Processo 0011531-69.2026.8.26.0100 -– Pedido de Providências – Reclamação do extrajudicial (formulada por usuários do serviço) – Banco Itaú Unibanco S/A – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências. Comunique-se o resultado à E. CGJ. A presente decisão serve como ofício. Deste procedimento não decorrem custas, honorários ou despesas processuais. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: PIO CARLOS FREIRIA JUNIOR (OAB 50945/PR)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 0011531-69.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Reclamação do extrajudicial (formulada por usuários do serviço)
Requerente: Banco Itaú Unibanco S/A
Requerido: 11º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de pedido de providências formulado por Banco Itaú Unibanco S/A em face do 11º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital para cancelamento de averbação de consolidação da propriedade em seu nome, lançada na matrícula n. 401.780 daquela serventia.
A parte requerente alega que a averbação padece de vício material insanável, uma vez que a mora foi tempestivamente purgada antes da efetivação da averbação da consolidação da propriedade; que o pressuposto fático-jurídico indispensável à consolidação da propriedade fiduciária não se encontrava presente à época da prática do ato registral, o que o torna inválido; que o devedor tem o prazo de quinze dias para purgar a mora e, uma vez satisfeita a obrigação dentro do interregno legal, o prosseguimento dos atos expropriatórios resta obstado; que é assegurado ao devedor, até a data da averbação da consolidação da propriedade, o direito de adimplir as parcelas vencidas (artigo 26-A, §2º, da Lei n. 9.514/1997); que o contrato de financiamento foi totalmente quitado pelo devedor em 29/01/2026; que a manutenção da referida averbação afronta os princípios da legalidade, da veracidade, da continuidade e da segurança jurídica (fls. 03/06).
O Oficial, por sua vez, esclarece que o pedido de consolidação da propriedade foi prenotado sob n. 1.581.201 em 17 de março de 2025; que, em 29 de setembro de 2025, na segunda tentativa de notificação do devedor fiduciante, o Oficial de Registro de Títulos e Documentos, após diligência ao endereço indicado para intimação, certificou que o destinatário havia se mudado “para local incerto e não sabido”; que a serventia expediu certificação de que o devedor encontrava-se em local incerto e não sabido (item 247, Capítulo XX, das NSCGJ); que, em 25 de novembro de 2025, requerimento do banco credor foi feito para intimação por edital; que os editais foram publicados nos dias 01, 02 e 03 de dezembro de 2025 em jornal de grande circulação; que, em 01 de dezembro de 2025, foi expedida também, por cautela, carta (AR) com aviso de publicação de edital e planilha de débitos ao endereço do imóvel objeto da alienação fiduciária; que, com a finalização das publicações dos editais, o devedor fiduciante foi reputado intimado; que a serventia certificou o decurso de prazo para purgação da mora em 30 de dezembro de 2025 (item 249, Capítulo XX, das NSCGJ); que, em 23 de janeiro de 2026, após o decurso do prazo in albis para purgação da mora, o devedor compareceu à serventia, comunicando que, por descuido da portaria do edifício em que mora, somente tomou ciência da intimação em 14 de janeiro de 2026, bem como manifestando interesse em liquidar a dívida; que foi orientado a se dirigir diretamente ao credor fiduciário, pois não seria possível o recebimento dos valores devidos pela serventia em razão do decurso do prazo legal; que foi encaminhado e-mail ao representante da credora fiduciária, relatando que o devedor fiduciante havia comparecido à serventia e como fora orientado; que a credora fiduciária requereu, em 02 de fevereiro de 2026, o registro da consolidação da propriedade, apresentando comprovante de recolhimento do ITBI; que a serventia emitiu o boleto para pagamento de custas e emolumentos devidos pelo ato registral em 04 de fevereiro de 2026, o qual foi quitado em 05 de fevereiro de 2026; que a averbação foi praticada em 13 de fevereiro de 2026, por volta das 10h30min; que, às 15h56min do mesmo dia, a credora fiduciária apresentou requerimento comunicando a celebração de acordo entre as partes e pleiteando pelo encerramento do procedimento; que há entendimento firmado pela impossibilidade de cancelamento do ato (fls. 33/51).
