Espécie: APELAÇÃO
Número: 1007038-37.2024.8.26.0024
Comarca: ANDRADINA
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1007038-37.2024.8.26.0024
Registro: 2026.0000419226
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1007038-37.2024.8.26.0024, da Comarca de Andradina, em que são apelantes ANTONIO HERMOGENES COVRE e SIMONE ELIZA CESTARI COVRE, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ANDRADINA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 6 de maio de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1007038-37.2024.8.26.0024
Apelantes: Antonio Hermogenes Covre e Simone Eliza Cestari Covre
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Andradina
Comarca: Andradina
Voto nº 39.806
Trata-se de recurso de apelação interposto por Antonio Hermogenes Covre e Simone Eliza Cestari Covre contra a r. sentença de fls. 320/322, que julgou improcedente a dúvida registrária inversa e manteve as exigências formuladas pelo Oficial de Registro de Imóveis de Andradina no bojo de procedimento de usucapião extrajudicial. O objeto do pedido é um imóvel urbano com área de 190 metros quadrados, localizado na Vila São João, na cidade de Andradina, inserido em área maior referente à transcrição nº 5.656.
O Oficial apresentou nota devolutiva às fls. 127/129, com oito exigências, parcialmente atendidas às fls. 135/148 dos autos. Em nova manifestação, o Oficial dispensou uma das exigências anteriores, remanescendo apenas três: (i) retificação do requerimento inicial para constar a qualificação completa de todos os integrantes da cadeia de possuidores anteriores; (ii) notificação pessoal dos proprietários tabulares; (iii) apresentação de novas declarações dos vizinhos confrontantes, com expressa concordância com o pedido de usucapião.
Os interessados suscitaram dúvida inversa, insurgindo-se contra os requerimentos do Oficial (fls. 01/11).
Instado a se manifestar, o Oficial (fls. 160/165) defendeu a manutenção das exigências apresentadas. Acrescentou o Oficial, contudo, fundamento inédito para a primeira exigência, relacionada à qualificação dos possuidores, consistente na necessidade de juntada de certidões de distribuição das Justiças Estadual e Federal, em nome da proprietária tabular e das antecessoras da posse, Maria Sebastiana de Jesus Ribeiro, Luzia de Oliveira Cavalcanti e Maria de Lourdes Sá Pereira.
A r. sentença de fls. 320/322 ratificou os óbices remanescentes, julgando improcedente a dúvida.
Interposto recurso de apelação (fls. 325/334), os recorrentes alegaram que a qualificação já foi apresentada de forma suficiente, não cabendo a interpretação extensiva pretendida pelo Oficial, pois em descompasso com a legalidade estrita e com a instrumentalidade das formas. Insurgiram-se, ainda, contra a inovação apresentada, em relação ao apontamento de ausência de Certidões de Distribuição, o que não teria sido exigido anteriormente, ferindo o dever de qualificação completa. Sobre tal ponto, afirmaram que as antecessoras indicadas possuiriam Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) em conjunto com seus cônjuges, de modo que estaria suprida a necessidade de juntada das certidões em relação a elas. Quanto à identificação do imóvel e notificação dos proprietários tabulares, sustentaram que a suposta divergência de descrição tem relação com a inclusão de coordenadas georreferenciadas, sem alteração das características fundamentais do imóvel, o que dispensa a notificação. Por fim, defenderam que o reconhecimento de limites pelos vizinhos implica a anuência com a situação possessória consolidada, e, consequentemente, com o pedido de usucapião.
A Procuradoria de Justiça, em parecer de fls. 365/369, opinou pelo provimento do recurso.
Os autos foram remetidos à Corregedoria-Geral da Justiça, mas por se tratar de pedido de registro em sentido estrito, determinou-se a redistribuição ao Colendo Conselho Superior da Magistratura (fls. 370).
É o relatório.
O recurso comporta parcial provimento.
O imóvel objeto deste procedimento foi descrito inicialmente como: “imóvel urbano, de forma geométrica regular, constituído de parte do Lote nº 21, da Quadra “NO”, medindo 10,00 x 19,00 metros, localizado na Rua Raposo Tavares, do lado par, distando 10 metros da esquina com a Rua das Carmélias, contendo as seguintes confrontações: de frente com a Rua Raposo Tavares, de um lado com o Lote 22, fundos com o mesmo Lote n 21, lado direito com o Lote nº 20, inserida em área maior, objeto da Transcrição n. 5.656 do Registro de Imóveis de Andradina.” (fls. 02).
Referida transcrição indica uma área de 1,21 hectares, em nome de João Albino Ribeiro (114/115), da qual foi destacado o bem em questão, vendido pelo proprietário e sua esposa, Maria Sebastiana de Jesus Ribeiro, a José Severino Cavalcanti e Luzia de Oliveira Cavalcanti, em 23 de janeiro de 1981, por Escritura Pública de Venda e Compra (fls. 70/73).
Posteriormente, José Severino e sua esposa venderam o imóvel a Sabino Rufino Pereira e Maria de Lourdes Sá Teles Pereira, em 20 de junho de 1985, firmando Escritura Pública de Venda e Compra (fls. 33/35).
