Apelação n° 1000014-21.2025.8.26.0315
Número: 1000014-21.2025.8.26.0315
Comarca: LARANJAL PAULISTA
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1000014-21.2025.8.26.0315
Registro: 2026.0000312435
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000014-21.2025.8.26.0315, da Comarca de Laranjal Paulista, em que é apelante GAS NATURAL SÃO PAULO SUL, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE LARANJAL PAULISTA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 8 de abril de 2026.
SILVIA ROCHA
CORREGEDORA GERAL e Relator(a)
Apelação Cível nº 1000014-21.2025.8.26.0315
Apelante: Gas Natural São Paulo Sul
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Laranjal Paulista
Comarca: Laranjal Paulista
Voto nº 39.795
Direito Registral – Apelação – Procedimento de dúvida – Transcrição – Especialidade objetiva – Publicidade – Improcedência.
I. Caso em Exame
Sentença que manteve qualificação negativa de registro de citação em ação real. Transcrição contendo cinco imóveis distintos, descritos de forma imprecisa em partes ideais, inviabilizando a identificação do imóvel atingido pela ação.
II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar se, em observância ao princípio da publicidade, é possível prescindir da abertura de matrícula e realizar o registro da citação da ação real na transcrição de imóvel precariamente descrito.
III. Razões de Decidir
3. Não é possível registro de citação de ação real em transcrição que, descrevendo precariamente o imóvel, inviabiliza a localização de pontos atingidos por servidão administrativa e, assim, impede saber qual seja o prédio alcançado pelos efeitos da ação judicial. Aplicação do requisito registral da especialidade objetiva.
IV. Dispositivo e Tese
4. Recurso desprovido.
Teses de julgamento: 1. A especialidade objetiva do imóvel é requisito indispensável para registro ou averbação de atos jurídicos. 2. A publicidade registrária está adstrita a imóvel específico e devidamente individualizado.
Legislação Citada:
Lei n art. 176, §1º, I, §18; art. 228.
Jurisprudência Citada:
Processo nº 1000918-52.2017.8.26.0111, parecer Juíza Leticia Fraga Benitez, j. 14/01/2020.
Processo 135.474/2009, Parecer Juiz Álvaro Luiz Valery Mirra, j. 06/04/2010.
Trata-se de apelação interposta por Gás Natural São Paulo Sul S/A (GNSS) contra sentença acolhendo procedimento de dúvida instaurado pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Laranjal Paulista/SP, a requerimento daquela, em razão de negativa de registro de mandado judicial referente a ação de constituição de servidão administrativa (autos nº 0000419-60.2014.8.26.0315), movida pela recorrente em face dos proprietários José Oscar Capucho e Luzia Vitoreti Capucho.
Em resumo, relata o Oficial que o título foi apresentado para ingresso na Transcrição nº 3.301, que contém cinco imóveis distintos, todos descritos em partes ideais e com características imprecisas, não sendo possível identificar, com segurança, qual dos imóveis é o atingido pela servidão administrativa. Sustenta que, desde a vigência da Lei nº 6.015/1973, não é admitida a prática de atos de registro e averbação em transcrição. Defende ser necessária prévia abertura de matrícula, inviável no caso concreto em razão da precariedade registral, a demandar, por sua vez, prévia retificação de área, inclusive para permitir o encaixe da servidão na descrição imobiliária. Diante disso, lavrou a Nota Devolutiva nº 338/2024 (fls. 114/115) e suscitou a presente dúvida (fls. 120/131).
A parte apresentou impugnação (fls. 134/141). Em síntese, sustenta que o título não visa ao registro da servidão, mas apenas ao registro ou à averbação da citação da ação real, ato de natureza publicitária regido pelo art. 167, I, 21, da Lei de Registros Públicos, o que dispensa abertura de matrícula. Assevera que o ato não tem natureza constitutiva ou modificativa, mas apenas o efeito de afastar a alegação futura de ignorância acerca da litigiosidade sobre o bem por aqueles que venham a celebrar negócios que o tenham por objeto. Aduz que o art. 176, §18, da LRP, autoriza a prática de atos necessários em transcrições quando não for possível a abertura de matrícula. Afirma que a descrição da servidão é precisa e localizável, ainda que o imóvel serviente possua descrição deficiente. Refuta necessidade de georreferenciamento, vez que, ao contrário da desapropriação, em que há transferência de propriedade, o ato em questão apenas estabelece restrição de uso. Aponta como necessária a publicidade da servidão como forma de prevenir acidentes com os dutos de gás nela instalados. Pede, assim, a rejeição da dúvida.
O Ministério Público em primeiro grau manifestou- se pela improcedência da dúvida (fls. 170/173).
Sobrevinda sentença julgando procedente a dúvida para manter a recusa do ingresso registral (fls. 175/177), foi interposta a presente apelação (fls. 187/197). Em suma, a recorrente repisa os fundamentos fáticos e jurídicos anteriormente articulados, pugnando pela reforma da sentença.
