Processo 0015004-63.2026.8.26.0100
Pedido de Providências – Reclamação do extrajudicial (formulada por usuários do serviço) – Corregedoria Geral da Justiça  – (…) –  – (…)º Tabelião de Notas (…) – Juiz(a) de Direito: Marcelo Benacchio VISTOS, Trata-se de representação formulada pelo Senhor F. O. G. F. R., encaminhada por meio da E. Corregedoria Geral da Justiça, em que se insurge diante da negativa pela Senhora (…) Tabeliã de Notas (…)em emitir certidão digitada de Escritura Pública pertencente a seu acervo. A Senhora (…)Tabeliã prestou esclarecimentos, detalhando os motivos da recusa imposta, apontando que a Certidão de Reprodução Autêntica é a forma mais fiel de apresentar o conteúdo do ato, pela dificuldade de leitura do manuscrito, em razão da grafia da época, e pela fragilidade do meio de suporte (fls. 28/30). O Senhor Representante veio aos autos para reiterar os termos de seu protesto inaugural e solicitar que a digitalização do texto fosse realizada com melhor qualidade (fls. 32/35 e 43/48). O Ministério Público ofertou parecer pelo acolhimento da negativa do Tabelionato e arquivamento dos autos, ante a inexistência de falhas ou ilícito na atuação da serventia, às fls. 39/42. Instada a se manifestar quanto à possibilidade de melhoria da digitalização, a Senhora Titular noticiou que logrou êxito em aprimorar a resolução da imagem da certidão. Contudo, apontou dificuldades e limitações técnicas do próprio sistema e do E-Notariado, que reduz consideravelmente a qualidade dos documentos quando inseridos em seus fluxos digitais (fls. 58/59). Tornou aos autos o Senhor Interessado para requerer a autorização deste Juízo para que o Tabelionato lhe forneça fotografia em alta resolução do documento, por e-mail, bem como perícia do material, a cargo deste Juízo (fls. 66/67). É o relatório. Decido. Cuidam os autos de representação formulada em face da Senhora (…) Tabeliã de Notas (…). Consta dos autos que o Senhor Interessado se insurge contra a negativa de fornecimento de certidão digitada de escritura pública integrante do acervo da Senhora (…) Tabeliã de Notas (…). No curso do procedimento, o Representante reiterou sua pretensão inicial, postulando a disponibilização de versão digitada do documento ou, subsidiariamente, a melhoria da qualidade da digitalização apresentada. Ao final, requereu autorização para recebimento de fotografia da escritura em alta resolução, bem como a realização de perícia do documento a cargo deste Juízo. A seu turno, a Senhora Titular esclareceu, em suma, que a cópia reprográfica é a melhor maneira de retratar com fidelidade o conteúdo do documento, cuja redação apresenta grafia antiga, compatível com a época de sua produção (1927), contém entrelinhas e rasuras, elementos que se digitados colocarão em risco a higidez do ato e dos registros públicos em geral. Posteriormente, logrou êxito a Titular extrair fotografia em melhor resolução; contudo, destacou que a inserção da foto no fluxo digital para composição da certidão acarreta perda de qualidade. Pois bem. O pleito não merece acolhimento. No que tange à negativa de emissão de certidão digitada do ato em questão, verifica-se que assiste razão à Senhora Tabeliã na negativa da expedição do instrumento conforme requerido pela parte interessada, uma vez que, de fato, a reprodução, nesses termos, colocaria em risco a segurança jurídica que se espera dos registros públicos. Sublinho que é função precípua do serviço notarial a conferência de fé-pública aos atos praticados e a garantia da segurança jurídica aos usuários. Com efeito, a qualificação notarial negativa efetuada sobre o pedido deduzido pelo Senhor Reclamante encontra-se regularmente inserida dentro do mister de atribuições da Notária e objetivou “garantir a eficácia da lei, a segurança jurídica e a prevenção de litígios”, em atuação que protege, inclusive, a própria representante (itens 1º e 1.1, do Capítulo XVI, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça). Deve-se ter em mente, na avaliação do caso concreto, que na época em que lavrada a Escritura não havia qualquer vedação a rasuras ou inserção de entrelinhas sobre o ato, de modo que cópia digitada do instrumento não seria hábil a reproduzir as nuances que o compõe. Destaco, por oportuno, que o ato emitido pela Notária não resta ilegível, pelo contrário, a cópia é de qualidade, conforme se vê da juntada aos autos às fls. 61/62, que permite o aumento da imagem, de modo a, inclusive, facilitar a leitura ou eventual trabalho especializado. Relativamente ao pedido formulado pelo Senhor Interessado para que as fotografias do ato sejam encaminhadas em alta resolução diretamente ao requerente ou a eventual perito por ele indicado, o pleito não comporta acolhimento. Primeiramente, porque o envio de material registrário por correio eletrônico encontra vedação expressa no art. 239, § 2º, do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça (Provimento CNJ nº 149/2023), razão pela qual não pode a serventia proceder ao compartilhamento pretendido pelos meios indicados pelo requerente. Além disso, mesmo que se requeira a extração de fotografia e compartilhamento por meio físico, cumpre observar que o acesso ao acervo registral e notarial se dá exclusivamente pelas formas previstas em lei e nas normas de serviço aplicáveis à atividade extrajudicial. Nesse contexto, a exibição do conteúdo arquivado na serventia ocorre mediante a expedição da respectiva certidão, não havendo previsão normativa que autorize a simples extração ou disponibilização de fotografias, imagens ou reproduções avulsas de documentos sem que tal fornecimento esteja formalizado por meio do instrumento certificador adequado. Em outras palavras, o ordenamento jurídico não contempla modalidade de acesso ao acervo consistente no mero compartilhamento informal de imagens em alta resolução. Caso pretenda obter reprodução do material arquivado, deverá o interessado valer-se dos meios legalmente previstos, observadas as regras próprias para expedição de certidões e fornecimento de documentos pela serventia. Qualquer acesso a materiais internos, de outro modo, requer pedido expresso de perícia, com indicação do especialista contratado, designação antecipada de data e hora, a ser submetido previamente à autorização deste Juízo e, caso deferido, sob acompanhamento apurado pela Notária. Por fim, consigno que não compete a esta Corregedoria Permanente, no âmbito do presente expediente administrativo, determinar a realização de perícia destinada à tutela de interesse que ultrapassa o necessário à segurança jurídica dos registros públicos. A atuação deste Juízo encontra-se circunscrita à fiscalização da regularidade dos serviços extrajudiciais e à apuração de eventuais infrações funcionais ou falhas na prestação do serviço delegado, não se prestando à produção de provas voltadas exclusivamente à satisfação de pretensões privadas. Nessa ordem de ideias, acolho o óbice imposto pela Senhora Tabeliã e indefiro o pedido inicial e os pedidos subsequentes. Por conseguinte, não havendo outras providências a serem adotadas por este Juízo, determino o arquivamento dos autos, com as cautelas de praxe. Ciência à Senhora Tabeliã, ao Ministério Público e ao Senhor Representante, por e-mail, cujo silêncio, desde que certificado o recebimento da mensagem eletrônica pelo servidor de destino, será interpretado como concordância tácita com os termos desta decisão, sem necessidade de posterior conclusão. P.I.C. – ADV: (…) (DJEN de 08.06.2026 – SP)

