CSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida – Contrato de locação com cláusula de vigência superior a um ano – Alienação fiduciária sobre o imóvel locado – Necessidade da anuência do credor fiduciário para o registro da locação – Artigo 37-b da lei n. 9.514/97 – Recusa do oficial adequada – Recurso não provido.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0065836-57.2013.8.26.0100

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0065836-57.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante AUTO POSTO MELLO PEIXOTO LTDA, é apelado 9º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "POR MAIORIA DE VOTOS, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. DECLARARÃO VOTOS CONVERGENTE O DES. ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO E DIVERGENTE O DES. RICARDO MAIR ANAFE.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 2 de setembro de 2014.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 0065836-57.2013.8.26.0100

Apelante: Auto Posto Mello Peixoto LTDA

Apelado: 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO N° 34.075

Registro de imóveis – Dúvida – Contrato de locação com cláusula de vigência superior a um ano – Alienação fiduciária sobre o imóvel locado – Necessidade da anuência do credor fiduciário para o registro da locação – Artigo 37-b da lei n. 9.514/97 – Recusa do oficial adequada – Recurso não provido.

AUTO POSTO MELLO PEIXOTO LTDA. Interpôs apelação contra a sentença das fls. 72/74, que julgou procedente dúvida suscitada pelo 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, mantendo a recusa de registro do contrato de locação, com cláusula de vigência superior a um ano, do imóvel de matrícula 11.120, por falta de anuência do credor fiduciário nos termos do artigo 37-B da Lei n. 9.514/97.

A apelante sustenta que do instrumento de confissão de dívida e alienação fiduciária constou expressamente a descrição do imóvel de matrícula 11.120, o que evidenciaria a ciência do credor fiduciário quanto à locação, mesmo porque essa última é anterior à alienação fiduciária. Além disso, alega a impossibilidade de obter a anuência expressa do credor fiduciário, pois a fiduciante estaria "em processo de decretação de falência" e seu contrato poderá ser abruptamente rescindido caso não consiga a anuência do credor fiduciário (fls. 95/101).

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 112/114).

É o relatório.

O recurso não comporta provimento, impondo-se a manutenção da decisão proferida pelo Juiz Corregedor Permanente.

O registro do contrato de locação não pode ser deferido, ausente a anuência do credor fiduciário, destacando-se que não há como presumi-la do simples fato do contrato de locação ser anterior à alienação fiduciária, mesmo porque o primeiro sequer estava registrado ao tempo da constituição da garantia.

Além disso, o artigo 37-B da Lei n. 9.514/97 é expresso ao considerar ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário.

A cláusula 3ª do Contrato de Locação em questão (fl. 05) prevê prazo de vigência de quinze anos, com início em 1º de janeiro de 2009 e término em 31 de dezembro de 2023. A concordância expressa do credor fiduciária era, pois, medida de rigor, salvo se houvesse cancelamento da propriedade fiduciária constituída por meio do R. 20 da matrícula 11.120.

As demais questões trazidas pelo recorrente não constituem justificativa a impor o registro pretendido. Assim, correta a recusa do Oficial de Registro de Imóveis.

Posto isso, nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 0065836-57.2013.8.26.0100

Apelante: Auto Posto Mello Peixoto Ltda.

Apelado: 9º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo

DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE

VOTO N. 27.515

1. Trata-se de autos de dúvida em que se interpôs apelação contra sentença pela qual o Juízo Corregedor Permanente manteve as exigências do 9º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo e denegou o registro stricto sensu de um contrato de locação com cláusula de vigência (LRP/1973, art. 167, I, 3), porque o imóvel foi alugado por prazo superior a um ano, sem anuência do credor fiduciário (Lei 9.514/1997, art. 37-B).

2. O eminente Desembargador Relator nega provimento à apelação para que seja mantido o óbice ao registro stricto sensu, pois a locação foi celebrada pelo prazo de quinze anos, e não há nada que indique ou permita presumir o consentimento do credor fiduciário.