Falecidos Sabino e Maria de Lourdes (fls. 78/81), o imóvel passou ao único herdeiro, André Sá Teles Pereira, casado com Rita de Cássia Gomes Pereira. Foi lavrada junto ao Tabelião e Notas de Andradina Escritura Pública de Declaração de Único Herdeiro (fls. 145/147).
Finalmente, o bem segundo se alega passou à posse dos apelantes em 18 de julho de 2023, quando firmada Escritura Pública de Cessão de Posse por André Sá Teles Pereira e sua esposa (fls. 116/119).
Pretendem os apelantes, valendo-se do tempo de posse de seus antecessores e da inovação trazida pelo art. 216-A da Lei nº 6.015/73, o reconhecimento da usucapião da área, na modalidade ordinária, de forma extrajudicial.
Pois bem.
Pontua-se, inicialmente, que o objetivo do legislador ao criar a via extrajudicial para o reconhecimento da usucapião foi simplificar a regularização de situações fáticas consolidadas no tempo, desafogando o Poder Judiciário e conferindo agilidade aos procedimentos que não apresentem lide ou resistência fundamentada.
Como leciona Fábio Caldas de Araújo, [a] experiência de magistrado e os inúmeros processos de usucapião já sentenciados indicam que a via consensual é importante. Em muitas situações, especialmente, perante possuidores titulados, não existe oposição de terceiros ao pedido. O ajuizamento da ação acaba sendo desnecessário e com custo alto. A via extrajudicial é via preferível pela celeridade, pelo menor custo e pela economia processual.” (ARAÚJO, Fabio Caldas de. Usucapião judicial e extrajudicial. 4. ed. rev. atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2025, p. 373)
Contudo, ainda que se admita a via extrajudicial, marcado pela consensualidade, a ausência de controvérsia não desobriga o rigor técnico, pois a admissão da pretensão implica em modificação do regime de propriedade e interfere no histórico registral do imóvel.
Deve-se analisar com cautela o preenchimento dos requisitos legalmente estabelecidos. A atuação do Oficial do Registro de Imóveis deve ser técnica, acautelatória e orientada pela função preventiva que lhe é própria, tendo em vista que o sistema registral imobiliário brasileiro é estruturado sobre o princípio da segurança jurídica, cabendo ao Registrador a função de verdadeiro guardião da higidez dos assentos e da confiança pública que deles emana.
A respeito da qualificação registral, o Desembargador Ricardo Dip ensina que “ela é o juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um título em ordem à sua inscrição predial, importando no império de seu registro ou de sua irregistração” (DIP, Ricardo Henry Marques. Sobre a qualificação no registro de imóveis. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, v. 15, n. 30, p. 40, jan./dez. 1992).
A natureza originária da aquisição de domínio pela usucapião não se sobrepõe aos princípios estruturantes do sistema registral. Ao revés, o procedimento administrativo exige grau ainda mais elevado de certeza quanto à individualização do imóvel e consensualidade dos envolvidos, justamente porque se desenvolve fora da cognição jurisdicional plena.
Feitas essas considerações, passa-se ao exame das exigências formuladas pelo Oficial.
Primeiramente, apontou o Oficial a necessidade de qualificação completa de todos os integrantes da cadeia de possuidores anteriores (fls. 128, item 3), conforme disposto no art. 400, inciso III, do Provimento nº 149/2023 do C. Conselho Nacional de Justiça (CNJ).
Segundo referido dispositivo:
Art. 400. O requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Civil (CPC), bem como indicará:
(…)
III – o nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo;
Da qualificação trazida pelos apelantes às fls. 136 constaram as informações de nome, estado civil, regime de bens, números de documentos, e o período exato de posse de cada antecessor. Não obstante, em nova manifestação (fls. 149/150), o Oficial reputou necessário que as informações observassem o disposto no item 61, Cap. XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça (NSCGJ), que estabelece:
“A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de identidade ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977.”
Referida disposição está inserida na Subseção IV, que trata do Livro nº 2, de Registro Geral de Imóveis, sendo específica para fins de identificação de seus titulares, providência esta que somente será cabível com o deferimento do pedido de usucapião extrajudicial e respectivo registro, a fim de atender ao princípio da especialidade subjetiva.
No caso em tela, a necessidade de descrição da cadeia de possuidores prevista na norma de regência não se confunde com a qualificação detalhada no item 61 citado, destinada aos proprietários, de modo que as informações prestadas pelos apelantes extrajudicialmente suprem o disposto no regramento aplicável.
Ora, o Provimento nº 149/2023 do C. CNJ, em seus artigos 398 e seguintes, disciplina especificamente o procedimento da usucapião extrajudicial. E, não é o caso de sobrepor o disposto no item 61 do Cap. XX do Tomo II das NSCGJ ao estabelecido no artigo 400, inciso III, do dito Provimento Nacional, pois este, específico para a modalidade de que se trata no caso em tela, exige que a qualificação dos possuidores descreva apenas nome e estado civil.
