TJMG: Parcelamento do solo urbano. Lote – desdobro. Matrícula – abertura.

Aprovado o desmembramento de lote pelos órgãos competentes e não ocorrendo qualquer infringência à Lei nº 6.766/79, é possível a abertura de matrículas individuais para cada unidade autônoma.

A 6ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou a Apelação Cível nº 1.0324.13.013737-9/002, onde se decidiu que, aprovado o desmembramento de lote pelos órgãos competentes e não ocorrendo qualquer infringência à Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/79), é possível a abertura de matrículas individuais para cada unidade autônoma. O acórdão teve como Relatora a Desembargadora Selma Marques e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

No caso em tela, o Oficial de Registro Imobiliário se recusou a abrir as matrículas individuais sob a alegação de que o desmembramento do lote não observou o disposto no art. 4º, II da Lei nº 6.766/79. Julgada a dúvida suscitada, o juízo a quo entendeu possível a abertura das matrículas, mantida a correspondência da fração ideal em relação ao solo, nos exatos termos do que é feito para as unidades condominiais verticais, tendo, inclusive, já considerado a aprovação municipal. Inconformado com a r. sentença, o Ministério Público de Minas Gerais interpôs recurso, sustentando que a subdivisão do lote afronta a Lei nº 9.785/99 e que, tratando-se da hipótese de desdobro, deverá ser observado o disposto nos arts. 3º e 4º, II da Lei nº 6.766/79. Afirmou, ainda, que a hipótese em apreço não se caracteriza como condomínio edilício, nos termos do art. 1.331 do Código Civil e da Lei nº 4.591/64; que houve violação à Lei nº 6.766/79 e que a abertura de matrículas individuais como pretende a apelada ofende o princípio da função social da propriedade.

Ao julgar o recurso, a Relatora afirmou que o parcelamento do solo urbano pode se dar de duas formas, quais sejam, o loteamento e o desmembramento. Contudo, nenhuma destas pode ser confundida com o fracionamento, que refere-se à divisão de lote já registrado em outros lotes, secundários. Neste caso, ainda que não haja previsão expressa na Lei nº 6.766/79, tal fracionamento é aceito pela doutrina e, via de regra, é regulamentado no âmbito municipal, desde que observados os limites exigidos para o loteamento. A Relatora também entendeu ser importante mencionar que as disposições da Lei nº 6.766/79, contidas em seus arts. 12 e 18, determinam que o projeto de loteamento ou desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal, para, posteriormente, ser registrado. No caso em tela, observou que já houve a aprovação da Escritura Pública de Condomínio, a qual já foi devidamente registrada. Ademais, salientou que o art. 2º da Lei nº 4.591/64 prevê que cada unidade autônoma, com saída para a via pública, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva que, em consonância com o disposto no art. 176, § 1º, I, da Lei de Registros Públicos, deverá ter matrícula própria.

Por fim, a Relatora salientou que, “o Governo Federal, visando solucionar o problema habitacional no País, criou o Projeto Minha Casa, Minha Vida, mediante a Lei nº 11.977/2009, que admite a possibilidade de unidades formadas em condomínios horizontais, inclusive com incentivos fiscais.”

Posto isto, a Relatora votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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CSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida – Pretensão de registro de escritura de compra e venda – Descrição precária do imóvel – Identidade, no entanto, entre o título e a transcrição anterior – Possibilidade de abertura de matrícula e registro do título – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Recurso provido.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0015003-54.2011.8.26.0278

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0015003-54.2011.8.26.0278, da Comarca de Itaquaquecetuba, em que é apelante YOSHIHARU TAKAHASHI, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS E CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS E DE INTERDIÇÕES E TUTELAS DA COMARCA ITAQUAQUECETUBA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U. DECLARARÃO VOTOS CONVERGENTES OS DES. ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO E RICARDO MAIR ANAFE.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 2 de setembro de 2014.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 0015003-54.2011.8.26.0278

Apelante: Yoshiharu Takahashi

Apelado: Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Civil das Pessoas Naturais e Interdição e Tutela de Itaquaquecetuba

VOTO N° 34.067

Registro de imóveis – Dúvida – Pretensão de registro de escritura de compra e venda – Descrição precária do imóvel – Identidade, no entanto, entre o título e a transcrição anterior – Possibilidade de abertura de matrícula e registro do título – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Recurso provido.

