Processo 1007092-95.2026.8.26.0100 Dúvida – Registro de Imóveis – Andrea Correia – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida e determino o registro do título. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: MARIO SERGIO DE OLIVEIRA (OAB 142871/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1007092-95.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: Décimo Cartório de Registro de Imóveis
Requerido: Andrea Correia
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 10º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo a requerimento de Andrea Correia diante de negativa em se proceder ao registro de carta de adjudicação expedida do processo de autos n. 0034106-08.2025.8.26.0100, no qual foi homologado acordo visando à adjudicação do imóvel objeto da matrícula n. 110.972 daquela serventia para quitação de obrigações (prenotação n. 672.848).
O Oficial informa que o registro foi recusado pela imposição de cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade, que são previstas apenas para atos de liberalidade (artigo 1911 do Código Civil), enquanto o caso concreto envolve dação do imóvel em pagamento, ato oneroso que, de acordo com a jurisprudência, não admite o estabelecimento de cláusulas restritivas. Ressalta que foi efetivado o desbloqueio da matrícula, superando-se exigência nesse sentido, e que não há determinação judicial expressa reconhecendo a validade dessas cláusulas e determinando sua averbação. Documentos vieram às fls. 04/70.
A parte interessada esclarece que as cláusulas foram estipuladas em acordo judicialmente homologado, no qual o imóvel foi transferido à filha (na época menor) a título de dação em pagamento para quitação de débito alimentar; que a previsão do artigo 1911 do Código Civil não possui caráter exclusivo e não restringe a estipulação de cláusulas restritivas aos atos de liberalidade; que o título judicial possui força vinculante e eficácia plena; que a recusa configura interferência indevida na atividade jurisdicional, extrapolando os limites da qualificação registral; que a instituição de cláusulas restritivas é admitida desde que haja manifestação de vontade válida das partes e não exista vedação legal (fls.12/17).
O prazo para impugnação nestes autos, porém, transcorreu in albis (fl. 71). O Ministério Público opinou pela manutenção dos óbices (fls. 76/78).
É o relatório. Fundamento e decido. Inicialmente, cumpre ressaltar que o Registrador, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
De fato, no sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita. Assim, quando o título é apresentado para acesso ao fólio real, o Registrador perfaz a qualificação mediante exame de seus elementos extrínsecos e formais à luz dos princípios registrários e da legislação de regência, devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei. Vale destacar, ainda, que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação para ingresso no fólio real. Nesse sentido, o Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7).
A mesma orientação foi seguida na Ap. Cível n. 464-6/9, de São José do Rio Preto: “Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.
E, ainda: “REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (STF, HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma). Conclui-se, portanto, que a origem do título judicial não basta para garantir ingresso automático no fólio real, cabendo ao Oficial qualificá-los conforme os princípios e as regras que regem a atividade registral.
No mérito, contudo, a dúvida é improcedente.
Vejamos os motivos. É praticamente pacífico na doutrina e na jurisprudência brasileira o entendimento de que apenas se podem incluir cláusulas restritivas ao direito de propriedade em testamentos e doações, como explica Wendel Teixeira, que aponta entendimento divergente sustentado por juristas renomados: “O Professor Álvaro Villaça Azevedo, no entanto, em histórico estudo, passou a defender o cabimento da convenção de inalienabilidade em contratos onerosos, pois não havia proibição na lei. “Dessa forma, não sendo ilícito o negócio oneroso, uma sua cláusula poderá conter um pacto de inalienação, que lhe virá adjecto… só não podendo ofender a lei, os bons costumes e a ordem pública”.
O próprio direito romano utilizava as cláusulas restritivas de propriedade tanto em contratos onerosos quanto em gratuitos. Edson Fachin também passou a defender tal posicionamento: “(…) pode ser legítima a cláusula imposta em contratos onerosos, seguindo doutrina estabelecida no direito romano, vislumbrando a possibilidade de inserção da cláusula de inalienabilidade neste tipo de contrato. A lei, se não a permite expressamente, também não a veda, sendo seu único limite o respeito à lei e à ordem pública”.
Principalmente nos dias atuais, quando há grande complexidade de negócios jurídicos e contratos atípicos e de apoio à liberdade negocial (inclusive processual), redobra a importância de se permitir a inalienabilidade, impenhorabilidade ou incomunicabilidade em contratos onerosos, desde que não seja proibida legalmente e que não seja incompatível com a natureza jurídica de tais contratos”[1].
A imposição de cláusulas restritivas só pode ser admitida excepcionalmente, pois uma interpretação sistemática, atenta aos princípios que regem o Direito Registral e o direito de propriedade, notadamente sua função social sob o aspecto da responsabilidade patrimonial do proprietário devedor, revela que a restrição não deve ser aplicada em disposição voluntária, feita pelo próprio titular do domínio, como bem observa Ademar Fioranelli, amparado em doutrina nacional autorizada sobre o tema (destaque nosso): “Se é certo que a lei não proíbe expressamente a imposição de cláusula restritiva pelo titular do domínio do imóvel, não menos certo é que a proibição para tanto está inserida nos princípios que regem o direito de propriedade, e em geral. Admiti-la, afora o instituto do bem de família, seria contrariar princípios de direito e normas legais; apoiar-se tal posição seria facultar ao devedor isentar seu bem de responder por uma dívida, quando o princípio normativo é no sentido de que o patrimônio do devedor responde por suas obrigações. Chegaríamos, assim, às raias da imoralidade”[2].