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Fonte: DJEN

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Processo 1008129-60.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Luiz Henrique Lopes Gomes –  – Oswaldo Aparecido Lopes Gomes –  – Salvador Lopes Gomes –  – Maria Adelaide Lopes Gomes Roa  – Diante do exposto, REJEITO A IMPUGNAÇÃO, determinando o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá com o procedimento extrajudicial, analisando o preenchimento dos demais requisitos legais para o registro nos termos do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos e itens 416 a 425, Cap. XX, das NSCGJ. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: SIMONE MARLENE DA CONCEIÇÃO VIANA (OAB 179588/SP), SIMONE VIANA SOCIEDADE INDIVIDUAL DE ADVOCACIA (OAB 36370/SP), SIMONE MARLENE DA CONCEIÇÃO VIANA (OAB 179588/SP), SIMONE VIANA SOCIEDADE INDIVIDUAL DE ADVOCACIA (OAB 36370/SP), SIMONE VIANA SOCIEDADE INDIVIDUAL DE ADVOCACIA (OAB 36370/SP), SIMONE VIANA SOCIEDADE INDIVIDUAL DE ADVOCACIA (OAB 36370/SP), SIMONE MARLENE DA CONCEIÇÃO VIANA (OAB 179588/SP), SIMONE MARLENE DA CONCEIÇÃO VIANA (OAB 179588/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1008129-60.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: Décimo Cartório de Registro de Imóveis
Requerido: Luiz Henrique Lopes Gomes e outros
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital em decorrência de impugnação considerada como fundada em procedimento de usucapião extrajudicial requerido por Luiz Henrique Lopes Gomes, casado com Eugenia Passos Gomes, Oswaldo Aparecido Lopes Gomes, casado com Neide Batista Teixeira Gomes, Salvador Lopes Gomes, Maria Adelaide Lopes Gomes Roa, casada com Leonidas Edmundo Roa Erices, e Maria da Conceição Lopes Gomes, cujo objeto é o imóvel descrito na matrícula n. 20.471 daquela serventia (prenotação n. 646.890).
O Oficial informa que o requerimento foi instruído com ata notarial, fotos e documentos comprobatórios de posse; que, após o início do ciclo notificatório, foi apresentada impugnação por um dos herdeiros de cessionário de direitos sucessórios do bem usucapiendo; que o imóvel havia sido adquirido por Henrique Barreirinho Gomes e sua esposa, antecessores dos requerentes, por compra feita de Osvaldo Lofredo (R.3 de 11 de agosto 1978); que, contudo, os registros praticados na matrícula foram cancelados em 14 de julho de 1994 após o julgamento pela procedência da ação de invalidação de negócio jurídico ajuizada pelo espólio de José Amaral Filho (genitor do impugnante), o que fez com que a propriedade do imóvel retornasse a João Camargo Ribeiro e sua esposa, falecidos em 1952 e 1958; que, apesar do cancelamento, os autores da ação de nulidade não promoveram ação de reintegração de posse do imóvel, motivo pelo qual Henrique Barreirinho Gomes e sua família permaneceram na posse indireta do bem, o qual vem sendo locado desde 1994; que foi realizada tentativa de conciliação, entretanto, a qual restou infrutífera (fls. 396/398).
Documentos vieram às fls. 400/1408.
A parte requerente defende que os elementos constantes dos autos demonstram o preenchimento dos requisitos legais necessários ao reconhecimento da usucapião; que os antecessores do impugnante cederam os direitos relativos ao imóvel recebidos dos titulares de domínio mediante escritura pública a terceiros, o que reforça a inexistência de retomada de posse efetiva após o cancelamento dos registros; que a impugnação não vem acompanhada de demonstração concreta de exercício efetivo da posse sobre o imóvel; que não houve propositura de ação de reintegração de posse (fls. 1420/1423).
O Ministério Público opinou pelo reconhecimento de que a impugnação é fundada (fls. 1426/1430).
É o relatório. Fundamento e decido.
Necessário ressaltar, de início, que a existência de outras vias de tutela não exclui a da usucapião administrativa, a qual segue rito próprio, com regulação pelo artigo 216-A da Lei n. 6.015/73, pelo Provimento n. 65/17 do CNJ e pela Seção XII do Cap. XX das NSCGJ.
Assim, como a parte interessada optou por esta última para alcançar a propriedade do imóvel, a análise deve ser feita dentro de seus requisitos normativos.
