Processo 1004388-12.2026.8.26.0100-– Dúvida – Registro de Imóveis – Andrea Helal Frioli de Camargo – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para ratificar a decisão do Oficial pelo indeferimento do pedido de usucapião extrajudicial uma vez não demonstrado efetivo óbice à correta escrituração da transação pelos meios ordinários. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.I.C. – ADV: LEONARDO TAVARES SIQUEIRA (OAB 238487/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1004388-12.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Suscitado: Andrea Helal Frioli de Camargo e outro
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Andréa Helal Frioli de Camargo contra decisão que rejeitou o reconhecimento de usucapião extraordinária do imóvel objeto da matrícula n. 143.205 daquela serventia (prenotação n. 842.810).
O Oficial informa que a parte protocolou, em 28/08/2024, requerimento pelo reconhecimento da propriedade do apartamento n. 114 do Edifício Saint Louis, situado na rua Bueno de Andrade, n. 769, com fundamento na usucapião extraordinária (artigo 1.238 do Código Civil), alegando exercício da posse direta do bem desde dezembro de 1999, quando somada a de seus antecessores.
Realizadas todas as diligências sem sobrevir contestação e estando em ordem a documentação, o Oficial proferiu decisão rejeitando o pedido por entender que os elementos de prova produzidos ao longo do processo administrativo não foram suficientes para demonstrar o preenchimento dos requisitos necessários para o deferimento da usucapião na via extrajudicial.
O Oficial alega ausência de posse pacífica do antecessor Fabiano Helal Frioli (irmão da requerente), contra o qual foi movida ação possessória; que não foi comprovada posse ad usucapionem da requerente, pois todos os documentos (comprovantes de pagamentos de encargos condominiais e tributos, contas de consumo) estão em nome dos antecessores e há divergência entre o teor da ata notarial e o conteúdo da declaração do síndico do condomínio; que ata assemblear identificou a antecessora Elaine como responsável pelo imóvel; que o negócio jurídico oneroso firmado entre a requerente e a antecessora ainda tem pagamento pendente, de modo que a requerente não ostenta posse com ânimo de dona, pretendendo utilizar a usucapião como forma de substituir a escritura pública que entabularia o negócio de forma adequada; que existe título negocial apto à regular transmissão da propriedade pelas vias ordinárias; que não há óbice intransponível à regular formalização dos negócios jurídicos; que a requerente alega que a existência de diversas indisponibilidades em nome da proprietária, Rossi Residencial S/A, estaria a impedir a correta formalização das transações, mas o reconhecimento extrajudicial da usucapião não extingue eventuais restrições; que consulta recente revelou resultado negativo quanto à existência de ordens de indisponibilidade, todas as averbações já contam com autorização para cancelamento, restando pendente apenas a solicitação de baixa dos gravames, com recolhimento dos respectivos emolumentos; que não se identifica qualquer impedimento à regular formalização das transmissões pelas vias ordinárias, circunstância que não permite a utilização da usucapião como via alternativa para regularização da titularidade dominial, com afastamento de incidência tributária ou exigências próprias do sistema registral (artigo 410, §2º, do Provimento CNJ 149/2023); que os irmãos da requerente, que teriam cedido seus direitos em favor dela, figuram como devedores em ordens de indisponibilidade registrada no CNIB, o que induz questionamento quanto à real motivação para a pretendida aquisição originária.
Certidão de matrícula atualizada foi produzida às fls. 09/52 e cópia integral do processo extrajudicial às fls. 53/784.
