Número do processo: 1030652-90.2018.8.26.0506

Ano do processo: 2018

Número do parecer: 21

Ano do parecer: 2020

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1030652-90.2018.8.26.0506

(21/2020-E)

Registro Imobiliário – Resgate de enfiteuse – Recusa da averbação – Resgate formalizado por instrumento particular – Resgate da enfiteuse que gera a transmissão da propriedade direta em favor do enfiteuta – Escritura pública obrigatória – ITBI – Transmissão do domínio direto que se dá no momento do registro do ato de extinção da enfiteuse – Incidência do tributo em momento posterior ao pagamento do resgate – Previsão legal da transmissão do domínio direto na legislação municipal – Exigência do recolhimento mantida – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

1. Trata-se de recurso administrativo interposto por Caram Miguel Jacob contra a decisão que julgou procedente pedido de providências suscitada pela Oficiala do 2° Registro de Imóveis de Ribeirão Preto, mantendo a recusa do acesso ao registro na matrícula nº 19.228 de instrumento particular de resgate de enfiteuse, entendendo pela necessidade de escritura pública e recolhimento de ITBI no momento da inscrição (fls. 112/124).

2. O recorrente sustenta, em resumo, que o resgate deu-se há quarenta anos, antes da atual Constituição, da Lei Municipal que instituiu o ITBI, do Código Tributário Nacional e da Lei dos Registros Públicos, sendo impedida a aplicação retroativa de tais normas para a exigência do tributo; que não há necessidade de realização de escritura pública para o resgate da enfiteuse. Pretende o afastamento da dúvida, determinandose o cancelamento do aforamento sem a formalização por escritura pública e o recolhimento do ITBI (fls. 130/135).

A Procuradoria Geral de Justiça manifesta-se pelo não provimento do recurso (fls. 152/154).

É o relatório.

3. Embora nominado pela Oficiala como suscitação de dúvida, o processamento deu-se como pedido de providências, por se tratar de pretensão de averbação de ato na matrícula imobiliária, com interposição de recurso administrativo, nos termos do art. 246, do Decreto-Lei Complementar Estadual nº 3/1969.

O presente recurso é apresentado em pedido de providências suscitado pela Oficiala do 2° Registro de Imóveis de Ribeirão Preto, entendendo pela impossibilidade de ingresso no fólio de instrumento de resgate de enfiteuse efetuado por Caram Miguel Jacob, ora recorrente, por instrumento particular datado de 20.07.1982 (fls. 18/19), sem formalização do ato por escritura pública e sem recolhimento do ITBI.

Pretende o recorrente que se proceda a averbação da extinção da enfiteuse, fundada no art. 167, II, 2, da Lei nº 6.015/1973, com base tão somente em guia de recolhimento de resgate de aforamento, formalizado em instrumento particular.

Dois são os fundamentos da irresignação. O primeiro, quanto à forma, é de que para a averbação do resgate da enfiteuse não há necessidade de formalização de escritura pública, por se tratar de ato extintivo de direito real sobre coisa alheia sujeito a averbação. O segundo, vinculado ao princípio da legalidade, afirma a não incidência do ITBI sobre o ato, impedida a aplicação retroativa de normas de natureza tributária, criadas a partir da Constituição Federal de 1988, de forma retroativa ao ato de resgate.

O primeiro fundamento não pode ser acolhido, eis que a escritura pública é da essência do ato jurídico de resgate da enfiteuse.

A enfiteuse era prevista como direito real no art. 674, I, do Código Civil de 1916, caracterizando-se pela transmissão do domínio útil da propriedade pelo proprietário ou senhorio ao enfiteuta, mediante pagamento de uma pensão ou foro (art. 678, CC/16). E, por força de sua perpetuidade até o resgate ou extinção, mantidas pela regra transitória do art. 2.038, do Código Civil, permanece eficaz como instrumento de transferência do domínio útil sobre o bem, sem que isto signifique alienação da propriedade de forma absoluta.