No mérito, contudo, a dúvida é improcedente. Vejamos os motivos.
No caso concreto, tal como relatado pelo Oficial, após o início do ciclo de notificações, houve impugnação ao pedido por Márcio Rodrigo Mendes da Silva, sucessor de José Amaral Filho, cessionário dos direitos hereditários do espólio de Maria de Lourdes Ribeiro Moraes, que, por sua vez, era herdeira dos proprietários tabulares (fls. 1350/1351).
Em sua impugnação, a parte interessada limitou-se a afirmar que “jamais teve ciência da existência jurídica do imóvel objeto da presente notificação, uma vez que, após o falecimento de seu genitor, não houve a abertura de inventário nem a transferência do bem para seu nome, inexistindo qualquer registro imobiliário que lhe atribuísse titularidade dominial. Assim, é juridicamente impossível imputar-lhe inércia ou ausência de oposição, pois não se pode exigir manifestação daquele que sequer possuía ciência da condição de titular ou da necessidade de defesa do bem. A presente contranotificação constitui oposição expressa e inequívoca à pretensão da usucapião (…)”.
Sabe-se que o procedimento da usucapião extrajudicial tem como principal requisito a inexistência de lide, de modo que, apresentada qualquer impugnação, a via judicial se torna necessária, cabendo à parte suscitada emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum nos termos do § 10, do artigo 216-A, da Lei n. 6.015/73.
As Normas de Serviço da Corregedoria do Tribunal de Justiça de São Paulo, prestigiando a qualificação do Oficial de Registro e a importância do procedimento extrajudicial, trouxeram pequena flexibilização a tal regra no seu Capítulo XX, permitindo que seja julgada a fundamentação da impugnação, com afastamento daquela claramente impertinente ou protelatória (destaques nossos):
“420.2. Consideram-se infundadas a impugnação já examinada e refutada em casos iguais pelo juízo competente; a que o interessado se limita a dizer que a usucapião causará avanço na sua propriedade sem indicar, de forma plausível, onde e de que forma isso ocorrerá; a que não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada; a que ventila matéria absolutamente estranha à usucapião.
420.3. Se a impugnação for infundada, o Oficial de Registro de Imóveis rejeita-la-á de plano por meio de ato motivado, do qual constem expressamente as razões pelas quais assim a considerou, e prosseguirá no procedimento extrajudicial caso o impugnante não recorra no prazo de 10 (dez) dias. Em caso de recurso, o impugnante apresentará suas razões ao Oficial de Registro de Imóveis, que intimará o requerente para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias e, em seguida, encaminhará os autos ao juízo competente.
420.4. Se a impugnação for fundamentada, depois de ouvir o requerente o Oficial de Registro de Imóveis encaminhará os autos ao juízo competente.
420.5. Em qualquer das hipóteses acima previstas, os autos da usucapião serão encaminhados ao juízo competente que, de plano ou após instrução sumária, examinará apenas a pertinência da impugnação e, em seguida, determinará o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá no procedimento extrajudicial se a impugnação for rejeitada, ou o extinguirá em cumprimento da decisão do juízo que acolheu a impugnação e remeteu os interessados às vias ordinárias, cancelando-se a prenotação”.
Como visto, na forma do subitem 420.3, Cap. XX, se o Oficial considerar infundada a impugnação, a rejeitará por meio de ato motivado e prosseguirá com o procedimento, cabendo à parte impugnante a apresentação de recurso. Nesse caso, o requerente será intimado para apresentar suas razões, com encaminhamento do feito à Corregedoria Permanente para apreciação.
Porém, se o Oficial considerar a impugnação fundada, encaminhará os autos ao juízo competente “depois de ouvir o requerente” (subitem 420.4). Conclui-se, portanto, que, para ouvir o requerente, o Oficial também deverá esclarecer, por ato motivado, porque considerou a impugnação fundada.
A análise das questões pelo Oficial é, assim, relevante para além da mera narrativa dos atos realizados ao longo do procedimento.