O Ministério Público em segundo grau manifestou- se pelo provimento da apelação (fls. 228/232).
É o relatório.
Trata-se de procedimento de dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Laranjal Paulista/SP em razão de qualificação negativa de mandado de registro de citação de ação real na transcrição nº 3.301, referente a ação de constituição de servidão administrativa movida pela ora recorrente em face dos proprietários José Oscar Capucho e Luzia Vitoreti Capucho (autos nº 0000419-60.2014.8.26.0315).
De início, cumpre salientar que a origem judicial do título não desonera o registrador de realizar sua qualificação (item 117, Cap. XX, Tomo II, NSCGJ), incumbindo-lhe rejeitá-lo quando em desconformidade com a legislação registrária.
No caso dos autos, a qualificação negativa está correta, não comportando a sentença apelada qualquer reparo.
Não se desmerece a pertinência de se levar ao conhecimento de terceiros a existência da ação real em tela.
Tampouco se discute que o fato de o imóvel carecer de matrícula, figurando no registro como transcrição, não constitui óbice intransponível à publicização de fatos jurídicos relevantes.
Sabe-se que, com o advento da Lei nº 6.015/73, o legislador estabeleceu mecanismos voltados à efetivação da transição entre os regimes jurídico-registrários do modelo de transcrição para o de matrícula , condicionando, na redação original, o primeiro ato de registro relativo a área objeto de transcrição à abertura de matrícula, desde que presentes os requisitos para tanto (art. 176, §1º, I, e 228, LRP, na primeira versão da Lei).
Na dicção vigente, a abertura de matrícula passou a ser a regra geral, quer tenha sido requerido um registro, quer se almeje apenas uma averbação (art. 176, §1º, I, na atual redação, dada pela Lei nº 14.382/2022).
Não obstante, a lei excepcionalmente autorizou que “quando se tratar de transcrição que não possua todos os requisitos para a abertura de matrícula, admitir-se-á que se façam na circunscrição de origem, à margem do título [sic], as averbações necessárias” (art. 176, § 18).
No caso dos autos, a transcrição nº 3.301 abrange extensa área que não está em termos para abertura de matrícula, dependendo, dentre outras providências, de retificação.
Considerando que, nesses casos, a lei admite somente averbação e não registro, e que a citação de ação real, embora hipótese legal de registro (art. 167, I, 21, LRP), não envolve transferência de direitos, mas, apenas, efeitos publicitários, defendem recorrente e Ministério Público a excepcional averbação do ato em tela.
Em que pese à plausibilidade da argumentação, o ato esbarra no requisito registral da especialidade objetiva do imóvel.
É incontroverso que a transcrição nº 3.301 contém a inscrição de partes ideais de 5 imóveis de titularidade dos réus da ação de servidão administrativa, sem precisa descrição de cada um deles (certidão de transcrição a fls. 116/119).
Além de os imóveis não estarem devidamente individualizados, tampouco é possível saber por qual ou quais deles passam os dutos de gás, nem as respectivas localizações. Instada a aditar a carta de sentença para inclusão dessas informações, a recorrente deixou de fazê- lo.
Assim se manifestou o Oficial:
“[A] Transcrição n. 3.301 contém a inscrição de várias partes ideais de 5 (cinco) imóveis; ou seja, na mesma transcrição, não existe a integralidade de nenhum imóvel (o que por si só, impede a abertura de matrícula se levarmos em conta apenas a transcrição 3.301). Logo, além da mesma, conter o registro de outros cinco imóveis em partes ideais de cada um deles não há precisão de sua descrição. Por isso, ainda que minimamente não há como identificar sobre qual ou até mesmo quais imóveis recai o ônus objeto da ação.
Para a abertura de matrícula, se faz necessário a localização das outras transcrições que compõe a integralidade do terreno, perante o Cartório de Registro de Imóveis de Tietê, que é a origem desta Comarca; isso se a descrição desses imóveis em todas as transcrições não forem demasiadamente precárias e permitirem a abertura da matrícula.
Pois bem, a referida Nota Devolutiva também solicitou o aditamento da Carta de Sentença, para que seja apontado em qual ou quais dos (cinco) imóveis passa(m) os dutos de gás; o que não foi feito. […]
E por fim, a ND 338/2024 também exigiu a prévia retificação de área do imóvel, diante da total precariedade das descrições de todos os imóveis na Transcrição, a fim de se permitir o “encaixe” dos pontos da servidão administrativa no perímetro a ser levantado na retificação de área do terreno sobre o qual ela passa” (fls. 123)
“[A] Transcrição do réu é formada por cinco imóveis e o mesmo é proprietário de partes ideais em todos eles, devendo o requerente esclarecer sobre qual ou quais os imóveis estariam sendo afetados pela Servidão Administrativa, aditando-se a respectiva Carta.