O Ministério Público opinou pelo arquivamento do feito diante da ausência de irregularidade imputável ao Registrador, mas observou que a pretensão pode ser dirimida na via judicial (fls. 55/58).
É o relatório. Fundamento e decido.
Considerando os elementos presentes nos autos, entendo possível julgamento.
No mérito, a parte pleiteia pelo cancelamento da Av.7/1401.780, referente à consolidação da propriedade em seu nome (credora fiduciária), em razão da purgação da mora ter ocorrido anteriormente à prática do referido ato registral, em 13 de fevereiro de 2026.
Segundo sua alegação, corroborada pelo documento de fl. 14, o devedor fiduciante quitou o débito em 29 de janeiro de 2026.
Por outro lado, conforme relatado pelo Oficial, o procedimento seguiu seu regular trâmite, com pedido de consolidação da propriedade e pagamento dos custos devidos para tanto, sendo que, somente após a prática do ato registral, houve comunicação do acordo firmado entre as partes e requerimento para encerramento do expediente.
Na forma da lei que rege a matéria, após a constituição em mora (notificação), o devedor fiduciante dispõe do prazo de quinze dias para purgação diretamente perante o Registro de Imóveis, de modo a fazer convalescer o contrato de alienação fiduciária (artigo 26 da Lei n. 9.514/1997).
No caso concreto, o prazo para purgação da mora decorreu in albis em 30 de dezembro de 2025, conforme certificado pela serventia (fl. 40).
Vê-se, ainda, que a credora fiduciária continuou a impulsionar o procedimento administrativo, praticando atos que confirmavam sua intenção de consolidação da propriedade mesmo após contato da serventia imobiliária comunicando o comparecimento do devedor e seu interesse no pagamento, oportunidade em que foi orientado a procurar o banco já que decorrido o prazo para purgação da mora (23 de janeiro – fl. 36), e a data apontada como de quitação da dívida (29 de janeiro de 2026). A título de exemplo, as movimentações denominadas “solicitação de consolidação” de 02 de fevereiro de 2026 e o pagamento de custas e emolumentos referentes ao ato registral em 05 de fevereiro de 2026 (fl. 40).
Tudo indica que o descompasso entre a continuidade do procedimento e a quitação do débito decorreu de divergência administrativa interna da própria parte requerente.
Ausente, assim, qualquer erro ou falha imputável à serventia extrajudicial no procedimento de registro, resta inviável o cancelamento da Av.7 com base no artigo 214 da LRP nesta via administrativa. Em outras palavras, não houve descumprimento voluntário de dever funcional, tampouco má condução do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária a evidenciar nulidade registrária ou responsabilidade administrativa.
Solução para o impasse poderá ser buscada na via judicial como bem ressaltado pelo Ministério Público.
Outro caminho possível e mais célere estaria no exercício do direito de preferência pelo devedor fiduciante.
Isto porque, uma vez concluída a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, impõe-se a realização de leilão para alienação do bem, nos termos do artigo 27 da Lei n. 9.514/1997, com a finalidade de satisfação do crédito existente, garantido o repasse de eventual saldo positivo ao devedor fiduciante. Nesta fase, a legislação assegura ao devedor o exercício do direito de preferência para readquirir o imóvel mediante pagamento do valor correspondente à dívida atualizada, somada aos encargos e às despesas incidentes.
Tal faculdade caracteriza a celebração de uma nova relação jurídica, conforme expressamente previsto no § 2º-B do artigo 27 da Lei n. 9.514/1997, o qual atribui ao fiduciante o dever de arcar com todos os encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição, incluindo custas e emolumentos.
Na mesma linha, Melhim Namem Chalhub explica que a consolidação da propriedade “rompe o vínculo real que prendia o direito aquisitivo do imóvel ao antigo devedor-fiduciante, e este somente poderá ser restaurado mediante reaquisição da propriedade, até o momento do segundo leilão, por preço correspondente ao saldo devedor, seus encargos e despesas da consolidação. Para esse fim, o § 2.º-B do art. 27 da Lei 9.514/1997 confere preferência ao antigo fiduciante perante terceiros” (Alienação fiduciária: negócio fiduciário, 7ª ed., Rio de Janeiro: editora Forense, 2021, p. 331).
