STJ: Nos contratos de alienação fiduciária firmados na vigência da Lei nº. 10.931/2004, compete ao devedor, no prazo de cinco dias após a execução da liminar na ação de busca e apreensão, pagar a INTEGRALIDADE da dívida (não havendo possibilidade de apenas purgação da mora).

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DIREITO CIVIL. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA EM CONTRATOS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADOS APÓS A VIGÊNCIA DA LEI 10.931/2004. RECURSO REPETITIVO (ART. 543-C DO CPC E RES. 8/2008-STJ).

Nos contratos firmados na vigência da Lei 10.931/2004, que alterou o art. 3º, §§ 1º e 2º, do Decreto-lei 911/1969, compete ao devedor, no prazo de cinco dias após a execução da liminar na ação de busca e apreensão, pagar a integralidade da dívida – entendida esta como os valores apresentados e comprovados pelo credor na inicial –, sob pena de consolidação da propriedade do bem móvel objeto de alienação fiduciária. De início, convém esclarecer que a Súmula 284 do STJ, anterior à Lei 10.931/2004, orienta que a purgação da mora, nos contratos de alienação fiduciária, só é permitida quando já pagos pelo menos 40% (quarenta por cento) do valor financiado. A referida súmula espelha a redação primitiva do § 1º do art. 3º do Decreto-lei 911/1969, que tinha a seguinte redação: “Despachada a inicial e executada a liminar, o réu será citado para, em três dias, apresentar contestação ou, se já houver pago 40% (quarenta por cento) do preço financiado, requerer a purgação de mora.”  Contudo, do cotejo entre a redação originária e a atual – conferida pela Lei 10.931/2004 –, fica límpido que a lei não faculta mais ao devedor a purgação da mora, expressão inclusive suprimida das disposições atuais, não se extraindo do texto legal a interpretação de que é possível o pagamento apenas da dívida vencida. Ademais, a redação vigente do art. 3º, §§ 1º e 2º, do Decreto-lei 911/1969 estabelece que o devedor fiduciante poderá pagar a integralidade da dívida pendente e, se assim o fizer, o bem lhe será restituído livre de ônus, não havendo, portanto, dúvida acerca de se tratar de pagamento de toda a dívida, isto é, de extinção da obrigação. Vale a pena ressaltar que é o legislador quem está devidamente aparelhado para apreciar as limitações necessárias à autonomia privada em face de outros valores e direitos constitucionais. A propósito, a normatização do direito privado desenvolveu-se de forma autônoma em relação à Constituição, tanto em perspectiva histórica quanto em conteúdo, haja vista que o direito privado, em regra, disponibiliza soluções muito mais diferenciadas para conflitos entre os seus sujeitos do que a Constituição poderia fazer. Por isso não se pode presumir a imprevidência do legislador que, sopesando as implicações sociais, jurídicas e econômicas da modificação do ordenamento jurídico, vedou para alienação fiduciária de bem móvel a purgação da mora, sendo, pois, a matéria insuscetível de controle jurisdicional infraconstitucional. Portanto, sob pena de se gerar insegurança jurídica e violar o princípio da tripartição dos poderes, não cabe ao Poder Judiciário, a pretexto de interpretar a Lei 10.931/2004, criar hipótese de purgação da mora não contemplada pela lei. Com efeito, é regra basilar de hermenêutica a prevalência da regra excepcional, quando há confronto entre as regras específicas e as demais do ordenamento jurídico. Assim, como o CDC não regula contratos específicos, em casos de incompatibilidade entre a norma consumerista e a aludida norma específica, deve prevalecer essa última, pois a lei especial traz novo regramento a par dos já existentes. Nessa direção, é evidente que as disposições previstas no CC e no CDC são aplicáveis à relação contratual envolvendo alienação fiduciária de bem móvel, quando houver compatibilidade entre elas. Saliente-se ainda que a alteração operada pela Lei 10.931/2004 não alcança os contratos de alienação fiduciária firmados anteriormente à sua vigência. De mais a mais, o STJ, em diversos precedentes, já afirmou que, após o advento da Lei 10.931/2004, que deu nova redação ao art. 3º do Decreto-lei 911/1969, não há falar em purgação da mora, haja vista que, sob a nova sistemática, após o decurso do prazo de 5 (cinco) dias contados da execução da liminar, a propriedade do bem fica consolidada em favor do credor fiduciário, devendo o devedor efetuar o pagamento da integralidade do débito remanescente a fim de obter a restituição do bem livre de ônus. Precedentes citados: AgRg no REsp 1.398.434-MG, Quarta Turma, DJe 11/2/2014; e AgRg no REsp 1.151.061-MS, Terceira Turma, DJe 12/4/2013. REsp 1.418.593-MS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 14/5/2014.

Fonte: Informativo nº. 0540 do STJ | Período: 28 de maio de 2014.

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STJ: Quitação em escritura pública de compra e venda não gera presunção absoluta de pagamento

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“O registro da escritura pública não gera presunção absoluta de propriedade. Entende-se que a quitação dada em escritura pública presume o pagamento até que se prove o contrário.” Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em julgamento de recurso especial contra decisão que declarou nula escritura pública de compra e venda de imóvel.