Importa salientar que, após instaurada a dúvida inversa, o Oficial acrescentou novo complemento à exigência referente à qualificação dos possuidores (fls. 160/165), afirmando que não teriam sido apresentadas todas as certidões de Distribuição das Justiças Estadual e Federal necessárias.
A menção à ausência das certidões de Distribuição, de fato, não constou das notas devolutivas anteriormente apresentadas (fls. 120/123 e 127/129) pelo Oficial de Registro. Como pontuou a parte apelante, após a suscitação da dúvida inversa, em manifestação de fls. 160/165, inovou o Delegatário ao acrescentar a necessidade de certidões não apresentadas, ferindo o dever de esgotar as exigências quando da qualificação do título.
Pertinente ressaltar que, nos termos do artigo 198, caput, da Lei de Registros Públicos, e do item 38, Capítulo XX, das NSCGJ, a qualificação deve ser completa e exaustiva, com apontamento de todas as exigências pertinentes ao título apresentado, de uma única vez, título este que é composto por todos os documentos que o integram, a saber:
“Art. 198. Se houver exigência a ser satisfeita, ela será indicada pelo oficial por escrito, dentro do prazo previsto no art. 188 desta Lei e de uma só vez, articuladamente, de forma clara e objetiva, com data, identificação e assinatura do oficial ou preposto responsável, (…)“.
“38. É dever do Registrador proceder ao exame exaustivo do título apresentado. Havendo exigências de qualquer ordem, deverão ser formuladas de uma só vez, por escrito, de forma clara e objetiva, em formato eletrônico ou papel timbrado do cartório, com identificação e assinatura do preposto responsável. para que o interessado possa satisfazê-las ou requerer a suscitação de dúvida ou procedimento administrativo“.
A respeito do tema, convém citar julgado deste C. Conselho Superior da Magistratura:
“REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA. RECUSA DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA, COM ABERTURA DE MATRÍCULA. I. Caso em exame 1. Trata-se de recurso interposto pela recusa de registro de escritura pública de compra e venda, com abertura de matrícula, em razão da descrição insuficiente do imóvel, que se encontra em área maior, objeto de transcrição com marcos imprecisos e desfalques (perda das características originais). 2. Divergência entre a descrição do título e a da transcrição que impede o registro, pelo que exigida apuração da área maior remanescente para a individualização correta. 3. Apresentação, em verdade, de duas escrituras de compra e venda, com qualificação incompleta. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se a descrição insuficiente da área maior em que inserido o imóvel e a divergência entre o título e a transcrição são impeditivos do registro. III. Razões de decidir 5. A recusa de registro funda-se nos princípios da especialidade objetiva, da disponibilidade e da segurança jurídica. 6. Necessidade de apuração da área maior remanescente para individualização correta do imóvel, que está nela inserido. 7. Necessidade de exame exaustivo do título apresentado, o qual é formado por todos os documentos que o integram, formulando-se exigências de uma só vez e encaminhando-se as razões da dúvida e todo o seu conteúdo ao juízo corregedor para revisão, sob pena de responsabilidade funcional (artigo 198 da Lei de Registros Públicos e itens 38 e 39, Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça). IV. Dispositivo e tese 9. Recurso a que se nega provimento. 10. Tese de julgamento: “1. A descrição insuficiente da área maior em que inserido o imóvel e a divergência entre a transcrição e o título são óbices ao registro. 2. Necessidade de perfeita descrição do imóvel de modo a permitir sua exata localização e individualização”. Legislação e Jurisprudência Relevantes Citadas: – Lei n. 6.015/1973, arts. 176, § 1º, II, § 2º, § 15, 225, § 2º, e 236. – TJSP; Apelação Cível 0005615-39.2015.8.26.0068; TJSP; Apelação Cível 1000035-06.2018.8.26.0068; TJSP; Apelação Cível 1086003-10.2015.8.26.0100.” (TJSP; Apelação Cível 1002789-69.2024.8.26.0565; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de São Caetano do Sul – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/12/2024; Data de Registro: 18/12/2024).
No caso em tela, restou evidente a falha na qualificação, não observando o Delegatário os requisitos necessários para o regular prosseguimento do expediente de usucapião extrajudicial, o que ficou evidenciado pelo acréscimo de exigências não apresentadas a princípio à parte interessada, bem como pela análise superficial dos requisitos legais, e fundamentação insuficiente para justificar os óbices apresentados.
O poder-dever de análise aprofundada em sede correcional permite que se realize a requalificação do título, o que revela que os óbices apresentados em sede extrajudicial devem ser complementados com a devida fundamentação, amparada pelos requisitos dispostos na norma de regência e princípios registrais.
Destaque-se que tal análise não tem o fim de substituir a função delegada ao Registrador Imobiliário, mas sim de cumprir de forma completa a função correcional.
Com efeito, conforme orientação firmada por este C. Conselho Superior da Magistratura, à vista da natureza administrativa do processo de dúvida, a qualificação é devolvida integralmente ao juízo corregedor.
