Averbação de contrato garante direitos do locatário

Escrito por

* Arnon Velmovitsky

A averbação do contrato de locação no fólio imobiliário resguarda direitos substantivos do locatário.

O artigo 8º, da Lei 8.245/1991, garante ao locatário, na hipótese de venda do imóvel, a vigência do tempo restante do contrato de locação, desde que o contrato contenha cláusula de vigência e tenha sido averbado na respectiva matrícula, antes da alienação do bem.

Assim, é vedado ao adquirente denunciar a locação, ficando compulsoriamente obrigado a aguardar o vencimento do prazo contratual, para então formalizar os procedimentos para a retomada do imóvel.

A cláusula de vigência representa exceção ao princípio da relatividade dos contratos, na medida em que obriga terceiro que não o firmou.

A averbação da cláusula de vigência poderá ser requerida pelo locador ou pelo locatário, sendo o último o real beneficiário e interessado pela prática do ato, em razão dos seus inequívocos benefícios.

Não cabe ao adquirente alegar desconhecimento do contrato de locação, uma vez que feita a sua averbação, em razão do Princípio da Publicidade, norteador dos Registros Públicos, que torna acessível a qualquer pessoa tudo o que consta na matrícula da unidade, pelo simples pedido da certidão de ônus reais.

A cláusula de vigência dificulta a venda e diminui o valor de mercado do imóvel, portanto não interessa ao locador, que geralmente recebe compensação financeira para aceitar a sua inclusão no contrato de locação.

Assim, a referida cláusula traz estabilidade ao locatário para desenvolver as suas atividades empresariais, dentro do prazo contratual que foi ajustado com o locador, e propicia a inversão de substanciais investimentos no imóvel, cujo retorno poderá demandar médio ou longo prazo.

A cláusula de respeito transita tanto pelo direito obrigacional como pelo direito real, a partir de relação contratual estabelecida pelas partes, de origem eminentemente pessoal, tem traços de direito real pela oponibilidade erga omnes, decorrentes da averbação no Registro de Imóveis.

Neste sentido leciona Silvio de Salvo Venosa: “De qualquer modo, o registro confere uma eficácia limitada ‘erga omnes’ que só é possível porque a lei delineia um direito real a um vínculo obrigacional. Por esse registro autorizado pela lei, contraria-se o princípio da relatividade das convenções, segundo o qual o contrato só vincula as partes contratantes. O novo titular do domínio deve respeitar o prazo do contrato de locação, do qual não fez parte. No dizer de Antunes Varela (1977, v. 1:51), as obrigações gozam de eficácia real quando, sem perderem o caráter essencial de direitos a uma prestação, se transmitem, ou são oponíveis a terceiros, que adquiriram direito sobre determinada coisa”. (Lei do Inquilinato Comentada. Doutrina e prática, Ed. Atlas, 10ª. edição, São Paulo, 2010).

Vale salientar que a garantia do contrato averbado no registro de imóveis alcança as alienações voluntárias e judiciais.

A averbação do contrato de locação também poderá ser efetuada com a finalidade de preservar o direito de preferência a compra do imóvel pelo locatário, previsto no artigo 27, da Lei 8.245/1991.

O artigo 33, da Lei 8.245/1991, estabelece as penalidades quando o locatário é preterido no seu direito de preferência, relevando notar que, caso o contrato esteja averbado, é lícito ao inquilino haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência.

Verifica-se, do acima exposto, que o legislador buscou o equilibrar a relação entre locador e locatário.

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* Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

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STJ: Valor para adjudicação compulsória de imóvel rural deve ser o da escritura pública

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A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o valor a ser depositado por arrendatário em ação de adjudicação compulsória de imóvel rural, quando não houver sido devidamente notificado da venda, com violação ao direito de preferência na aquisição do bem, deve ser o valor consignado na escritura pública de compra e venda registrada em cartório de registro de imóveis. 