O caso aconteceu em Goiás e envolveu a venda de salas comerciais, cujos vendedores moveram ação declaratória de nulidade de negócio jurídico. Alegaram que, agindo de boa-fé e mediante promessa de pagamento, passaram a propriedade das salas para o nome dos compradores, que não liquidaram a dívida.   

Prova uníssona

O juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido para declarar nula a escritura de compra e venda, bem como para determinar a restituição dos imóveis aos vendedores.

O Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) manteve a sentença. Segundo o acórdão, “a quitação plena e geral constante de escritura pública de compra e venda não prepondera sobre a prova uníssona de que houve a outorga, em pagamento, de um título bancário falso, sendo a anulação deste negócio medida que se impõe”.

Instrumento inválido

Os compradores recorreram ao STJ alegando que a quitação dada em escritura pública de compra e venda de imóvel gera presunção absoluta do pagamento. A relatora, ministra Nancy Andrighi, reconheceu que, nos termos do artigo 215 do Código Civil, a escritura lavrada em cartório é documento dotado de presunção de veracidade, mas destacou que essa presunção não é absoluta.

“A quitação dada em escritura pública não é uma verdade indisputável, na medida em que admite a prova de que o pagamento não foi efetivamente realizado, evidenciando, ao fim e ao cabo, a invalidade do instrumento em si, porque eivado de vício que o torna falso. Assim ocorreu na hipótese dos autos, segundo o tribunal de origem”, concluiu a relatora.

A decisão de manter o entendimento aplicado pelo TJGO foi acompanhada de forma unânime pelos ministros da Terceira Turma.

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1438432.

Fonte: STJ | 21/05/2014.

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TRF/3ª Região – AMPLIA PRAZO PARA PAGAMENTO OU DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL EM CONTRATO DO PROGRAMA DE ARRENDAMENTO MERCANTIL

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Medida atende ao princípio constitucional que consagra o direito social à moradia

Em antecipação de tutela recursal requerida em recurso de agravo de instrumento, foi autorizada a extensão do prazo para permitir a quitação da dívida ou desocupação de imóvel pela arrendatária em contrato do Programa de Arrendamento Mercantil (PAR), destinado a permitir a aquisição de moradia à população de baixa renda.

A arrendatária é ré em uma ação de reintegração de posse movida pela Caixa Econômica Federal (CEF). Em seu recurso, ela pretende impedir a prática de quaisquer atos tendentes à desocupação do imóvel, ou pelo menos, que seja determinada uma ampliação de prazo para efetivação da decisão judicial de primeiro grau que determinou liminarmente a reintegração.

A arrendatária agravante aponta nulidade da decisão de primeiro grau por descumprimento do artigo 84, do Código de Processo Civil, no que se refere à intervenção do Ministério Público Federal, já que há interesse de incapazes envolvidos, quais sejam, os seus filhos, com treze e quatro anos de idade, que sofrerão os efeitos da medida, podendo ser colocados em situação de risco, contrariando legislação de proteção aos menores, como o Estatuto da Criança e do Adolescente.

A agravante observa ainda a impossibilidade e desnecessidade da liminar concessiva da reintegração, tendo em vista o tempo decorrido entre o início do esbulho e o ajuizamento da ação possessória e, como consequência, o rito especial transformou-se em ordinário, que não prevê medida liminar de reintegração. Alega, ainda, a desproporcionalidade da reintegração de posse e a necessidade de prazo razoável para desocupação, uma vez que a medida deferida em primeiro grau contraria o princípio de lei que regulamenta o PAR, acarretando graves e irreversíveis consequências ao núcleo familiar. Assim, requer a dilação do prazo para desocupação ao menos até o final do ano letivo, bem como que a medida seja acompanhada por assistente social, para efetivar providências cabíveis ao Poder Público. Por fim, a agravante informa que em decisão do juízo de primeiro grau que acolheu embargos de declaração, foi deferida a utilização do saldo de FGTS e depósito do valor restante para quitação da sua dívida com a CEF, sendo imprescindível revogar a ordem de desocupação.

O relator do agravo assinala que a possibilidade da quitação do débito vem ao encontro dos interesses da arrendatária, já que reverterá a situação de inadimplência, de modo a permitir a permanência no imóvel destinado a residência da família. “Por outro lado”, diz a decisão, “considerando que o princípio da lei de regência objetiva atender a necessidade de moradia da população de baixa renda, no esteio de preceito constitucional que elenca como direito social, dentre outros, o direito à moradia (art. 6º, ‘caput’ da CF/88) e, ainda, considerando a necessidade da agravante em diligenciar no sentido da obtenção, em pecúnia, do saldo remanescente ao valor já depositado em conta do FGTS, para quitação total da dívida, como já deferido pelo Juízo de primeiro grau, impende reconhecer, excepcionalmente, a necessidade de dilação do prazo concedido, de forma a permitir, na prática, a possibilidade de quitação”.

Dessa forma, foi parcialmente acolhida a pretensão da agravante para determinar a extensão do prazo para o pagamento da dívida ou, se for o caso, para desocupação do imóvel.

No TRF3, o recurso recebeu o nº 0007828-37.2014.4.03.0000/SP.

Fonte: TRF/3ª Região | 16/05/2014.

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