Apelação Cível nº 1004310-41.2022.8.26.0655

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1004310-41.2022.8.26.0655
Comarca: VÁRZEA PAULISTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1004310-41.2022.8.26.0655

Registro: 2024.0000299116

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1004310-41.2022.8.26.0655, da Comarca de Várzea Paulista, em que é apelante INÊZ DONIZETE DE SOUZA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE VÁRZEA PAULISTA.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 5 de abril de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1004310-41.2022.8.26.0655

APELANTE: Inêz Donizete de Souza

APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Várzea Paulista

VOTO Nº 43.308

Registro de imóveis – Escritura de compra e venda – Recusa do registro – Averbação de separação judicial que não deixa claro a quem o imóvel ora alienado foi atribuído – Omissão que não impede o ingresso do título – Inteligência da nota ao item 9, B, 14, do Capítulo XX das NSCGJ – Comprovação, ademais, que houve a partilha igualitária do bem por ocasião da separação judicial – Dúvida julgada improcedente – Recurso provido.

Trata-se de apelação interposta por Inês Donizete de Souza contra a r. sentença de fls. 136/138, que, mantendo as exigências do Oficial, negou acesso ao registro imobiliário de escritura de compra e venda do imóvel matriculado sob nº 16.794 no 2º Registro de Imóveis e Anexos de Jundiaí (fls. 98/100).

Alega a apelante, em resumo: que o bem alienado foi devidamente partilhado, de forma que não há mais mancomunhão; e que mesmo que a averbação da separação seja lacunosa, o registro da escritura de compra e venda é possível. Pede, ao final, o provimento da apelação, para determinar o registro do título. Subsidiariamente, requer que se determine que o Oficial do 2º Registro de Imóveis de Jundiaí acrescente a informação omitida (fls. 144/155).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 168/175).

É o relatório.

Tratam os autos da negativa de registro de escritura de compra e venda, por meio da qual a apelante e seus dois filhos venderam o imóvel objeto da matrícula nº 16.794 do 2º Registro de Imóveis de Jundiaí a Daniel Gabriel de Moura.

O Oficial de Registro de Imóveis de Várzea Paulista, cuja circunscrição imobiliária passou a abranger o bem em questão, negou o registro do título, forte no argumento de que a averbação da separação judicial da apelante e de seu ex-marido não deixa claro a quem o imóvel alienado foi atribuído.

A exigência foi mantida pelo MM. Juíza Corregedora Permanente que sentenciou o procedimento de dúvida (fls. 136/138).

O caso, entretanto, permite o afastamento do óbice ao registro do título.

De acordo com a matrícula nº 16.794 do 2º Registro de Imóveis de Jundiaí, o imóvel nela descrito foi adquirido por Décio Pereira da Rosa, que era solteiro à época (cf. R.2 da matrícula nº 16.794 – fls. 99). Décio casou-se com a ora apelante sob o regime da comunhão universal de bens (cf. Av. 3 da matrícula nº 16.794 – fls. 99) e dela se separou, sem que a inscrição respectiva revelasse de que forma o bem foi partilhado (cf. Av. 4 da matrícula nº 16.794 – fls. 99). Finalmente, de acordo com o R.5 da matrícula nº 16.794 (fls. 99/100), 50% do imóvel foi vendido por Décio aos dois filhos do casal, cada um ficando com 25% do bem.

Consoante nota ao item 9, b, 14, do Capítulo XX das NSCGJ:

“A escritura pública de separação, divórcio e dissolução de união estável, a sentença de separação judicial, divórcio, nulidade ou anulação de casamento será objeto de averbação, quando não decidir sobre a partilha de bens dos cônjuges, ou apenas afirmar permanecerem estes, em sua totalidade, em comunhão, atentando-se, neste caso, para a mudança de seu caráter jurídico, com a dissolução da sociedade conjugal e surgimento do condomínio ‘pro indiviso‘ “. Ou seja, embora lacunosa, a Av.4 da matrícula nº 16.794 (fls. 99) deve ser interpretada no sentido de que a separação judicial deu início a um condomínio pro indiviso entre os cônjuges, cada um deles permanecendo com 50% do bem.