Yoshiharu Takahashi interpôs recurso administrativo contra sentença que manteve a recusa de registro de escritura de compra e venda, em razão da precariedade da descrição do imóvel.

Conforme a sentença, "Inviável o controle da especialidade com base na descrição precária da transcrição n° 3.515, é justa a recusa ao registro, revelando-se necessário, na espécie, procedimento para a correção dos pontos necessários à sua correta individualização, indispensável para a própria segurança do registro imobiliário e dos efeitos dele irradiados."

O recorrente alega que, de acordo com a atual orientação deste CSM, é possível o registro quando há identidade entre a descrição do título e a da transcrição anterior. A Procuradoria de Justiça opinou pelo provimento do recurso, com a observação, no entanto, de que a matrícula deve ser bloqueada, de ofício.

É o relatório.

O recurso deve ser provido.

Conquanto seja louvável a preocupação do Oficial do Registro de Imóveis e da Juíza Corregedora Permanente, no sentido de evitar a quebra da especialidade objetiva e a possibilidade de sobreposição de áreas, por conta da descrição precária do imóvel, o fato é que a negativa de registro baseia-se em entendimento pretérito do CSM. A orientação atual é no sentido de que, havendo identidade entre a descrição do título e da matrícula – ou da transcrição -, deve-se possibilitar o registro, sem necessidade, aliás, de bloqueio da matrícula a ser criada.

Como lembra Alyne Yumi Konno (Registro de Imóveis – Teoria e Prática, Memória Jurídica, p. 20/21), tem-se admitido a mitigação da especialidade a fim de não obstar o tráfego de transações envolvendo imóveis, permitindo-se a manutenção de descrições imprecisas, constantes de antigas transcrições, quando da abertura da matrícula, desde que haja elementos mínimos para se determinar a situação do imóvel, e que ele seja transmitido ou onerado por inteiro, ou seja, desde que a nova matriz a ser aberta o abranja por inteiro.

Nos autos do processo CG n° 1241/96, o então Juiz Auxiliar da Corregedoria Francisco Eduardo Loureiro, hoje Desembargador, aprofundou o exame da mitigação da especialidade:

Não se nega, portanto, a possibilidade de ser descerrada matrícula com exata coincidência com o registro anterior, em que pese a ausência de medidas perimetrais e da área de superfície. O que não se admite é a criação de nova unidade imobiliária contendo descrição perfeita, por fusão de matrículas, quando um dos imóveis unificandos não dispõe de todas as medidas tabulares. Em termos diversos, imóvel com figura imprecisa não pode gerar, por fusão ou desmembramento, nova unidade com figura e descrição precisas.

…Logo, quando do descerramento de matrícula que abranja a totalidade do imóvel, vale a descrição contida no registro anterior, ainda que imperfeita, desde que suficiente para a identificação do prédio.

Esse entendimento tem sido prestigiado e até ampliado pelo CSM e pela Corregedoria Geral da Justiça, podendo-se citar a Apelação Cível n° 9000002-16.2011.8.26.0296, em que o CSM admitiu o registro mesmo no caso em que a descrição deficiente constava da matrícula e não de transcrição. O que importa é que a descrição do título, ainda que precária, coincida com a do registro de imóveis.

Observo, por fim, que não convém determinar o bloqueio. A abertura da matrícula e a lavratura do registro stricto sensu somente estão sendo deferidas por este Conselho. Esses dois atos registrários são válidos e eficazes. Logo, sobre eles não existe nulidade de pleno direito (LRP/1973, art. 214, caput) que justifique impedir novas inscrições, para que não haja danos de difícil reparação (art. 214, § 2º). Isto exclui o cabimento do bloqueio. Portanto, competirá ao ofício de registro de imóveis (e, sendo o caso, à corregedoria permanente) verificar no futuro, caso a caso, o cabimento de novos registros e averbações, à medida que esses atos vierem a ser rogados.

