CGJ/SP: LOCAÇÃO – Cláusulas de vigência e de preferência. Basta o registro (desnecessidade da prática de dois atos registrais). Indisponibilidade – Registro admitido.

Escrito por

Acórdão – DJ nº 0027416-80.2013.8.26.0100 – Apelação Cível

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0027416-80.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante VILLE DE FRANCE COMÉRCIO, ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇOS LTDA (REP. POR SUA SÓCIA MARCIA CARPI CORREA), é apelado 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, PARA JULGAR IMPROCEDENTE A DÚVIDA APRESENTADA PELO 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 18 de março de 2014. 

ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 0027416-80.2013.8.26.0100

Apelante: Ville de France Comércio, Administração e Serviços LTDA

Apelado: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 33.944

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Contrato de Locação – Cláusulas de vigência e exercício do direito de preferência – Suficiência do registro em sentido estrito para atribuir eficácia real tanto à cláusula de vigência como ao pacto de preferência – Desnecessidade da prática de dois atos notariais (averbação e registro) – Competência do Conselho Superior da Magistratura por se tratar de registro em sentido estrito – Indisponibilidade decorrente de penhora da Fazenda Nacional nos termos do artigo 53, § 1º, da Lei n. 8.212/91 não é óbice ao registro do contrato de locação para consignar a cláusula de vigência e o exercício do direito de preferência – Precedente deste Conselho Superior da Magistratura – Recurso provido.

Ville de France Comércio, Administração e Serviços LTDA interpôs apelação contra a sentença das fls. 69/71, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, mantendo a recusa de registro do instrumento particular de locação para fins não residenciais do imóvel da matrícula n. 123.864, porque referido imóvel está indisponível por força de penhoras da Fazenda Nacional, o que impediria o registro do contrato de locação com cláusula de vigência e a averbação de direito de preferência em caso de alienação do imóvel locado, porque a indisponibilidade tem plena eficácia nos casos de alienação voluntária, a que poderá conduzir o registro da locação, quando houver, eventualmente, o exercício do direito de preferência.

A apelante alegou que o impedimento da averbação do contrato nos casos de indisponibilidade ofende o direito de uso e, além disso, a inscrição das cláusulas de vigência e de preferência, em caso de alienação do imóvel locado, não restringiria ou limitaria as faculdades do domínio e não criaria oponibilidade ao seu adquirente. Assim, busca a reforma da sentença, para que seja autorizado o registro do contrato de locação (fls. 74/80).

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 93/96).

É o relatório.

De início, destaco que, não obstante as previsões constantes do artigo 167, inciso I, “3” e inciso II, “16”, da Lei n. 6.015/73, acompanhado do artigo 33, “caput”, da Lei n. 8.245/91, que referem o registro e a averbação dos contratos de locação, respectivamente para consignar a cláusula de vigência e o exercício do direito de preferência, é desnecessária a prática de dois atos notariais (averbação e registro), bastando o registro em sentido estrito para garantir a eficácia real às cláusulas de vigência e ao direito de preferência, conforme já decidido pela Corregedoria Geral da Justiça no processo n. 2013/36874:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Contrato de locação – Cláusula de vigência e pacto de preferência – Eficácia erga omnes – Registro em sentido estrito – Competência recursal – Conselho Superior da Magistratura – Envio dos autos ao órgão jurisdicional competente – Recurso administrativo conhecido como apelação – Admissibilidade – Princípio da fungibilidade recursal.

Por consequência, reconheço a competência deste Conselho Superior da Magistratura, por se tratar de registro em sentido estrito, na forma do artigo 64, VI, do Decreto-lei Complementar Estadual n.º 3/69, e do artigo 16, V, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

O registro do contrato de locação foi negado diante da indisponibilidade do imóvel, nos termos do artigo 53, § 1º, da Lei n. 8.212/91, por força de penhoras da Fazenda Nacional.

A questão é saber se a indisponibilidade impede o registro do contrato de locação para consignar a cláusula de vigência e o exercício do direito de preferência.

Em que pese o precedente deste Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível n. 100.237-0/0), da lavra do Desembargador Luiz Tâmbara, inclusive citado pelo magistrado prolator da sentença recorrida, recentemente houve alteração do posicionamento deste Egrégio Conselho, na Apelação Cível n. 0018645-08.2012.8.26.0114 (D.J.E. 14.11/2013), que entendeu que a indisponibilidade prevista no artigo 53, § 1º, da Lei n. 8.212/91 não obstaculiza o registro do pacto locatício.

