SÁBADO, 04 DE MAIO DE 2024 - 12:04 (horário de Brasília)
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Fonte: TJ/SP.
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PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 0015003-54.2011.8.26.0278
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0015003-54.2011.8.26.0278, da Comarca de Itaquaquecetuba, em que é apelante YOSHIHARU TAKAHASHI, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS E CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS E DE INTERDIÇÕES E TUTELAS DA COMARCA ITAQUAQUECETUBA.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U. DECLARARÃO VOTOS CONVERGENTES OS DES. ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO E RICARDO MAIR ANAFE.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.
São Paulo, 2 de setembro de 2014.
HAMILTON ELLIOT AKEL
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR
Apelação Cível n° 0015003-54.2011.8.26.0278
Apelante: Yoshiharu Takahashi
Apelado: Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Civil das Pessoas Naturais e Interdição e Tutela de Itaquaquecetuba
VOTO N° 34.067
Registro de imóveis – Dúvida – Pretensão de registro de escritura de compra e venda – Descrição precária do imóvel – Identidade, no entanto, entre o título e a transcrição anterior – Possibilidade de abertura de matrícula e registro do título – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Recurso provido.
Yoshiharu Takahashi interpôs recurso administrativo contra sentença que manteve a recusa de registro de escritura de compra e venda, em razão da precariedade da descrição do imóvel.
Conforme a sentença, "Inviável o controle da especialidade com base na descrição precária da transcrição n° 3.515, é justa a recusa ao registro, revelando-se necessário, na espécie, procedimento para a correção dos pontos necessários à sua correta individualização, indispensável para a própria segurança do registro imobiliário e dos efeitos dele irradiados."
O recorrente alega que, de acordo com a atual orientação deste CSM, é possível o registro quando há identidade entre a descrição do título e a da transcrição anterior. A Procuradoria de Justiça opinou pelo provimento do recurso, com a observação, no entanto, de que a matrícula deve ser bloqueada, de ofício.
É o relatório.
O recurso deve ser provido.
Conquanto seja louvável a preocupação do Oficial do Registro de Imóveis e da Juíza Corregedora Permanente, no sentido de evitar a quebra da especialidade objetiva e a possibilidade de sobreposição de áreas, por conta da descrição precária do imóvel, o fato é que a negativa de registro baseia-se em entendimento pretérito do CSM. A orientação atual é no sentido de que, havendo identidade entre a descrição do título e da matrícula – ou da transcrição -, deve-se possibilitar o registro, sem necessidade, aliás, de bloqueio da matrícula a ser criada.
Como lembra Alyne Yumi Konno (Registro de Imóveis – Teoria e Prática, Memória Jurídica, p. 20/21), tem-se admitido a mitigação da especialidade a fim de não obstar o tráfego de transações envolvendo imóveis, permitindo-se a manutenção de descrições imprecisas, constantes de antigas transcrições, quando da abertura da matrícula, desde que haja elementos mínimos para se determinar a situação do imóvel, e que ele seja transmitido ou onerado por inteiro, ou seja, desde que a nova matriz a ser aberta o abranja por inteiro.
Nos autos do processo CG n° 1241/96, o então Juiz Auxiliar da Corregedoria Francisco Eduardo Loureiro, hoje Desembargador, aprofundou o exame da mitigação da especialidade:
Não se nega, portanto, a possibilidade de ser descerrada matrícula com exata coincidência com o registro anterior, em que pese a ausência de medidas perimetrais e da área de superfície. O que não se admite é a criação de nova unidade imobiliária contendo descrição perfeita, por fusão de matrículas, quando um dos imóveis unificandos não dispõe de todas as medidas tabulares. Em termos diversos, imóvel com figura imprecisa não pode gerar, por fusão ou desmembramento, nova unidade com figura e descrição precisas.
…Logo, quando do descerramento de matrícula que abranja a totalidade do imóvel, vale a descrição contida no registro anterior, ainda que imperfeita, desde que suficiente para a identificação do prédio.
Esse entendimento tem sido prestigiado e até ampliado pelo CSM e pela Corregedoria Geral da Justiça, podendo-se citar a Apelação Cível n° 9000002-16.2011.8.26.0296, em que o CSM admitiu o registro mesmo no caso em que a descrição deficiente constava da matrícula e não de transcrição. O que importa é que a descrição do título, ainda que precária, coincida com a do registro de imóveis.
