CSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida – Escritura pública de doação entre cônjuges – Bem adquirido na constância do casamento, sob o regime da comunhão parcial – Posterior alteração de regime para separação total – Mancomunhão não dissolvida – Ausência de prévia partilha – Ofensa ao princípio da continuidade – Dúvida procedente – Recurso não provido

Escrito por

Apelação n° 1027271-42.2025.8.26.0405

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1027271-42.2025.8.26.0405
Comarca: OSASCO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1027271-42.2025.8.26.0405

Registro: 2026.0000483544

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1027271-42.2025.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que são apelantes MANOEL CARLOS SIQUEIRA FELIX e PALOMA RIBEIRO FRUCCI, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE OSASCO.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 22 de maio de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1027271-42.2025.8.26.0405

Apelantes: Manoel Carlos Siqueira Felix e Paloma Ribeiro Frucci

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Osasco

Comarca: Osasco

Voto nº 39.809

Registro de imóveis – Dúvida – Escritura pública de doação entre cônjuges – Bem adquirido na constância do casamento, sob o regime da comunhão parcial – Posterior alteração de regime para separação total – Mancomunhão não dissolvida – Ausência de prévia partilha – Ofensa ao princípio da continuidade – Dúvida procedente – Recurso não provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por MANOEL CARLOS SIQUEIRA FELIX E PALOMA RIBEIRO FRUCCI, visando a reforma da r. sentença de fls. 186/190, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Osasco, mantendo a negativa de registro de escritura pública de doação dos imóveis objeto das matrículas nº 95.003; 100.640; 100.700; 102.966; 102.697; 104.050 e 104.065 em que figuram como partes os apelantes, exigindo-se o prévio registro da partilha dos bens do casal.

Os apelantes, sustentam, em suma, a inaplicabilidade do rigorismo formalista ao Princípio da Continuidade Registral e a possibilidade de regularização posterior da doação; a validade da doação de parte ideal e a autonomia privada dos cônjuges após alteração do regime de bens; requerendo, ao final, a reforma da sentença para julgar improcedente a dúvida registral (fls. 196/201).

A Procuradoria de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 227/231).

É o relatório.

Cuida-se de registro de escritura pública de doação, lavrada em 02 de outubro de 2025 pelo 2º Tabelião de Notas da Comarca de Osasco, em que figuram como doador Manoel Carlos Siqueira Felix e donatária Paloma Ribeiro Frucci, sua esposa, tendo por objeto os imóveis matriculados sob os n.º 95.003; 100.640; 100.700; 102.966; 102.697; 104.050 e 104.065 do 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Osasco.

Nas matrículas constam como titulares de domínio os apelantes, então casados pelo regime da comunhão parcial de bens.

Nas Av. 11 (M. 95.003); 08 (M. 100.640); 08 (M. 100.700); 09 (M. 102.966); 08 (M. 102.697); 14 (M. 104.050); e 08 (M. 104.065) houve averbação da alteração do regime de bens para separação total, sem informações sobre a partilha dos bens do casal.

A despeito da averbação da alteração do regime de bens nas matrículas, não é possível o ingresso no fólio real de doação de parte ideal dos bens imóveis por quem não ostenta a condição de proprietário exclusivo desta parte ideal, mas sim de comunheiro por força do regime de bens do casamento.

De fato, dispõe o Art. 195 da Lei nº 6.015/1973:

“Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”.

Deste comando decorre o princípio da continuidade registral, exigindo que novo título que ingresse no fólio se ampare no registro anterior em seus aspectos subjetivos e objetivos. Não há como inscrever na matrícula ato jurídico que não tenha por base registro anteriormente constante da matrícula.

Não consta das matrículas mencionadas registro de partilha e, por consequência, da propriedade de 50% dos imóveis em nome do doador, mas sim a propriedade em comunhão com sua esposa em 100% dos bens.

E tal comunhão não cessa com a alteração do regime de bens, mantendo-se a mancomunhão até que haja decisão ou acordo de partilha da propriedade.