Realmente, a lei exige que o credor fiduciário dê a sua concordância por escrito, ou seja, expressamente, e isso não se deu. Além disso, o só fato de a alienação fiduciária ser posterior à locação não se pode interpretar como anuência e, ainda que tal interpretação fosse cabível, não poderia ela afastar a exigência da Lei 9.514/1997, art. 37-B, que exige concordância por escrito. Isto é, há disposição legal expressa exigindo anuência firmada por escrito.

Observe-se, outrossim, que a Lei 9.514/1997, art. 37-B, estabelece que o contrato tem de ser considerado ineficaz e de nenhum efeito. Portanto, admitindo-se o registro seria dar-lhe alguma eficácia transversa, em detrimento do fiduciário, já que a oponibilidade da locação pode, indiretamente, prejudicar-lhe os interesses, se e quando se fizer conveniente a cessão da posição do fiduciante (Lei 9.514/1997, art. 29).

3. Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação.

ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO

Presidente da Seção de Direito Privado

Apelação Cível n. 0065836-57.2013.8.26.0100

Apelante: Auto Posto Mello Peixoto LTDA

Apelado: 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

TJSP – VOTO N° 19.331

DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE

Registro de Imóveis.

Recurso contra decisão que negou o registro de contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação, superior a um ano – Inteligência do artigo 167, 3, da Lei 6.015/73 e do artigo 37 – B da Lei 9.514/97 – Necessidade de concordância por escrito do credor fiduciário para eficácia do contrato em relação a este e seus sucessores – Existência, validade e eficácia: planos distintos que não impossibilitam o registro do contrato de locação, o qual existe, é válido e eficaz entre as partes contratantes (locador e locatário).

Recurso provido.

1. Cuida-se de apelação contra decisão proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, que negou pedido de registro de contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação, superior a um ano, por força de restrição prevista no artigo 37-B da Lei 9.514 de 1997, a exigir anuência do credor fiduciário.

É o relatório.

2. Respeitado entendimento do Excelentíssimo Desembargador Relator Corregedor Geral da Justiça, ouso discordar, data venia.

De acordo com o artigo 167, 3, da Lei 6.015/73, será feito o registro "dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada". Essa a hipótese dos autos (vide cláusula 19ª do contrato em questão — fl. 07).

Por outro lado, assim dispõe o artigo 37-B da Lei 9.514 de 1997, incluído pela Lei 10.931 de 2004:

Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário.

A anuência do credor fiduciário imposta pelo artigo 37-B da Lei 9.514 de 1997 ("por escrito") não é elemento de existência nem requisito de validade do contrato de locação, o qual existe, é válido e eficaz entre locador e locatário. [1] Feito o registro desse contrato será também eficaz em relação a terceiros, com exceção do credor fiduciário e sucessores, por não haver anuência escrita respectiva.

Importante anotar que para a existência e validade de um contrato de locação, não se exige do locatário o título dominial do bem locado, senão a posse direta. Essa posse está garantida ao fiduciante (artigo 23, parágrafo único, da Lei 9.514 de 1997).

Demais, eventual consolidação da propriedade em mãos do credor fiduciário levará, inexoravelmente, à extinção do contrato de locação, não obstante a cláusula de vigência, ex vi do disposto no artigo 27, § 7º, da Lei 9.514/97.

Mutatis mutandis, é o que se dá, por exemplo, quando se registra escritura de compra e venda em fraude à execução. O negócio jurídico existe, é válido e eficaz entre as partes contratantes (inclusive o respectivo registro, que não deverá ser anulado), mas será ineficaz em relação ao credor exequente.

Por epítome, porque a anuência do credor fiduciário não interfere nos planos da existência, validade e eficácia do contrato entre locador e locatário, é o caso de se deferir o registro do contrato de locação, nos moldes pleiteados.

3. Ante o exposto, pelo arrimo esposado, pelo meu voto, dá-se provimento ao recurso.

Ricardo Anafe

Presidente da Seção de Direito Privado.

