Processo 1008129-60.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Luiz Henrique Lopes Gomes –  – Oswaldo Aparecido Lopes Gomes –  – Salvador Lopes Gomes –  – Maria Adelaide Lopes Gomes Roa  – Diante do exposto, REJEITO A IMPUGNAÇÃO, determinando o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá com o procedimento extrajudicial, analisando o preenchimento dos demais requisitos legais para o registro nos termos do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos e itens 416 a 425, Cap. XX, das NSCGJ. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: SIMONE MARLENE DA CONCEIÇÃO VIANA (OAB 179588/SP), SIMONE VIANA SOCIEDADE INDIVIDUAL DE ADVOCACIA (OAB 36370/SP), SIMONE MARLENE DA CONCEIÇÃO VIANA (OAB 179588/SP), SIMONE VIANA SOCIEDADE INDIVIDUAL DE ADVOCACIA (OAB 36370/SP), SIMONE VIANA SOCIEDADE INDIVIDUAL DE ADVOCACIA (OAB 36370/SP), SIMONE VIANA SOCIEDADE INDIVIDUAL DE ADVOCACIA (OAB 36370/SP), SIMONE MARLENE DA CONCEIÇÃO VIANA (OAB 179588/SP), SIMONE MARLENE DA CONCEIÇÃO VIANA (OAB 179588/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1008129-60.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: Décimo Cartório de Registro de Imóveis
Requerido: Luiz Henrique Lopes Gomes e outros
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital em decorrência de impugnação considerada como fundada em procedimento de usucapião extrajudicial requerido por Luiz Henrique Lopes Gomes, casado com Eugenia Passos Gomes, Oswaldo Aparecido Lopes Gomes, casado com Neide Batista Teixeira Gomes, Salvador Lopes Gomes, Maria Adelaide Lopes Gomes Roa, casada com Leonidas Edmundo Roa Erices, e Maria da Conceição Lopes Gomes, cujo objeto é o imóvel descrito na matrícula n. 20.471 daquela serventia (prenotação n. 646.890).
O Oficial informa que o requerimento foi instruído com ata notarial, fotos e documentos comprobatórios de posse; que, após o início do ciclo notificatório, foi apresentada impugnação por um dos herdeiros de cessionário de direitos sucessórios do bem usucapiendo; que o imóvel havia sido adquirido por Henrique Barreirinho Gomes e sua esposa, antecessores dos requerentes, por compra feita de Osvaldo Lofredo (R.3 de 11 de agosto 1978); que, contudo, os registros praticados na matrícula foram cancelados em 14 de julho de 1994 após o julgamento pela procedência da ação de invalidação de negócio jurídico ajuizada pelo espólio de José Amaral Filho (genitor do impugnante), o que fez com que a propriedade do imóvel retornasse a João Camargo Ribeiro e sua esposa, falecidos em 1952 e 1958; que, apesar do cancelamento, os autores da ação de nulidade não promoveram ação de reintegração de posse do imóvel, motivo pelo qual Henrique Barreirinho Gomes e sua família permaneceram na posse indireta do bem, o qual vem sendo locado desde 1994; que foi realizada tentativa de conciliação, entretanto, a qual restou infrutífera (fls. 396/398).
Documentos vieram às fls. 400/1408.
A parte requerente defende que os elementos constantes dos autos demonstram o preenchimento dos requisitos legais necessários ao reconhecimento da usucapião; que os antecessores do impugnante cederam os direitos relativos ao imóvel recebidos dos titulares de domínio mediante escritura pública a terceiros, o que reforça a inexistência de retomada de posse efetiva após o cancelamento dos registros; que a impugnação não vem acompanhada de demonstração concreta de exercício efetivo da posse sobre o imóvel; que não houve propositura de ação de reintegração de posse (fls. 1420/1423).
O Ministério Público opinou pelo reconhecimento de que a impugnação é fundada (fls. 1426/1430).
É o relatório. Fundamento e decido.
Necessário ressaltar, de início, que a existência de outras vias de tutela não exclui a da usucapião administrativa, a qual segue rito próprio, com regulação pelo artigo 216-A da Lei n. 6.015/73, pelo Provimento n. 65/17 do CNJ e pela Seção XII do Cap. XX das NSCGJ.