Em manifestação dirigida ao Oficial, a parte impugnou a rejeição ao pedido de usucapião alegando que existem gravames na matrícula do imóvel decorrentes de obrigações da proprietária tabular Rossi Residencial S/A, os quais dificultam sobremaneira o registro da aquisição em razão dos custos envolvidos e prazos para as baixas; que foi apresentada ata notarial lavrada por Tabelião, bem como todos os demais documentos que demonstram a origem e a continuidade da posse exercida desde 1999; que o intento não é burlar a lei ou evitar o pagamento de tributos e emolumentos, mas obter o legítimo registro da propriedade porque preenche os requisitos legais para o reconhecimento da usucapião; que, em virtude das dezenas de ordens de indisponibilidade contra a proprietária tabular, há dificuldades práticas com os custos e prazos para obter as baixas; que, se fosse viável fazer as baixas dos gravames para obter o registro, a requerente e sua antecessora já o teriam feito; que as dificuldades práticas são tão sérias que foi obrigada a optar pelo procedimento da usucapião administrativa; que, ainda que o acolhimento do pedido não implique em baixa dos gravames, a transmissão da propriedade impedirá que surjam novas ordens de indisponibilidade; que não há dúvida sobre o histórico da posse; que, se no passado, houve litígio entre Elaine e Fabiano sobre o exercício da posse direta em razão da cotitularidade, ao final. houve consenso e todas as partes anuíram com o atual requerimento; que a celeuma sobre a posse ficou devidamente esclarecida e resolvida; que as contas de consumo comprovam a posse exercida pelos antecessores, cujo tempo pode ser somado; que, se Elaine compareceu ao cartório pessoalmente, foi porque tem motivos e interesse, como todos os envolvidos, que a questão se resolva o quanto antes, o que não afasta o ânimo de dono com que a requerente exerce a posse sobre o imóvel; que o arranjo negocial acerca do pagamento do preço estabelecido entre as contratantes (Elaine e Andrea) não é impeditivo para o reconhecimento da usucapião (fls. 765/774).
O prazo para impugnação nestes autos, porém, transcorreu in albis (fl. 788).
O Ministério Público opinou pela manutenção da decisão de rejeição do pedido administrativo (fls. 792/795).
É o relatório. Fundamento e decido.
Por primeiro, cumpre destacar que a existência de outras vias de tutela não exclui a da usucapião administrativa, a qual segue procedimento específico, com regulamentação pelo artigo 216-A da Lei n. 6.015/73, pelo Provimento n. 149/2023 do CNJ e pela Seção XII do Cap. XX das NSCGJ.
Desta forma, como a parte interessada optou pela via administrativa para alcançar a declaração de propriedade do imóvel, o exame do requerimento deve ser feito dentro de seus requisitos legais e normativos.
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
O que se pretende é o reconhecimento de usucapião extraordinária sobre o apartamento n. 114 do Edifício Saint Louis, situado na rua Bueno de Andrade, n.769, objeto da matrícula n. 143.205 do 6º Registro de Imóveis da Capital, na qual a empresa Rossi Residencial S/A figura como titular do domínio (fls. 09/52).
De acordo com o relato da parte requerente, o imóvel foi adquirido ainda na planta por Elaine, enquanto solteira, por instrumento particular de compromisso de venda e compra firmado em 12/12/1997, que não foi levado a registro.
Elaine viveu em união estável e posteriormente se casou com Jorge, que é pai da requerente, sendo o preço da aquisição do imóvel quitado durante o matrimônio (fl. 67).
O empreendimento ficou pronto em 07/12/1999, quando o casal se imitiu na posse direta do imóvel, sendo essa data utilizada como marco inicial para o pedido de usucapião.
O casal se divorciou em 20/09/2013 por meio de escritura pública, na qual partilharam o imóvel em partes iguais, tendo a divorcianda se comprometido a outorgar escritura de doação relativa à metade do divorciando assim que recebesse da vendedora a escritura definitiva do bem em seu nome (fls. 133/136, item 11).
A parte informa que Elaine ingressou com ação judicial para arbitramento de aluguel visando receber o valor relativo à sua fração ideal (processo de autos n. 1047828-39.2018.8.26.0100).