Como se sabe, no regime de comunhão parcial, os bens amealhados onerosamente pertencem a ambos os cônjuges indistintamente. Não se trata de uma soma de metades (50% + 50%), mas de uma massa patrimonial única e indivisa enquanto perdurar o estado de comunhão.

O estado de mancomunhão inviabiliza a transmissão (e o respectivo registro) de partes ideais pelos cônjuges por razões de duas ordens: (i) ausência de partilha, o que impossibilita o conhecimento acerca da atribuição da titularidade da propriedade e (ii) violação do princípio da continuidade por não ser possível a inscrição da transmissão da propriedade à falta da extinção da mancomunhão, que não tem natureza jurídica de condomínio.

E a alteração do regime de bens, embora permitida pelo art. 1.639, § 2º, do Código Civil, não tem o condão de, por si só, transformar a mancomunhão em condomínio civil. Para que surjam as frações ideais passíveis de disposição (como a doação), é indispensável a prévia partilha dos bens adquiridos sob o regime anterior.

A alteração de regime para a separação total projeta efeitos para o futuro (ex nunc quanto à gestão e aquisições), mas o acervo pretérito exige a regularização do trato sucessivo para possibilitar negócios jurídicos translativos entre os consortes.

Há precedentes deste C. Conselho Superior da Magistratura, exigindo o prévio registro da partilha para atos de disposição do comunheiro:

“Divórcio consensual sem partilha de bens – Bem imóvel em mancomunhão – Impossibilidade de alienação antes da partilha por não configurada propriedade em condomínio – Violação do princípio da continuidade – Inviabilidade do registro de doação da metade ideal realizada por um dos antigos cônjuges – Pena da violação ao princípio da continuidade – Recurso provido” (CSM Ap. 1041935-33.2019.8.26.0100 rel. Des. Pinheiro Franco j. 19.09.2019).

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Imóvel registrado em nome de pessoas casadas – Escritura de compra e venda celebrada somente pela mulher na condição de divorciada – Necessidade do prévio registro da partilha do imóvel havida na ação de divórcio – Princípio da Continuidade – Além disso, a inscrição de várias ordens de indisponibilidade sem indicação expressa de envolver a totalidade ou metade do imóvel – Impossibilidade da consideração de situações jurídicas não inscritas no registro imobiliário – Recurso não provido” (CSM Ap. 1000237-38.2018.8.26.0664 rel. Des. Pinheiro Franco j. 12.11.2018)”.

Desta forma, até que haja partilha dos bens do casal e seu registro, identificando e atribuindo a propriedade exclusiva sobre a parte ideal a ser disposta, não há como ingressar no registro título de transmissão de parte ideal do bem.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (DJEN de 26.05.2026 – SP)

Fonte: DJEN

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1VRP/SP: EMENTA NÃO OFICIAL- USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE – POSSE EXERCIDA POR VIÚVA APÓS FALECIMENTO DO CÔNJUGE – PRINCÍPIO DA SAISINE – PRESUNÇÃO DE COMPOSSE ENTRE HERDEIROS – HERDEIRA INCAPAZ REPRESENTADA PELA PRÓPRIA REQUERENTE – CONFLITO DE INTERESSES – NECESSIDADE DE INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO PARA TUTELA DE INCAPAZ – AUSÊNCIA DE PREVISÃO DE ATUAÇÃO MINISTERIAL NO PROCEDIMENTO DO ART. 216-A DA LEI Nº 6.015/73 – IMPOSSIBILIDADE DE SUPRIMENTO NA VIA ADMINISTRATIVA – INVIABILIDADE DE PROSSEGUIMENTO DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL – NECESSIDADE DE AJUIZAMENTO DE AÇÃO JUDICIAL