Nesse sentido, vale citar trecho do voto proferido pelo Des. Márcio Martins Bonilha, na Apelação Cível n. 33.111-0/3:
“Inicialmente, cabe ressaltar a natureza administrativa do procedimento da dúvida, que não se sujeita, assim, aos efeitos da imutabilidade material da sentença. Portanto, nesse procedimento há a possibilidade de revisão dos atos praticados, seja pela própria autoridade administrativa, seja pela instância revisora, até mesmo de ofício (cfr. Apelação Cível 10.880-0/3, da Comarca de Sorocaba). Não vai nisso qualquer ofensa ao direito de ampla defesa e muito menos se suprime um grau do julgamento administrativo. O exame qualificador do título, tanto pelo Oficial Delegado, como por seu Corregedor Permanente, ou até em sede recursal, deve necessariamente ser completo e exaustivo, visando escoimar todo e qualquer vício impeditivo de acesso ao cadastro predial. Possível, portanto, a requalificação do título nesta sede, ainda que de ofício, podendo ser levantados óbices até o momento não arguidos, ou ser reexaminado fundamento da sentença, até para alteração de sua parte dispositiva.”
Embora a exigência de certidões de Distribuição tenha sido mencionada pelo Registrador após a instauração da dúvida inversa, tem-se que no procedimento da usucapião extrajudicial é necessária a apresentação de certidões de distribuição da Justiça Estadual e da Justiça Federal, em relação aos requerentes, proprietários e respectivos cônjuges, antecessores na posse e respectivos cônjuges, conforme disposto no art. 401, inciso IV, alíneas ‘a’, ‘b’ e ‘c’, do Provimento nº 149/2023, do C. CNJ.
E no caso em tela, analisando-se as certidões carreadas pela parte, verifica-se que, em relação a Maria Sebastiana de Jesus Ribeiro (esposa do proprietário tabular) e Luzia Oliveira Cavalcanti (antecessora na posse), a alegação dos apelantes, de que possuiriam Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) em conjunto com os cônjuges, restou demonstrada.
Com efeito, da certidão de fls. 98 constou que o CPF de Maria Sebastiana seria 110.930.488-91, o mesmo relacionado na certidão de fls. 96, em nome de João Albino Ribeiro. Luzia, por sua vez, teria o mesmo CPF de seu cônjuge, José Severino Cavalcanti, sob o nº 031.505.618-50, conforme constou da Escritura Pública de fls. 33/35. E, considerando que à época das transações era comum o uso de CPF conjunto para pessoas casadas sob o regime da comunhão universal de bens, as certidões apresentadas em nome dos cônjuges, utilizando o indexador comum do casal, atendem à finalidade de demonstrar a ausência de litígios sobre a posse.
Por outro lado, a antecessora na posse Maria de Lourdes Sá Teles Pereira teria CPF diverso de seu cônjuge Sabino Rufino Pereira, como se verifica das certidões de fls. 102/103. E não tendo sido juntada a certidão do Distribuidor da Justiça Federal em relação àquela, a exigência apresentada se justifica e deve ser cumprida, para que a via extrajudicial possa seguir.
Desse modo, são suficientes os dados de qualificação dos possuidores apresentados pela parte, nos termos do art. 400, III, do Provimento nº 149/2023. Todavia, a exigência adicionada pelo Oficial de forma tardia se justifica em parte, nos termos da requalificação acima, tornando necessária a apresentação da certidão faltante, como requisito ao prosseguimento do procedimento extrajudicial.
Na segunda exigência apresentada, apontou o Registrador a necessidade de notificação dos proprietários tabulares, na forma do artigo 407 do Provimento nº 149/2023, diante da ausência de assinatura na planta apresentada ou anuência expressa com o pleito, e de suposta divergência entre a descrição do imóvel inserida na Escritura de Venda e Compra lavrada em 1981 e aquela que consta do requerimento apresentado a registro.
A tese sustentada pelos apelantes, e endossada pela Procuradoria de Justiça (fls. 365/369), funda-se na dispensa prevista no art. 410 da norma, que prevê:
“Art. 410. Considera-se outorgado o consentimento exigido nesta Seção, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até 30 dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.”
Sustentam os apelantes que as Escrituras Públicas de fls. 70/73 e 33/35 equivalem ao justo título citado, das quais consta expressa indicação da quitação do preço acordado. Ainda, as Certidões de Distribuição acostadas às fls. 96/113 dos autos completariam os requisitos necessários.
Não cabe discutir, aqui, a impropriedade dessa regra do Código Nacional de Normas, uma vez que não é a suposta existência de justo título, no plano material, que justifica dispensa de notificação, no plano processual: a confusão entre os dois níveis é patente, e não parece adequado admitir que a relação administrativo-processual se forma de maneira válida e eficaz sem o chamamento de ninguém mais ninguém menos que o proprietário tabular. Entretanto, no caso concreto nem se chega a pôr a aplicação desse dispositivo. De fato, restou demonstrado nos autos o encadeamento da transmissão, originada em títulos públicos, que embora não levados a registro, comprovam a venda do imóvel.
