Número do processo: 1118921-67.2015.8.26.0100
Ano do processo: 2015
Número do parecer: 276
Ano do parecer: 2016
Parecer
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 1118921-67.2015.8.26.0100
(276/2016-E)
Registro de Imóveis – Retificação de matrícula – Modificações pretendidas que guardam relação com a quantidade de vagas de garagem e a natureza jurídica destas – Medida desautorizada – Necessidade de prévia depuração dos títulos, em especial, então, do memorial de incorporação, da instituição de condomínio e convenção condominial – Ajustes pretendidos que, além do mais, afetam interesses de terceiros, a exigir a anuência daqueles com direitos reais derivados do empreendimento – Alterações que importam transferência de direito de propriedade, a justificar, ainda, as exigências presas à escritura pública e à comprovação do pagamento de ITBI – Confirmação do juízo de desqualificação registral e, portanto, da r. sentença impugnada – Recurso desprovido, mas com determinação, à MM Juíza Corregedora Permanente, voltada ao exame da pertinência do bloqueio das matrículas referentes aos abrigos para veículos.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,
ROBERTO BELARMINO HEREBIA e outros, irresignados com a r. sentença que indeferiu seus pedidos[1], interpuseram apelação, aceita como recurso administrativo[2], com vistas à retificação da mat. 23.876 do 4.° RI desta Capital, então em relação à instituição do Condomínio Conjunto Yuma, particularmente para que se procedam aos ajustes pertinentes, quanto ao número de vagas de garagem (que somam 211, distribuídos por três subsolos, ao invés dos 318 locais inscritos como destinados à guarda de veículos) e à natureza jurídica delas, pois são coisas comuns, não propriedades exclusivas, razões pelas quais ainda houve indevidas aberturas de matrículas correspondentes a esses boxes[3].
Encaminhados os autos à E. CGJ, a tutela provisória, requerida foi rejeitada[4], a douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso[5] e os recorrentes, em nova manifestação, reiteraram seus pedidos, reafirmando a existência de erros evidentes passíveis de retificação administrativa[6].
É o relatório. OPINO.
Não há, inicialmente, que se falar em preclusão, nos efeitos que lhe são característicos. As razões da Oficial, aliás, foram expostas ao tempo da qualificação registral contra a qual os recorrentes se insurgem. O dissenso já se estabeleceu e, in concreto, em atenção à diretriz tempus regit actum, o juízo negativo de qualificação registral deve ser confirmado.
O Condomínio Conjunto Yuma, objeto então da incorporação imobiliária registrada na matrícula n.° 23.876 do 4.° RI desta Capital[7], é composto por dois blocos – um com vinte e quatro pavimentos, para oitenta e seis apartamentos e um apartamento para zelador, e outro com trezes pavimentos, para cento e dez apartamentos e um apartamento para zelador –, tendo no térreo comum duas lojas, um salão comercial, estacionamento e, ainda em comum (aos dois blocos, frise-se), três subsolos destinados à guarda de veículos[8].
No que aqui interessa, portanto, o empreendimento imobiliário, conforme o memorial de incorporação registrado, inscrição referida na av. 1 da mat. n.° 23.876 do 4.° RI desta Capital[9], é integrado por três subsolos de garagem, pelos quais, no caso, estariam distribuídas trezentas e dezoito vagas para veículos, apresentadas, no título, como unidades autônomas, como partes que são propriedades exclusivas[10].
O título que documenta a instituição e especificação condominiais, por sua vez, e na mesma linha, em harmonia, assim, com o memorial de incorporação, também faz alusão a trezentas e dezoitos vagas de garagem, distribuídas pelos três subsolos, reconhecidas como unidades autônomas, individuais e determinadas, realçadas nas plantas elucidativas, correspondendo, a cada uma delas, uma fração ideal do terreno, área útil, área comum e área total próprias, além de particular designação numérica[11], averbada, de resto, na matrícula[12].
Quero dizer: há perfeita sintonia entre os títulos e as inscrições promovidas. Ao reverso do agitado pelos recorrentes, não houve erro na transposição de elementos dos títulos. Não cabe, nessa trilha, a retificação unilateral, especialmente aquela versada no art. 213, I, a, da Lei n.° 6.015/1973, até porque, certamente, afetaria interesses de terceiros.
Ademais, as aberturas de matrículas relativas às vagas de garagem, noticiadas por meio da av. 7 da mat. n.° 23.876 do 4.° RI desta Capital[13], têm respaldo nos registros anteriores, mormente na instituição do condomínio edilício, na discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva daquele ato constantes, adequado para tanto.
Destarte, no ambiente administrativo, mesmo que perante o Poder Judiciário, mas fora do processo contencioso, a questão levantada pelos recorrentes não se resolve com a simples retificação das inscrições questionadas, lançadas na mat. n.° 23.876 do 4.° RI desta Capital.