Observo, por fim, que não convém determinar o bloqueio. A abertura da matrícula e a lavratura do registro stricto sensu somente estão sendo deferidas por este Conselho. Esses dois atos registrários são válidos e eficazes. Logo, sobre eles não existe nulidade de pleno direito (LRP/1973, art. 214, caput) que justifique impedir novas inscrições, para que não haja danos de difícil reparação (art. 214, § 2º). Isto exclui o cabimento do bloqueio. Portanto, competirá ao ofício de registro de imóveis (e, sendo o caso, à corregedoria permanente) verificar no futuro, caso a caso, o cabimento de novos registros e averbações, à medida que esses atos vierem a ser rogados.
Pelo exposto, dou provimento ao recurso.
HAMILTON ELLIOT AKEL
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR
Conselho Superior da Magistratura
Apelação Cível n° 0015003-54.2011.8.26.0278
Apelante: Yoshiharu Takahashi
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica, e Civil das Pessoas Naturais e Interdição e Tutela de Itaquaquecetuba
DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE
VOTO N. 27.400
1. Nestes autos de dúvida inversa, foi interposta apelação contra sentença dada pelo Juízo Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos, e Civil de Pessoas Jurídicas de Guarulhos. Essa sentença manteve exigência de retificação para que se pudesse proceder à abertura de matrícula e ao registro stricto sensu de transmissão de domínio por compra e venda.
2. O eminente Desembargador Relator prove à apelação para que, reformada a sentença, se afastem os óbices levantados e se proceda à abertura de matrícula e ao registro stricto sensu da dação em pagamento.
A descrição do imóvel, tal como posta na matrícula em exame, não tem o rigor que hoje se considera adequado para atender, de forma cabal, o princípio da especialidade. Entretanto, a imperfeição não chega ao extremo de impedir, por completo, a identificação do imóvel, pois traz elementos mínimos que permitam localizá-lo.
Por outro lado, o título causai sob análise (i. e., a dação em pagamento) diz respeito ao imóvel como um todo, ou seja, a descrição contida no título coincide com aquela que consta da matrícula.
Nessas condições – coincidência entre as descrições do imóvel postas na matrícula e no título causal, de um lado, e disposição sobre o todo do imóvel, de outro -, não há razão para exigir retificação antes de abrir a matrícula e proceder ao registro stricto sensu da dação em pagamento. Nesses específicos atos registrários, no caso concreto, o imóvel está descrito de forma clara, inequívoca e inconfundível, e não há ofensa ao disposto na LRP/1973, arts. 176, §1°, II, 3, a, 225, § 2º, e 229.
Esta, aliás, é a posição da doutrina:
"Descrição lacunosa, imprecisa ou deficiente, não obstante necessite de aperfeiçoamento a ser realizado por meio de retificação, desde que permitida sua compreensão acerca da localização e sua individualização perante outros, não obsta a abertura da matrícula, a fim de não prejudicar a eficácia do registro e da presunção, ainda que relativa, de sua veracidade estabelecida com o registro precedente. […] Do mesmo modo, não se pode dar entendimento diverso às matrículas de imóveis, com descrições precárias, abertas na vigência da atual Lei de Registros Públicos, alienados como um todo, com anteriores atos de registro que tiveram regular ingresso no assento predial. Há que se permitir o seu prosseguimento até que outros atos ou hipóteses, como os acima alinhados [transmissão de parte do imóvel, parcelamento do solo, instituição de condomínio edilício], venham exigir a devida retificação com esteio no art. 213 e ss. da Lei 6.015/1973." (Fioranelli, Ademar. Matrícula no Registro de Imóveis – Questões Práticas. In: Yoshida, Consuelo et alii (coord.). Direito Notarial e Registral Avançado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014, p. 304).