E no caso dos autos, não se trata de mera presunção que decorre da nota acima transcrita. Isso porque há documentos nos autos que comprovam cabalmente que na ação de separação judicial, que tramitou perante Vara Única da Comarca de Camanducaia/MG, o bem matriculado sob nº 16.794 no 2º Registro de Imóveis de Jundiaí foi partilhado igualmente entre os ex-cônjuges (cf. carta de sentença extraída da ação de separação judicial – fls. 62/96 e 68).

Percebe-se, dessa maneira, que, a partir da separação, a apelante e seu ex-marido passaram a ter cada um 50% do imóvel.

Como Décio vendeu sua metade do imóvel (fls. 99/100), a apelante permaneceu com 50% do bem e cada um de seus dois filhos passaram a ser titulares da fração ideal correspondente a 25%.

Aliás, se houve o registro da compra e venda de Décio aos dois filhos do casal, já se reconheceu, em anterior qualificação, que o imóvel era comum, convertida apenas a comunhão em condomínio.

Nessa ordem de ideias, viável a abertura de nova matrícula no Registro de Imóveis de Várzea Paulista, cuja circunscrição imobiliária passou a abranger o bem em questão, com o registro da escritura copiada a fls. 40/44, por meio da qual a apelante e seus filhos venderam a integralidade do bem a Daniel Gabriel de Moura.

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação para julgar improcedente a dúvida e determinar a abertura de nova matrícula, com o registro da escritura de compra e venda.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 16.04.2024 – SP).

Fonte: DJE/SP

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Apelação Cível nº 1010138-43.2023.8.26.0506

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1010138-43.2023.8.26.0506
Comarca: RIBEIRÃO PRETO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1010138-43.2023.8.26.0506

Registro: 2024.0000299112

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1010138-43.2023.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante JOSE ALFREDO PEDRESCHI MONTEIRO, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 5 de abril de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1010138-43.2023.8.26.0506

APELANTE: Jose Alfredo Pedreschi Monteiro

APELADO: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto

VOTO Nº 43.305

Registro de imóveis – Dúvida registral julgada procedente – Legitimidade para requerer a suscitação da dúvida – Expressão “interessado” utilizada pelo art. 198 da LRP que não se confunde com apresentante, nem com parte do negócio jurídico cuja inscrição é pleiteada – Escritura de Compra e Venda de fração ideal correspondente a 0,1% do imóvel – Ausência de registro de instituição de condomínio edilício – Indícios de formação de condomínio voluntário como negócio jurídico indireto em fraude à lei da existência de condomínio edilício e de incorporação imobiliária – Óbice que encontra amparo no item 166 do Capítulo XX das NSCGJ – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por José Alfredo Pedreschi Monteiro contra a r. sentença de fls. 73/75, proferida pela MM. Juíza Corregedora Permanente do 1º Registro de Imóveis de Ribeirão Preto, que, mantendo as exigências do Oficial, negou o registro na matrícula nº 63.874 daquela serventia de escritura de compra e venda.

Alega o apelante, em síntese: que sobre o imóvel objeto da matrícula nº 63.874 foi construído um centro comercial e que frações ideais relativas ao empreendimento já foram alienadas anteriormente; que como não há uso individualizado do imóvel, não há condomínio edilício; que o registro da escritura não descumpre a legislação relativa ao parcelamento do solo; e que na qualidade de representante da empresa vendedora, tem legitimidade para suscitar dúvida e recorrer da sentença prolatada (fls. 88/92).

A Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso (fls. 115/117).

É o relatório.

De início, considerando que a MM. Juíza Corregedora Permanente entendeu que o apelante não tinha legitimidade para requerer a suscitação da dúvida (fls. 74), necessária a análise dessa questão preliminar.

Nesse ponto, sem razão a MM. Juíza de primeiro grau.

Com efeito, o inciso VI do art. 198 da Lei nº 6015/73 preceitua que a suscitação da dúvida pode ser pleiteada pelo “interessado”, nomenclatura genérica que vai além tanto do apresentante do título, como dos participantes de eventual negócio jurídico cujo registro se pleiteia.

Já o art. 202 da Lei nº 6.015/73 é ainda mais abrangente ao tratar da legitimidade para a interposição de apelação contra a sentença prolatada em procedimento de dúvida:

“Da sentença, poderão interpor apelação, com os efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado”.

O apelante, sócio da pessoa jurídica vendedora do bem, é inegavelmente interessado no registro da escritura de cuja lavratura participou e que assinou na presença do tabelião (fls. 9/12).