Jorge faleceu em 24/03/2020, deixando os filhos Fabiano, Marco e Andrea, que lavraram escritura pública de inventário e partilha na qual arrolaram os direitos que falecido possuía sobre o imóvel (fls. 69 e 137/143).
No entanto, em 11/12/2020, a proprietária tabular, Rossi Residencial S/A, lavrou escritura pública de venda do imóvel exclusivamente em nome da compradora Elaine (fls. 129/132), pelo que os herdeiros de Jorge ingressaram com ação judicial julgada procedente para condenar a ré Elaine a transferir metade do imóvel para eles (processo de autos n. 1072912-37.2021.8.26.0100, sentença copiada às fls. 203/208). Essa sentença foi apresentada para registro, mas sua qualificação restou negativa, notadamente pela quebra da continuidade (fls. 759/760).
Elaine também moveu ação possessória contra Fabiano, a qual foi julgada improcedente por sentença proferida em 10/06/2021 (processo n.1028706-35.2021.8.26.0100, fls. 191/194). Interposta apelação, foi negado provimento por acórdão proferido com a seguinte ementa (fls. 195/200):
“AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DESPROVIDA. AÇÃO POSSESSÓRIA. AUSÊNCIA DE ESBULHO POSSESSÓRIO. RÉU QUALIFICADO COMO LEGÍTIMO POSSUIDOR. A autora não demonstrou a posse anterior no imóvel nem mesmo a prática de esbulho pelo réu, requisitos indispensáveis à proteção possessória. Pelo contrário, a partir da instrução processual, verificou-se que o réu (filho do falecido ex-marido da autora) exercia a posse em continuidade (e por herança) do seu genitor. Ex-marido da autora (pai do réu) que detinha a composse do imóvel (em área determinada) e que foi transmitida ao seu filho (herdeiro) quando de sua morte. Autora que confessou a situação fática. Circunstância que também constou no instrumento de divórcio (fl. 32). Ausência de esbulho pelo réu, possuidor legítimo do bem, inocorrência de litigância de má-fé da autora. Ação improcedente. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO” (TJSP; Apelação Cível 1028706-35.2021.8.26.0100; Relator (a): Alexandre David Malfatti; Órgão Julgador: 17ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/06/2022; Data de Registro: 28/06/2022).
Nesse contexto, em 29/11/2022, todos os interessados, Elaine, Andrea, Fabiano e Marco, firmaram instrumento particular de compromisso de compra e venda do imóvel, cujos direitos foram integralmente transmitidos para Andrea (fls. 125/128).
No contrato, as partes relatam todo o histórico da posse do imóvel e anotam a existência de gravames na matrícula, além da cessão dos direitos de Fabiano e Marco para Andrea, dispondo sobre a transmissão da metade pertencente a Elaine nos seguintes termos:
– do preço ajustado, R$ 40.000,00 foram pagos no ato da assinatura do contrato e R$ 240.000,00 serão pagos “quando da lavratura da competente escritura de venda e compra a ser lavrada em favor de ANDREA”, por depósito em conta corrente (cláusula 1);
– a escritura “somente será lavrada se não houver quaisquer gravames na matrícula” (cláusula 1.1);
– em razão dos gravames existentes na matrícula por obrigações da Rossi, “ELAINE e ANDREA peticionarão em conjunto no PROCESSO, pedindo alvará para a baixa de todos os gravames na matrícula do IMÓVEL”, sendo que, “na eventualidade de o alvará não ser deferido, será obrigação exclusiva de ELAINE, e a suas expensas, diligenciar para baixar todos os gravames existentes na matrícula do IMÓVEL” (cláusulas 2 e 2.1);
– todas as despesas decorrentes do registro da escritura outorgada pela ROSSI a ELAINE correrão por conta exclusiva dela, podendo ANDREA adiantar, por mera liberalidade, valores para a efetivação desse registro (cláusulas 4 e 4.1);
– todas as despesas decorrentes do registro da escritura a ser outorgada por ELAINE a ANDREA correrão por conta exclusiva de ANDREA (cláusula 5);
– o contrato é celebrado em caráter irretratável e irrevogável, sendo vedado a Elaine ceder seus direitos a terceiros (cláusulas 6 e 9);
– Fabiano e Marco se comprometeram a assinar quaisquer documentos necessários à transferência formal do imóvel para Andrea, “anuindo com tudo o que for preciso” (cláusula 13).