No que toca, porém, à divergência da descrição do bem, verifica-se no título original apresentado (fls. 70/73):
“um terreno urbano constituído de parte do lote nº 21, da quadra “NO”, medindo 10,00 metros de frente por 19,00 metros ditos da frente aos fundos, ou sejam (sic) 190,00 metros quadrados, sem benfeitorias, situado e localizado à Rua Raposo Tavares, lado par, distando 10,00 metros da esquina com a Rua das Carmelitas, na Vila São João, nesta Cidade e Comarca de Andradina, deste Estado; dentro das seguintes divisas e confrontações: Pela Frente com a Rua Raposo Tavares; de um lado, com o lote nº 20; de outro lado, com o lote nº 22 e pelos fundos, com parte do mesmo lote nº 21. Imóvel este que se acha devidamente cadastrado na Prefeitura Municipal de Andradina, SP, conforme inscrição sob nº 0-00-00-24-0020-2050-00-00-43”.
Já do memorial descritivo (fls. 58/60), constou:
“UM TERRENO URBANO, de forma geométrica regular, constituído de parte do LOTE nº 21 (VINTE E UM), da QUADRA “NO”, medindo 10,00 metros de frente e fundos, por 19,00 metros ditos da frente aos fundos, ou sejam (sic) 190,00 m², situado e localizado na Rua Raposo Tavares, do lado par, distando 10,00 metros da esquina com a Rua Das Carmélias, contendo um prédio em alvenaria, próprio para residência, sob nº 324, na cidade e comarca de Andradina, Estado de São Paulo. Com os seguintes limites e confrontações: Inicia-se a descrição deste perímetro no Vértice 01, junto a divisa do lote nº 22 (VINTE E DOIS), com a propriedade pertencente a JOÃO ODAIR GUINAMI e sua mulher EDNA MARIA PEREIRA GUINAMI, sucessores de Elias dos Santos e sua mulher Sueli de Souza Santos (oriundo da Transcrição nº 5.656), situado no alinhamento da Rua Raposo Tavares, distando 10,00 metros da esquina com a Rua Das Carmélias; deste segue com o Azimute de 273°09’07” e Distancia de 19,000 metros, confrontando com parte do lote nº 22 (VINTE E DOIS), com a propriedade pertencente a JOÃO ODAIR GUINAMI e sua mulher EDNA MARIA PEREIRA GUINAMI, sucessores de Elias dos Santos e sua mulher Sueli de Souza Santos (oriundo da Transcrição nº 5.656), até o Vértice 02; deste segue a direita com o Azimute de 5°08’24” e Distancia de 10,000 metros, confrontando com parte do mesmo lote nº 21 (VINTE E UM), com a propriedade pertencente a GENILSON MATIAS DA SILVA, sucessor de Jesuíno Matias da Silva e sua mulher Clemencia Maria da Silva (oriundo da Transcrição nº 5.656), até o Vértice 03; deste segue a direita com o Azimute de 93°09’07” e Distancia de 19,000 metros, confrontando com parte do lote nº 20 (VINTE), com a propriedade pertencente a FABRICIO NERIS TEIXEIRA, sucessor de Edmilson João de Almeida e sua mulher Jandira Soares da Silva Almeida (oriundo da Transcrição nº 5.656), até o Vértice 04, situado no alinhamento da Rua Raposo Tavares; deste segue a direita com o Azimute de 185°08’24” e Distancia de 10,000 metros, até o Vértice 01, onde iniciou esta descrição deste perímetro”; devidamente cadastrado na Prefeitura Municipal de Andradina/SP., sob nº 024.0020.2050.000.”
O óbice apresentado pelo Oficial se justifica neste ponto, não havendo mera diferença pelo acréscimo de informações de medição georreferenciada, decorrentes do avanço tecnológico, como sustentaram os apelantes.
De fato, a evolução tecnológica dos métodos de medição é coberta pelo artigo 213, parágrafo 11, inciso III, da Lei de Registros Públicos, que dispensa procedimentos retificatórios complexos para a simples atualização de coordenadas geodésicas.
No entanto, há divergências nas descrições, como a referência à distância à Rua das Carmelitas ou das Carmélias, à edificação de um prédio residencial e à numeração da inscrição do imóvel junto à Prefeitura Municipal de Andradina (nº 0-00-00-24-0020-2050-00-00-43 e nº 024.0020.2050.000), que embora não tenham sido esmiuçadas pelo Oficial nas notas devolutivas apresentadas, justificam a imposição de óbice, de modo a condicionar o prosseguimento do procedimento extrajudicial à prévia notificação dos proprietários tabulares, para que não restem dúvidas sobre a perfeita identificação do bem ou sobre a existência de controvérsia a respeito da aquisição pelos interessados.
Importa anotar que a edificação de um prédio residencial no imóvel, não averbado na transcrição, não impede, por si só, a aquisição do bem por usucapião, sendo possível a averbação posterior ao registro de transmissão do domínio.
Nesse sentido:
“REGISTRO DE IMÓVEIS. Usucapião. Extrajudicial. Ata Notarial. Memorial Descritivo. Art. 176 e 225 da Lei nº 6.015/73. Impossibilidade de registro. Óbice mantido. Averbação de construção. Possibilidade de registro da usucapião independentemente da averbação da área construída. Titular do domínio figurando como promitente vendedor. Possibilidade do interessado optar pela aquisição originária, caso possua prazo para a prescrição aquisitiva. Recurso desprovido.” (CSMSP Apel. Cível 1002214-84.2017.8.26.0281 – Itatiba – Data de Julgamento: 23/04/2018 – Data DJ: 12/07/2018 – Relator: Geraldo Francisco Pinheiro Franco)
Contudo, a ausência de identidade entre a descrição do imóvel nos documentos citados torna inaplicável o disposto no art. 410 mencionado, pois não há como presumir a anuência dos proprietários tabulares, visto que o justo título apresenta descrição diversa do memorial elaborado.