Nesse sentido, constou do referido precedente:

De todo modo, sequer têm força para embaraçar os registros do contrato de locação nas matrículas n.°s 17.368 e 17.369, não obstruídos pela indisponibilidade legal: ora, com a publicidade resultante da inscrição se objetiva unicamente expandira eficácia subjetiva de cláusulas do contrato de locação[22], que, por si, todavia, escudadas no princípio da função social do contrato, já vinculam terceiros que de seu teor tenham ou devam ter conhecimento. [23]

Se a indisponibilidade não impede a celebração da locação, e tampouco repercute sobre a validade da cláusula de vigência e do pacto de preempção, não faz sentido estorvar fenômeno de reforço eficácial, conseqüência do registro, e direcionado a resguardar, com mais rigor, a função social do contrato, "nesse seu conteúdo ultra partes", cunhado por Cláudio Luiz Bueno de Godoy ao enfocar a face externa de tal princípio, mitigando o da relatividade de seus efeitos e robustecendo o da força obrigatória.[24]

O resultado associado à publicidade registral, com atribuição de eficácia real a obrigações comuns, de poderes diretos sobre os imóveis locados e, particularmente, de direitos reais de gozo e aquisição ao locatário, não é de ser indistintamente vedado em função da indisponibilidade legal, especialmente porque não implica voluntário deslocamento patrimonial subjetivo.

Com mais razão se considerado que não impede, em outra execução, nova penhora sobre o bem indisponível, de acordo com a pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que, iterativamente, tem afirmado: a indisponibilidade versada no § 1.° do artigo 53 da Lei n.° 8.212/1991 apenas impossibilita a alienação do bem penhorado pelo devedor-executado.[25]

Os recentes precedentes deste Conselho Superior da Magistratura que, na esteira do entendimento do STJ, acentuaram que a indisponibilidade focalizada não frustra a arrematação judicial nem o registro da carta que lhe corresponda também conduzem à inscrição objetada.[26]

Sob a influência da visão de contrato como fato social, instituto jurídico funcionalizado, e a inspiração de novos paradigmas jurisprudenciais, impõe, portanto, rever a orientação deste Conselho expressa no acórdão proferido nos autos da Apelação Cível n.° 100.237-0/0, rel. Des. Luiz Tâmbara, j. em 04.09.2003, quando admitida a incompatibilidade entre a indisponibilidade do artigo 53, § 1.°, da Lei n.° 8.212/1991, e o registro de contrato de locação com cláusula de vigência.

No tocante à concessão de eficácia real ao direito de preferência, é oportuno, ainda, em desabono da desqualificação registral, sublinhar, pautado pelo artigo 32 da Lei n.° 8.245/1991, que a preempção não alcança os casos de venda por decisão.[27]

Portanto, o caso é de afastamento do óbice apresentado para o registro do contrato de locação para consignar a cláusula de vigência e o exercício do direito de preferência, o que não significa desconsiderar a indisponibilidade prevista no artigo 53, § 1º, da Lei n. 8.212/91.

Posto isso, dou provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida apresentada pelo 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital.      

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: TJ/SP | 25/03/2014.

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CGJ/SP: REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida inversa suscitada – Contrato de locação com cláusula de vigência na hipótese de alienação do bem – Recusa do registro em razão da indisponibilidade e penhora do imóvel – Averbações que não inviabilizam a locação nem repercutem na validade da cláusula de vigência, que visa apenas a expandir sua eficácia e alcançar terceiros, amparada em expressa disposição legal – Título, formalmente em ordem, que observa o princípio da legalidade – Recurso provido para julgar improcedente a dúvida inversa e determinar o registro do título.

Escrito por

Acórdão DJ nº 0027161-25.2013.8.26.0100 – Apelação Cível 

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0027161-25.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CURI ALIMENTAÇÃO, EDITORAÇÃO LTDA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO PARA JULGAR IMPROCEDENTE A DÚVIDA INVERSA SUSCITADA E DETERMINAR O REGISTRO DO TÍTULO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI (VICE PRESIDENTE), GUERRIERI REZENDE (DECANO), ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 14 de maio de 2014.      

ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 0027161-25.2013.8.26.0100

Apelante: Curi Alimentação, Editoração e Divulgação Ltda.

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Voto nº 34.011

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida inversa suscitada – Contrato de locação com cláusula de vigência na hipótese de alienação do bem – Recusa do registro em razão da indisponibilidade e penhora do imóvel – Averbações que não inviabilizam a locação nem repercutem na validade da cláusula de vigência, que visa apenas a expandir sua eficácia e alcançar terceiros, amparada em expressa disposição legal – Título, formalmente em ordem, que observa o princípio da legalidade – Recurso provido para julgar improcedente a dúvida inversa e determinar o registro do título.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença do MMº Juiz Corregedor do 1º Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, que julgou procedente a dúvida inversa suscitada e manteve a recusa do registro do contrato de locação não residencial com cláusula de vigência na hipótese de alienação, referente ao imóvel matriculado sob nº 50.541, em razão da indisponibilidade da metade ideal de propriedade  do locador Rubens Tufik Curi, averbada sob nº 8.