Como se vê, existe pleno consenso entre todas as partes que exerceram a posse direta do imóvel desde quando entregue pela incorporadora, que continua figurando como proprietária tabular.
Se houve, no passado, litígio pela posse direta ou para fixação de compensação financeira pelo uso exclusivo, essas questões foram definitivamente resolvidas, tendo todos os envolvidos manifestado expressa anuência com o pedido, o que viabilizaria o seu acolhimento. Nesse sentido dispõe o subitem 418.19.1, Cap. XX, das NSCGJ, que admite a conciliação ou mediação pelo Registrador em caso de impugnação.
Assim, não há irregularidade na demonstração do exercício da posse se os documentos apresentados estiverem em nome dos antecessores, seja em nome de Elaine, como promitente compradora, seja em nome de Fabiano, sucessor de Jorge, cuja legitimidade da ocupação foi reconhecida no julgamento da ação possessória (ementa transcrita acima), tendo a requerente Andrea se sub-rogado nos direitos voluntariamente transmitidos.
Todavia, como é cediço, a usucapião não pode servir de alternativa imediata à transmissão regular do domínio sob pena de se afastar, por via oblíqua, eventual incidência tributária (imposto de transmissão), bem como os vínculos decorrentes da aquisição derivada da propriedade, o que não pode ser admitido.
É exatamente o que prescrevem o item 419 e subitens, Cap. XX, das NSCGJ: a via da usucapião somente se justifica quando inviável a escrituração ordinária das transações (destaque nosso):
“419. Considera-se outorgado o consentimento mencionado no caput do item 418. deste provimento, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até trinta dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.
(…)
419.2. Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.
(…)
419.4. A análise dos documentos citados neste item e em seus subitens será realizada pelo oficial de registro de imóveis, que certificará no procedimento, de maneira fundamentada, conforme seu livre convencimento, acerca da verossimilhança e idoneidade do conteúdo e da inexistência de lide relativa ao negócio objeto de regularização pela usucapião”.
Do mesmo modo, dispõe o artigo 410, § 2º, do Provimento CNJ n. 149/2023 (destaques também nossos):
“Art. 410. Considera-se outorgado o consentimento exigido nesta Seção, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até 30 dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.
(…)
§ 2º. Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei”.
No caso concreto, já foi lavrada escritura pública transmitindo a propriedade da empresa Rossi para a compradora Elaine, bastando sua apresentação para registro, situação já detalhadamente regulada pelas partes no contrato que firmaram em 29/11/2022 (fls. 125/128 e 129/132).
Ademais, como esclarecido pelo Oficial, a baixa dos gravames existentes em nome da empresa proprietária e alienante restou simplificada pelas ordens de cancelamento registradas na CNIB, sendo que inexiste, atualmente, ordem vigente (fl. 786).
O registro dessa primeira escritura suprirá o atendimento à continuidade registral para que Elaine transmita a propriedade para a requerente, cumprindo o que estipularam em contrato.
Assim, diante do consenso, não há obstáculo à correta escrituração da transmissão, o que prejudica a utilização da usucapião administrativa para regularização do domínio.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para ratificar a decisão do Oficial pelo indeferimento do pedido de usucapião extrajudicial uma vez não demonstrado efetivo óbice à correta escrituração da transação pelos meios ordinários.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.I.C.
São Paulo, 27 de abril de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 28.04.2026 – SP)
Fonte: DEJEN-TRE
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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