E, havendo remota dúvida acerca da identidade dos imóveis descritos, não se admite presunção em qualquer sentido, devendo haver inequívoca individualização do bem, conforme o princípio da especialidade objetiva. Portanto, a notificação dos proprietários é medida necessária, já que os requisitos para a dispensa deste ato não estão devidamente preenchidos.
Como leciona Fábio Caldas de Araújo:
“A via extrajudicial pressupõe a inexistência de resistência ao pedido formulado. Por este motivo, o registrador deverá recepcionar a ata notarial, a planta e o memorial descritivo com as assinaturas dos potenciais interessados no pedido: proprietário/possuidor, confinantes e titulares de direitos reais.
(…)
O registrador poderá enfrentar situações que exijam sua atividade de diligência com o fim de suprir deficiências do pedido formulado. Entre elas, destaca-se a ausência da assinatura na planta do proprietário, dos confinantes ou mesmo de algum titular de direito real. Com o fim de suprir o ato, poderá o registrador empreender atividades que visem a sanar defeitos do procedimento administrativo.” (ARAÚJO, Fabio Caldas de. Usucapião judicial e extrajudicial. 4. ed. rev. atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2025, p. 376-377).
Assim, ainda que por outros fundamentos, não prospera a alegação dos apelantes de que o impedimento imposto revela excessivo rigor.
Ressalte-se que os efeitos da aquisição de propriedade por meio de usucapião extrajudicial, por impactarem no regime de propriedade e na cadeia dominial, justificam a exigência do estrito cumprimento dos requisitos legais. A legalidade estrita e a segurança jurídica são princípios que permeiam todo o sistema registral, cuja confiabilidade depende da certeza de que não sejam admitidos títulos imperfeitos no fólio real.
Há incidência do princípio da especialidade objetiva, incorporado pelo art. 176, parágrafo 1º, inciso II, da Lei nº 6.015/73, que exige a descrição minuciosa e inconfundível do imóvel.
Nesse contexto, o fato de o imóvel usucapiendo estar inserido em área maior, proveniente da transcrição nº 5.656, adiciona complexidade referente à perfeita identificação da fração pretendida dentro do imóvel.
A descrição constante da transcrição (fls. 114) reflete a técnica descritiva própria dos títulos imobiliários da época, baseada em confrontações genéricas e referências físicas desprovidas de elementos cartográficos ou parâmetros técnicos aptos a permitir a precisa inserção espacial do imóvel segundo os critérios atuais de especialidade objetiva. A gleba originária, encravada na Fazenda Barra do Tiete, situada no Bairro do Córrego da Figueira, funcionou como matriz dominial para sucessivos desmembramentos e alienações, os quais não foram objeto de regularização registral, como se verifica pela descrição dos lotes adquiridos pelos apelantes e pelos confrontantes que declararam anuência com a pretensão usucapienda (fls. 46/53).
Não é possível, a partir do croqui juntado aos autos (fls. 62), localizar o bem usucapiendo dentro da área maior, o que deve ser averiguado pelo Registrador.
Há que se considerar ainda que o croqui indica o parcelamento de solo ainda não regularizado perante o registro imobiliário, o que, embora não impeça o prosseguimento da usucapião, reforça a necessidade de notificação dos interessados para assegurar ausência de divergência ou lesão a direito de terceiros.
A exigência apresentada deve ser ratificada, portanto, mantendo-se o óbice registral, observados, ainda, os pontos divergentes supra consignados.
Finalmente, quanto à necessidade de apresentação de novas declarações dos vizinhos confrontantes, que devem manifestar expressa concordância com o pedido de usucapião, anota-se que o art. 216-A, parágrafo 2º, da Lei nº 6.015/73, prevê:
“§ 2°. Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância.”
O Provimento nº 149/2023, em seu artigo 407, caput, reproduz a previsão da Lei de Registros Públicos, acrescentando as disposições dos parágrafos 7º e 10, segundo as quais:
“§ 7º. O consentimento expresso poderá ser manifestado pelos confrontantes e titulares de direitos reais a qualquer momento, por documento particular com firma reconhecida ou por instrumento público, sendo prescindível a assistência de advogado ou defensor público.
(…)
§10. Se o imóvel usucapiendo for matriculado com descrição precisa e houver perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião extrajudicial, fica dispensada a intimação dos confrontantes do imóvel, devendo o registro da aquisição originária ser realizado na matrícula existente.”
Os apelantes apresentaram declarações de reconhecimento de limites, com expressa referência aos trabalhos técnicos de medição que instruíram o pedido de usucapião, conforme se verifica das fls. 46, 48, 50 e 52, para satisfazer o requisito legal de consentimento, a fim de dispensar a necessidade de notificação.