Portanto, não deve ser admitida a estipulação da inalienabilidade mediante negócio privado firmado com o objetivo de blindar o patrimônio do devedor em face de outros credores que não participaram da avença.
Também não são admitidas cláusulas de incomunicabilidade e de impenhorabilidade em contratos onerosos pelo fato de tais cláusulas serem incompatíveis, via de regra, com a natureza jurídica de tais negócios.
Contudo, no caso concreto, embora as cláusulas restritivas tenham sido estipuladas em negócio oneroso, não se pode perder de vista o contexto fático em que o acordo foi formulado e homologado: quitação de dívida alimentar pelo pai, com proteção do patrimônio da filha que se beneficiou com a adjudicação do bem.
Nos termos do acordo entabulado (fls. 56/61), o pacto destinou-se ao pagamento de valores devidos à autora G. L. H. por força de decisão proferida em ação de alimentos em desfavor de F. H. L. H. Conforme R.8/M.110.972 (fl. 08), o devedor havia transmitido o domínio do imóvel para D. B. W. por meio de escritura pública de venda lavrada em janeiro de 2012. Porém, em janeiro de 2013, a matrícula do imóvel foi bloqueada por ordem judicial proferida em ação movida pela ora apresentante, A. C., com desbloqueio somente em março de 2026 (Av.9 e Av.12, fls. 09/10), após a homologação do acordo ao qual D. B. W. compareceu, assumindo a obrigação de satisfazer os créditos relacionados mediante dação do imóvel em pagamento e subrogando-se nos direitos de credor em face de F. H. L. H.. A estipulação das cláusulas restritivas foi justificada nos seguintes termos (fls. 58/59):
“V – A dação em pagamento ajustada no ‘item III’ acima, será feita com a imposição das cláusulas inalienabilidade até que a co-autora G. L. H. atinja os 25 (vinte e cinco) anos de idade, e de incomunicabilidade e impenhorabilidade em caráter vitalício, extensivas aos frutos e rendimentos.
VI – Declara-se como justa causa para a imposição das cláusulas supra, a proteção dos interesses da co-autora G. L. H., ainda muito jovem para contar com experiência negocial; estima-se que o prazo de 7 (sete) anos, seja suficiente para que, à maturidade da mesma, se acresça a experiência e as barreiras às malícias negociais. Quanto à cláusula de incomunicabilidade, da mesma forma, visa-se preservar os interesses da co- autora G. L. H., evitando-se, por ser dócil e estando apaixonada, seja induzida a negócios que dilapidem o patrimônio recebido por força do presente acordo judicial”. As partes outorgaram quitação recíproca e “chegaram ao consenso de ser desnecessária a continuidade do dever de prestar alimentos”, tendo em vista que a credora G. L. H. já atingiu a maioridade civil e está inserida no mercado de trabalho, sendo financeiramente autossuficiente (item X, fl.59).
O acordo foi homologado por sentença proferida no dia 28 de julho de 2023 (fl. 62). Em 14 de julho de 2025, a credora G. L. H. ingressou com o respectivo cumprimento de sentença (processo de autos n. 1022119-70.2016.8.26.0100, fls.18/55), no qual o proprietário tabular, D. B. W., manifestou concordância, destacando “a necessidade de observância das condições estabelecidas no item V do acordo” (fl. 26).
Ao final, foi deferida a expedição da carta de adjudicação (fls. 35/36 e 49).
Ainda que não tenha havido manifestação específica do juízo da causa quanto à imposição das restrições ao imóvel adjudicado, as cláusulas do acordo foram conhecidas e homologadas sem apontamento de irregularidade que impedisse o fim do litígio nos termos da proposta apresentada. Em outros termos, trata-se de avença que passou pelo crivo do Poder Judiciário, com aprovação expressa (sentença homologatória).
Isto evidentemente porque, no caso concreto, as cláusulas não foram estipuladas como forma de blindar, por via indireta, o patrimônio da adquirente do imóvel, mas por observação das condições clássicas de estipulação das restrições como forma de proteção, principalmente nas relações familiares.
Ademais, havendo interesse da parte que se sinta prejudicada, ela poderá reclamar o levantamento das restrições na via própria, sem prejuízo da adjudicação com a qual se resolveu a questão do débito alimentar pendente.
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida e determino o registro do título.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. São Paulo, 26 de maio de 2026. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad Juiz de Direito
NOTAS:
[1] Teixeira, Wendel. Capítulo 2 Cláusulas Restritivas de Propriedade. TEIXEIRA, Wendel. Cláusulas de Inalienabilidade, Incomunicabilidade e Impenhorabilidade. Editora Del Rey. 2022. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/doutrina/clausulas-de-inalienabilidade-incomunicabilidade-eimpenhorabilidade/5331864094. Acesso em 25 de maio de 2026.
[2] Fioranelli, Ademar. Direito Registral Imobiliário. Porto Alegre: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil/Sergio Antonio Fabris Editor, 2001, página 171. (DJEN de 27.05.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.