios jurídicos que formem ou mantenham o estado de comunhão sobre imóvel rural’ (apelação cível 267.465, Santa Cruz do Rio Pardo).” .” (Apelação 156-6/3, Paraibuna, j. 29/6/04, Rel. Des. José Mário Antônio Cardinale). Consoante se nota de fls. 28/29, a venda registrada disserespeito a parte ideal do imóvel originário, sem descrição de limites físicosda área alienada. Não haverá, portanto, desmembramento ou divisãovedados por lei, tampouco se infere qualquer tentativa de afronta ao Estatuto da Terra, de tal arte que regular o ato notarial. Aliás, é precisamente pela ilegalidade que decorreria da delimitação física da área vendida, na forma do item 171, Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ, que bem andaram ao não proceder ao georreferenciamento. (g.n).

Por essas razões, a hipótese é de provimento do recurso, para afastar o óbice levantado na nota devolutiva ora impugnada.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso e julgo improcedente a dúvida.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 19.07.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações.

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Processo 1067171-21.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1067171-21.2018.8.26.0100

Processo 1067171-21.2018.8.26.0100 – Dúvida – Propriedade – 4º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo – Erika Pires Ramos e outro – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Erika Pires Ramos e Fernando Gaspar Neisser, tendo em vista a negativa em se proceder ao registro da carta de sentença expedida nos autos do divórcio consensual, que tramitou perante o MMº Juízo da 12ª Vara da Família e Sucessões do Capital (processo nº 1124351-29.2017.8.26.0100), referente à partilha envolvendo, dentre outros bens, os imóveis matriculados sob nºs 48.195 e 148.196. O óbice registrário refere-se à ecessidade de comprovação do pagamento do ITBI, incidente sobre o valor relativo à reposição a ser realizada pela suscitada ao seu ex cônjuge, para igualar a partilha, no valor de R$ 214.011,96 (duzentos e quatorze mil e onze reais e noventa e seis centavos), ou o aditamento da carta de sentença com decisão judicial expressa afastando a referida incidência tributária. Juntou documentos às fls.05/215. Os suscitantes apresentaram impugnação às fls.216/224, aduzindo que inexiste fato gerador para a incidência do imposto, uma vez que a partilha de bens foi igualitária, não havendo excesso de meação, sendo que o aditamento da carta com decisão judicial afastando a incidência tributária é medida equivocada. Sustentam que a reposição a que se obrigou a suscitada, no importe de R$ 214.011,96 será feita com a utilização dos próprios bens que lhe couberam em meação, e não de eventuais recursos extras e/ou particulares a caracterizar eventual transmissão onerosa. Por fim, aduzem que o simples fato da integralidade do imóvel matriculado sob nº 48.195 e sua respectiva vaga de garagem matriculada sob nº 48.196 terem sido atribuídos à suscitada Erika, não se mostra suficiente para caracterizar o fato gerador do ITBI, vez que deve ser considerada a universalidade do patrimônio a ser dividido, e não a natureza de cada bem, assim considerado de forma isolada. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.227/228). É o relatório Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador, bem como o D. Promotor de Justiça. Conforme demonstram os documentos juntados aos autos (fls.24/27), o patrimônio do casal consistia em um apartamento matriculado sob nº 48.195 e sua respectiva vaga de garagem matriculada sob nº 48.196, ambos no 4º Registro de Imóveis da Capital no valor de R$ 913.429,90 (novecentos e treze mil, quatrocentos e vinte e nove reais e noventa centavos), um automóvel no valor de R$ 86.571,00 (oitenta e seis mil, quinhentos e setenta e um reais), saldo de conta corrente na CEF no valor de R$ 1.020,01 (um mil e vinte reais e um centavo), saldo de poupança no importe de R$ 47.421,37 (quarenta e sete mil, quatrocentos e vinte e um reais e trinta e sete centavos), título de capitalização no montante de R$ 2.850,96 (dois mil, oitocentos e cinquenta reais e noventa e seis centavos), plano de previdência privada com saldo de R$ 