Escrito por

Processo 1008184-11.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Noriko Nabeta – Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida, com as observações feitas acima. Sem custas, despesas ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: SUELI ROVERE REIS (OAB 252244/SP), VANESSA APARECIDA FANTATO REIS (OAB 387995/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1008184-11.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: Décimo Cartório de Registro de Imóveis
Requerido: Noriko Nabeta
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 10º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital em razão da negativa de prosseguimento de procedimento de usucapião extrajudicial do imóvel objeto da matrícula n. 77.417 daquela serventia, o qual foi requerido por Noriko Nabeta (prenotação n. 630.427).
O Oficial esclarece que o pedido é no sentido de que a posse da requerente teve origem em compromisso de compra e venda firmado por seu marido em 2004 e a proprietária tabular, o qual não foi apresentado; de que, inicialmente, o imóvel era utilizado para guarda de bens móveis e, posteriormente, passou a ser locado a terceiros; de que, após a morte do marido, a requerente passou a exercer posse sobre o bem, o que caracteriza posse ad successionem (princípio da saisine).
O Oficial esclarece, ainda, que os fatos indicam que a posse também foi transmitida para os quatro filhos do casal; que uma das filhas é interditada e foi representada na declaração de anuência por sua genitora, curadora e ora requerente, o que evidencia conflito de interesses; que a situação demanda intervenção do Ministério Público, o que não é possível na via extrajudicial (fls. 01/02).
A parte requerente apresentou impugnação (fls. 240/242), alegando que, independentemente da soma de tempo, o lapso de posse exercido exclusivamente por ela desde 2010 é, por si só, suficiente para configurar a usucapião extraordinária; que a usucapião constitui modo originário de aquisição, desvinculado de transmissão hereditária, não importando ato de disposição patrimonial em prejuízo da incapaz; que Christiane jamais exerceu posse sobre o imóvel e não figura como titular registral, inexistindo conflito de interesses concreto; que os demais herdeiros prestaram anuência expressa; que pode ser nomeado curador especial para a incapaz ou intimado o Ministério Público para manifestação, sem que seja obstado o prosseguimento do feito.
O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 247/249).
É o relatório. Fundamento e decido.
De início, vale ressaltar que a existência de outras vias de tutela não exclui a da usucapião administrativa, a qual segue rito próprio, com regulação pelo artigo 216-A da Lei n. 6.015/73, pelo Provimento n. 65/17 do CNJ e pela Seção XII do Cap. XX das NSCGJ.
Assim, como a parte interessada optou por esta última para alcançar a propriedade do imóvel, a análise deve ser feita dentro de seus requisitos normativos.
No mérito a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
No caso concreto, a parte suscitada apresentou pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião extraordinária em relação ao imóvel objeto da matrícula n. 77.417 do 10º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital.
Em seu requerimento inicial, item 4 (fls. 12/19), relata que “detém a posse contínua, duradoura, sem interrupções, e sem oposição do imóvel acima descrito, somada à de seu esposo, já falecido em 2010, conforme também descrito”.
Além disso, no item 5 do requerimento, a parte reitera que sua posse é somada àquela exercida pelo seu falecido cônjuge desde 2004, quando ele firmou “contrato particular de compra e venda” com a proprietária tabular.
A declaração constante na ata notarial é no mesmo sentido (fls. 31/44).
Ainda, alguns dos documentos trazidos pela parte para comprovação da posse exercida estão em nome do de cujus: IPTU de 2007 (fl 58), contrato de locação firmado em 2008 (fl. 60), IPTU 2009 (fl. 61), IPTU 2011 (fl. 71), dentre outros.
Não se descarta a hipótese de que a requerente, após 2010, possa ter administrado o imóvel de forma exclusiva, locando-o a terceiros e suportando os encargos correspondentes.