A apelante afirma que a parte ideal de propriedade da locadora Ruth não está indisponível nem foi penhorada e que solicitou o registro do contrato devido ao grande investimento realizado com a reforma do imóvel. Diz que quando celebrou o contrato em 1º/2/2011 não havia averbação da penhora.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

A recusa do Oficial de registrar o contrato de locação com cláusula de vigência na hipótese de alienação do bem, celebrado entre a recorrente e os titulares do domínio do imóvel, está baseada nos seguintes fundamentos: (a) a indisponibilidade esvazia temporariamente os direitos inerentes ao domínio, o que justifica a limitação de seu exercício; (b) a indisponibilidade judicial engloba a impenhorabilidade e a incomunicabilidade, assim como ocorre com a inalienabilidade voluntária; (c) o registro tem efeito constitutivo e gera obrigação com eficácia real, nos termos do artigo 576 do Código Civil, pelo qual a locação pode ser oposta ao adquirente da coisa locada; (d) por força do contrato assinado, o locador perde a posse direta do imóvel, o que inviabiliza o exercício das atribuições de fiel depositário do juízo da execução em razão da penhora do bem.

A sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente está amparada em precedentes deste Conselho Superior da Magistratura no sentido de que, em razão da indisponibilidade, o registro da cláusula extrapola o plano do direito das obrigações e atinge o plano do direito real, na medida em que pode ser oposta a um eventual novo adquirente do imóvel e frustra, ao menos de modo potencial, faculdades contidas no domínio.

Ocorre que tal entendimento foi recentemente modificado, sob o fundamento de que a indisponibilidade não inviabiliza a locação do imóvel e não repercute na validade da cláusula de vigência, pelo que não há razão para impedir o registro, na medida em que tal ato visa unicamente a expandir a eficácia subjetiva desta cláusula amparada no princípio da função social do contrato.

Assim foi decidido na Apelação Cível nº 0018645-08.2012.8.26.0114,  que teve como relator o então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Renato Nalini que, ao tratar de caso semelhante assim dispôs:

“O resultado associado a publicidade registral com atribuição de eficácia real a obrigações comuns, de poderes diretos sobre os imóveis locados e, particularmente, de direitos reais de gozo e aquisição ao locatário, não é de ser indistintamente vedado em função da indisponibilidade legal, especialmente porque não implica voluntário deslocamento patrimonial subjetivo.

Com mais razão se considerado que não impede, em outra execução, nova penhora sobre o bem indisponível, de acordo com a pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que, iterativamente, tem afirmado: a indisponibilidade versada no § 1.º do artigo 53 da Lei n.º 8.212/1991 apenas impossibilita a alienação do bem penhorado pelo devedor-executado.[1]

Os recentes precedentes deste Conselho Superior da Magistratura que, na esteira do entendimento do STJ, acentuaram que a indisponibilidade focalizada não frustra a arrematação judicial nem o registro da carta que lhe corresponda também conduzem à inscrição objetada.[2]

Sob a influência da visão de contrato como fato social, instituto jurídico funcionalizado, e a inspiração de novos paradigmas jurisprudenciais, impõe, portanto, rever a orientação deste Conselho expressa no acórdão proferido nos autos da Apelação Cível n.º 100.237-0/0, rel. Des.  Luiz Tâmbara, j. em 04.09.2003, quando admitida a incompatibilidade entre a indisponibilidade do artigo 53, § 1.º, da Lei n.º 8.212/1991, e o registro de contrato de locação com cláusula de vigência.”

De efeito, o ato de dispor da coisa, vedado por força da indisponibilidade existente, deve ter interpretação restrita, pelo que não vai além da impossibilidade de alienação da coisa, e mesmo assim da alienação voluntária, nos termos do precedente acima mencionado, de modo que não tem o condão de impedir o exercício dos demais direitos inerentes à propriedade – de uso, gozo e fruição – e, consequentemente, não impede a locação do bem, nem tampouco tem o condão de invalidar cláusula contratual que tem por base expressa disposição na lei especial que disciplina a matéria e que autoriza o registro a fim de possibilitar que gere efeitos (artigo 8º da Lei nº 8.245/91).

Consoante lições de Afrânio de Carvalho, o Oficial tem o dever de proceder o exame da legalidade do título e apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e sua formalização instrumental (“Registro de Imóveis”, editora Forense, 4ª edição).