No mérito, sem razão o apelante.

Tratam os autos da negativa de registro de escritura de compra e venda, por meio da qual Pedreschi Monteiro Engenharia e Construção Ltda., titular da fração ideal de 59,6% do imóvel matriculado sob nº 63.874 do 1º Registro de Imóveis de Ribeirão Preto, vendeu a Carlos Abud Ristum a fração ideal correspondente a 0,1%.

A desqualificação, confirmada pela Corregedoria Permanente, baseia-se na suspeita de que a pretensão envolve a “formação de condomínio edilício sem o necessário registro da instituição e especificação” (fls. 4).

E a recusa à inscrição está correta.

Preceitua o item 166 do Capítulo XX das NSCGJ:

“É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis” (grifei).

No caso, a venda de uma fração ideal de apenas 0,1%, por quem é proprietário de fração ideal de 59,6% de imóvel cuja área é de 16.070 m² (fls. 21/22), alienação essa feita em favor de pessoa física sem nenhuma relação com os demais coproprietários, efetivamente levanta suspeitas de que há condomínio edilício de fato que não foi instituído formalmente perante o registro imobiliário.

A averbação da construção de um centro comercial sobre o imóvel (cf. Av.6 da matrícula nº 63.874 – fls. 23), ao invés de fortalecer, enfraquece a tese recursal, pois reforça a suspeita de que há condomínio edilício informal no imóvel.

Decisão no sentido de permitir o registro, sob o argumento de que atos anteriores semelhantes foram inscritos, serviria de incentivo justamente à prática que se quer evitar, qual seja, a negociação de frações ideais mínimas antes do registro da instituição de condomínio.

E embora haja inscrições na matrícula nº 63.874 concernentes à venda de pequenas frações ideais do bem a terceiros, essas ocorrências são poucas (apenas seis relativas a frações ideais inferiores a 1% – R.17, R.18, R.19, R.20, R.22 e R.26 – fls. 28/34) e antigas (última prenotação de dezembro de 2012 – R.26 – fls. 33/34).

Nota-se, assim, que a desqualificação do título encontra amparo nas NSCGJ, pois visa evitar o uso do condomínio voluntário como forma de esconder um condomínio edilício, que se distingue pela coexistência de partes exclusivas e partes comuns (art. 1.332 do Código Civil).

O caso em exame é típico de negócio jurídico indireto em fraude à lei. O negócio indireto se verifica “quando as partes recorrem, concretamente, a um negócio determinado, para obter, através do mesmo, resultado diverso daquele típico da estrutura do próprio negócio; as partes visam, assim, um escopo que não é típico do próprio negócio” (Alvino Lima, A Fraude no Direito Civil, Editora Saraiva, 1.965, p. 80).

O negócio indireto em si é válido. Não o é, porém, quando celebrado em fraude à lei, com o escopo de driblar norma cogente, tal como ocorre no caso concreto.

Há interesse público e proteção de normas imperativas na alienação de frações ideais durante a construção do empreendimento imobiliário subordinada ao prévio registro da incorporação (L.4.591/64) e após a conclusão da construção, ao registro da instituição de condomínio edilício (arts. 1.331 e seguintes do Código Civil).

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 16.04.2024 – SP).

Fonte: DJE/SP

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Apelação Cível nº 1015755-84.2023.8.26.0602

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1015755-84.2023.8.26.0602
Comarca: SOROCABA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1015755-84.2023.8.26.0602

Registro: 2024.0000299115

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1015755-84.2023.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante BANCO DO BRASIL S/A, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SOROCABA.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v.u.“, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 5 de abril de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1015755-84.2023.8.26.0602

APELANTE: Banco do Brasil S/A

APELADO: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Sorocaba

VOTO Nº 43.310

Registro de imóveis – Dúvida julgada procedente – Instrumento particular de venda e compra de imóvel com financiamento garantido por alienação fiduciária – Qualificação negativa – Ordem judicial de indisponibilidade de bens do devedor fiduciante – Inexistência de obstáculo ao registro do título – Óbice afastado – Apelação provida.