Porém, a administração exclusiva não é, por si só, equivalente à titularidade exclusiva da posse para fins de usucapião: a alegação de exercício exclusivo da posse após o falecimento do cônjuge não é suficiente para afastar a presunção de composse entre herdeiros, sendo necessária demonstração inequívoca de interversão da posse, com ciência e ausência de oposição dos demais, o que não se verifica no caso justamente em virtude da incapacidade de uma das herdeiras.
Vejamos.
Com o falecimento de Oscar Jiro Nabeta em 2010 (certidão de óbito a fl. 30), a posse por ele exercida transmitiu-se, imediatamente e por força de lei, a todos os seus herdeiros (princípio da saisine), e não apenas à viúva. Os filhos do casal tornaram-se coerdeiros e, portanto, passaram a integrar a relação possessória.
Como já ressaltado, é possível a aquisição por usucapião, inclusive pela via extrajudicial, por um dos coerdeiros, o que depende da concordância expressa ou ausência de oposição dos demais.
Porém, verifica-se que, in casu, a sucessora Christiane é incapaz (interditada) e foi representada pela própria parte requerente, sua curadora, na declaração de anuência (fls. 213/215).
A anuência de Christiane ao pedido de reconhecimento da usucapião exclusivamente em favor de sua mãe tem natureza de ato de disposição ou, ao menos, de renúncia a posição jurídica potencialmente favorável à incapaz.
Isso porque, se a posse integra o acervo hereditário do de cujus, o eventual direito possessório transmitido a Christiane também compõe seu patrimônio jurídico.
Desta forma, a representação da incapaz pela própria beneficiária do ato configura conflito de interesses.
O artigo 216-A da Lei n. 6.015/73, que disciplina a usucapião extrajudicial, pressupõe, como se vê do caput e parágrafos, consenso entre todos os interessados e ausência de litígio. Ademais, o dispositivo não prevê a possibilidade de intervenção do Ministério Público durante a tramitação do procedimento na via administrativa para suprimento de interesse de incapaz.
Como é cediço, nos termos do artigo 178 do Código de Processo Civil, apenas três hipóteses justificam a atuação do Ministério Público como fiscal da ordem jurídica em processos judiciais: quando houver interesse público ou social, interesse de incapazes e nas ações que envolvam litígios coletivos pela posse da terra rural e urbana.
A consequência da falta de intervenção do Ministério Público nos casos em que a lei exige sua participação é causa de nulidade do processo (artigos 279, caput, §1º e § 2º e 967, III, “a”, do Código de Processo Civil).
Por todas estas razões, este juízo já se manifestou acerca da impossibilidade de prosseguimento do procedimento de usucapião pela via extrajudicial quando há entre as partes interessadas pessoa incapaz (processo de autos n. 1056196-61.2023.8.26.0100).
O argumento da parte no sentido de que eventual vício poderia ser sanado pela nomeação de curador especial ou determinação de manifestação ministerial não prospera na via administrativa: o procedimento de dúvida tem cognição limitada à legalidade da qualificação registral; não é o instrumento adequado para constituição de curatela especial nem para a realização de todos os atos de proteção da incapaz, o que torna incontornável a via judicial.
Assim, confirmada a impossibilidade de prosseguimento pela via extrajudicial, o procedimento administrativo deve ser extinto e a prenotação cancelada, com entrega dos autos à parte requerente, que poderá emendar a petição inicial para ingresso na via judicial.
Por fim, observa-se que não houve manifestação do Oficial rejeitando o requerimento inicial, o qual se limitou a suscitar a presente dúvida. Orientação, portanto, se faz necessária, no sentido de que, em futuras oportunidades, seja exarada conclusão fundamentada pelo responsável antes do encaminhamento dos autos a este juízo para a devida revisão.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida, com as observações feitas acima.
Sem custas, despesas ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 25 de maio de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 26.05.2026 – SP)