O entendimento da E. Corregedoria Geral da Justiça é no mesmo sentido:
“EMENTA: DIREITOS REAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BEM IMÓVEL. PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. CANCELAMENTO NEGADO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em Exame. 1. Pedido de cancelamento de averbação de consolidação da propriedade fundado em requerimento da credora fiduciária noticiando a solução da dívida posterior ao decurso do prazo para purgação da mora e, particularmente, à inscrição atacada. 2. Irresignados, os devedores fiduciantes, terceiros interessados, ingressaram nos autos e apelaram, fazendo alusão, em acréscimo ao dissenso estabelecido, à nulidade da averbação, porque inexistente intimação para fins de purgação da mora. II. Questão em Discussão. 3. A admissibilidade do cancelamento da averbação da consolidação da propriedade imobiliária fiduciária no patrimônio do credor. III. Razões de Decidir. 4. A apelação deve ser recepcionada como recurso administrativo, porque o dissenso registral diz respeito a ato passível de averbação. 5. A nulidade registral arguida, agitada em sede recursal, estranha ao dissídio originário, o examinado em primeira instância, não comporta conhecimento. Embora de direito formal, pertinente às formalidades ínsitas ao registro, não se trata de nulidade ostensiva, exigindo, portanto, seu exame, a instauração de processo administrativo autônomo (ou contencioso), a permitir a audiência do Oficial e das partes (devedor e credor) antes de deliberar o cancelamento, bem como a comprovação da validade da intimação. 6. A consolidação plena da propriedade no patrimônio do credor fiduciário, expressando frustração da condição resolutiva, representa barreira à purgação da mora. 7. O adimplemento tardio da dívida, após a resolução do vínculo contratual e a conversão da propriedade resolúvel em plena, não se presta a restabelecer a propriedade fiduciária, muito menos à reversão da propriedade imobiliária ao patrimônio do fiduciante. 8. A eficácia constitutiva da inscrição da consolidação da propriedade imobiliária obsta o seu cancelamento, admissível apenas se revelada a nulidade da intimação do fiduciante para fins de purgação da mora, questão sobre a qual aqui não se controverte. 9. O restabelecimento da situação jurídica pretérita, a retomada da posição subjetiva de proprietário, está a exigir a recompra do imóvel, sua formalização por meio de escritura pública, a ser acompanhada do recolhimento do imposto de transmissão e apresentada a registro. 10. Na fase de liquidação da relação contratual, já expropriado o direito real aquisitivo, a purgação da mora não é mais possível; assegura-se, porém, aos devedores fiduciantes, o direito de preferência, de readquirir o imóvel, até a data de realização do segundo leilão. IV. Dispositivo. 11. Negado provimento ao recurso administrativo, na parte conhecida. V. Tese: É inadmissível o cancelamento direto da consolidação da propriedade imobiliária em nome do fiduciário, ainda que fundado no pagamento da dívida e por ele requerido ou consentido, salvo se reconhecida judicialmente, na via administrativa ou contenciosa, a inexistência/invalidade da intimação do fiduciante para fins de purgação da mora. Legislação citada: Lei n.º 6.015/1973, arts. 250, II e III; Lei n.º 9.514/1997, art. 27, § 2.º-B; Decreto-Lei n.º 70/1966, art. 34 Jurisprudência citada: STJ, REsp n.º 1.649.595/RS, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 13.10.2020, REsp n.º 1.818.156/PR, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 15.6.2021, REsp n.º 2.007.941/MG, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 14.2.2023, e REsp n.º 1.942.898/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 23.8.2023; CGJSP, Recurso Administrativo n.º 1114713- 98.2019.8.26.0100, j. 16.8.2021; Recurso Administrativo n.º 1071660-62.2022.8.26.0100, j. 11.7.2023, e Recurso Administrativo n.º 1033352-83.2024.8.26.0100, j 4.10.2024” (Recurso Administrativo n. 1000479-81.2024.8.26.0083, Parecer n. 145/2025-E, aprovado em 10/04/2025)”.
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências.
Comunique-se o resultado à E. CGJ. A presente decisão serve como ofício.
Deste procedimento não decorrem custas, honorários ou despesas processuais.
Oportunamente, ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 27 de abril de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juíza de Direito (DJEN de 28.04.2026 – SP)
Fonte: TRE
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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