Assim, como a parte interessada optou por esta última para alcançar a propriedade do imóvel, a análise deve ser feita dentro de seus requisitos normativos.
No mérito, contudo, a dúvida é improcedente. Vejamos os motivos.
No caso concreto, tal como relatado pelo Oficial, após o início do ciclo de notificações, houve impugnação ao pedido por Márcio Rodrigo Mendes da Silva, sucessor de José Amaral Filho, cessionário dos direitos hereditários do espólio de Maria de Lourdes Ribeiro Moraes, que, por sua vez, era herdeira dos proprietários tabulares (fls. 1350/1351).
Em sua impugnação, a parte interessada limitou-se a afirmar que “jamais teve ciência da existência jurídica do imóvel objeto da presente notificação, uma vez que, após o falecimento de seu genitor, não houve a abertura de inventário nem a transferência do bem para seu nome, inexistindo qualquer registro imobiliário que lhe atribuísse titularidade dominial. Assim, é juridicamente impossível imputar-lhe inércia ou ausência de oposição, pois não se pode exigir manifestação daquele que sequer possuía ciência da condição de titular ou da necessidade de defesa do bem. A presente contranotificação constitui oposição expressa e inequívoca à pretensão da usucapião (…)”.
Sabe-se que o procedimento da usucapião extrajudicial tem como principal requisito a inexistência de lide, de modo que, apresentada qualquer impugnação, a via judicial se torna necessária, cabendo à parte suscitada emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum nos termos do § 10, do artigo 216-A, da Lei n. 6.015/73.
As Normas de Serviço da Corregedoria do Tribunal de Justiça de São Paulo, prestigiando a qualificação do Oficial de Registro e a importância do procedimento extrajudicial, trouxeram pequena flexibilização a tal regra no seu Capítulo XX, permitindo que seja julgada a fundamentação da impugnação, com afastamento daquela claramente impertinente ou protelatória (destaques nossos):
“420.2. Consideram-se infundadas a impugnação já examinada e refutada em casos iguais pelo juízo competente; a que o interessado se limita a dizer que a usucapião causará avanço na sua propriedade sem indicar, de forma plausível, onde e de que forma isso ocorrerá; a que não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada; a que ventila matéria absolutamente estranha à usucapião.
420.3. Se a impugnação for infundada, o Oficial de Registro de Imóveis rejeita-la-á de plano por meio de ato motivado, do qual constem expressamente as razões pelas quais assim a considerou, e prosseguirá no procedimento extrajudicial caso o impugnante não recorra no prazo de 10 (dez) dias. Em caso de recurso, o impugnante apresentará suas razões ao Oficial de Registro de Imóveis, que intimará o requerente para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias e, em seguida, encaminhará os autos ao juízo competente.
420.4. Se a impugnação for fundamentada, depois de ouvir o requerente o Oficial de Registro de Imóveis encaminhará os autos ao juízo competente.
420.5. Em qualquer das hipóteses acima previstas, os autos da usucapião serão encaminhados ao juízo competente que, de plano ou após instrução sumária, examinará apenas a pertinência da impugnação e, em seguida, determinará o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá no procedimento extrajudicial se a impugnação for rejeitada, ou o extinguirá em cumprimento da decisão do juízo que acolheu a impugnação e remeteu os interessados às vias ordinárias, cancelando-se a prenotação”.
Como visto, na forma do subitem 420.3, Cap. XX, se o Oficial considerar infundada a impugnação, a rejeitará por meio de ato motivado e prosseguirá com o procedimento, cabendo à parte impugnante a apresentação de recurso. Nesse caso, o requerente será intimado para apresentar suas razões, com encaminhamento do feito à Corregedoria Permanente para apreciação.
Porém, se o Oficial considerar a impugnação fundada, encaminhará os autos ao juízo competente “depois de ouvir o requerente” (subitem 420.4). Conclui-se, portanto, que, para ouvir o requerente, o Oficial também deverá esclarecer, por ato motivado, porque considerou a impugnação fundada.