Fonte: DJEN

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CSM/SP: Apelação – Dúvida inversa – Registro de imóveis – Qualificação registral – Ingresso de instrumentos particulares de constituição de sociedades com integralização de capital social – Pretensão de ato de registro único para títulos distintos – Impossibilidade – Apresentação de dois negócios jurídicos distintos para a constituição de duas pessoas jurídicas diversas – Autonomia dos negócios jurídicos – Necessidade de protocolos e qualificações próprios – Cobrança de emolumentos por ato efetivamente praticado – Legalidade da exigência – Inteligência da Lei Estadual nº 11.331/2002 – Não provimento da apelação.

Escrito por

Apelação n° 0000190-18.2021.8.26.0457

Espécie: APELAÇÃO
Número: 0000190-18.2021.8.26.0457
Comarca: PIRASSUNUNGA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0000190-18.2021.8.26.0457

Registro: 2026.0000475059

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0000190-18.2021.8.26.0457, da Comarca de Pirassununga, em que são apelantes DANILO ALVES DA SILVA, VALDISNEI SALVIATO e LUCIMARA SALVIATTO DA SILVA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PIRASSUNUNGA.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho  Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 20 de maio de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 0000190-18.2021.8.26.0457

Apelantes: Danilo Alves da Silva, Valdisnei Salviato e Lucimara Salviatto da Silva

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Pirassununga

Comarca: Pirassununga

Voto nº 39.844

Apelação – Dúvida inversa – Registro de imóveis – Qualificação registral – Ingresso de instrumentos particulares de constituição de sociedades com integralização de capital social – Pretensão de ato de registro único para títulos distintos – Impossibilidade – Apresentação de dois negócios jurídicos distintos para a constituição de duas pessoas jurídicas diversas – Autonomia dos negócios jurídicos – Necessidade de protocolos e qualificações próprios – Cobrança de emolumentos por ato efetivamente praticado – Legalidade da exigência – Inteligência da Lei Estadual nº 11.331/2002 – Não provimento da apelação.

Trata-se de apelação interposta por Danilo Alves da Silva, Lucimara Salviatto da Silva e Valdisnei Salviatto contra r. sentença (fls. 184/186) proferida pela MM. Juíza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Pirassununga/SP, que manteve a exigência da prática de dois atos registrais distintos para o ingresso, no fólio real, dos instrumentos particulares de constituição das empresas DRAL ADMINISTRAÇÃO DE BENS PRÓPRIOS LTDA. e FATTO ADMINISTRAÇÃO DE BENS PRÓPRIOS LTDA., por meio dos quais houve a integralização do capital social, mediante a conferência, de frações ideais do imóvel matriculado sob o nº 4.331.

A r. sentença manteve a recusa do Oficial sob o entendimento de que a apresentação de dois títulos autônomos impõe a realização de dois atos de registro distintos, com duas prenotações e cobranças de emolumentos correspondentes (fls. 184/186).

Os apelantes (fls. 192/198) alegam, em síntese, que a pluralidade de sujeitos na constituição das empresas não determina por si só pluralidade de negócios, ainda que formalizado em dois instrumentos distintos. Sustentam que a cobrança duplicada de emolumentos, calculada sobre 50% do valor da propriedade para cada registro, não encontra previsão na Lei nº 11.331/2002. Por fim, pugnam pela reforma da decisão para que seja determinado o registro por meio de ato único, com a cobrança de emolumentos na forma do item 1.7.1 das Notas Explicativas da Tabela da Lei Estadual nº 11.331/2002.

A Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso (fls. 215/219).

É o relatório.

Pretendem os apelantes um único registro para os instrumentos particulares de constituição das holdings familiares DRAL ADMINISTRAÇÃO DE BENS PRÓPRIOS LTDA., tendo Danilo Alves da Silva como sócio, com anuência de sua esposa Lucimara Salviatto da Silva e FATTO ADMINISTRAÇÃO DE BENS PRÓPRIOS LTDA., tendo como sócio Valdisnei Salviatto, por meio dos quais se formalizou a integralização de capital, mediante conferência, de frações ideais do imóvel matriculado sob o nº 4.331. (fls. 14/30 e 36/53).

Os requerentes são coproprietários do bem supramencionado, sendo Danilo e Lucimara titulares de 50% e Valdisnei do restante. Quando da constituição das sociedades limitadas, os respectivos capitais sociais foram integralizados, cada qual, com frações ideais desse imóvel. Ao apresentarem os títulos, pugnaram por um único ato de registro, o que foi indeferido pelo Oficial Registrador.

