Processo 1067191-12.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1067191-12.2018.8.26.0100

Processo 1067191-12.2018.8.26.0100 – Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS – Vr Benefícios e Serviços de Processamento Ltda – Vistos. Trata-se de pedido de providências cumulado com tutela de urgência formulado por VR Benefícios Serviços e Processamentos LTDA em face do 7º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Capital, pretendendo o protesto do instrumento particular de confissão e consolidação de dívida no importe de R$ 600.644,33 (seiscentos mil, seiscentos e quarenta e quatro reais e trinta e três centavos) – fls.22/24. O que determinou a negativa do Tabelião para a realização do ato foi a ausência de requisito intrínseco do título executivo, vez que referida confissão de dívida apresenta obrigações bilaterais, sendo que além das obrigações da devedora, inerentes à confissão da dívida, há obrigações também para a credora, previstas na cláusula 7 do título. Esclarece que mencionada cláusula foi inserida na confissão em razão da dívida estar anteriormente representada por inúmeras duplicatas, que foram objeto de novação. Logo, diante da existência de obrigações para a credora, que dependem de provas e que somente em Juízo é possível produzi-las, restou inviabilizado o protesto do título (fls.38/44). Insurge-se a requerente da negativa, sob o argumento de ausência de base legal, sendo que a clausula referida diz respeito simplesmente à obrigação do credor de devolver os títulos novados ao devedor. Juntou documentos às fls.06/34. A tutela de urgência foi indeferida à fl.35. O Ministério Público opinou pelo indeferimento do pedido (fl.48). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Tabelião, bem como o D. Promotor de Justiça. De fato, entende-se atualmente que contratos bilaterais podem ser objeto de protesto, desde que atendam os requisitos de exigibilidade, certeza e liquidez da dívida. Conforme o doutrinador Luis Guilherme Loureiro: “Em tese, podem ser protestados contratos bilaterais desde que prevejam, ainda que de forma, alternativa, pagamento de valor em dinheiro, e desde que tal obrigação seja liquida, certeza e exigível. Para tanto, cumpre ao apresentante comprovar que cumpriu sua obrigação (por exemplo, prestação de serviço educacional, etc), para que não haja dúvida quanto à impossibilidade do inadimplente apresentar a exceção de contrato não cumprido” O instrumento particular de confissão e consolidação de dívida, firmado em 27.04.2018 (fls.22/24), possui natureza sinalagmática e onerosa, ou seja, com encargos para ambas as partes, logo torna-se imperativo apurar, por meio de dilação probatória, o inadimplemento, para só então se certificar da total liquidez dos títulos. Conforme verifica-se da “clausula 7” do título: “… A CREDORA se compromete que após receber o Instrumento Particular de Confissão e Consolidação de Dívida devidamente assinado e reconhecida a firma do representante legal da DEVEDORA, caso haja, a devolver o instrumento de protesto original a DEVEDORA para que se regularize sua situação cadastral perante ao cartório de protestos”. Ressalte-se que tal clausula foi inserida no documento em razão da dívida estar anteriormente representada por várias duplicatas, que foram objeto de novação. Daí que, ao contrário do que faz crer o requerente, o título constitui obrigação, dependendo da produção de provas para comprovar o valor quitado, o que somente poderá ser feito em Juízo, não havendo que se falar em dívida liquida, certa e exigível, consequentemente não passíveis de protesto. Neste sentido já decidiu a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça: “PROTESTO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA FINS FALIMENTARES. PACTO COMPLEXO QUE ENVOLVE OBRIGAÇÕES DE NATUREZAS DIVERSAS E SUJEITO À INTERPRETAÇÃO E PROVA. AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ DO TÍTULO. INVIABILIDADE DO PROTESTO. RECURSO IMPROVIDO”. Confira-se do corpo do Acórdão: “No caso em questão, o título apresentado a protesto é um contrato misto, que engloba diversos encargos recíprocos, o qual não expressa uma obrigação liquida, mas sim que depende de interpretação contratual e prestação de contas, imprestável, pois, para a formalização da impontualidade, quanto à renda minima estipulada não se sabe se decorre de aluguel ou de participação nos lucros. Além disso, o próprio contrato estipula que tal renda mínima seria reajustada de acordo com o cenário do ano de 2003 e 2004, o que reforça a tese ora esposada” (CGJSP Processo nº 1286/2003). Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências cumulado com tutela de urgência formulado por VR Benefícios Serviços e Processamentos LTDA em face do 7º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Capital, e consequentemente mantenho o óbice imposto. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: CÍCERO BARBOSA DOS SANTOS (OAB 202062/ SP) (DJe de 25.07.2018 – SP).

Fonte: DJE/SP | 25/07/2018.

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Audiência pública para discutir tema está marcada para o dia 27 de agosto.

A crise econômica do Brasil nos últimos anos transformou em pesadelo o sonho da casa própria de milhares de brasileiros. Os principais problemas são relacionados ao atraso na entrega do imóvel comprado na planta e à necessidade de distrato do contrato por parte do consumidor.

No dia 27 de agosto, o STJ vai realizar audiência pública conjunta para discutir, sob o rito dos recursos repetitivos, as consequências em caso de atraso na entrega do imóvel (REsp 1.635.428, REsp 1.498.484, REsp 1.631.485 e REsp 1.614.721). Os temas que serão julgados tratam:

(i) da possibilidade de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal nos casos de inadimplemento do vendedor;

(ii) da possibilidade de inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, também no caso de atraso na entrega do imóvel.