Pelo exposto, dou provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Conselho Superior da Magistratura

Apelação Cível n° 0015003-54.2011.8.26.0278

Apelante: Yoshiharu Takahashi

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica, e Civil das Pessoas Naturais e Interdição e Tutela de Itaquaquecetuba

DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE

VOTO N. 27.400

1. Nestes autos de dúvida inversa, foi interposta apelação contra sentença dada pelo Juízo Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos, e Civil de Pessoas Jurídicas de Guarulhos. Essa sentença manteve exigência de retificação para que se pudesse proceder à abertura de matrícula e ao registro stricto sensu de transmissão de domínio por compra e venda.

2. O eminente Desembargador Relator prove à apelação para que, reformada a sentença, se afastem os óbices levantados e se proceda à abertura de matrícula e ao registro stricto sensu da dação em pagamento.

A descrição do imóvel, tal como posta na matrícula em exame, não tem o rigor que hoje se considera adequado para atender, de forma cabal, o princípio da especialidade. Entretanto, a imperfeição não chega ao extremo de impedir, por completo, a identificação do imóvel, pois traz elementos mínimos que permitam localizá-lo.

Por outro lado, o título causai sob análise (i. e., a dação em pagamento) diz respeito ao imóvel como um todo, ou seja, a descrição contida no título coincide com aquela que consta da matrícula.

Nessas condições – coincidência entre as descrições do imóvel postas na matrícula e no título causal, de um lado, e disposição sobre o todo do imóvel, de outro -, não há razão para exigir retificação antes de abrir a matrícula e proceder ao registro stricto sensu da dação em pagamento. Nesses específicos atos registrários, no caso concreto, o imóvel está descrito de forma clara, inequívoca e inconfundível, e não há ofensa ao disposto na LRP/1973, arts. 176, §1°, II, 3, a, 225, § 2º, e 229.

Esta, aliás, é a posição da doutrina:

"Descrição lacunosa, imprecisa ou deficiente, não obstante necessite de aperfeiçoamento a ser realizado por meio de retificação, desde que permitida sua compreensão acerca da localização e sua individualização perante outros, não obsta a abertura da matrícula, a fim de não prejudicar a eficácia do registro e da presunção, ainda que relativa, de sua veracidade estabelecida com o registro precedente. […] Do mesmo modo, não se pode dar entendimento diverso às matrículas de imóveis, com descrições precárias, abertas na vigência da atual Lei de Registros Públicos, alienados como um todo, com anteriores atos de registro que tiveram regular ingresso no assento predial. Há que se permitir o seu prosseguimento até que outros atos ou hipóteses, como os acima alinhados [transmissão de parte do imóvel, parcelamento do solo, instituição de condomínio edilício], venham exigir a devida retificação com esteio no art. 213 e ss. da Lei 6.015/1973." (Fioranelli, Ademar. Matrícula no Registro de Imóveis – Questões Práticas. In: Yoshida, Consuelo et alii (coord.). Direito Notarial e Registral Avançado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014, p. 304).

A propósito, este Conselho Superior da Magistratura já decidiu que:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de compra e venda com descrição idêntica à contida na matrícula – Necessidade de aperfeiçoamento da descrição que não impede sua individualização – Princípio da Especialidade Objetiva atendido – Existência de registros anteriores baseados na mesma descrição – Ausência de prejuízo a terceiros – Princípio da Fé Pública – Recurso provido. (Apel. Cív. 0013406-84.2010.8.26.0278, j. 13.12.2012)

REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Adjudicação – Necessidade de se inventariar a totalidade dos bens havidos em comunhão no casamento – Universalidade de direitos – Necessidade de aperfeiçoamento da descrição que não impede sua individualização – Princípio da Especialidade Objetiva atendido – Existência de registros anteriores baseados na mesma descrição – Ausência de prejuízo a terceiros – Princípio da Fé Pública – Recurso não provido. (Apel. Cív. 0002532; 60.2011.8.26.0648, j. 7.2.2013)

REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de inventário e partilha – Dúvida prejudicada – Irresignação parcial configurada – Exibição tardia da certidão atualizada da matrícula do bem imóvel – Inadmissibilidade – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva inocorrente – Coincidência entre as descrições do título e da matrícula a informar a abertura de uma nova (artigo 229 da Lei n.° 6.015/1973) – Recurso não conhecido. (Apel. Cív. 9000002-16.2011.8.26.0296, j. 23.5.2013)

Contudo, não convém determinar o bloqueio. A abertura da matrícula e a lavratura do registro stricto sensu somente estão sendo deferidas por este Conselho. Esses dois atos registrários são válidos e eficazes. Logo, sobre eles não existe nulidade de pleno direito (LRP/1973, art. 214, caput) que justifique impedir novas inscrições, para que não haja danos de difícil reparação (art. 214, § 2º). Isto exclui o cabimento do bloqueio. Portanto, competirá ao ofício de registro de imóveis (e, sendo o caso, à corregedoria permanente) verificar, no futuro, caso a caso, o cabimento de novos registros e averbações, à medida que esses atos vierem a ser rogados.

3. Ante o exposto, dou provimento ao recurso, para que se proceda à abertura de matrícula e ao registro stricto sensu da transmissão de domínio por compra e venda, sem determinação de bloqueio.

ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO

Presidente da Seção de Direito Privado

Apelação Cível n. 0015003-54.2011.8.26.0278

Apelante: Yoshiharu Takahashi

Apelado: Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Civil das Pessoas Naturais e Interdição e Tutela da Comarca de Itaquaquecetuba

TJSP-VOTO N° 19.330

DECLARAÇÃO DE VOTO VENCEDOR

Registro de Imóveis – Recurso contra decisão que negou o registro de escritura de compra e venda com a respectiva abertura de matrícula – Descrição suficiente do imóvel, apta a identifica-lo e coincidente com a transcrição anterior – Possibilidade de registro sem necessidade de bloqueio da matrícula – Inteligência dos artigos 214 e 225 da Lei de Registros Públicos.

Recurso provido.

1. Cuida-se de apelação contra decisão proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Civil das Pessoas Naturais e Interdição e Tutela da Comarca de Itaquaquecetuba, que negou registro de escritura de compra e venda de imóvel em razão da precariedade da descrição do imóvel.

É o relatório.

2. Respeitado entendimento do Excelentíssimo Desembargador Relator Corregedor Geral da Justiça, é mesmo o caso de provimento do recurso, mas sem a determinação das "providências necessárias para bloqueio da matrícula até sua regularização". Apenas no tocante a esse ponto, ouso discordar, data venia.

Em primeiro lugar, a determinação em questão contradiz o disposto na fundamentação do respeitável voto (p. 2), a saber: "a orientação atual é no sentido de que, havendo identidade entre a descrição do título e da matrícula – ou da transcrição -, deve-se possibilitar o registro, sem necessidade, aliás, de bloqueio da matrícula a ser criada" (grifei).

Com efeito, inexistem nulidades de pleno direito a permitir o bloqueio da matrícula com fundamento no artigo 214 da Lei 6.015 de 1973.

Se o registro do título está sendo permitido justamente porque há elementos suficientes para identificação do imóvel (em atenção ao disposto no artigo 225 da Lei 6.015) e este será transferido por inteiro, não faz sentido bloquear a nova matrícula para regularização. Esta deverá ser buscada, se o caso, em atenção aos futuros novos registros e/ou averbações, especialmente quando não se tratar de transmissão ou oneração por inteiro.

De fato, se houver nova transmissão semelhante à atual (por inteiro e com descrição no título idêntica à constante da matrícula), não se vê como impedir eventual registro, pelo mesmo fundamento adotado no voto do Ilustre Relator.

Por epítome, havendo descrição suficiente do imóvel, apta a identifica-lo e coincidente com a transcrição anterior, possível o registro sem necessidade de bloqueio da matrícula, nos termos do disposto nos artigos 214 e 225 da Lei de Registros Públicos.

3. Ante o exposto, pelo arrimo esposado, pelo meu voto, dá-se provimento ao recurso.

Ricardo Anafe

Presidente da Seção de Direito Público. 