A propósito, este Conselho Superior da Magistratura já decidiu que:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de compra e venda com descrição idêntica à contida na matrícula – Necessidade de aperfeiçoamento da descrição que não impede sua individualização – Princípio da Especialidade Objetiva atendido – Existência de registros anteriores baseados na mesma descrição – Ausência de prejuízo a terceiros – Princípio da Fé Pública – Recurso provido. (Apel. Cív. 0013406-84.2010.8.26.0278, j. 13.12.2012)
REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Adjudicação – Necessidade de se inventariar a totalidade dos bens havidos em comunhão no casamento – Universalidade de direitos – Necessidade de aperfeiçoamento da descrição que não impede sua individualização – Princípio da Especialidade Objetiva atendido – Existência de registros anteriores baseados na mesma descrição – Ausência de prejuízo a terceiros – Princípio da Fé Pública – Recurso não provido. (Apel. Cív. 0002532; 60.2011.8.26.0648, j. 7.2.2013)
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de inventário e partilha – Dúvida prejudicada – Irresignação parcial configurada – Exibição tardia da certidão atualizada da matrícula do bem imóvel – Inadmissibilidade – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva inocorrente – Coincidência entre as descrições do título e da matrícula a informar a abertura de uma nova (artigo 229 da Lei n.° 6.015/1973) – Recurso não conhecido. (Apel. Cív. 9000002-16.2011.8.26.0296, j. 23.5.2013)
Contudo, não convém determinar o bloqueio. A abertura da matrícula e a lavratura do registro stricto sensu somente estão sendo deferidas por este Conselho. Esses dois atos registrários são válidos e eficazes. Logo, sobre eles não existe nulidade de pleno direito (LRP/1973, art. 214, caput) que justifique impedir novas inscrições, para que não haja danos de difícil reparação (art. 214, § 2º). Isto exclui o cabimento do bloqueio. Portanto, competirá ao ofício de registro de imóveis (e, sendo o caso, à corregedoria permanente) verificar, no futuro, caso a caso, o cabimento de novos registros e averbações, à medida que esses atos vierem a ser rogados.
3. Ante o exposto, dou provimento ao recurso, para que se proceda à abertura de matrícula e ao registro stricto sensu da transmissão de domínio por compra e venda, sem determinação de bloqueio.
ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO
Presidente da Seção de Direito Privado
Apelação Cível n. 0015003-54.2011.8.26.0278
Apelante: Yoshiharu Takahashi
Apelado: Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Civil das Pessoas Naturais e Interdição e Tutela da Comarca de Itaquaquecetuba
TJSP-VOTO N° 19.330
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCEDOR
Registro de Imóveis – Recurso contra decisão que negou o registro de escritura de compra e venda com a respectiva abertura de matrícula – Descrição suficiente do imóvel, apta a identifica-lo e coincidente com a transcrição anterior – Possibilidade de registro sem necessidade de bloqueio da matrícula – Inteligência dos artigos 214 e 225 da Lei de Registros Públicos.
Recurso provido.
1. Cuida-se de apelação contra decisão proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Civil das Pessoas Naturais e Interdição e Tutela da Comarca de Itaquaquecetuba, que negou registro de escritura de compra e venda de imóvel em razão da precariedade da descrição do imóvel.
É o relatório.
2. Respeitado entendimento do Excelentíssimo Desembargador Relator Corregedor Geral da Justiça, é mesmo o caso de provimento do recurso, mas sem a determinação das "providências necessárias para bloqueio da matrícula até sua regularização". Apenas no tocante a esse ponto, ouso discordar, data venia.
Em primeiro lugar, a determinação em questão contradiz o disposto na fundamentação do respeitável voto (p. 2), a saber: "a orientação atual é no sentido de que, havendo identidade entre a descrição do título e da matrícula – ou da transcrição -, deve-se possibilitar o registro, sem necessidade, aliás, de bloqueio da matrícula a ser criada" (grifei).
Com efeito, inexistem nulidades de pleno direito a permitir o bloqueio da matrícula com fundamento no artigo 214 da Lei 6.015 de 1973.
Se o registro do título está sendo permitido justamente porque há elementos suficientes para identificação do imóvel (em atenção ao disposto no artigo 225 da Lei 6.015) e este será transferido por inteiro, não faz sentido bloquear a nova matrícula para regularização. Esta deverá ser buscada, se o caso, em atenção aos futuros novos registros e/ou averbações, especialmente quando não se tratar de transmissão ou oneração por inteiro.
De fato, se houver nova transmissão semelhante à atual (por inteiro e com descrição no título idêntica à constante da matrícula), não se vê como impedir eventual registro, pelo mesmo fundamento adotado no voto do Ilustre Relator.
Por epítome, havendo descrição suficiente do imóvel, apta a identifica-lo e coincidente com a transcrição anterior, possível o registro sem necessidade de bloqueio da matrícula, nos termos do disposto nos artigos 214 e 225 da Lei de Registros Públicos.
3. Ante o exposto, pelo arrimo esposado, pelo meu voto, dá-se provimento ao recurso.
Ricardo Anafe
Presidente da Seção de Direito Público.
Fonte: DJE/SP | 21/10/2014.