E, por isto, há de se entender a enfiteuse como direito real na coisa alheia que, por sua estrutura, determina que a propriedade continue sob o domínio do senhorio direto, havendo em favor do enfiteuta apenas direito de uso e gozo sobre o domínio útil. No dizer de Orlando Gomes (Direitos reais, 19ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 305):

“Outros argumentos poderiam ser aduzidos em demonstração da falsidade da tese de que o enfiteuta é proprietário. Mas não é necessário invoca-los porque, em verdade, a doutrina está superada. O debate carece, aliás, de maior significação prática, porque o Código Civil inclui a enfiteuse entre os direitos reais na coisa alheia, e como tal o define e regula, embora se refira impropriamente ao domínio útil que teria o enfiteuta. Declarando que se dá a enfiteuse quando o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, o Código Civil deixa claro que o proprietário é o senhorio direto. Ora, se proprietário é, proprietário não pode ser o enfiteuta, porque a propriedade é um direito exclusivo.”

Bem por isto, prevê-se o direito do foreiro alienar o direito de exercício do domínio útil, mediante pagamento ao senhorio direto do laudêmio, conforme o art. 686, do Código Civil de 1916.

Ou seja, o direito de propriedade imobiliária, no caso da enfiteuse, permanece, de forma limitada, sob a titularidade do senhorio, somente se transmitindo ao enfiteuta por conta do resgate. Daí porque o resgate da enfiteuse tem característica de ato translativo da propriedade imobiliária.

O resgate da enfiteuse era previsto no art. 693, do Código Civil de 1916, ainda vigente por conta da regra transitória do art. 2.038, do Código Civil, exigindo-se o pagamento de um laudêmio específico:

“Art. 693. Todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis dez anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o valor atual da propriedade plena, e de dez pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições imperativas deste capítulo.”

Serpa Lopes (Tratado dos registros públicos; v. III. 3ª ed., Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1955, pp. 280/281), após analisar doutrina estrangeira a respeito da necessidade da transcrição do direito de resgate para sua eficácia, bem como o modo para se realizar tal ato, conclui:

“Ato unilateral ou bilateral, compra e venda ou desapropriação forçada, o que há de persistente e claro é tratar-se de um direito que produz, incontestavelmente, a transferência do domínio direto para o enfiteuta, dando-se, precisamente, o fenômeno assinalado por De Pirro, ou seja a sucessão e a confusão.

É uma transferência coativa, precisa Pietro Germani, que tem a sua fonte mediata no próprio senhorio, ao estabelecer a enfiteuse.

(…)

Assim sendo, deverá ser transcrita a escritura por força da qual o ex-titular do domínio direto declare haver recebido a importância do resgate e passar ao enfiteuta o domínio direto.

Na falta de uma convenção dessa natureza, só por meio de sentença do juiz reconhecendo o direito do enfiteuta e o pagamento realizado por meio de depósito judicial da quantia apurada, de acordo com o critério legal ou mesmo do contrato originário, se este houver previsto e regulado o seu exercício.” (grifei)

Em conclusão, se a extinção da enfiteuse tem características de ato translativo da propriedade imobiliária, sujeito necessariamente à inscrição no registro, há de respeitar a forma prescrita em lei imposta pelos arts. 82 e 134, II, do Código Civil de 1916, vigentes à época da formalização do resgate, e art. 108, do Código Civil de 2002.

Desta forma, a escritura pública é da essência do resgate da enfiteuse, assim como o pagamento do preço fixado pela lei, não se admitindo a averbação da extinção sem que haja formalização que atenda aos requisitos legais.

Sendo necessária a escritura pública constando o resgate da enfiteuse, mantém-se a recusa apresentada pelo registrador.

O segundo fundamento do recurso, de que não é possível a exigência do ITBI por tal fato significar aplicação retroativa de normas tributárias, também não pode ser acolhido.

Como afirmado, o resgate da enfiteuse constitui ato jurídico com a finalidade de extinção de um direito real sobre coisa alheia e, ao mesmo tempo, de transmissão desta mesma propriedade.

Se o ato extintivo da enfiteuse resulta na transmissão da propriedade em favor do enfiteuta, que até então exercia somente o domínio útil sobre o bem, sua eficácia jurídica real decorre da inscrição no registro imobiliário, conforme previsto no art. 676, do Código Civil de 1916 e no art. 1.245, do Código Civil em vigor. Não há que se falar, portanto, em eficácia translativa da propriedade ou do domínio direto por conta do ato particular firmado entre as partes que, em termos finais, apenas comprova o pagamento do laudêmio necessário ao resgate.