A análise das questões pelo Oficial é, assim, relevante para além da mera narrativa dos atos realizados ao longo do procedimento.
Note-se que a parte requerente pode concordar com as razões do Oficial e imediatamente desistir do procedimento extrajudicial, partindo, eventualmente, para as vias ordinárias.
De qualquer forma, estando o feito previamente instruído com as manifestações necessárias, o julgamento pelo Corregedor Permanente se dará de plano ou após instrução sumária como bem esclarece a norma, não cabendo produção de prova para que se demonstre a existência (ou inexistência) de óbice ao reconhecimento da usucapião.
Caberá ao juízo corregedor analisar apenas se a impugnação tem caráter meramente protelatório ou completamente infundado.
Havendo qualquer indício de veracidade que justifique a existência de conflito de interesses, a via extrajudicial se torna prejudicada, devendo o interessado se valer da via contenciosa, sem prejuízo de utilizar-se dos elementos constantes do procedimento extrajudicial para instruir seu pedido, emendando a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum (item 420.8, Cap. XX, das NSCGJ).
No caso concreto, a impugnação se limita a alegar desconhecimento acerca de qualquer relação jurídica de seu genitor com o imóvel usucapiendo, motivo pelo qual não se opôs anteriormente à posse dos requerentes. Não se apresentou, porém, qualquer evidência apta para respaldar tal alegação, notadamente diante da publicidade dada na matrícula sobre o resultado da ação de invalidação de negócio jurídico promovida pelo próprio espólio do pai do impugnante, ou de elemento capaz de confrontar a robusta comprovação de posse produzida pela parte requerente, a qual atesta locação desde 1994 (fls. 403/927).
A impugnação pode, portanto, ser reputada como infundada.
Nesse sentido, a jurisprudência (destaques nossos):
“Registro de Imóveis. Usucapião Extrajudicial. Impugnação infundada. Possibilidade de prosseguimento na via administrativa. Apelação não provida. I. Caso em Exame 1. Apelação interposta contra sentença que, reconhecendo como infundada a impugnação apresentada pelo apelante, determinou o prosseguimento do processo extrajudicial de usucapião extraordinária. O apelante argui, preliminarmente, a nulidade da sentença recorrida. No mérito, argumenta, em síntese, não haver prova dos requisitos necessários à configuração da usucapião na modalidade eleita. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em definir se há nulidade na sentença proferida e se a impugnação apresentada é infundada, ou não. III. Razões de Decidir 3. A impugnação é infundada, pois não logrou infirmar o exercício da posse mansa, pacífica e ininterrupta pelos usucapientes, por si e por seus antecessores, durante o prazo prescricional aquisitivo. 4. A possibilidade de regularização do imóvel de maneira diversa não impede o reconhecimento da usucapião. 5. Ausência de óbice ao prosseguimento da usucapião extrajudicial. IV. Dispositivo e Tese 6. Apelação não provida. Tese de julgamento: 1. A impugnação infundada não obsta o prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial. 2. A possibilidade de regularização do imóvel por outros meios não impede o reconhecimento da usucapião, desde que preenchidos os requisitos legais. Legislação Citada: – NSCGJ, Tomo II, Capítulo XX, itens 420 e subitens 420.2, 420.4 e 420.5. Jurisprudência Citada: – TJSP; Apelação Cível nº 1032941-74.2023.8.26.0100, j. 05/12/2023; – TJSP; Apelação Cível nº 1001255-48.2024.8.26.0094, j. 11/12/2025; – TJSP; Apelação Cível nº 1008430-08.2022.8.26.0048, j. 29/09/2023.” (CSM; Apelação Cível n. 1118475-15.2025.8.26.0100; Relatora Des. Silvia Rocha; j. em 20/05/2026).
Diante do exposto, REJEITO A IMPUGNAÇÃO, determinando o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá com o procedimento extrajudicial, analisando o preenchimento dos demais requisitos legais para o registro nos termos do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos e itens 416 a 425, Cap. XX, das NSCGJ.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.I.C.
São Paulo, 02 de junho de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juíza de Direito (DJEN de 03.06.2026 – SP)

Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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