Notas:

[1] A propósito, conferir AZEVEDO, Antônio Junqueira de. Negócio Jurídico: existência, validade e eficácia. 3ª ed. São Paulo: Saraiva, 200

Fonte: DJE/SP | 08/10/2014.

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CSM/SP: Locação. Cláusula de vigência. Alienação fiduciária – credor – anuência.

Não é possível o registro de contrato de locação com cláusula de vigência superior a um ano, em imóvel gravado com alienação fiduciária, sem a anuência do credor fiduciário.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0065836-57.2013.8.26.0100, onde se decidiu ser impossível o registro de contrato de locação com cláusula de vigência superior a um ano, em imóvel gravado com alienação fiduciária, sem a anuência do credor fiduciário. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por maioria de votos, julgado improvido.

O apelante recorreu em face de sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, mantendo a recusa ao registro do mencionado contrato tendo em vista a falta de anuência expressa do credor fiduciário, prevista no art. 37-B da Lei nº 9.514/97. Em suas razões, o apelante sustentou, em síntese, que do instrumento de confissão de dívida e alienação fiduciária constou expressamente a descrição do imóvel, evidenciando a ciência do credor fiduciário quanto à alienação fiduciária. Afirmou, também, que a locação é anterior à alienação fiduciária e que seria impossível a obtenção da referida anuência, uma vez que, a fiduciante estaria em processo de decretação de falência, podendo o contrato ser abruptamente rescindido, caso não se consiga a anuência do credor fiduciário.

Ao analisar o recurso, o Relator entendeu que o registro do contrato de locação não pode ser admitido, sendo necessária a apresentação da anuência expressa do credor fiduciário. Ademais, mencionou que tal anuência não pode ser presumida pelo fato de o contrato de locação ser anterior à alienação fiduciária, mesmo porque, o contrato de locação sequer estava registrado ao tempo da constituição da garantia. Por fim, observou que o art. 37-B da Lei nº 9.514/97 é expresso ao considerar ineficaz e sem qualquer efeito, perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano, sem a concordância do credor fiduciário. No mesmo sentido, se manifestou o Desembargador Artur Marques da Silva Filho em declaração de Voto Convergente.

Em declaração de Voto Divergente, o Desembargador Ricardo Anafe entendeu que o recurso deve ser provido. Em seu voto, declarou que a anuência do credor fiduciário, prevista no citado art. 37-B, não é elemento de existência nem requisito de validade do contrato de locação, o qual existe, é válido e eficaz entre o locador e o locatário. Argumentou, ainda, que, feito o registro do contrato, este será eficaz, também, em relação a terceiros, com exceção do credor fiduciário e de seus sucessores, por não haver anuência expressa deste. Por fim, afirmou que, havendo a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, a extinção do contrato será inexorável, não obstante a cláusula de vigência. Assim, de acordo com o Desembargador, a anuência do credor fiduciário não interfere nos planos da existência, validade e eficácia do contrato entre locador e locatário, sendo o caso de se deferir o registro do contrato de locação nos moldes pleiteados.

Diante do exposto, por maioria de votos, negaram provimento ao recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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LOCAÇÃO: novo registro exige cancelamento do registro anterior que pode ser efetuado mediante simples requerimento. Veja a decisão do CSM/SP.

Acórdão – DJ nº 0012529-40.2013.8.26.0602 – Apelação Cível

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0012529-40.2013.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante POSTO CIC SOROCABA LTDA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE SOROCABA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI, EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 7 de julho de 2014.     

ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Civel nº 0012529-40.2013.8.26.0602

Apelante: Posto Cic Sorocaba Ltda.