Note-se que a parte requerente pode concordar com as razões do Oficial e imediatamente desistir do procedimento extrajudicial, partindo, eventualmente, para as vias ordinárias.
De qualquer forma, estando o feito previamente instruído com as manifestações necessárias, o julgamento pelo Corregedor Permanente se dará de plano ou após instrução sumária como bem esclarece a norma, não cabendo produção de prova para que se demonstre a existência (ou inexistência) de óbice ao reconhecimento da usucapião.
Caberá ao juízo corregedor analisar apenas se a impugnação tem caráter meramente protelatório ou completamente infundado.
Havendo qualquer indício de veracidade que justifique a existência de conflito de interesses, a via extrajudicial se torna prejudicada, devendo o interessado se valer da via contenciosa, sem prejuízo de utilizar-se dos elementos constantes do procedimento extrajudicial para instruir seu pedido, emendando a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum (item 420.8, Cap. XX, das NSCGJ).
No caso concreto, a impugnação se limita a alegar desconhecimento acerca de qualquer relação jurídica de seu genitor com o imóvel usucapiendo, motivo pelo qual não se opôs anteriormente à posse dos requerentes. Não se apresentou, porém, qualquer evidência apta para respaldar tal alegação, notadamente diante da publicidade dada na matrícula sobre o resultado da ação de invalidação de negócio jurídico promovida pelo próprio espólio do pai do impugnante, ou de elemento capaz de confrontar a robusta comprovação de posse produzida pela parte requerente, a qual atesta locação desde 1994 (fls. 403/927).
A impugnação pode, portanto, ser reputada como infundada.
Nesse sentido, a jurisprudência (destaques nossos):
“Registro de Imóveis. Usucapião Extrajudicial. Impugnação infundada. Possibilidade de prosseguimento na via administrativa. Apelação não provida. I. Caso em Exame 1. Apelação interposta contra sentença que, reconhecendo como infundada a impugnação apresentada pelo apelante, determinou o prosseguimento do processo extrajudicial de usucapião extraordinária. O apelante argui, preliminarmente, a nulidade da sentença recorrida. No mérito, argumenta, em síntese, não haver prova dos requisitos necessários à configuração da usucapião na modalidade eleita. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em definir se há nulidade na sentença proferida e se a impugnação apresentada é infundada, ou não. III. Razões de Decidir 3. A impugnação é infundada, pois não logrou infirmar o exercício da posse mansa, pacífica e ininterrupta pelos usucapientes, por si e por seus antecessores, durante o prazo prescricional aquisitivo. 4. A possibilidade de regularização do imóvel de maneira diversa não impede o reconhecimento da usucapião. 5. Ausência de óbice ao prosseguimento da usucapião extrajudicial. IV. Dispositivo e Tese 6. Apelação não provida. Tese de julgamento: 1. A impugnação infundada não obsta o prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial. 2. A possibilidade de regularização do imóvel por outros meios não impede o reconhecimento da usucapião, desde que preenchidos os requisitos legais. Legislação Citada: – NSCGJ, Tomo II, Capítulo XX, itens 420 e subitens 420.2, 420.4 e 420.5. Jurisprudência Citada: – TJSP; Apelação Cível nº 1032941-74.2023.8.26.0100, j. 05/12/2023; – TJSP; Apelação Cível nº 1001255-48.2024.8.26.0094, j. 11/12/2025; – TJSP; Apelação Cível nº 1008430-08.2022.8.26.0048, j. 29/09/2023.” (CSM; Apelação Cível n. 1118475-15.2025.8.26.0100; Relatora Des. Silvia Rocha; j. em 20/05/2026).
Diante do exposto, REJEITO A IMPUGNAÇÃO, determinando o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá com o procedimento extrajudicial, analisando o preenchimento dos demais requisitos legais para o registro nos termos do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos e itens 416 a 425, Cap. XX, das NSCGJ.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.I.C.
São Paulo, 02 de junho de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juíza de Direito (DJEN de 03.06.2026 – SP)