Se há transmissão da propriedade direta no momento da inscrição do resgate, conclui-se que há transmissão de bem imóvel como fato gerador do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e que tal transmissão se dá no momento do registro do ato, sujeitando-se o adquirente ao recolhimento do tributo neste momento.

A Lei Municipal nº 5.430/1989, do Município de Ribeirão Preto, previu a incidência do imposto na transmissão do domínio direto pelo senhorio, fixando sua base de cálculo em 1/5 (um quinto) do valor venal da propriedade (art. 15, IV). Respeita-se, assim, o princípio da legalidade tributária.

Assim, caracterizando o resgate da enfiteuse verdadeira transmissão do domínio direto em favor do enfiteuta, com efeitos reais, haverá incidência do imposto por conta da transmissão, a ser recolhido no momento da lavratura da escritura pública de resgate ou do registro do ato junto ao registro imobiliário. Não importa, assim, que o resgate tenha sido pago no ano de 1981 para fins de incidência tributária, eis que os efeitos translativos do ato somente se conformarão com a lavratura da escritura pública e seu registro.

Não caracteriza o fato, portanto, aplicação retroativa de norma tributária.

Desta forma, não havendo comprovação do recolhimento do ITBI no momento da realização da escritura pública necessária, que aqui não há, deverá o tributo ser recolhido por conta do registro da transmissão, não havendo o que se alterar na exigência formulada pelo oficial.

4. Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submete-se à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido do não provimento do recurso.

Sub censura.

São Paulo, 17 de janeiro de 2020.

PAULO ROGÉRIO BONINI

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, por seus fundamentos que adoto, e nego provimento ao recurso. Oportunamente, remetam-se os autos à Vara de origem. Intimem-se. São Paulo, 23 de janeiro de 2020. (a) RICARDO ANAFE, Corregedor Geral da Justiça – Advogados: ARMANDO ALVES, OAB/SP 30.623, NINA VALÉRIA CARLUCCI, OAB/ SP 97.455, OVÍDIO ROCHA BARROS SANDOVAL, OAB/SP 15.542, OVIDIO ROCHA BARROS SANDOVAL JÚNIOR, OAB/SP 111.280 e FABIANO DE ARAÚJO THOMAZINHO, OAB/SP 202.425.

Diário da Justiça Eletrônico de 31.01.2020

Decisão reproduzida na página 013 do Classificador II – 2020

Fonte: DJE/SP.

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A Secretaria de Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) divulgou a edição 700 do Informativo de Jurisprudência. A equipe responsável pelo produto destacou dois julgamentos na nova publicação.

No primeiro deles, a Terceira Turma definiu que “a parte e o advogado possuem legitimidade recursal concorrente quanto à fixação dos honorários advocatícios”. A orientação foi fixada no REsp 1.776.425, relatado pelo ministro Paulo de Tarso Sanseverino.

No segundo julgado destacado nesta edição, a Quarta Turma decidiu, por unanimidade, que “não cabe a aplicação de multa pelo não comparecimento pessoal à audiência de conciliação, por ato atentatório à dignidade da Justiça, quando a parte estiver representada por advogado com poderes específicos para transigir”. O RMS 56.422 teve a relatoria do ministro Raul Araújo.

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O Informativo de Jurisprudência divulga periodicamente notas sobre teses de relevância firmadas nos julgamentos do STJ, selecionadas pela repercussão no meio jurídico e pela novidade no âmbito do tribunal.

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Fonte: STJ.

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Número do processo: 1002209-64.2018.8.26.0366

Ano do processo: 2018

Número do parecer: 17

Ano do parecer: 2020

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1002209-64.2018.8.26.0366

(17/2020-E)

Registro de Imóveis – Averbação de instrumento particular de renúncia da propriedade – Recusa do oficial pela não aplicação ao caso da regra do art. 1.275, II, CC – Renunciante que figura na matrícula como titular de direito de aquisição decorrente do registro de compromisso particular de compra e venda – Impossibilidade – Renúncia do direito de propriedade que exige o registro desta em momento anterior, pena de ofensa do princípio da continuidade – Promitente comprador que não ostenta a condição de proprietário – Direitos reais distintos, impedindo a aplicação analógica da previsão legal de perda da propriedade pela renúncia, conforme o art. 1.275, II, CC – Direito de aquisição do promitente comprador, embora de natureza real pela inscrição na matrícula, não equivale ao direito de propriedade dele decorrente – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