Apelado: Primeiro Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Sorocaba

Voto nº 34.044

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – REGISTRO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL – INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE VIGÊNCIA – INADMISSIBILIDADE – ART. 167, I, 3, DA LEI Nº 6.015/73 – EVENTUAL POSSIBILIDADE DE AVERBAÇÃO, A FIM DE ASSEGURAR O DIREITO DE PREFERÊNCIA DA LOCATÁRIA, NOS TERMOS DO ART. 167, II, 16, DA LEI Nº 6.015/73 – NECESSIDADE, ENTRETANTO, DE PRÉVIO CANCELAMENTO DO REGISTRO DE ANTERIOR CONTRATO DE LOCAÇÃO CONSTANTE DA MATRÍCULA DO IMÓVEL – ELEMENTOS SUFICIENTES À AUTORIZÁ-LO, O QUE, CONTUDO, DEVERÁ SER PROVIDENCIADO EM REQUERIMENTO AUTÔNOMO AO REGISTRADOR E NÃO NESTES AUTOS – RECURSO NÃO PROVIDO.  

Trata-se de apelação interposta por contra decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do Primeiro Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Sorocaba, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial, mantendo a recusa de registro de contrato de locação comercial ante a ausência de cláusula de vigência e de comprovação da extinção do contrato de locação anterior, constante do R.1, Av. 2 e Av. 3 da matrícula do imóvel.

Sustenta, a recorrente, que a cláusula de vigência está patente na parte final da cláusula 14ª, reforçada no parágrafo único, da cláusula 15ª. Alega, ainda, que a extinção do contrato de locação constante do R.1, Av. 2 e Av. 3, da matrícula nº 38.261 está comprovada por declaração dos locadores (fl. 38), além do que referido contrato tinha término previsto para 01.01.91, não havendo notícia de prorrogação e existindo, ainda, boletim de ocorrência, registrado pelo proprietário do imóvel aos 14.02.2007, no sentido do abandono do imóvel por quem detinha a posse em locação, o que resultou na perda do objeto da Ação de Despejo nº 2006/020329.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 113/117 e 123/125).

É o relatório.

O recurso não comporta provimento.

Trata-se de contrato de locação comercial do imóvel matriculado sob o nº 38.261, apresentado para registro ao 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Sorocaba, em que figura como locatária a recorrente, sendo locadores José Ferraz de Oliveira e Eva Lúcia Seidl.

A recusa do registrador baseia-se no fato de não haver no contrato cláusula de vigência, mas apenas cláusula que assegura o direito de o locador ceder o crédito locatício (cláusula 14ª) e cláusula que assegura o direito de preferência do locatário (cláusula 15ª), no caso de alienação do imóvel. Entende o registrador, ainda, que o imóvel já se encontra alugado a terceiro, conforme R.1, Av. 2 e Av. 3 da matrícula, cabendo ao interessado fazer prova segura da extinção da referida relação locatícia antes que uma nova possa ser lançada na matrícula.

Nos termos do art. 167, I, 3, da Lei nº 6.015/73, o contrato de locação de bem imóvel poderá ser registrado quando contiver cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada.

No caso dos autos, entretanto, o contrato de locação apresentado para registro não contém referida cláusula, exatamente como constou da recusa do registrador.

A cláusula 14ª do contrato, ao contrário do alegado pelo apelante, apenas estipula a possibilidade de cessão do crédito locatício, o que não se confunde com a cláusula de vigência exigida pela lei para registro do contrato.

Neste sentido:

LOCAÇÃO – CLÁUSULA DE VIGÊNCIA. Prevista legalmente a necessidade expressa de inserção de cláusula específica de vigência do contrato de locação em caso de alienação do imóvel, a simples menção genérica "obriga a herdeiros ou sucessores" não cumpre a exigência legal.[1]

A cláusula 15ª, por sua vez, dispõe sobre o direito de preferência da locatária no caso de eventual alienação do imóvel.

Legítima, portanto, a recusa do registrador.

Apenas para orientar futuras qualificações, esclareça-se que, da forma como redigido o instrumento, e diante do disposto na cláusula 15ª, é possível, se assim a interessada desejar, a averbação do contrato para lhe assegurar o direito de preferência na aquisição do bem, com base no art. 167, II, 16, da Lei nº 6.015/73.