Analisando os autos, verifica-se da descrição do imóvel apresentada ao Oficial de Registro (fls. 13/14) que os confrontantes indicados (João Odair Guinami e sua esposa Edna Maria Pereira Guinami, Genilson Matias da Silva, e Fabricio Neris Teixeira) são todos sucessores de possuidores já falecidos, cuja posse seria oriunda da Transcrição nº 5.656.
Não foram apresentados, todavia, documentos aptos a demonstrar: (i) que tais possuidores falecidos seriam de fato titulares de direito sobre os lotes vizinhos ao usucapiendo; (ii) que os signatários das declarações de reconhecimento de limites seriam os reais e únicos sucessores de direito de tais áreas; e (iii) a perfeita delimitação de tais lotes, comprovando não haver outros confrontantes.
Com efeito, tratando-se o imóvel inserido em área maior, dividida em lotes menores, a perfeita identificação de cada subdivisão do terreno, com os pontos de amarração, consiste em informação essencial para a identificação dos imóveis que confrontam com o que ora se pretende usucapir.
Sem a perfeita identificação, de forma técnica, dos imóveis confrontantes, não haveria certeza de quem seriam os titulares de direitos sobre tais bens, e consequentemente, quem seriam os vizinhos habilitados a anuir ou impugnar a pretensão aquisitiva manifestada pelos ora apelantes.
A menção à transcrição nº 5.656 não basta, pois esta não foi apresentada de forma completa, já que a certidão de fls. 114/115 descreve apenas trecho do referido documento. Não há registro nos autos que permita concluir que os antecessores dos confrontantes listados fossem os titulares de direito sobre os lotes vizinhos, ou ainda que tais áreas tivessem as delimitações definidas tal como apontadas.
Nessa ordem de ideias, não é possível afirmar que há descrição precisa e perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião extrajudicial, impedindo a incidência do disposto no art. 407, parágrafo 10, do Provimento nº 149/2023.
Como não há provas de que os declarantes sejam os únicos herdeiros, os documentos atuais não permitem descartar a existência de outros sucessores ou titulares de direitos sobre o imóvel. Assim, a notificação de eventuais interessados torna-se indispensável para a validade da usucapião.
O artigo 409 do citado Provimento dispõe que, falecido o titular de direitos do imóvel confinante, a admissão da anuência dos herdeiros, com dispensa da notificação, fica condicionada à apresentação de escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante, documento não apresentado no caso em comento.
O objetivo não é impor aos apelantes o ônus de rastrear transmissões ou custear medições de lotes vizinhos. Mas, a incerteza atual gera insegurança jurídica, tornando indispensável a notificação de todos os possíveis titulares de direitos para garantir a validade do processo.
Sendo assim, não há como considerar suprida a exigência do parágrafo 7º do art. 407 da norma mencionada, pois não demonstrada a legitimidade dos signatários de tais declarações, ou mesmo a perfeita delimitação dos imóveis confrontantes e a identificação de seus titulares.
No mesmo sentido, destaca-se o julgado deste C. Conselho Superior da Magistratura:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – PROCESSO EXTRAJUDICIAL DE USUCAPIÃO – FALECIMENTO DE TITULAR DE DOMÍNIO DE IMÓVEL CONFRONTANTE – EXIGÊNCIA DE LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA DECLARATÓRIA DE ÚNICOS HERDEIROS PARA ANUÊNCIA AO PEDIDO DE USUCAPIÃO DESCABIDA – OFICIAL DE REGISTRO QUE NÃO PODE APRESENTAR ÓBICE AO REGISTRO, QUE DEPENDA DE PROVIDÊNCIAS DE TERCEIROS – A ESCRITURA DE ÚNICOS HERDEIROS SOMENTE SE FAZ NECESSÁRIA SE, NÃO HAVENDO INVENTÁRIO ABERTO OU CONCLUÍDO, OS SUCESSORES DO TITULAR DE DOMÍNIO FALECIDO DESEJAREM ANUIR AO PEDIDO – DEMONSTRADA A INEXISTÊNCIA DE INVENTÁRIO EM CURSO, IMPÕE-SE A NOTIFICAÇÃO DOS HERDEIROS DA FALECIDA TITULAR DE DOMÍNIO DO IMÓVEL CONFRONTANTE, COMPROVANDO-SE TAL CONDIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE, DIANTE DA NORMATIVA VIGENTE, DE PROCEDER-SE À NOTIFICAÇÃO POR EDITAL DESDE LOGO – INAPLICABILIDADE DO §10 DO ART. 10 DO PROVIMENTO CNJ N.º 65/2017 E DO SUBITEM 418.10 DAS NSCGJ – ÁREA USUCAPIENDA QUE NÃO COINCIDE COM A DESCRIÇÃO TABULAR – APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.
(…)
Não se desconhece que, em relação aos proprietários tabulares já falecidos, prevê o art. 12 do Provimento CNJ nº 65/2017 que:
Art. 12. Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula do imóvel confinante ter falecido, poderão assinar a planta e memorial descritivo os herdeiros legais, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante.
