O cliente que firmou contrato de promessa de compra e venda de um imóvel e, por motivos financeiros, deixar de pagar, resultando em rescisão contratual, tem o direito de receber de volta pelo menos 80% do valor já pago. Este é o entendimento de sentença proferida pela 1a Vara Cível de Imperatriz, publicada nesta quinta-feira (23.08) e assinada pela juíza titular Daniela de Jesus Bonfim Ferreira. A ação é de Nulidade de Cláusula Contratual com Devolução de Valores Pagos, tendo como parte autora F. B. S., e como parte ré Aracati Office SPE 04 Construções e Incorporações LTDA.

Na ação, o autor afirma que celebrou com a ré, contrato de promessa de compra e venda da sala comercial nº 702, no empreendimento Aracati Office, na Rua Amazonas, s/n, em Imperatriz, no valor de R$ 229.296,00 (duzentos e vinte e nove mil, duzentos e noventa e seis reais), a ser pago em parcelas. Relata, ainda, que já havia efetuado o pagamento da quantia de R$ 29.381,52 (vinte e nove mil, trezentos e oitenta e um reais e cinquenta e dois centavos) e que, por motivos financeiros, não pode mais honrar com o pagamento do combinado, culminando na rescisão contratual, de forma unilateral pela parte ré, efetivada em março de 2012.

O autor afirma que encaminhou duas notificações à empresa, solicitando a devolução dos valores pagos, e que a SPE 04 Construções e Incorporações, citando uma cláusula do contrato, ofertou-lhe para devolução a quantia de R$ 6.451,92 (seis mil quatrocentos e cinquenta e um reais e noventa e dois centavos). O autor, então, enviou correspondência, noticiando que conforme entendimentos de diversas sentenças de outros tribunais, a retenção lícita seria no percentual entre 10 a 20%, mas que não obteve êxito em sua tentativa, motivando a ação. Para o autor, deveria ser retido a título de cláusula penal, 10% do valor correspondente às quantias pagas, por isso requereu a declaração de nulidade das cláusulas abusivas e ilegais e a devolução de 90% das quantias pagas.

A parte ré argumentou, entre outros, a nulidade da citação, por não haver sido recebida pelo representante legal da empresa, requerendo a improcedência dos pedidos deduzidos pelo autor. Houve uma audiência de conciliação, na qual as partes não entraram em acordo. A sentença relata que foi requerida a prioridade na tramitação do feito, em face da idade do autor (62 anos).

“Conforme jurisprudência dominante, é possível a desistência da compra de um imóvel pelo adquirente, situação em que se reconhece, por outro lado, o direito da empresa empreendedora à retenção de parte da quantia paga, a fim de se ressarcir de despesas administrativas”, cita a juíza na sentença. E segue: “Importa ressaltar, no entanto, que o percentual utilizado pelo Superior Tribunal de Justiça, via de regra, tem variação entre 10% e 25%, a título de ressarcimento das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização, dentre outras, como mostra a jurisprudência”.

A magistrada entende ser razoável a retenção do percentual de 20%, conforme entendimento já manifestado na unidade judicial em situações semelhantes, a incidir sobre o valor efetivamente pago, já que se mostra indiscutível o pagamento da importância de R$ 29.381,52, (vinte e nove mil, trezentos e oitenta e um reais e cinquenta e dois centavos). “Para efeitos do art. 543-C do Código de Processo Civil, em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes”, observa a sentença.

“Por todo o exposto, julgo procedente em parte, o pedido do autor de restituição, em parcela única, da quantia de R$ 23.505,22 (vinte e três mil, quinhentos e cinco reais e vinte e dois centavos), que corresponde a 80% do valor pago por ele à empresa. Fica com a parte ré, então, do valor total de R$ 29.381,52 (vinte e nove mil, trezentos e oitenta e um reais e cinquenta e dois centavos), o equivalente a R$ 5.876,30 (cinco mil, oitocentos e setenta e seis reais e trinta centavos)”, concluiu a juíza na sentença.

Fonte: IRIB – TJ/MA | 24/08/2018.

A mera alegação de conhecimento tardio do defeito não é suficiente para afastar a prescrição da pretensão indenizatória por falhas na construção, sendo necessário produzir provas de que só naquele momento foi possível vislumbrar a existência ou a possibilidade de existência de lesão a um direito juridicamente tutelado, para fins de estabelecimento do marco temporal a ser considerado.

Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de uma incorporadora imobiliária para declarar prescrita a pretensão indenizatória de um condomínio entregue em 1987. A ação foi proposta apenas em 2010, fora do prazo de 20 anos previsto no Código Civil de 1916 para os casos de vício oculto.

O relator do caso no STJ, ministro Villas Bôas Cueva, destacou que, excepcionalmente, o tribunal aplica a teoria da actio nata em seu viés subjetivo para considerar como marco temporal do início da prescrição o momento do conhecimento da lesão pelo titular do direito subjetivo violado. O ministro destacou que a aplicação da teoria, por ser excepcional, impõe a quem lhe aproveita a incumbência de produzir provas, o que não ocorreu no processo.

“No caso dos autos, que trata de responsabilidade contratual, em que a aplicação da teoria deve ser ainda mais cuidadosa, o conhecimento do alegado vício construtivo ou da possibilidade de sua existência se tornou factível, conforme se extrai do acórdão recorrido, ao menos desde 15/12/1987, quando já se notava a existência de problemas de infiltração de água”, destacou o relator, ao justificar a incidência da prescrição.

Falhas de projeto

O condomínio alegou que tinha conhecimento de problemas “secundários” dentro do prazo de garantia de cinco anos da obra, e somente em 2009 teve notícia da falha de projeto no sistema de abastecimento de água, o que teria provocado os demais problemas. Para o condomínio, a prescrição não poderia ser contada a partir do momento da entrega do imóvel, em 1987.

“Vale acrescentar, de todo modo, que, segundo o acórdão recorrido, os primeiros vícios foram constatados em 15/12/1987. Assim, ainda que se tomasse essa data como termo inicial, sob a alegação de que seriam manifestações do erro de projeto, a pretensão estaria prescrita, pois a medida cautelar de produção antecipada de provas foi proposta em 17/9/2008, quando já transcorrido o prazo vintenário”, disse o ministro.

Villas Bôas Cueva lembrou que o comprador tem 20 anos para a reparação de danos surgidos no prazo de garantia, mas a pretensão do condomínio não é de reparação de pequenos danos observados no prazo quinquenal, e sim de reparação e troca de todo o sistema hidráulico e de tubulações, o que afasta a possibilidade de se adotar o entendimento pretendido pelo condomínio de contar a prescrição a partir da data do fim da garantia, em 1992.

Segundo o relator, a obra foi entregue antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor, o que afasta a aplicação de suas regras ao caso.

Leia o acórdão.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1711581

Fonte: STJ | 23/08/2018.

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Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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