O título apresentado para registro observa o princípio da legalidade. A questão acerca de possível repercussão do ato perante o juízo da execução que penhorou o bem e nomeou o devedor executado fiel depositário, e considerações acerca das peculiaridades do contrato de locação apresentado, extrapolam o exame dos aspectos formais do título e não deve obstar o seu ingresso no fólio real.

À vista do exposto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida inversa suscitada e determinar o registro do título.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

_______________________________

[1] Recurso Especial n.º 512.398/SP, rel. Min. Felix Fischer, j. 17.02.2004; Recurso Especial n.º 615.678/SP, rel. Min. Eliana Calmon, j. em 24.08.2005; Recurso Especial n.º 769.121/SP, rel. Min. Castro Meira, j. em 08.11.2005; Agravo Regimental no Recurso Especial n.º 882.016/SP, rel. Min. Castro Meira, j. em 20.03.2007; Recurso Especial n.º 1.269.474/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 06.12.2011.

 

[2] Apelações Cíveis n.ºs 0007969-54.2010.8.26.0604, 0018382-04.2011.8.26.0019 e 0000001-78.2011.8.26.0493, todos relatados por mim, julgados, o primeiro, no dia 10.05.2012 e, os dois últimos, em 13.12.2012.

Fonte: TJ/SP | Data da Inclusão: 25/05/2014.

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Averbação de contrato garante direitos do locatário

Escrito por

* Arnon Velmovitsky

A averbação do contrato de locação no fólio imobiliário resguarda direitos substantivos do locatário.

O artigo 8º, da Lei 8.245/1991, garante ao locatário, na hipótese de venda do imóvel, a vigência do tempo restante do contrato de locação, desde que o contrato contenha cláusula de vigência e tenha sido averbado na respectiva matrícula, antes da alienação do bem.

Assim, é vedado ao adquirente denunciar a locação, ficando compulsoriamente obrigado a aguardar o vencimento do prazo contratual, para então formalizar os procedimentos para a retomada do imóvel.

A cláusula de vigência representa exceção ao princípio da relatividade dos contratos, na medida em que obriga terceiro que não o firmou.

A averbação da cláusula de vigência poderá ser requerida pelo locador ou pelo locatário, sendo o último o real beneficiário e interessado pela prática do ato, em razão dos seus inequívocos benefícios.

Não cabe ao adquirente alegar desconhecimento do contrato de locação, uma vez que feita a sua averbação, em razão do Princípio da Publicidade, norteador dos Registros Públicos, que torna acessível a qualquer pessoa tudo o que consta na matrícula da unidade, pelo simples pedido da certidão de ônus reais.

A cláusula de vigência dificulta a venda e diminui o valor de mercado do imóvel, portanto não interessa ao locador, que geralmente recebe compensação financeira para aceitar a sua inclusão no contrato de locação.

Assim, a referida cláusula traz estabilidade ao locatário para desenvolver as suas atividades empresariais, dentro do prazo contratual que foi ajustado com o locador, e propicia a inversão de substanciais investimentos no imóvel, cujo retorno poderá demandar médio ou longo prazo.

A cláusula de respeito transita tanto pelo direito obrigacional como pelo direito real, a partir de relação contratual estabelecida pelas partes, de origem eminentemente pessoal, tem traços de direito real pela oponibilidade erga omnes, decorrentes da averbação no Registro de Imóveis.

Neste sentido leciona Silvio de Salvo Venosa: “De qualquer modo, o registro confere uma eficácia limitada ‘erga omnes’ que só é possível porque a lei delineia um direito real a um vínculo obrigacional. Por esse registro autorizado pela lei, contraria-se o princípio da relatividade das convenções, segundo o qual o contrato só vincula as partes contratantes. O novo titular do domínio deve respeitar o prazo do contrato de locação, do qual não fez parte. No dizer de Antunes Varela (1977, v. 1:51), as obrigações gozam de eficácia real quando, sem perderem o caráter essencial de direitos a uma prestação, se transmitem, ou são oponíveis a terceiros, que adquiriram direito sobre determinada coisa”. (Lei do Inquilinato Comentada. Doutrina e prática, Ed. Atlas, 10ª. edição, São Paulo, 2010).

Vale salientar que a garantia do contrato averbado no registro de imóveis alcança as alienações voluntárias e judiciais.

A averbação do contrato de locação também poderá ser efetuada com a finalidade de preservar o direito de preferência a compra do imóvel pelo locatário, previsto no artigo 27, da Lei 8.245/1991.

O artigo 33, da Lei 8.245/1991, estabelece as penalidades quando o locatário é preterido no seu direito de preferência, relevando notar que, caso o contrato esteja averbado, é lícito ao inquilino haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência.

Verifica-se, do acima exposto, que o legislador buscou o equilibrar a relação entre locador e locatário.

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* Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

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