Trata-se de apelação interposta por Banco do Brasil S/A contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Sorocaba/SP, que manteve a recusa do registro de instrumento particular, com força de escritura pública, de compra e venda e financiamento com garantia de alienação fiduciária, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 90.481 junto à referida serventia extrajudicial, em virtude da existência de ordem de indisponibilidade em nome do outorgado comprador e devedor fiduciante (fls. 101/102).

Alega o apelante, em síntese, que o devedor fiduciante não tem a propriedade plena do bem, mas mera expectativa de direitos para quando ocorrido o adimplemento contratual. Assim, não poderia a ordem de indisponibilidade existente em seu nome impedir o registro pretendido, sob pena de obstar o direito do credor fiduciário e eventuais terceiros interessados em recuperar o crédito garantido pela alienação fiduciária do imóvel, em caso de inadimplemento do contrato de financiamento. Ressalta que a alienação fiduciária enseja a transmissão da propriedade resolúvel do imóvel ao credor fiduciário, de maneira que o bem não integra o patrimônio do devedor (fls. 165/173).

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 187/190).

Nos termos da r. decisão (fls. 195), os autos foram redistribuídos a este C. Conselho Superior da Magistratura.

O julgamento foi convertido em diligência (fls. 207), sobrevindo aos autos a certidão de matrícula do imóvel objeto do presente feito (fls. 209/218).

É o relatório.

O apelante pretende o registro de venda e compra e financiamento com garantia de alienação fiduciária de imóvel junto à matrícula nº 90.481 do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Sorocaba/SP.

O Oficial entendeu pela qualificação negativa do título em virtude da existência de ordens de indisponibilidade em nome do devedor fiduciante (fls. 12).

É sabido que a alienação fiduciária é o negócio jurídico por meio do qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa móvel ou imóvel.

Logo, na hipótese de compra e venda de imóvel com financiamento garantido por alienação fiduciária, o devedor fiduciante, contra quem recai a ordem de indisponibilidade, não é titular da propriedade plena do bem negociado, em conformidade com o que dispõe a Lei nº 9.517/1997. Sendo assim, porque os negócios jurídicos são vinculados entre si e, por conseguinte, não há possibilidade de cisão do título, a restrição não irá atingir especificamente a propriedade plena do bem imóvel objeto do contrato, mas apenas os direitos reservados ao devedor fiduciante.

Na realidade, o pretendido registro vem em benefício de possíveis credores. Isso porque o devedor fiduciante, após o registro, irá se tornar titular de direito real de aquisição, de valor patrimonial e passível de constrição. Em termos diversos, o registro aumenta o patrimônio da pessoa sobre quem recai a ordem da indisponibilidade e não o diminui.

Ora, a indisponibilidade tem a função de impedir a redução patrimonial, jamais a sua majoração, pena de violar a própria função do instituto.

Destarte, não se vislumbra, com o pretendido registro, qualquer prejuízo aos credores das ações em que declarada a indisponibilidade de bens ou mesmo a terceiros, já que a restrição será averbada em ato contínuo ao registro pretendido, como previsto no item 412.3, Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. E até que a ordem de indisponibilidade seja eventualmente levantada, o adquirente não poderá transmitir seus direitos durante o financiamento do imóvel, sendo que, após eventual quitação da dívida e consequente consolidação da propriedade em seu favor, também de nada poderá dispor. Bem por isso, este C. Conselho Superior da Magistratura assim decidiu, recentemente:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA INVERSA JULGADA PROCEDENTE – REGISTRO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA COM FINANCIAMENTO BANCÁRIO GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – QUALIFICAÇÃO NEGATIVA – ORDEM JUDICIAL DE INDISPONIBILIDADE DE BENS QUE RECAI SOBRE O DEVEDOR FIDUCIANTE – INEXISTÊNCIA DE OBSTÁCULO AO REGISTRO DO TÍTULO – PRECEDENTES DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA – ÓBICE AFASTADO – APELAÇÃO PROVIDA PARA JULGAR IMPROCEDENTE A DÚVIDA E AUTORIZAR O REGISTRO.” (TJSP; Apelação Cível 1001257-77.2023.8.26.0506; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Ribeirão Preto – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/02/2024; Data de Registro: 20/02/2024).

Em suma, o óbice apresentado pelo Oficial deve ser afastado, com autorização de ingresso do título no Registro Imobiliário.

Diante do exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação para julgar improcedente a dúvida.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 16.04.2024 – SP)

Fonte: DJE/SP

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