Cinge-se a controvérsia em determinar se a admissão de dois títulos distintos de constituição e integralização de capital social (ou seja, envolvendo a atribuição de frações de um mesmo imóvel a duas sociedades empresárias diversas) autoriza que se lavre um ato registral único para as duas transmissões, com a correspondente unicidade na cobrança de emolumentos.

A apelação não merece provimento.

Os apelantes apresentaram para qualificação dois títulos distintos: o instrumento particular de constituição da empresa DRAL ADMINISTRAÇÃO DE BENS PRÓPRIOS LTDA. e o instrumento particular de constituição da empresa FATTO ADMINISTRAÇÃO DE BENS PRÓPRIOS LTDA. Cada um desses instrumentos representa um negócio jurídico autônomo, visando à constituição de duas pessoas jurídicas autônomas.

O sistema registral impõe que a cada título apresentado para registro corresponda uma prenotação e um procedimento de qualificação próprios, conforme previsto nos artigos 182 e 183 da Lei nº 6.015/73.

Neste sentido, também o subitem 24.2 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

“24.2. A cada título corresponderá um número de ordem do protocolo, independentemente da quantidade de atos que gerar. Após cada apontamento será traçada uma linha horizontal, separando-o do seguinte.”.

Como leciona Ivan Jacopetti do Lago, “a cada título formal deve corresponder um lançamento no protocolo, independentemente do número de fatos inscritíveis que carregar; por outro lado, se uma mesma pessoa apresenta a registro, simultaneamente, mais de um título formal, ainda que dizendo respeito ao mesmo imóvel, cada um deles deverá ter seu respectivo lançamento no protocolo” (in Lei de Registros Públicos Comentada, 2ª ed., p. 655).

Neste sentido, o objetivo comum dos sócios não tem o poder de fundir, para fins de registro, dois atos jurídicos que foram criados com autonomia um perante o outro.

A pretensão dos apelantes é contrária ao sistema registral, que visa refletir com a máxima fidelidade a realidade jurídica que, repita-se, compreende duas transferências, às quais devem corresponder dois registros distintos. A matrícula do imóvel deve refletir que 50% do bem foi transferido para a pessoa jurídica “A” por força do título “X”, e que os outros 50% foram transferidos para a pessoa jurídica “B” por força do título “Y”. Novamente: são duas transmissões, dois fatos jurídicos distintos que alteram a titularidade do direito real e que, portanto, exigem dois atos de registro.

Por fim, a alegação de cobrança excessiva de emolumentos não prospera.

A Lei nº 6.015/1973 estabelece expressamente em seu art. 14 que “[o]s oficiais do registro, pelos atos que praticarem em decorrência do disposto nesta Lei, terão direito, a título de remuneração, aos emolumentos fixados nos Regimentos de Custas do Distrito Federal, dos Estados e dos Territórios, os quais serão pagos pelo interessado que os requerer”. Adicionalmente, a Lei Federal nº 10.169/2000 fixa normas gerais sobre o tema, determinando em seu art. 1º, par. único, que o valor dos emolumentos deve corresponder “ao efetivo custo e à adequada e suficiente remuneração dos serviços prestados”. No Estado de São Paulo, a matéria é regulada pela Lei Estadual nº 11.331/2002 e as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça Tomo II consolidam essa lógica dispondo que a receita da serventia é composta pelos emolumentos devidos “em razão dos atos efetivamente praticados” (Cap. XIII, item 45), sendo terminantemente “vedada a prática de cobrança parcial ou de não cobrança de emolumentos, ressalvadas as hipóteses de isenção, não incidência ou diferimento previstas na legislação específica” (Cap. XIII, item 47).

Com efeito, os emolumentos são calculados com base na quantidade de atos praticados, conforme a tabela fixada em lei estadual. A exigência de dois registros decorre da apresentação de dois títulos, sendo a cobrança dos respectivos emolumentos não uma faculdade, mas consequência legal e normativa.

Ante o exposto, nego provimento à apelação.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (DJEN de 25.05.2026 – SP)

Fonte: DJEN

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