Fonte: DJE/SP | 21/10/2014.

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CSM/SP: Compra e venda. Matrícula – abertura. Imóvel – descrição precária. Identidade entre o título e a transcrição. Especialidade.

É possível a abertura de matrícula e registro de escritura pública de compra e venda, ainda que o imóvel esteja descrito precariamente, desde que haja identidade entre a descrição do título e a transcrição anterior.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0015003-54.2011.8.26.0278, onde se decidiu ser possível a abertura de matrícula e o registro da escritura pública de compra e venda, ainda que o imóvel esteja descrito precariamente, desde que haja identidade entre a descrição do título e a transcrição anterior. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e declarações de votos convergentes dos Desembargadores Artur Marques da Silva Filho e Ricardo Mair Anafe, sendo o recurso julgado provido por unanimidade.

No caso em tela, o apelante interpôs recurso em face de sentença que manteve a recusa do registro da escritura pública de compra e venda, considerando a precariedade na descrição do imóvel. De acordo com a sentença, o controle da especialidade tornou-se inviável, sendo necessário procedimento para correção dos pontos essenciais à sua correta individualização. O apelante, em suas razões, alegou que, de acordo com a atual orientação do CSM/SP é possível o registro pretendido quando há identidade entre a descrição do título e da transcrição anterior. Em sua manifestação, a Procuradoria de Justiça opinou pelo provimento do recurso, com a observação, no entanto, de que a matrícula deveria ser bloqueada, de ofício.

Diante do exposto no recurso, o Relator decidiu pelo provimento do recurso, sendo possível o registro pretendido e observou que a negativa do Oficial Registrador à prática do ato baseou-se em entendimento pretérito do CSM/SP. O Relator ainda afirmou que a orientação atual é no sentido de que, havendo identidade entre a descrição do título e a descrição contida na matrícula ou na transcrição, o registro é possível. Afirmou, também, que “tem-se admitido a mitigação da especialidade a fim de não obstar o tráfego de transações envolvendo imóveis, permitindo-se a manutenção de descrições imprecisas, constantes de antigas transcrições, quando da abertura da matrícula, desde que haja elementos mínimos para se determinar a situação do imóvel, e que ele seja transmitido ou onerado por inteiro, ou seja, desde que a nova matriz a ser aberta o abranja por inteiro.”

Quanto ao bloqueio matricial, o Relator entendeu não ser conveniente sua determinação, tendo em vista que a abertura de matrícula e o registro perseguido são atos registrários válidos e eficazes, uma vez que sobre eles não existe nulidade de pleno direito que justifique impedir novas inscrições, para que não haja danos de difícil reparação.

Em Declaração de Voto Convergente, o Desembargador Artur Marques da Silva Filho considerou que a imperfeição não impede a identificação do imóvel e que o título causal diz respeito ao imóvel como um todo, ou seja, a descrição contida no título coincide com aquela que consta na matrícula. Nestas condições, o Desembargador entendeu ser possível a abertura da matrícula e o registro do título, não sendo necessária a prévia retificação exigida pelo Oficial Registrador, tampouco o bloqueio matricial. No mesmo sentido, o Desembargador Ricardo Mair Anafe, em síntese, afirmou que, “havendo descrição suficiente do imóvel, apta a identifica-lo e coincidente com a transcrição anterior, possível o registro sem necessidade de bloqueio da matrícula, nos termos do disposto nos artigos 214 e 225 da Lei de Registros Públicos.”

Diante do exposto, os Desembargadores votaram pelo provimento do recurso.

"NOTA DO IRIB – Não obstante os termos da decisão acima noticiada, temos também a observar a existência de outras do mesmo Conselho Superior da Magistratura, com indicações mais precisas de que somente devemos aproveitar um título como em condições de ingresso no sistema registral, não só por ter sua descrição a corresponder com o que temos nos assentos da Serventia, mas também por ver tal especialização com todos os elementos que permitam localizar o imóvel em questão dentro do território que está ele a ocupar, mostrando-nos, aí, atendimento ao que temos como princípio da especialidade objetiva dentro das regras que se impõe ao registro imobiliário."

Clique aqui e acesse a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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