Processo 1070586-17.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Condomínio Edificio Bienal First Class Flat Service – Dúvida inversa – Registro de Carta de Adjudicação – Executado não proprietário – impossibilidade, diante do princípio da continuidade – Argumento de fraude à execução que foge da competência deste Juízo – Condomínio edilício adquirente – Necessidade de autorização unânime em assembleia – Precedentes – ITBI – Concordância com o recolhimento – Dúvida julgada prejudicadaTrata-se de dúvida inversa suscitada por Condomínio do Edifício Bienal First Class Flat Service em face do Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital, após negativa de registro de carta de adjudicação.Foram apresentados três óbices, sendo o primeiro relativo a não correspondência entre o executado e os proprietários e usufrutuários do bem, o segundo dizendo respeito à necessidade de votação unânime em assembléia para que o condomínio adquira o bem e finalmente a necessidade de pagamento de ITBI.O suscitante alega que por tratar-se de carta de adjudicação emitida judicialmente os primeiros dois óbices estariam superados, aduzindo também que o executado alienou o bem em fraude à execução. Quanto ao ITBI, concorda com a exigência formulada. Juntou documentos às fls. 05/14 e 19/45.O Oficial manifestou-se às fls. 72/73, com documentos às fls. 74/102. Aduz que os óbices tem como base o princípio da continuidade e decisões do C. Conselho Superior da Magistratura.O Ministério Público manifestou-se às fls. 106/108 pela procedência da dúvida.É o relatório. Decido.A dúvida deve ser julgada prejudicada, por não haver impugnação contra a cobrança do ITBI. A concordância parcial com as exigências do Oficial prejudica a dúvida, que só admite duas soluções: a determinação do registro do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida dissensão entre a apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou a manutenção da recusa do Oficial. Para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não é preciso que todas as exigências – e não apenas parte delas – sejam reexaminadas pelo Corregedor Permanente. Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência do Egrégio Conselho Superior da Magistratura.Contudo, a análise dos óbices restantes mostra-se pertinente, tendo em vista que o título poderá ser novamente prenotado. Neste ponto, com razão o Oficial e o D. Promotor. Cumpre destacar, inicialmente, que pacífica se mostra a possibilidade de qualificação de título de origem judicial, para efeito de acesso ao fólio imobiliário. Ou seja, que tal origem não lhe serve de salvo conduto para o registro.Nesse sentido, já decidiu o E. Conselho Superior da Magistratura, em reiteração a pronunciamentos anteriores, que “também os títulos judiciais submetemse à qualificação do oficial registrador, principalmente para a verificação de sua conformidade com os postulados e princípios registrários” (Ap. Cível nº39.487-0/1, Catanduva, rel. Des. Márcio Martins Bonilha, j. 31/07/97). Portanto, o mero fato de o título tratar-se de carta de adjudicação não o exime de cumprir os requisitos para o registro, a menos que haja expressa decisão judicial nesse sentido, o que não ocorre na presente hipótese.Isto posto, a Carta de Adjudicação apresentada não observa o princípio da continuidade. Assim diz a Lei 6.015/73:”Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”; e “Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.” E aqui se observa que a Lei não será cumprida caso o registro seja feito. Isto porque o título de fl. 5 tem como executado Pedro Dall Aglio Neto. Por outro lado, segundo a matrícula de fls. 94/100, o imóvel é de propriedade de Pedro Augusto Tavares Dall’Aglio e José Carlos Tavares Mendonça, com usufruto em benefício de Helena Aparecida Tavares Dell’Aglio.Observa-se que a alegação de que o executado alienou os imóveis em fraude à execução deve ser arguida perante o juízo competente, não sendo, nesse procedimento, suficiente para afastar o óbice, sobretudo porque a penhora do bem foi determinada em 2011 (fl. 86) enquanto a alienação foi registrada em 2007.Quanto ao segundo óbice, assim decidiu o Conselho Superior da Magistratura, na Apelação Cível 795-6/9, j. 06/12/07:”Registro de imóveis. Dúvida procedente. Condomínio edilício. Adjudicação conseqüente à satisfação de débito condominial. Admissibilidade, em tese, por aplicação analógica do artigo 63, § 3º, daLei nº 4.591/64. Anuência dos condôminos, que se colhe por decisão unânime de assembléia geral, que não se confunde com decisão unânime dos condôminos. Inadmissibilidade, todavia, de aquisição de imóvel diverso da unidade condominial a qual o débito condominial está vinculado. Recurso conhecido e desprovido.”No corpo do acórdão, dispõe-se que “a construção jurisprudencial, em aplicação analógica (artigo 4º doDecreto-lei 4.657/42c.c. o artigo 63, § 3º, da Lei 4.591/64), que abre exceção à regra geral inibitória da aquisição imobiliária por ente (condomínio) despido de personalidade jurídica, exige a satisfação simultânea dos seguintes pressupostos: a) primeiro: que a aquisição seja modo de satisfação de crédito decorrente do inadimplemento das despesas condominiais (obrigações “propter rem”); b) segundo: que a unidade autônoma adquirida seja exatamente aquela em relação à qual está vinculado o débito condominial; c) terceiro: que a aquisição esteja anuída pelos condôminos, mediante decisão unânime de assembléia geral, em que não se deve computar o voto do respectivo condômino inadimplente (por congruência lógica) nem confundir a unanimidade dos votos proferidos na assembléia (imprescindível) com anuências expressa de todos os condôminos (prescindível).”Portanto, o óbice baseia-se expressamente no citado requisito C da decisão, devendo ser cumprido para a realização do registro. No mesmo sentido a AC 1.184-6/8 do CSM. Sobre o tema, esclareceu-se na Apelação Cível nº273-6/7, também apreciada no âmbito do citado Conselho: “Estas cautelas se impõem porque em casos como o presente a unidade autônoma, apesar de arrematada ou adjudicada pelo condomínio, será, em última instância, de propriedade conjunta de todos os condôminos que não podem ser constrangidos a adquirir coisa imóvel, sabido que a propriedade é fonte de deveres e obrigações, e também não podem, salvo as hipóteses legais, ser constrangidos a alienar imóvel de que são co-proprietários”.Finalmente, no que diz respeito ao comprovante de pagamento do ITBI, desnecessário maiores esclarecimentos, visto haver concordância do suscitante, que pelas razões já apresentadas prejudica o julgamento do presente procedimento.Do exposto, julgo prejudicada, com observação, a dúvida suscitada por Condomínio do Edifício Bienal First Class Flat Service em face do Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital.Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.Oportunamente, arquivem-se os autos.P.R.I.C.São Paulo, 05 de abril de 2016 Tânia Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: MARCELO GUIMARAES MORAES (OAB 123631/SP).
Fonte: DJE/SP | 07/04/2016.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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