Os ajustes relacionados com a quantidade de vagas de garagem – superdimensionada, pelo que se infere, nos títulos inscritos –, e especialmente com a natureza desses abrigos para veículos, a passar de unidades autônomas para coisas comuns, estão a demandar, consoante anotou a Registradora[15], as prévias retificações dos títulos, em particular, do memorial de incorporação, de suas plantas elucidativas e de seu quadro de áreas, bem como da instituição e especificação condominiais e da convenção de condomínio.
Acertado, em suma, o posicionamento da Oficial, prestigiado pela r. sentença impugnada. A depuração dos títulos, para acomodá-los à realidade fática, então parcialmente diversa do plano inicial, e objetivando a modificação da natureza das vagas de garagem, retirando-lhes o status de propriedade exclusiva e os atributos inerentes às unidades autónomas, é indispensável. Não prescindirá, além disso, da anuência dos titulares de direitos reais derivados desse empreendimento, cujas esferas jurídicas serão atingidas por essas mudanças.
Do mesmo modo, impõe acrescentar, em arremate, que são pertinentes as exigências vinculadas à escritura pública de transmissão da fração ideal de 19,398%, essa atualmente associada aos abrigos para veículos, e, assim, à demonstração do recolhimento do ITBI[16]. Isso porque as alterações buscadas implicarão transferências de direitos reais de propriedade.
Ora, as frações ideais hoje atreladas às vagas de garagem deverão ser atribuídas, se vingar o desiderato dos recorrentes, às unidades autônomas remanescentes. Caso prevaleça a intenção deles, haverá redução da quantidade escriturada de espaços destinados à guarda de veículos, aos quais, por outro lado, se considerados coisas comuns, não mais corresponderão frações ideais do terreno.
Essas, com efeito, serão absorvidas pelas unidades autônomas. Aliás, é necessário, sempre, que a soma das frações ideais do solo e nas partes comuns, repartidas entre as partes de propriedade exclusiva, atinja 100%.
É oportuno ainda sublinhar que não preponderam – nem, portanto, favorecem os recorrentes – as regras do regulamento interno do condomínio, com cópia exibida nos autos[17], que se encontram em aberto desacordo com a instituição condominial e a convenção de condomínio, ainda mais em assunto atinente à natureza das vagas de garagem e às frações ideais correspondentes às unidades autônomas, temas afetos ao negócio da instituição do condomínio edilício.
No mais, diante das concretas evidências a respeito do descompasso entre as realidades registral e fática, então quanto à quantidade de vagas de garagem, é de rigor determinar à MM Juíza Corregedora Permanente que, em expediente próprio, cuja abertura deverá ser comunicada à E. Corregedoria Geral da Justiça, delibere sobre a pertinência do bloqueio das matrículas relativas aos abrigos para veículos, como medida acautelatória, em proteção de terceiros de boa-fé.
Pelo exposto, o parecer que submeto à apreciação de Vossa Excelência é pelo desprovimento do recurso, com ordem, à MM Juíza Corregedora Permanente, voltada, no caso, ao exame da pertinência do bloqueio administrativo de matrículas.
Sub censura.
São Paulo, 13 de dezembro de 2016.
Luciano Gonçalves Paes Leme
Juiz Assessor da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que ora adoto, nego provimento ao recurso administrativo e determino, à MM. Juíza Corregedora Permanente, que, em expediente próprio, cuja abertura deverá ser comunicada à E. Corregedoria Geral da Justiça, delibere sobre a pertinência do bloqueio das matrículas referentes aos abrigos para veículos, então como medida acautelatória, em proteção de terceiros de boafé. Publique-se. São Paulo, 14 de dezembro de 2016. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça. Advogados: ALDO MÁRIO DE FREITAS LOPES, OAB/MS 2.679 e LEOPOLDO FERNANDES DA SILVA LOPES, OAB/ MS 9.983.
Diário da Justiça Eletrônico de 23.01.2017
Decisão reproduzida na página 009 do Classificador II – 2017
Notas:
[1] FIs. 163-167.
[2] FIs. 195.
[3] FIs. 174-194.
[4] FIs. 204-223 e 234-235.
[5] FIs. 230-232.
[6] FIs. 237-238.
[7] Fls. 9-22, r. 6.
[8] Cf. av. 2 da mat. n.° 23.876 do 4.º RI desta Capital – fls. 16.
[9] Fls. 16.
[10] Fls. 107-116.
[11] Cf. r. 3 da mat. n.° 23.876 do 4.º RI desta Capital – fls. 17, 20 e 54-63, itens IV, VI e VII.
[12] Cf. av. 4 da mat. n.º 23.876 do 4.º RI desta Capital – fls. 20-26.
[13] Fls. 31-37.
[15] Fls. 103-106 e 135-137.
[16] Fls. 103-106 e 135-137.
[17] Fls. 47-53.
Fonte: INR Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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