Apelação n° 1006038-39.2024.8.26.0529
Número: 1006038-39.2024.8.26.0529
Comarca: SANTANA DE PARNAÍBA
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1006038-39.2024.8.26.0529
Registro: 2026.0000475057
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1006038-39.2024.8.26.0529, da Comarca de Santana de Parnaíba, em que são apelantes ANA PAULA DE ASSIS SCHMIDT e GUSTAVO DE ASSIS SCHMIDT, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SANTANA DE PARNAÍBA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 20 de maio de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1006038-39.2024.8.26.0529
Apelantes: Ana Paula de Assis Schmidt e Gustavo de Assis Schmidt
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santana de Parnaíba
Comarca: Santana de Parnaíba
Voto nº 39.842
Direito registral – Registro de imóveis – Dúvida julgada procedente – Usucapião extrajudicial – Imóvel originariamente público – Desafetação e permuta autorizadas por leis municipais – Ausência de registro do título translativo em virtude de óbices formais – Possibilidade, em tese, de usucapião – Óbice afastado. Apelação provida.
I. Caso em Exame
1. Apelação interposta contra sentença que manteve o indeferimento de usucapião extrajudicial, sob o fundamento de que se trata de bem público.
II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar se o imóvel usucapiendo, desafetado e permutado com particulares, pode ser objeto de usucapião extrajudicial, apesar de ainda estar registrado como bem público.
III. Razões de Decidir
3. A desafetação da área e sua permuta com particulares, por meio de escritura pública lavrada há mais de trinta anos, amparada em leis municipais, afastam o caráter de bem público, permitindo a usucapião.
4. A análise dos documentos comprova, no caso concreto, a desafetação e destinação à alienação mediante permuta, não havendo impedimento para prosseguir com a usucapião.
IV. Dispositivo e Tese
5. Apelação provida. Tese de julgamento: 1. Imóveis desafetados podem ser adquiridos por usucapião. 2. A permuta autorizada por lei municipal afasta, no caso concreto, o caráter de bem público.
Legislação Citada:
– CF/1 o VI, alínea “a”; CC, art. 102.
Jurisprudência Citada:
– CSM, Apelação nº 1162190-44.2024.8.26.0100.
Trata-se de apelação interposta por Ana Paula de Assis Schmidt e Gustavo de Assis Schmidt contra a r. sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente, que manteve o indeferimento do pedido de usucapião extrajudicial de parte integrante da área maior do imóvel objeto da transcrição nº 13.215 do 8º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, atualmente pertencente à circunscrição territorial do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Santana de Parnaíba/SP (fls. 705/707).
Em síntese, alegam os apelantes que, por si e por seus antecessores, exercem posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o imóvel usucapiendo por aproximadamente trinta anos. Afirmam que ingressaram na posse do imóvel em 22 de junho de 2015, em virtude de instrumento particular de dação em pagamento celebrado com seu pai, Karl Heinz Schmidt, o qual, por sua vez, havia ingressado na posse do imóvel, juntamente com a ex-esposa e outro casal, por meio de permuta celebrada com o Município de Santana de Parnaíba, conforme escritura pública lavrada em 01 de dezembro de 1992, amparada nas Leis Municipais no 1.615, de 17 de junho de 1991, e no 1.655, de 16 de outubro de 1991. Esclarecem que, ao longo do tempo, Karl Heinz Schmidt adquiriu a parte cabente aos demais possuidores e que, então, cedeu aos filhos os direitos havidos sobre o imóvel para pagamento de dívida alimentar. Sustentam que permuta realizada com o Município de Santana de Parnaíba foi autorizada por lei, que desafetou o bem e afastou sua natureza pública, o que exclui qualquer impedimento para a declaração de usucapião pretendida. Por fim, ressaltam a impossibilidade de registro da escritura original em virtude de óbices formais relacionados à descrição do imóvel e, destacando a concordância manifestada pelo titular tabular, insistem na regularização da propriedade por meio da usucapião extrajudicial (fls. 708/720).
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 728/730).
É o relatório.
Os apelantes pretendem o reconhecimento extrajudicial da usucapião, na modalidade ordinária, de uma área de terras com 4.393,50m², localizada na Rua João Santana Leite, 100, Bairro Campo da Vila, na cidade de Santana do Parnaíba/SP, integrante de área maior objeto da transcrição nº 13.215 do 8º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, atualmente pertencente à circunscrição territorial do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Santana de Parnaíba/SP.
Apresentado o requerimento instruído com os documentos necessários, foram realizadas as devidas notificações, também as dos entes públicos. O pedido, contudo, foi rejeitado pelo Oficial sob o fundamento de que “o imóvel objeto da usucapião é de propriedade do Município de Santana de Parnaíba (…)” e que, por “se tratar de imóvel pertencente a pessoa jurídica de direito público interno, (…) consiste em bem público”. Acrescentou que a “natureza do bem em questão, por si só, impede a ocorrência da usucapião, conforme expressamente vedado pela Constituição Federal de 1988”. Concluiu que “falta, portanto, um dos pressupostos essenciais para a ocorrência da usucapião, qual seja: a existência de coisa hábil (res habilis)” (fls. 662/668). O indeferimento do pedido foi corroborado pela MMª Juíza Corregedora Permanente, que julgou procedente a dúvida (fls. 705/707).