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Fonte: DJEN

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Processo 1005488-02.2026.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Gastão Eduardo Durães – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para reformar a decisão do Oficial e determinar o prosseguimento do procedimento extrajudicial nos termos da fundamentação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: ELIAS LIMA FERREIRA (OAB 483882/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1005488-02.2026.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Suscitado: Gastão Eduardo Durães
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis desta Capital a requerimento de Gastão Eduardo Durães em razão do indeferimento de adjudicação compulsória extrajudicial do imóvel descrito na transcrição n. 48.751 daquela serventia (prenotação n. 467.293).

O Oficial informa que figuram como titulares do domínio as irmãs Tereza Roselli e Paulina Roselli; que as proprietárias firmaram, em 06/10/1968, compromisso de compra e venda com Walkíria Malheiros da Cunha Ascher (filha de Paulina), a qual, por sua vez, prometeu vender o imóvel para o requerente; que o ponto central do dissenso diz respeito à quitação do preço estipulado no contrato firmado com as proprietárias; que, apesar de estar consignado na cláusula 4.1.1 do referido contrato que o valor seria pago no ato da assinatura, em moeda corrente, surgiram outros fatos que contradizem a quitação alegada; que o contrato apresenta manchas amareladas, não decorrentes do tempo, mas, ao que tudo indica, proveniente de substância líquida que sobre ele foi derramada; que não constam assinaturas de testemunhas como exigia o artigo 135 do Código Civil de 1916, vigente na época da celebração; que nenhuma das firmas apostas no contrato foi reconhecida à época da celebração, apenas a assinatura de Walkíria foi reconhecida em 16/09/2025; que, por ocasião do processo de arrolamento dos bens deixados pelo falecimento de Paulina, o imóvel foi adjudicado a Walkíria, sua única herdeira; que a transmissão da fração ideal pertencente à Paulina por sucessão hereditária é incongruente com a aquisição formalizada em 1968; que também foi apresentado recibo, datado de 26/12/1980, no qual Emília Roselli Ruiz, que se apresentou como herdeira de Tereza Roselli, vendeu 12,5% do imóvel para Paulina, documento que gera estranheza por ser incongruente com a alienação firmada em 1968; que as questões apontadas desqualificam o contrato de promessa de compra e venda datado de 06/10/1968 como fundamento para a adjudicação compulsória; que, no curso do procedimento extrajudicial, aventou-se a possibilidade de notificação dos herdeiros de Teresa Roselli; que o requerente informou que a única sucessora de Teresa na linha colateral seria sua irmã Paulina, já falecida; que, por outro lado, as informações extraídas do formal de partilha do espólio de Carmela Roselli (mãe de Teresa e Paulina) identifica outros irmãos: Maria, Arlindo, Emília e Caetano, este último já falecido, representado pelos filhos Neusa e Osmar; que, diante do conjunto probatório desprovido de coesão, concluiu pelo indeferimento da adjudicação compulsória.

Documentos vieram às fls. 07/100.

O prazo para impugnação nestes autos transcorreu in albis (fl. 101).

O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 104/106).

Constatada a ausência de documentos essenciais, determinou-se a apresentação de cópia integral do procedimento autuado junto à serventia (fls. 108/110).

O Oficial se manifestou às fls.116/117, ratificando sua conclusão pelo indeferimento da adjudicação e juntando cópia integral dos autos, acompanhada de relatório remissivo (fls. 118/540).

Ao requerer a suscitação da dúvida, a parte alega dificuldade em cumprir todas as exigências, principalmente quanto à identificação e localização dos herdeiros de Tereza Roselli; que as pesquisas exigem autorização judicial; que o formal de partilha no qual o Oficial identificou os herdeiros colaterais é antigo e não indica o CPF das pessoas, o que impede sua localização; que a complexidade e a antiguidade dos fatos, além da dificuldade de acessar informações completas de registros civis de pessoas já falecidas e sem parentesco direto, tornaram inviável a apresentação dos dados solicitados; que buscas pelos sistemas RENAJUD e BACENJUD são feitas apenas na via judicial; que as pessoas indicadas pelo Oficial “não figuram como herdeiros diretos das titulares registrais, mas sim como cessionários de parte de um quinhão hereditário em momento anterior à abertura da transcrição”, pelo que o Oficial deve elucidar a relevância do documento para a cadeia sucessória das titulares; que, diante da impossibilidade de localizar os herdeiros não diretos, possível notificação por edital; que Walkíria se casou pelo regime da separação obrigatória de bens com Francisco Ascher, de modo que os direitos sobre o imóvel não se comunicaram com o patrimônio conjugal; que o compromisso firmado com as proprietárias tabulares é muito antigo e não dispõe de comprovante específico de quitação, mas elas declararam e o Tabelião certificou na ata notarial que o imóvel está quitado, o que é suficiente para comprovar o adimplemento integral do preço; que providenciará o comprovante de recolhimento do ITBI quando da qualificação positiva do título (fls. 483/487).

O Ministério Público ratificou sua manifestação de fls. 104/106, mantendo o parecer pela procedência da dúvida (fl. 543).