A própria r. Sentença no seu dispositivo ressalta que ‘conforme bem relatou o vistor judicial, a área de propriedade dos réus está localizada em área maior’. Assim ficam as perguntas: Em qual dos cinco terrenos da Transcrição está situada a servidão administrativa? Ou pior ainda; em qual parte ideal dos cinco terrenos está situada a servidão administrativa?
Dessas indagações decorre outra que só poderia ser analisado se fossem apresentadas as outras certidões que compõem a totalidade do imóvel; seriam os réus os únicos proprietários dos terrenos ou existem outros condôminos nas transcrições de Tietê, e se existirem, os mesmos foram citados?
Como não nos cabe fazer um exercício de futurologia, essas respostas dependeriam da apresentação das outras certidões de transcrição da Comarca de Tietê, para chegarmos à totalidade do imóvel, e justamente por isso, não foram levantadas adredemente” (fls. 127. Destaques no original).
Não se trata de exigir da recorrente que promova a retificação da área de modo a viabilizar a abertura de matrículas, o que, por certo, constituiria ônus excessivo a quem sequer proprietário é.
Ocorre que, independentemente de quem se incumba dessa regularização, ela se mostra imprescindível. O óbice ao pretendido registro decorre, assim, da precariedade das descrições dos imóveis na transcrição, o que inviabiliza a necessária localização dos pontos da servidão administrativa.
No registro imobiliário é imperioso que constem informações elementares como a descrição precisa do imóvel onerado e a exata área atravessada pelos dutos de gás, sob pena de se atingir, com registro da ação real, imóvel estranho à servidão. Como pontuado pela i. sentenciante:
“A Transcrição 3301 traz inserta dentro dela vários imóveis, destacados e descritos lá como partes ideais, de modo que a inserção de restrição decorrente da averbação afetará bens imóveis não servidos e, assim, trará ainda mais irregularidades do que já se consta pela não abertura de matrícula e individualização correta dos bens imóveis” (fls. 176).
Tal como pretendida, a medida feriria de morte o postulado da especialidade objetiva, a respeito do qual leciona Afrânio de Carvalho:
“[O] requisito registral da especialização do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa um lugar determinado no espaço, que é o abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as raias definidoras da entidade territorial”. (Registro de Imóveis. 3ª ed., revista e atualizada. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 247).
É importante destacar que o deslinde do caso não passa pela solução de suposta colisão entre princípios registrais especialidade objetiva e publicidade. Inexiste, a rigor, um conflito principiológico. O que se tem é a existência de normas específicas e impositivas que condicionam o acesso ao fólio real à especialização objetiva do bem. Não se logrou afastar a aplicação dessas normas com base na argumentação empreendida pela parte.
Com efeito, a publicidade assegurada e prestigiada pela lei não é genérica nem incondicionada, mas aquela relativa a fatos e atos jurídicos adstritos a imóvel específico, devidamente individualizado no registro imobiliário.
Fosse acolhido o pleito da recorrente, da imprecisão descritiva decorreria uma imprecisa publicização, abrangendo áreas não oneradas e, logo, estranhas à notícia de ação real. Ao invés de promover, a medida atentaria contra a segurança jurídico-registrária, o que só reforça a necessidade de observância à disciplina legal em tela.
Por fim, colaciono precedentes desta E. Corregedoria-Geral no sentido da imprescindibilidade da escorreita especialização objetiva para acesso do título ao fólio real:
Pedido de Providências – Averbação de Servidão de Água e Passagem – Competência da Corregedoria Geral da Justiça – Recurso Administrativo – Transposição da servidão constante da Transcrição anterior para a atual matrícula – Inviabilidade – Fólio Real – Insuficiência da descrição da área – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva – Recurso a que se nega provimento (Processo nº °1000918-52.2017.8.26.0111, parecer Juíza Leticia Fraga Benitez, j. 14/01/2020);
REGISTRO DE IMÓVEIS – Bloqueios de matrículas – Princípio da especialidade objetiva – Matrículas abertas com base nas descrições defeituosas constantes do registro anterior – Inadmissibilidade, no caso, dos bloqueios pretendidos – Transição do regime de transcrição para o regime de matrícula – Ressalva quanto à possibilidade de exame subsequente pelo Registrador, na atividade de qualificação registral, da possibilidade ou não de ingresso de título eventualmente apresentado a registro – Levantamento dos bloqueios determinado – Recurso provido no ponto (Processo 135.474/2009, Parecer Juiz Álvaro Luiz Valery Mirra, j. 06/04/2010).
Sendo assim, e respeitado entendimento ministerial divergente, nego provimento à apelação, com a consequente manutenção da sentença apelada e da qualificação negativa do título.
SILVIA ROCHA
CORREGEDORA GERAL e Relator(a) (DJe de 31.03.2026 – SP)
Fonte: DJE
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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