O entendimento foi proferido no julgamento de recurso especial proposto pelos arrendatários, pois havia um contrato de arrendamento rural entre eles e os proprietários do imóvel, em plena vigência, quando a propriedade foi vendida a terceiros, sem que fosse respeitada a preferência de venda aos arrendatários. 

No instrumento particular de compra e venda celebrado entre os proprietários e os compradores constava o valor de R$ 40 mil. Entretanto, o imóvel foi registrado no cartório com valor de R$ 29 mil. 

O Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) decidiu que o valor a ser depositado pelos arrendatários, em ação de adjudicação compulsória, seria aquele definido no contrato particular de compra e venda entre os proprietários e os terceiros. 

Inconformados, os arrendatários apresentaram recurso no STJ. Alegaram que o valor a ser depositado deveria ser de R$ 29 mil, pois é o valor que consta na escritura pública de compra e venda, e não o de R$ 40 mil, importância constante do instrumento particular de compra em venda. 

Documento oficial

Sustentaram que a escritura pública é documento oficial, firmado em cartório, com presunção de veracidade, e que não tem a mesma serventia um contrato particular de compra e venda que foi devidamente impugnado. 

O ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso, explicou que, apesar da natureza privada, o contrato de arrendamento “sofre repercussões de direito público em razão de sua importância para o estado, do protecionismo que se quer dar ao homem do campo e da função social da propriedade e do meio ambiente, sendo o direito de preferência um dos instrumentos legais que visam conferir tal perspectiva, mantendo o arrendatário na exploração da terra, garantindo seu uso econômico”. 

Salomão destacou que o artigo 92, parágrafo 4º, do Estatuto da Terra confere expressamente o direito de preferência ao arrendatário, como garantia do uso econômico da terra explorada por ele, “direito que é exclusivo do preferente em adquirir o imóvel arrendado, em igualdade de condições, sendo uma forma de restrição ao direito de propriedade do arrendante”. 

Quando o arrendador vende o imóvel sem notificar o arrendatário, surge a pretensão do arrendatário “em ver declarada a invalidade do negócio entre arrendador e o terceiro, adjudicando o imóvel ao preferente, desde que realizada no prazo decadencial de seis meses, e desde que efetuado o depósito do preço” do imóvel, afirmou o relator. 

De acordo com o ministro, “o melhor norte para definição do preço a ser depositado pelo arrendatário é aquele consignado na escritura pública de compra e venda registrada em cartório”. 

Segundo Salomão, o arrendatário, ao tomar conhecimento da alienação no registro de imóveis, verifica o valor declarado na escritura pública e efetua o depósito. De outro modo, ponderou o ministro, os arrendatários não teriam como saber qual valor deveria ser depositado. 

O relator afirmou que a escritura pública é revestida de todas as solenidades prescritas em lei, demonstrando de forma “pública e solene” a substância do ato, cujo conteúdo possui presunção de veracidade, fato que traz “maior segurança jurídica e garantia” para a regularidade da compra, por expressar a realidade econômica da transação. 

Burla ao fisco 

Com relação ao valor estabelecido em contrato particular de compra e venda, Salomão destacou que os proprietários não poderiam “se valer da própria torpeza para impedir a adjudicação compulsória”, visto que assinaram um contrato com o valor de R$ 40 mil, porém registraram o imóvel com valor menor, para burlar a lei, pagando menos tributo. E mesmo assim, pretendiam receber o valor maior. 

O entendimento da doutrina especializada, de acordo com Salomão, é no sentido de que o proprietário do imóvel alienado que fez lavrar a escritura de compra e venda por preço simulado, ou seja, “inferior ao real, está ensejando ao arrendatário e ao parceiro que ocupam o imóvel o exercício do seu direito de preferência com base nesse preço irreal”. 

Por isso, a Quarta Turma adjudicou aos arrendatários o imóvel em questão, pelo preço do depósito constante da escritura pública. 