É o relatório. Fundamento e decido.

Como se sabe, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão pode ser processada diretamente perante o Oficial de Registro de Imóveis competente com observância de rito próprio (via extrajudicial), regulado pelo artigo 216-B da Lei n. 6.015/1973, pela Seção XVI, Cap. XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e pelo Provimento CNJ n. 149/2023 (disposições específicas introduzidas pelo Provimento n. 150/2023).

Assim, como a parte interessada optou pela via extrajudicial para alcançar o registro de transferência da propriedade do imóvel, a análise deve ser feita dentro de seus requisitos normativos.

A conclusão do Oficial foi no sentido de que a adjudicação compulsória não pode ser deferida pois não há prova sólida quanto à quitação do preço e não houve notificação dos herdeiros de uma das proprietárias do imóvel e do cônjuge da cessionária (fls. 118/120).

A parte requerente pretende a adjudicação do imóvel que adquiriu de Walkíria Malheiros da Cunha Ascher por contrato de promessa de compra e venda firmado em 25 de julho de 2002 (fls. 143/157).

Walkíria, por sua vez, teria adquirido o imóvel objeto da transcrição n.48.751 do 1º RI da Capital por compromisso de compra e venda firmado com as proprietárias do imóvel em 08 de outubro de 1968.

Embora este último instrumento informe que o preço ajustado seria pago no ato da assinatura, em moeda corrente (cláusula 4.1.1), outros elementos colhidos no curso do processo administrativo contradizem a quitação alegada.

Primeiramente, o Oficial aponta a ausência da assinatura de testemunhas exigidas na época e a falta de reconhecimento de firma dos contratantes, o que fragiliza a confirmação da autenticidade do título.

De fato, o artigo 135 do Código Civil de 1916 previa que o instrumento particular assinado por quem estivesse na disposição e na administração livre de seus bens, sendo subscrito por duas testemunhas, provava as obrigações convencionais de qualquer valor.

Essa condição, todavia, não foi atendida.

Também não é possível o reconhecimento das firmas apostas no contrato.

Logo, na primeira análise dos documentos que instruíram o requerimento inicial, o Oficial observou a possibilidade de se dar fé às assinaturas com base nos cadastros nacionais dos notários, como prevê o artigo 440-G, §7º, do Provimento CNJ n. 149/2023 (item 9.1 do despacho de fls. 213/215).

No entanto, não há informação ou documento das firmas para que o Tabelião possa examinar e dar fé às assinaturas, notadamente por se tratar de documento antigo, pelo que a parte pede reconsideração da exigência relativa à quitação do preço com base na cláusula contratual (itens 9 e 10, fls. 411/416).

O mais grave, todavia, foi a identificação da existência de ação de inventário e partilha na certidão extraída em nome da proprietária Paulina Malheiros da Cunha, o que levou à exigência pela apresentação das respectivas peças (fl. 185 e item 10 do despacho de fls. 213/215).

De acordo com o formal de partilha copiado às fls. 333/376, a proprietária tabular Paulina Roselli, que passou a se chamar Paulina Malheiros da Cunha quando se casou com Pedro Malheiros da Cunha, faleceu em 09 de maio de 1991, no estado civil de viúva, deixando como único bem arrolado a metade ideal do imóvel da transcrição n.48.751, que foi adjudicado à filha Walkíria, sua única herdeira.

A parte requerente, porém, não explica por que Walkíria, que supostamente havia quitado a compra do imóvel, promoveu o arrolamento e partilha do bem para recebê-lo por sucessão hereditária.

Ainda que se sustente a irrelevância do meio utilizado para a regularização do domínio, já que a promissária compradora era a única herdeira da proprietária tabular, a incerteza quanto à quitação fica mais evidente em relação à metade ideal de propriedade de Tereza Roselli, que faleceu em 13 de março de 1970, sem constar informação sobre casamento ou existência de filhos (fl. 161). Neste caso, foi apresentado recibo firmado por Emília Roselli Ruiz em 26 de dezembro de 1980, atestando o recebimento de valor da coproprietária Paulina, representado por cheque emitido por Walkíria, em pagamento da fração ideal correspondente a 12,5 por cento da propriedade do imóvel deixado por herança (fl. 451):”Recebemos da Sra. Paulina Malheiros da Cunha (…), a importância de Cr$ 75.000,00 (setenta e cinco mil cruzeiros) representado pelo cheque (…) emitido por Walkíria da Cunha Durães, referente a venda que lhe fizemos de nossa parte havidos por herança da Srta. Tereza Roselli. Esta parte constitui-se em 12,5 (doze e meio) de uma propriedade situada à Rua Amâncio de Carvalho 57 fundos que nos corresponde por herança.

Fica explícito neste recibo que deveremos deixar a dita propriedade até o dia 15 de Janeiro de 1981, impreterivelmente, sob pena de termos que devolver em dobro quantia que recebemos, ou seja Cr$150.000,00 (cento e cinquenta mil cruzeiros).