As questões relativas ao mercado imobiliário são sensíveis e na própria Corte a discussão quando do julgamento dos repetitivos deve ser longa. Vale dizer, tanto na Câmara quanto no Senado tramitam projetos acerca das matérias.

Por exemplo, o PLS 279/14, do Senado, altera a lei 4.591/64, para estabelecer a incidência de multa na hipótese de atraso na entrega do imóvel por parte da incorporadora ou construtora. Conforme esta proposição, deve ser paga multa moratória de 10% para o comprador em caso de atraso; e há o direito à rescisão do contrato, com imediato recebimento da totalidade dos valores pagos.

Já o PL 217/15, da Câmara, fixa multa por mês de atraso na entrega do imóvel, considerando-se retardo excessivo no andamento do empreendimento o atraso superior a 120 dias na conclusão da obra; nesse caso, o incorporador, a título de indenização, deve fazer o pagamento mensal aos adquirentes de valor correspondente ao aluguel médio de imóvel equivalente à unidade pactuada, a cada 30 dias de atraso na conclusão da obra.

Distratos

Outro tema que gerou grande judicialização nos últimos anos nos Tribunais pátrios é o que diz respeito ao desfazimento dos contratos de compra e venda de imóveis na planta, chamados distratos.

A advogada Rosangela Gazdovich, coordenadora do Departamento de Contencioso Imobiliário Repetitivo do escritório Bicalho e Mollica Advogados, destaca a insegurança diante da falta de uma legislação específica.

“Não termos uma legislação específica traz uma instabilidade para o setor imobiliário, que reflete diretamente na própria economia. Vale lembrar que a desistência pode ocorrer por motivos diferentes, situações que devem ser levadas em consideração.”

Conforme a advogada, a fixação de um percentual de retenção do valor já pago pelo imóvel poderia evitar parte dos distratos – como aqueles em que há um mero arrependimento do adquirente – e proporcionaria para as empresas e compradores situações mais realistas.

Em junho, o plenário da Câmara aprovou o PL 1.220/15, que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente. A proposta seguiu para o Senado [PLC 68/18).

Na redação final aprovada na Câmara, há a previsão de que a entrega do imóvel em até 180 dias depois da data estipulada contratualmente como a prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. Já se a entrega do imóvel ultrapassar esse prazo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução.

Um artigo do projeto destacado por Rosangela Gazdovich é o que estipula, em caso de desfazimento do contrato, mediante distrato ou resolução por inadimplemento total de obrigação do adquirente, que do valor que o comprador receberá deverão ser deduzidas, entre outros, despesas de condomínio e IPTU.

“O texto [do PL] é positivo. Apesar de algumas críticas no sentido de que seria exclusivamente favorável às incorporadoras, de fato não o é. Ele traz um equilíbrio, e inclusive segue entendimento da própria jurisprudência, fixando percentuais razoáveis [de retenção dos valores já pagos pelos consumidores].”

De acordo com o projeto, quando o empreendimento tiver seu patrimônio separado do da construtora [patrimônio de afetação], o comprador que desistir do imóvel terá direito a receber 50% dos valores pagos, após dedução antecipada da corretagem. Se o empreendimento não estiver com seu patrimônio assegurado dessa forma, a multa que ficará com a incorporadora será de 25% dos valores pagos se o comprador desistir do imóvel.

Segundo a advogada, é importante considerar, neste cenário complexo como o do setor imobiliário, que os adquirentes-desistentes prejudicam os adimplentes, que sofrem prejuízos com as desistências.

“Essa coletividade havia sido totalmente esquecida pelo Judiciário em decisões anteriores. Há que se levar em consideração que o empreendimento precisa ser concluído. Tivemos caso de empresa que tinha um empreendimento de 100 unidades e 70% delas foram objeto de distrato. Isso automaticamente reflete no contrato da construtora com o agente financiador. Ela já firmou contrato com banco, os juros não serão reduzidos, e ela tem que tirar do próprio bolso (o que não pode quando é patrimônio de afetação) para concluir a obra.”

No Sendo, o projeto teve parecer contrário na Comissão de Assuntos Econômicos. Entre os argumentos, o de que a proposição gerará “surpresas judiciais” e criará “um ambiente de instabilidade”: “O PLC nº 68, de 2018, estabelece percentuais bem mais altos dos que hoje conferidos pela jurisprudência no que se refere ao valor que a incorporadora pode reter por ocasião da resilição contratual ou do distrato: de 10% a 25% atualmente (com prevalência, atualmente, do montante de 10%), para de 25% a 50%. Some-se a isso encargos outros, como a comissão do corretor, que poderá até mesmo ser “inflada” mediante artifícios pelas incorporadoras menos honestas. Vislumbra-se que os juízes e tribunais, ou ao menos significativa parte deles, simplesmente não irão aplicar esses altos percentuais mais altos, mediante princípios constitucionais variados, princípios do direito consumerista, princípios gerais do direito ou mesmo noções subjetivas de “justiça” ou de “equidade”.”

Por sua vez, a advogada Rosangela Gazdovich defende que os parâmetros ali fixados não são injustos, ao contrário, “são coerentes, e preveem situações favoráveis ao adquirente (como no caso de atraso na entrega da obra”; “são parâmetros equilibrados e a aprovação não só vai possibilitar o reequilíbrio do mercado como também uma drástica redução das demandas de desistência”, finaliza.

Fonte: Migalhas | 25/07/2018.

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