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Acórdão – DJ nº 0002464-95.2012.8.26.0480 – Apelação Cível
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0002464-95.2012.8.26.0480, da Comarca de Presidente Bernardes, em que é apelante BANCO DO BRASIL S/A, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE PRESIDENTE BERNARDES.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, COM OBSERVAÇÃO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.
São Paulo, 24 de junho de 2014.
ELLIOT AKEL
RELATOR
Apelação Cível nº 0002464-95.2012.8.26.0480
Apelante: Banco do Brasil
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Presidente Bernardes
Voto nº 34.021
REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – REGISTRO DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM CONFISSÃO E ASSUNÇÃO DE DÍVIDA E PACTO ADJETO DE HIPOTECA – DESNECESSIDADE DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA ANTERIOR PARA AVERBAÇÃO DE NOVA GARANTIA – IMPOSSIBILIDADE, NO ENTANTO, DE MANUTENÇÃO DE CLÁUSULAS DE IMPENHORABILIDADE, VISTO QUE SE TRATA DE CONTRATO ONEROSO – INTELIGÊNCIA DO ART. 11 DA LEI COMPLEMENTAR N. 93/98 – POSSIBILIDADE DE REGISTRO DA ESCRITURA, DESCONSIDERADAS AS CLÁUSULAS, EM FACE DO PRINCÍPIO DA CINDIBILIDADE – RECURSO PROVIDO.
O Banco do Brasil interpôs recurso administrativo contra sentença que manteve recusa de registro de escritura de compra e venda com confissão, assunção de dívida e pacto adjeto de hipoteca.
A negativa do registro deu-se por dois fundamentos. Entendeu, o Oficial, que seria necessário o cancelamento da hipoteca de primeiro grau, inscrita no R. 02 da matrícula, para a constituição de nova garantia e que não poderiam prevalecer as cláusulas décima nona e vigésima da escritura, instituidoras de impenhorabilidade, por se tratar de negócio oneroso.
O recorrente aduz que houve mera assunção do contrato por novo mutuário e que o ônus da garantia hipotecária foi transferido a ele. E, no que diz respeito à impenhorabilidade, ela decorre da inteligência do art. 11 da Lei Complementar n. 93/98, que prescreve a inalienabilidade.
Em primeiro grau, o Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida mas nesta instância o Parquet se manifestou pelo desprovimento do recurso.
Intervieram, na dúvida, os compradores, ora mutuários, na condição de interessados.
É o relatório.
O recurso comporta provimento.
Quanto à exigência de cancelamento da hipoteca inscrita no R. 02 e registro de nova hipoteca, o Oficial entendeu que, alienado o imóvel do mutuário originário para os novos mutuários, o Banco do Brasil deveria fornecer instrumento de quitação ao primeiro, cancelando a hipoteca e instituindo nova garantia, em face dos segundos.
Desse raciocínio, data venia, se diverge. O que ocorreu, no caso em tela, foi a cessão da posição contratual. O mutuário originário, com anuência do credor hipotecário – o Banco do Brasil – e da União, cedeu sua posição contratual aos novos mutuários, que assumiram a dívida pendente e a transferência do gravame hipotecário que, em virtude da sequela, seguiu o bem imóvel.
Como anota Caio Mário da Silva Pereira, o proprietário “não está inibido de alienar o imóvel hipotecado, porque não perde o ius disponendi. Ao adquirente, porém, transfere-se o ônus que o grava, não lhe valendo de escusa a alegação de ignorância, que não prevalece contra o registro, nem lhe socorrendo para libertá-lo de qualquer cláusula de sua escritura, ou compromisso assumido pelo devedor hipotecário. A alienação transfere o domínio do imóvel; mas este passa ao adquirente com o ônus hipotecário – transit cum onere suo”(Instituições de Direito Civil, vol. IV, 18ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 386).
A situação, aqui, afigura-se ainda mais simples. A existência do gravame era de conhecimento dos novos mutuários, que a ele acederam. E a cessão da posição contratual deu-se, ademais, com anuência do credor hipotecário e da União.
A conclusão evidente é que se transferiu o ônus da hipoteca, nos termos da cláusula primeira, alínea ‘e’, da escritura. Não há nenhuma razão ou necessidade de cancelamento da hipoteca para a constituição de nova garantia.
No que diz respeito às cláusulas décima nona e vigésima, que instituem a impenhorabilidade, a situação é diferente. Elas não podem subsistir.