O inventário será pago pela compradora.

Se necessário for para o bom andamento do inventário ou transferência que a promitente compradora queira fazer, lhe daremos uma autorização ou uma procuração para tal e somente para isso.

Este recibo dá a Sra. Paulina Malheiros da Cunha plena e geral quitação, sendo de caráter irretratável e irrevogável”.
Conforme se verifica no formal de partilha do espólio de Carmela Roselli (fls. 301/328), Emília é irmã Tereza, ao lado de Paulina, Maria, Arlindo e Caetano. De acordo com o recibo que assinou, Emília ocupava o imóvel na época em que vendeu seu direito sucessório para Paulina, se comprometendo a desocupá-lo.

Esse documento, portanto, contradiz não só a realização do pagamento supostamente feito por Walkíria às proprietárias, como também a transmissão da posse precária do imóvel para a promissária compradora que, de acordo com as cláusulas 4.1.1 e 4.2, deveriam ter ocorrido por ocasião da assinatura do compromisso de compra e venda firmado em 1968 (fl. 139).
As inconsistências são realmente graves, mas a inaptidão do compromisso de compra e venda apresentado para fins de adjudicação somente poderá ser definitivamente reconhecida se houver impugnação de algum dos potenciais interessados.
A insegurança quanto à autenticidade do instrumento particular e quanto à efetiva quitação do preço ajustado pode ser superada com a notificação dos titulares de direitos afetados, privilegiando-se a regularização do domínio se não houver prejuízo a ninguém.

Note-se que, no caso concreto, não resta dúvida de que ao menos metade ideal do imóvel pertence a Walkíria, seja pela compra pactuada em 1968, seja pela sucessão na herança deixada por Paulina.
Assim, resta resolver sobre a fração ideal que pertence a Teresa, cuja legitimidade para integrar a adjudicação compulsória extrajudicial é dos seus herdeiros legais, devendo ser notificados aqueles de grau mais próximo, observada a ordem da vocação hereditária até os colaterais de quarto grau (artigo 216-B, §1º, da LRP; artigos 440-C e 440-W, do Provimento CNJ n.149/2023; artigos 1829 e 1839, do CC). Havendo inventário, bastará a notificação do inventariante.
Como regra geral, no processo extrajudicial de adjudicação compulsória, é indispensável a notificação de titulares de direitos potencialmente afetados (transmitentes ou sucessores).
Nesse sentido, o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça:
“Art. 440-L. O requerimento inicial atenderá, no que couber, os requisitos do art. 319 da Lei Federal n.13.105, de 16 de março de 2015 – Código de Processo Civil, trazendo, em especial:
(…)

V – o pedido de que o requerido seja notificado a se manifestar, no prazo de 15 (quinze) dias úteis;
Art. 440-W. Se o requerido for falecido, poderão ser notificados os seus herdeiros legais, contanto que estejam comprovados a qualidade destes, o óbito e a inexistência de inventário judicial ou extrajudicial.
Parágrafo único. Havendo inventário, bastará a notificação do inventariante”.
Independentemente do tempo da formalização da promessa de venda que fundamenta o pedido de adjudicação, não há previsão legal para dispensa das notificações exigidas, ressalvada a demonstração de anuência expressa do requerido conforme hipótese prevista no artigo 440-Y do Provimento CNJ n. 149/2023.
Caso o titular registral tenha falecido, seus direitos relativos ao imóvel e, consequentemente, seu interesse processual na defesa de tais direitos são imediatamente transmitidos aos herdeiros independentemente de qualquer ato ou de registro da partilha na matrícula. Como se sabe, diante do princípio da saisine, os herdeiros recebem o acervo hereditário desde a abertura da sucessão, o qual será indivisível até a finalização da partilha, seguindo as normas relativas ao condomínio (artigos 1.784 e 1.791 do Código Civil).

Identificada a existência de herdeiros, indispensável sua notificação para participação no procedimento extrajudicial.
Eventual dificuldade ou morosidade não justifica que se dispensem notificações de quem vier a ser afetado pela adjudicação, pois a regra fundamental em qualquer procedimento realizado em contraditório é de que seja dada ciência a quem quer que possa ser atingido pela decisão final.
De acordo com as certidões de óbito e de nascimento de fls. 161 e 491, Thereza, filha de Carmella Pani e Francisco Rozelli, faleceu em 13/03/1970 no estado civil de solteira, sem deixar filhos.
Carmela Roselli, por sua vez, faleceu em 21/04/1953, como viúva de Francisco Roselli, deixando os filhos Maria, Arlindo, Emília, Thereza e Paula (fl. 271).