Sobre a questão, contudo, esclarece Francisco José Barbosa Nobre:
“Se há certeza da morte, comprovada por certidão do registro civil ou pela existência de inventário, ou se é fato sabido na localidade, mas não se sabe com exatidão qual é o conjunto de sucessores, os que são conhecidos poderão passar sua anuência expressa ou serem notificados nominalmente, e os sucessores desconhecidos ou incertos serão notificados por edital. Se há inventário judicial aberto, ou escritura de inventário lavrada, com definição do conjunto de herdeiros e inventariante nomeado, não há necessidade da escritura de únicos herdeiros mencionada neste artigo. O espólio poderá ser representado pelo inventariante, desde que não seja dativo, ou pelo conjunto dos sucessores (…) Por fim, se, verificada a morte do notificando, não houver inventário em andamento ou concluído, e os sucessores se dispuserem a outorgar sua anuência expressa, nesse caso, e SOMENTE NESTE, far-se-á necessária a escritura de únicos herdeiros” (“Manual da Usucapião Extrajudicial”, Ed. Clube de Autores, 2021).” (TJSP; Apelação Cível 1005090-16.2020.8.26.0278; Relator (a): Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Itaquaquecetuba – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/11/2022; Data de Registro: 02/12/2022).
Nesta senda, a terceira exigência do Registrador Imobiliário está em descompasso com os requisitos legais para a usucapião extrajudicial, pois não bastaria a retificação das declarações de reconhecimento de limites apresentadas, para delas constar a expressa anuência com a usucapião pretendida, já que há requisitos antecedentes a suprir.
Em arremate à análise da terceira exigência, pontua-se que, uma vez supridos os demais pressupostos legais, não há indicação legal de que a anuência dos confrontantes deve, necessariamente, conter a menção ao intento de usucapião, de modo que tal interpretação extrapola o propósito do legislador de facilitar a regularização da aquisição de propriedade pela usucapião, em sede extrajudicial.
Enfim, analisadas as exigências apresentadas pelo Oficial Registrador de Imóveis, necessário consignar que a via extrajudicial da usucapião prevê que se promova qualificação registral definitiva após o cumprimento das etapas previstas na norma de regência, com análise dos documentos apresentados, provas do exercício de posse no tempo indicado, notificações, concordância dos titulares de direito envolvidos ou eventual impugnação apresentada, não equivalendo a solução da Dúvida Registral ora analisada ao juízo de mérito a respeito do cabimento ou não da aquisição do imóvel pelos interessados.
Nesse sentido:
“REGISTRO DE IMÓVEIS. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. INDEFERIMENTO DO PEDIDO QUE MERECE REVISÃO: ENCERRAMENTO PRECOCE DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO PROVIDA. (…) O procedimento extrajudicial de usucapião foi encerrado prematuramente, já que, apresentados início documental da posse alegada e ata notarial, sequer foram promovidas as devidas notificações e eventuais diligências complementares na forma dos itens 418 a 421.1 do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. 5. O procedimento encerrado precocemente deve ser retomado para que se promova nova qualificação registral definitiva a partir das diligências, dos documentos pertinentes e do resultado das notificações, momento em que será analisado o mérito do pedido. (…) Tese de julgamento: “1. A qualificação registral definitiva deve ocorrer após o esgotamento do procedimento extrajudicial de usucapião, notadamente quando apresentados ata notarial e início de prova documental sobre a posse alegada. 2. O envio das notificações e a realização das diligências complementares são essenciais para a análise do pedido de usucapião extrajudicial”. Legislação e jurisprudência citadas: – Código Civil, art. 1.238 e 1.243; LRP, art. 216-A; Provimento n. 149/2023 do CNJ; itens 421 e 421.1 do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. – CSM, Apelação n. 1004044-52.2020.8.26.0161; Apelação n. 1021364-65.2024.8.26.0100; Apelação n. 1006567-12.2019.8.26.0019.” (TJSP; Apelação Cível 1000912-93.2025.8.26.0554; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Santo André – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 11/12/2025; Data de Registro: 14/12/2025)
Diante do exposto, dou parcial provimento ao recurso de apelação, reformando a r. sentença prolatada, com o julgamento de parcial procedência da Dúvida Registral suscitada de forma inversa, para: (i) afastar os óbices referentes à qualificação detalhada dos possuidores e à exigência de novas declarações de anuência com menção expressa à usucapião; e (ii) determinar, em prazo adequado e razoável, a ser estabelecido pelo Oficial: (a) a notificação dos proprietários tabulares; (b) a apresentação de certidão de distribuição da Justiça Federal para a antecessora Maria de Lourdes Sá Teles Pereira; (c) a notificação dos confrontantes pelo rito legal, diante da ausência de prova da qualidade de únicos herdeiros dos signatários das declarações; e (d) a observância das divergências de especialidade objetiva acrescidas neste voto (como a toponímia da rua de esquina, a edificação não averbada e a numeração cadastral municipal), para além da melhor averiguação das confrontações, considerando tratar-se de imóvel situado em área maior.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (Acervo INR – DJEN de 11.05.2026 – SP)
Fonte: DJEN
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