Ora, respeitado o entendimento do registrador e da magistrada, não incide óbice à configuração de res habilis para usucapião, consideradas as peculiaridades do caso concreto.
Na hipótese em análise, embora o imóvel esteja inserido em gleba maior registrada em nome da Municipalidade, é certo que a aquisição da área usucapienda pelos antecessores dos apelantes se deu por meio de escritura pública lavrada em 01 de dezembro de 1992 (fls. 84/89), com apoio nas Leis Municipais no 1.615, de 17 de junho de 1991, e no 1.655, de 16 de outubro de 1991 (fls. 245 e 249).
Por encontrarem dificuldades formais para registrar o título, pretendem os apelantes que seja declarada a usucapião do bem, para regularização da propriedade.
Como é sabido, os bens públicos dividem-se em três categorias: de uso comum do povo, de uso especial e dominicais. Em qualquer dessas modalidades, é vedada a perda da propriedade por usucapião em favor de particulares.
Ocorre que a análise dos documentos apresentados pelos apelantes torna incontestável a desafetação da área, com manifesta destinação à alienação para particulares, com o escopo de receber outra área por permuta. Ora, nada impede que a Municipalidade permute imóveis com particulares, desde que previamente desafetados por lei municipal, exatamente como ocorreu em relação à área usucapienda.
Assim se afirma, porque as normas cogentes dos arts. 183 e 191 da Constituição Federal, bem como o art. 102 do Código Civil e a Súmula nº 340 do STF têm por escopo a defesa do patrimônio público. Não é, com certeza, o caso dos autos, em que o Município permutou o imóvel com particulares, por escritura pública, há mais de trinta anos.
Buscam os apelantes, como se vê, tão somente a regularização da propriedade adquirida de modo derivado por particular, que não consegue obter o registro por vícios formais.
A propósito, no ilustrativo voto proferido pelo então Corregedor-Geral de Justiça, Desembargador Francisco Loureiro, na Apelação nº 1162190-44.2024.8.26.0100, constou que “desde as fontes romanas, a usucapião não é somente modo originário de aquisição de propriedade pela posse, mas também modo de sanar os vícios da propriedade imperfeita adquirida a título derivado”.
Trata-se precisamente da hipótese dos autos, em que os apelantes, sucessores dos adquirentes de imóvel público por escritura pública lavrada há mais de trinta anos, com amparo em leis municipais que autorizaram a permuta, encontram obstáculos à abertura da matrícula e registro do título.
Note-se que a escritura pública, lavrada em 01 de dezembro de 1992, faz expressa alusão à autorização legislativa para permuta, concedida pelas Leis Municipais no 1.615, de 17 de junho de 1991, e no 1.655, de 16 de outubro de 1991. Não fosse assim, não poderia o notário nem sequer ter lavrado a escritura.
Ademais, as certidões a fls. 37/52 comprovam que a Prefeitura Municipal de Santana de Parnaíba alienou, por venda e doação a particulares, várias outras áreas com origem na transcrição nº 13.215, relativa à área maior em que está inserido o imóvel usucapiendo.
O próprio Município de Santana de Parnaíba tem o imóvel cadastrado em nome de particulares (fls. 599/600), para cobrança de IPTU, sabido que os bens públicos gozam da imunidade estabelecida no art. 150, inciso VI, alínea “a”, da Constituição Federal. Em outras palavras, se o imóvel verdadeiramente possuísse natureza de bem público, não haveria razão para incidência do imposto relativo à propriedade.
Em síntese, a despeito da ausência do registro da escritura pública em favor do particular, todos os elementos apresentados demonstram a desafetação e permuta do imóvel. Por conseguinte, há que ser afastado o óbice imposto pelo registrador ao prosseguimento da usucapião extrajudicial. Sobre o tema, ensina Benedito Silvério Ribeiro:
“Se é certo que imóveis públicos não são adquiridos por usucapião (arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da CF), cabe lembrar que, uma vez desafetados, perdem o caráter de imprescritíveis, sendo possível, em tese, sejam adquiridos por usucapião.” (“Tratado de Usucapião”, 10ª ed. São Paulo: Editora JusPodivm, 2026, p. 473).
No mesmo sentido, a advertência de Nélson Rosenvald e Cristiano Chaves de que bens só formalmente públicos, assim não afetados, não se podem furtar à prescrição aquisitiva (“Direitos Reais”, 2ª ed. – Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006, p. 269).
Admissível, nessas condições, o prosseguimento da usucapião extrajudicial com o fim de regularizar a aquisição da área pública desafetada.
Diante do exposto, dou provimento à apelação para, afastado o óbice apresentado pelo Oficial de Registro de Imóveis, determinar o regular prosseguimento do processo extrajudicial de usucapião, para oportuna requalificação do título.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (DJEN de 25.05.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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