No formal de partilha do seu espólio, compareceram os herdeiros filhos Maria Roselli Lobue, casada com Onofre Lobue; Emília Roselli, casada com Francisco Ruiz Hidalgo; Teresa Roselli, solteira; Paulina Roselli, desquitada; além dos netos menores Neusa Roselli e Osmar Roselli, filhos de Catarina Baroni Roselli e de Caetano Roselli, este último, filho pré-morto da inventariada.
Para notificação dos herdeiros, eles deverão ser perfeitamente identificados e sua localização deve ser informada.
Com efeito, deve-se atentar ao que dispõem os parágrafos 1º e 2º do artigo 440-X do Código Nacional de Normas:

“§1º Será considerado em lugar desconhecido, para fins de notificação por edital, o requerido cujo endereço não conste no registro de imóveis nem no instrumento do ato ou negócio jurídico em que se fundar a adjudicação compulsória, contanto que o requerente declare e comprove que esgotou os meios ordinários para sua localização.

§2º Também se procederá à notificação por edital quando ficar provado que o requerido reside fora do país e não tem procurador munido de poderes para a outorga do título de transmissão”.
Portanto, sendo necessária a localização dos herdeiros identificados, deverá ser realizada pesquisa nos indicadores registrais disponíveis, o que não dispensa outras providências por conta da parte requerente.

No caso concreto, em que pese a divergência entre a certidão de óbito e o formal de partilha (indicação do filho Arlindo na certidão e de Caetano no formal), as pesquisas devem ser completas, incluindo os herdeiros Maria Roselli Lobue, Emília Roselli ou Emília Roselli Ruiz (cujo recibo de fl. 451 traz o CPF do marido Francisco, detalhe que pode contribuir para a busca), Arlindo Roselli, Neusa Roselli e Osmar Roselli, destacando-se que todos têm sua filiação conhecida, evitando-se homonímia.

O mesmo se aplica em relação aos cônjuges da cedente Walkíria: como ela era casada com Geraldo Ayrton Durães pelo regime da comunhão de bens na época do compromisso de venda e compra, havendo comunicabilidade do bem, todos os herdeiros de Geraldo devem ser notificados (fls. 83/84 e 489).

Também são necessárias identificação e localização dos herdeiros de Francisco Ascher, cônjuge de Walkíria, que cedeu seus direitos de promitente compradora (fls. 85/86 e 143/157). O Código Civil vigente na época da realização do negócio exigia consentimento do cônjuge para a alienação de direitos reais sobre imóveis, independentemente do regime de bens (artigos 235, I e 242, I, do Código Civil de 1916).

Em suma, podemos concluir o seguinte: há necessidade de anuência ou notificação de todos os interessados ou respectivos sucessores, sendo ônus exclusivo da parte instruir o pedido com os documentos necessários para qualificação dos possíveis herdeiros que deverão ser notificados.

Note-se que a incumbência de identificação e localização do notificando na via extrajudicial é toda da parte requerente, notadamente porque a ausência de notificação de eventual interessado pode trazer consequências em seu próprio prejuízo (invalidade do procedimento). A responsabilidade do Oficial se restringe aos dados disponíveis nos indicadores registrais.
Desconhecido o paradeiro de um possível interessado, devem ser esgotadas as providências para sua localização. Somente se não forem encontrados nos endereços alcançados para notificação pessoal ou se estiverem em lugar incerto ou não sabido, será possível notificação por edital, o que será avaliado oportunamente pelo Oficial competente.

Eventual dificuldade de investigação não pode inviabilizar o prosseguimento do procedimento, sob pena de torná-lo inócuo.
Assim, havendo notícia sobre a existência de herdeiros potencialmente interessados, deve ser tentada a obtenção de endereço para realização de notificação. Caso sejam infrutíferas as buscas e se não for encontrado endereço mesmo após a realização de pesquisas pelos sistemas disponíveis que não necessitem de intervenção judicial, o procedimento pode prosseguir por conta e risco da parte requerente, contanto que ela seja alertada.
Esgotadas as medidas acessíveis, de modo que a localização dos herdeiros dos titulares de domínio não seja conhecida, sua notificação por edital deve ser admitida.

No caso em análise, portanto, o procedimento pode prosseguir até o esgotamento das vias existentes para localização dos possíveis herdeiros, sucedendo-se, eventualmente, a notificação por edital por conta e risco da parte requerente.
A conclusão, portanto, é de que, no caso concreto, não é possível afirmar de maneira inequívoca a invalidade do compromisso firmado em 1968 apenas com base nas incongruências identificadas nos autos, de modo que o pedido de reconhecimento da adjudicação extrajudicial somente deve ser indeferido após impugnação de eventual prejudicado.

Este juízo observa que todas as complicações apontadas acima indicam que a via judicial pode ser a mais adequada, notadamente em virtude da maior amplitude de pesquisas disponíveis ao juízo cível e do acesso facilitado. Tal situação deve ser sopesada pela parte interessada.
Vale observar, ainda, que deverá ser comprovado o recolhimento do tributo incidente, conforme expressamente admitido no item 4, fl. 487.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para reformar a decisão do Oficial e determinar o prosseguimento do procedimento extrajudicial nos termos da fundamentação.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.I.C.
São Paulo, 27 de maio de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 28.05.2026 – SP)

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Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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