Para possibilitar a referida averbação, entretanto, necessário o prévio cancelamento do contrato de locação registrado no R.1 da matrícula do imóvel, onde figura como locatária Shell Brasil S/A (fls. 64/67) e isso porque, de acordo com o art. 252, da Lei nº 6.015/73, o registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais, ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.

Neste sentido:

LOCAÇÃO – IMÓVEL JÁ LOCADO A TERCEIRO –Se o imóvel já está locado a terceiro, por contrato devidamente registrado, impossível se torna o registro de nova locação feita a outra pessoa[2].

E, para o cancelamento do registro, necessário um dos títulos descritos no art. 250 da LRP:

Art. 250 – Far-se-á o cancelamento: (incluído pela Lei nº 6.216, de 1975)       

I – em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado; (incluído pela Lei nº 6.216, de 1975)        

II – a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião; (incluído pela Lei nº 6.216, de 1975)        

III – A requerimento do interessado, instruído com documento hábil.(incluído pela Lei nº 6.216, de 1975)

Walter Ceneviva, ao examinar o que é documento hábil previsto no inciso III do art. 250, conclui:

"[…] Diz-se hábil, e nesse sentido o registrador o avalia, o documento apto a produzir, sem restrições, o efeito pretendido pelo requerente, seja no alusivo à natureza (público ou privado), à condição afirmada pelo peticionário, quanto ao bem, ao lugar em que se acha e ao registro a ser cancelado […][3]"

No presente caso, a recorrente instruiu os autos satisfatoriamente demonstrando a rescisão do referido contrato de locação.

Apesar de a declaração de fls. 38 não ter validade para o fim de cancelamento do registro, porque firmada de forma unilateral, verifica-se que o contrato registrado, com prazo de término inicialmente previsto para 01.01.86, fora prorrogado para vigorar até 01.01.91, não constando da matrícula qualquer outra prorrogação (fls. 09/11).

Há nos autos, ainda, notícia da existência de Ação de Despejo contra a locatária Shell Brasil S/A (fl. 35).

Também a indicar o término da locação registrada, veja-se a cópia do boletim de ocorrência demonstrando que houve locação posterior do imóvel a Auto Posto Manu, em 03.05.2004 (fls. 95/96), a qual deu origem à Ação de Despejo nº 912/06, que perdeu o objeto pelo abandono do imóvel pelo locatário e consequente retomada da posse pelo locador (fl. 98).

Se o imóvel esteve locado a Auto Posto Manu a partir de 2004, obviamente a locação registrada sob o R.1 da matrícula nº 38.261 já havia se encerrado.

É sabido que o Registro Imobiliário deve reproduzir a realidade fática da propriedade e dos seus respectivos negócios jurídicos. A atualização dessas informações é, portanto, essencial para que os dados que constam no registro sirvam como fonte segura de consulta para terceiros.

Assim, diante de elementos suficientes que demonstram a extinção do contrato de locação lançado no R.1 da matrícula, da inexistência de prejuízos a terceiros ou mesmo à segurança jurídica necessária aos Registros Imobiliários, caso a recorrente tenha interesse – a ser manifestado em requerimento autônomo ao registrador e não nestes autos – possível o cancelamento do referido registro e respectivas averbações Av. 2 e Av. 3, a fim de possibilitar a averbação do novo contrato de locação.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

_______________________________

[1] 1VRPSP – PROCESSO: 0046161-45.2012.8.26.0100 1VRPSP – PROCESSO LOCALIDADE: São Paulo DATA JULGAMENTO: 19/02/2013 DATA DJ: 21/03/2013 Relator: Marcelo Martins Berthe

[2] CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 010854-0/5 CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL LOCALIDADE: São Paulo DATA JULGAMENTO: 15/12/1989 Relator: Milton Evaristo dos Santos

[3] Lei de Registros Públicos, ed. Saraiva, 17ª Ed., p. 275.

Fonte: TJ/SP | 21/07/2014.

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