1. Trata-se de apelação interposta por Wagner Covizzi contra a r. sentença (fls. 78/82) que manteve a recusa do Sr. Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Mongaguá em averbar instrumento particular de renúncia da propriedade do imóvel objeto da matrícula nº 45.393, do Cartório de Registro de Imóveis de Itanhaém, constando no R.02, de 2 de setembro de 1981, a inscrição de promessa de compra e venda datada de 19 de setembro de 1980, firmado pelos proprietários tabulares Salvatore Manzi e sua esposa, Clarice de Araújo Manzi, e o promitente comprador Wagner Covizzi.

A recusa deu-se sobre o fundamento de que a renúncia unilateral se limita ao direito real de propriedade (art. 1.275, II, CC), não se admitindo o ato em relação a outros direitos reais, como o direito do promitente comprador, tendo este por características essenciais a irrevogabilidade e a irretratabilidade (arts. 1.417 e 1.418, CC). Entendeu o Oficial que, ante a impossibilidade da renúncia, haveria o compromissário comprador de obter a extinção do contrato de promessa de compra e venda por meio judicial.

Anotou-se, ainda, a existência de bloqueio judicial sobre a matrícula nº 45.393, do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de Itanhaém, o que impediria o registro de qualquer ato na matrícula.

2. O recurso sustenta, em resumo, que a renúncia à propriedade prevista no art. 1.275, II, do Código Civil, é genérica e admitida tanto em relação ao direito real de propriedade quanto ao direito do promitente comprador. Sustenta que se direitos reais escriturados podem ser objeto de renúncia, o mesmo haveria de ser em relação a uma escritura de cessão de direitos, figurando o registro da propriedade mera opção do comprador. Ainda que os efeitos da irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato não retiram o direito do interessado de não exercer a posse ou a propriedade que não lhe convém, especialmente porque não pode ser localizado pela falta de abertura de ruas ou benefícios urbanos, o que traduziria a existência da propriedade somente para fins burocráticos. Por fim, afirma não há reflexo da ação que determinou o bloqueio de glebas, onde incluído o lote em questão, na questão da renúncia da promessa de compra e venda do imóvel (fls. 93/97).

Não houve resposta ao recurso pelo Oficial do Registro de Imóveis e Anexos de Mongaguá (fls. 113).

O Ministério Público (fls. 116/117) e a Procuradoria Geral de Justiça (fls. 127/129) manifestam-se pelo não provimento do recurso.

A apelação foi distribuída ao C. Conselho Superior da Magistratura, com decisão monocrática desta relataria reconhecendo a inexistência de pretensão de registro em sentido estrito, determinando a remessa dos autos à Corregedoria Geral da Justiça para conhecimento do recurso contra a decisão do pedido de providências (fls. 131/132).

É o relatório.

3. Conheço do recurso, eis que presentes seus requisitos de admissibilidade.

A pretensão do recorrente é de averbação de instrumento particular de renúncia da propriedade por promitente comprador, buscando a aplicação, por interpretação extensiva, da regra do art. 1.275, II, do Código Civil.

O recorrente apresentou ao registrador, para fins de averbação (art. 167, II, 2, da Lei nº 6.015/1973), instrumento particular de renúncia da propriedade, figurando como renunciantes Wagner Covizzi e sua esposa, Fátima Cristina Milani Covizzi, afirmando serem “detentores dos DIREITOS sobre o seguinte imóvel, situado neste Município e Comarca da Estância Balneária de Mongaguá, Estado de São Paulo perímetro urbano, que assim se descreve: ‘O lote de terreno n. 21 da quadra 33, do Balneário Estrela Marinha, no Município de Mongaguá… todos os lotes da mesma quadra de propriedade da Imobiliária Toledo & Magalhães Ltda…. cadastrado na Prefeitura Municipal da Estância Balneária de Mongaguá sob nº 29003302100” (fls. 11).