Fonte: STJ | 03/04/2014.

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Negociação de quotas na sociedade limitada

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* Ricardo César Dosso

É praticamente mandatória, nos atos constitutivos de sociedades limitadas, a cláusula que prevê o direito de preferência dos demais sócios caso algum deles queira alienar sua participação societária.

A disposição remete, quase que instantaneamente, à analogia com o que ocorre no condomínio de bens, móveis e imóveis, em que a qualquer coproprietário é facultado dispor de sua fração ideal, bastando que assegure aos demais titulares a preferência em igualdade de condições.

A transferência automática dessa lógica ao regime jurídico das sociedades limitadas, no entanto, leva a interpretações equivocadas, não raro com consequências sérias na vida negocial.

Ainda que tenha sofrido alterações significativas a partir do atual Código Civil, datado de 2002, a sociedade limitada ainda deve ser classificada entre as sociedades de pessoas. Aaffectio societatis, expressão latina que designa a afeição entre os sócios e o propósito subjetivo de empreender em conjunto, já teve a morte decretada pela doutrina contemporânea, mas ainda não é possível afastar o vínculo pessoal entre os sócios e, especialmente, as peculiaridades ainda presentes na transmissão das quotas.

A ilustração prática permite compreender com clareza o que está a separar a sociedade limitada das ações por ações nesse assunto. Enquanto na limitada o ingresso e a retirada de sócio demandam modificação dos atos constitutivos da empresa, a chamada alteração de contrato social, a transferência da titularidade de ações exige apenas registro em livro específico, sem nenhuma repercussão no estatuto social da, não por acaso, chamada sociedade anônima.

E é exatamente a necessidade de alteração do contrato social da limitada, bem como seu arquivamento no registro de comércio, que impõe limitações à transferência das quotas.

Não basta àquele que pretende negociar sua participação na sociedade limitada ofertar suas quotas, inicialmente, aos demais sócios. Tampouco é suficiente para o comprador celebrar contrato de compra e venda das quotas, negócio jurídico existente e válido, mas ineficaz enquanto não traduzido em modificação do contrato social. O art. 1.003 do CC é enfático ao dispor que "a cessão total ou parcial de quota, sem a correspondente modificação do contrato social com o consentimento dos demais sócios, não terá eficácia quanto a estes e à sociedade".

Dessa circunstância surgem consequências sérias, cabendo aqui destacar duas delas. O sócio que, mesmo assegurando aos demais o direito de preferência, negociar suas quotas com terceiro, não se exime de responsabilidade se não aceito o adquirente e formalizado seu ingresso na sociedade em substituição ao retirante. É a partir desse evento que começa a fluir o prazo de dois anos previsto na lei civil, durante o qual cedente e cessionário respondem solidariamente pelas obrigações que aquele tinha como sócio, perante a sociedade e terceiros.

E o adquirente das quotas, que pagou o vendedor, bate às portas da empresa e não é aceito pelos demais sócios? Tem o direito de requerer o cumprimento do negócio e de impor aos demais sócios e à própria sociedade o dever de aceitá-lo? A resposta é não, pois a limitada continua sendo sociedade de pessoas, a quem a lei confere, a qualquer tempo e independentemente de motivo, o direito de se retirar do quadro societário. Como corolário do direito que todos têm de não permanecer sócios de quem não desejam, não são obrigados a aceitar o adquirente das quotas, e tampouco a justificar essa decisão.

Ao adquirente frustrado em sua expectativa restará, se o contrato celebrado não contiver disposições específicas para essa hipótese, demandar a apuração dos respectivos haveres, afigurando-se a titularidade de simples expectativa de crédito, jamais do direito de executar a obrigação in natura e de adentrar a uma sociedade limitada contra a vontade dos demais sócios.

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* Ricardo César Dosso é advogado do escritório Fernando Corrêa da Silva Sociedade de Advogados.

Fonte: Migalhas I 04/11/2013.

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