O recorrente afirma que o art. 11, da Lei Complementar n. 93/98, que instituiu o Fundo de Terras e da Reforma Agrária e criou o Banco da Terra, ao prever a inalienabilidade (“Os beneficiários do Fundo não poderão alienar as suas terras e as respectivas benfeitorias no prazo do financiamento, salvo para outro beneficiário enumerado no parágrafo único do art. 1º e com a anuência do credor”) prescreveu também a impenhorabilidade. Daí a legalidade da cláusula.
Da leitura desse dispositivo, vislumbra-se, com clareza, que ele não trata de inalienabilidade. Prova maior disso é que o próprio artigo permite a alienação, condicionando-a, tão somente, à anuência do credor. Aliás, foi exatamente o que ocorreu aqui.
O que o legislador pretendeu ressaltar, no referido artigo, foi a necessidade da anuência, não a inalienabilidade, que não existe. Trata-se da mesma regra do Sistema Financeiro da Habitação. Permite-se a alienação, condicionando-a, contudo, à anuência do credor hipotecário.
Ressalte-se, ainda, que as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, por limitarem o direito de propriedade, são cabíveis, tão somente, em atos graciosos. Elas são restritas a atos de mera liberalidade, como doação e testamento.
Assentado que o art. 11 da Lei Complementar 93/98 não retrata hipótese de inalienabilidade, da mesma maneira não poderia ser inserida na escritura cláusula de impenhorabilidade. Afinal, a segunda – impenhorabilidade – não pode decorrer da primeira – inalienabilidade – se essa não existe.
A escritura pode ser registrada, em suma, extirpando-se as cláusulas décima nona e vigésima, levando-se em consideração o princípio da cindibilidade.
Conforme decidido em voto da lavra do Des. Maurício Vidigal (Apelação Cível nº 0024268-85.2010.8.26.0320), em que se discutia a possibilidade de registro de escritura de doação, com cláusula de impenhorabilidade, “a falta de justa causa compromete apenas a validade da cláusula restritiva, não da doação. Há muito este Egrégio Conselho Superior da Magistratura vem aplicando a regra da cindibilidade do título, pelo qual autoriza-se o registro daquilo que possa ingressar no fólio real, e nega-se o daquilo que não possa, permitindo-se extrair do título apenas aquilo que comporta o registro. A doação é hígida e foi livremente celebrada entre os contratantes. Apenas a cláusula de impenhorabilidade padece de vício, por afronta ao art. 1848, “caput”, do Código Civil. Admissível, portanto, o registro da escritura de doação, desconsiderando-se a cláusula de impenhorabilidade nele inserida.
Em caso similar, este Egrégio Conselho Superior decidiu:
“Há, contudo, um único vício no instrumento de compra e venda do imóvel adquirido pela apelante que impede o seu ingresso no registro, na forma como elaborado. Diz respeito à cláusula de incomunicabilidade inserida na escritura. Com efeito, quando a interveniente Maria Helena doou a importância de R$ 120.000,00, representada pelo apartamento do edifício Príncipe de Liverpool, no. 63, transmitindo-o a seguir aos vendedores Edmundo Antonio e sua mulher, fez constar que a doação se fazia com exclusividade, em caráter incomunicável, como adiantamento de sua legítima. A disposição constante do título é nula, porque afronta o disposto no art. 1848 do Código Civil … Todavia a nulidade ora apontada se restringe apenas à cláusula inserida no título e não importa na invalidade deste, mas somente na sua cindibilidade, a fim de que se torne viável o seu registro a seguir” (Ap. Civ. 440-6/0, de 06 de dezembro de 2005, Rel. Des. José Mário Antonio Cardinale).”
Possível, então, o ingresso do título no registro imobiliário, com a desconsideração das cláusulas restritivas de impenhorabilidade nele inseridas.
É preciso consignar, porém, importante advertência feita por Mário Guerra Serra e Monete Hipólito Serra:
“Devemos ressaltar por fim que, caso se aplique o princípio da cindibilidade, o registrador deve deixar bem claro no título que somente parte dos direitos foram registrados, especificando-os. Isto tendo em vista que a regra é o registro integral do título, e, como estamos aqui tratando de uma exceção, devemos tomar todos os cuidados para evitar que terceiros possam ser induzidos em erro” (Registro de Imóveis, vol. I, parte geral, São Paulo: Saraiva, 2013, p. 141)
Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, dou provimento ao recurso, com a observação acima.
HAMILTON ELLIOT AKEL
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Fonte: TJ/SP | 11/07/2014.
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