Na matrícula nº 45.393, do Oficial de Registro de Imóveis de Itanhaém, observa-se o registro da propriedade em nome de Salvatore Manzi e sua esposa, Clarice Araújo Manzi (R.l), datado de 10.07.1979 (fls. 49). Em 2 de setembro de 1981, houve registro de instrumento particular de promessa de venda e compra celebrado entre os proprietários Salvatore Manzi e sua esposa, Clarice Araújo Manzi, e Wagner Covizzi, este figurando no ato como promitente comprador, qualificado como solteiro (fls. 49).

Não há, na matrícula, qualquer outra inscrição.

A pretensão de averbação não pode ser acolhida.

Primeiro, porque ofende o princípio da continuidade registral.

O princípio da continuidade exige que a nova situação fático-jurídica que se busca inscrever deva, necessariamente, se apoiar em situação previamente constante do registro. Exige-se uma ligação formal entre aquilo que se vai inscrever com aquilo que já está inscrito, observando-se o negócio jurídico que o origina em seus aspectos qualitativo, quantitativo e descritivo.

Em se tratando de averbação da extinção de um direito real, nos termos do art. 167, II, 2, da Lei nº 6.075/1973, há de se observar que o fato modificativo ou extintivo do direito real deve ter por objeto situação fática ou direito previamente inscritos no fólio real, não se admitindo a averbação de situação jurídica que, tendo por objeto situação que ali não conste, traduziria inovação absoluta na cadeia de inscrições.

Além disto, a averbação de situação jurídica que não diz respeito a direito real previamente inscrito consistiria em verdadeira inscrição de direito de natureza obrigacional, o que não se admite por força do princípio da tipicidade, previsto no art. 172, da Lei nº 6.015/1973, verbis:

Art. 172. No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.

No caso, pretende o recorrente a averbação de renúncia à propriedade imobiliária, sem que a mesma esteja previamente registrada em favor dos renunciantes. E a renúncia de direito exige sua titularidade pelo renunciante, não equivalendo o direito de aquisição decorrente do compromisso de compra e venda ao direito real de propriedade.

Figurando o recorrente no fólio como promitente comprador, não ostenta a condição de proprietário, mas sim de titular de direito real de aquisição.

Sua renúncia haveria de se limitar ao que possui em sua esfera jurídica e não a um direito real futuro ainda não inscrito. Acolher se um pedido de renúncia de propriedade que ainda não existe, mas apenas em potência por força de outro direito real, de aquisição (art. 1.417, CC), seria subverter o princípio da continuidade, o que não se admite.

Também não se pode acolher a tese recursal no sentido da equivalência do direito real de aquisição ao próprio direito de propriedade, para fins de exercício da renúncia prevista no art. 1.275, II, do Código Civil.

A regulação dos direitos reais deve obedecer, ante suas peculiaridades, ao princípio da legalidade e da tipicidade. Daí que cada direito real previsto na legislação deve seguir necessária e exclusivamente sua regulação legal, não se admitindo o uso da analogia para aplicação das normas atinentes a determinado direito real a outro, salvo autorização expressa na lei.

Ausente norma expressa no sentido da aplicação das causas de perda de propriedade ao direito do promitente comprador, impedido está o uso de um instituto por outro.

No caso concreto, há impossibilidade de aplicação do regramento atinente à renúncia da propriedade imobiliária ao direito do promitente comprador. Não havendo, pelo legislador, autorização para a incidência do art. 1.275, II, do Código Civil nos casos em que o titular do direito real de aquisição de bem imóvel não mais deseje mantê-lo, impossível ao intérprete fazê-lo.

Admitir a aplicação analógica de tal regramento seria subverter o princípio da legalidade e da tipicidade dos direitos reais.

Não é possível, portanto, que o titular de um direito real de aquisição renuncie ao próprio direito a ser adquirido, agindo corretamente o oficial ao recusar o ingresso do título para averbação do ato junto à matrícula.

4. Ante o exposto, o parecer que apresento ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso.

Sub censura.

São Paulo, 16 de janeiro de 2020.

PAULO ROGÉRIO BONINI

Juiz Assessor da Corregedoria Geral

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, por seus fundamentos que adoto, e nego provimento ao recurso. Publique-se. São Paulo, 17 de janeiro de 2020. (a) RICARDO ANAFE, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: MARCOS BUIM, OAB/SP 74.546.

Diário da Justiça Eletrônico de 31.01.2020

Decisão reproduzida na página 013 do Classificador II – 2020

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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