102.475,36 (cento e dois mil, quatrocentos e setenta e cinco reais e trinta e seis centavos), fundo de investimento BB, com saldo de R$ 57.217,12 (cinquenta e sete mil, duzentos e dezessete reais e doze centavos), certificado de operações, certificado de operações estruturadas – IPCA com valor nominal de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), certificado de operações estruturadas – Ibovespa com valor nominal de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), certificado de operações estruturadas – Dólar com valor nominal de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), fundo de investimento Select Multiestrategia, com saldo de R$ 55.381,50 (cinquenta e cinco mil, trezentos e oitenta e um reais e cinquenta centavos), CDB DI Select, no importe de R$ 23.246,38 (vinte e três mil, duzentos e quarenta e seis reais e trinta e oito centavos), CDB Progressivo 10 M, com saldo de R$ 49.047,45 (quarenta e nove mil e quarenta e sete reais e quarenta e cinco centavos), LCI carência 361 dias no importe de R$ 301.626,23 (trezentos e um mil, seiscentos e vinte e seis reais e vinte e três centavos), plano de previdência privada cujo montante é R$ 181.329,66 (cento e oitenta e um mil, trezentos e vinte e nove reais e sessenta e seis centavos) e saldo em conta corrente no valor de R$ 92.329,68 (noventa e dois mil, trezentos e vinte nove reais e sessenta e oito centavos), totalizando o patrimônio de R$ 1.993.945,72, logo o quinhão de cada divorciado equivale a R$ 996.972,86 (novecentos e noventa e seis mil, novecentos e setenta e dois reais e oitenta e seis centavos). Contudo, na partilha o valor dos bens atribuídos à suscitada totalizou o valor de R$ 1.210.948,82, enquanto que para seu ex cônjuge totalizou R$ 782.960,90, caracterizando consequentemente excesso de meação, fato este corroborado com o comprometimento da interessada em realizar a torna do montante de R$ 214.011,96 ao seu ex cônjuge, para igualar a partilha. De acordo com a doutrina, sobre o ITBI: “O que se tributa é a transmissão da propriedade de bem imóvel realizada através de um negócio jurídico oneroso, tais como compra e venda, dação em pagamento ou permuta.” (Registro Imobiliário: dinâmica registral / Ricardo Dip, Sérgio Jacomino, organizadores. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2011. – (Coleção doutrinas essenciais: direito registral; v.6 – p. 1329 – g.n) Logo, a incidência do ITBI se verifica quando há reposição, ou seja, transferência de outro bem para igualar a partilha, o que daria caráter oneroso à transação. Na presente hipótese, conforme acima mencionado com o intuito de equilibrar a partilha, a suscitada comprometeu-se a pagar a diferença apurada ao seu cônjuge no valor de R$ 214.011,96, a ser realizado em conta corrente de titularidade do divorciado. Assim, foi estipulado no acordo homologado que haveria a reposição de valores, caracterizando a onerosidade do ato e a incidência de ITBI. Questão semelhante foi enfrentada por este Juízo, nos autos nº 1000422-90.2016.8.26.0100: “Divórcio – partilha acima da meação acordo homologado em que se estipula reposição futura do monte-mor caracterização da onerosidade do ato – incidência de ITBI dúvida procedente” Por fim, vale ressaltar que cumpre ao registrador fiscalizar o pagamentos dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício, na forma do art. 289 da Lei nº 6.015/73, sob pena de responsabilização pessoal do Oficial Delegado, e dentre estes impostos se encontra o ITBI, cuja prova de recolhimento deve instruir a carta de sentença, ocorrendo o excesso de meação, salvo hipótese de isenção devidamente demonstrada. Logo, correto o óbice imposto pela Oficial. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Erika Pires Ramos e Fernando Gaspar Neisser, e consequentemente mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais a honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: MARCELA FERRAUCHE SMOLKA (OAB 328234/SP), ALEX COSTA PEREIRA (OAB 182585/SP) (DJe de 25.07.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 25/07/2018.

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Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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