PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1066651-03.2014.8.26.0100
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 1066651-03.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante JOSÉ CORREIA MACHADO, é apelado 17° OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.
São Paulo, 30 de junho de 2015.
HAMILTON ELLIOT AKEL
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR
Apelação Cível n.° 1066651-03.2014.8.26.0100
Apelante: José Correia Machado
Apelado: 17° Oficial de Registro de Imóveis da Capital
VOTO N.° 34.223
Registro de imóveis – Condomínio edilício – Ausência de elementos caracterizadores – Precedentes exigindo a existência de reais pontos comuns – Existência, no caso, de três casas autônomas – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por José Correia Machado objetivando a reforma da r. decisão de fls. 163/166, que manteve a recusa do 17° Oficial de Registro de Imóveis da Capital de registro de instituição e especificação de condomínio edilício.
Alega o recorrente, em suma, que estão presentes os requisitos legais que caracterizam o condomínio edilício, descabendo a recusa do registrador.
A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 200/201)
É o relatório.
Exatamente como constou da r. decisão recorrida e como bem recordado pelo Registrador, a questão já foi apreciada pela Corregedoria Permanente em duas outras oportunidades (processo n.° 0019678-46.2010.8.26.0100, j. 25.11.2010 e processo n.° 0059257-93.2013.8.26.0100, j. 16/10/2013), tendo sido reconhecida a possibilidade de constituição de condomínio edilício para um grupo de casas geminadas, desde que presentes os elementos que caracterizam o condomínio (artigo 1.331 e seguintes do Código Civil), o que não ocorre no caso.
Mesmo após as modificações levadas a efeito pelo interessado na tentativa de atender aos requisitos legais, continuam ausentes do projeto os elementos caracterizadores do condomínio edilício.
A despeito da unificação da numeração do imóvel (n.° 799 da Rua Piatá – casas 01, 02 e 03), da demolição dos muros divisores e da construção de um portão de acesso comum, as casas continuam não possuindo verdadeira área de uso comum – sendo importante ressaltar, conforme bem observaram o i. Registrador e a douta Promotora de Justiça (fls. 160/161), que a churrasqueira localizada nos fundos do terreno já existia no projeto anterior – evidenciando a intenção de simulação de suposto condomínio, com o intuito de burlar a vedação de desdobro em lotes independentes ressalvada pela Prefeitura às fls. 77.
Já decidiu esta Corregedoria Geral, em caso muito semelhante ao ora em análise, que para a caracterização do condomínio é necessária a coexistência de partes de propriedade exclusiva, que podem ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, e de outras partes, de propriedade comum dos condôminos, que não podem ser alienadas separadamente ou divididas:
(…)
De acordo com a documentação que instruiu o pedido inicial, em especial as plantas de fls. 64/65, as duas residências edificadas sobre o imóvel da apelante possuem acessos independentes para a via pública, ostentam numerações autônomas (n° 115 e 119 da Rua Izar) e não possuem verdadeira área de uso comum, estando inequivocamente caracterizada a intenção de simular suposto condomínio inexistente com o claro intuito de tangenciar a restrição urbanística evidenciada no alvará de aprovação e execução de reforma, expedido pela Prefeitura Municipal, que consiste ‘in casu’ na vedação de desdobro em lotes independentes (fls. 26).
Impertinente, pois, a alegação de que, ao prever o condomínio edilício, a lei não se referiu a ‘áreas’ comuns, mas sim a ‘partes’ comuns do imóvel, visto que, de acordo com o artigo 1.331, §2°, da Lei 4.591/64, são partes comuns e indivisíveis, dentre outras, o acesso ao logradouro público, que ‘são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente ou divididos’ e, na hipótese vertente, restou incontroverso, como visto, que as duas casas projetadas para o imóvel em comento possuem acesso independente à via pública, recebendo cada qual numeração própria no logradouro.
Ausente o requisito do acesso comum a ser utilizado pelos condôminos, tal é o quanto basta para que não se caracterize o suposto condomínio afirmado pelos apelantes.
Aliás, embora conste do instrumento particular de instituição e especificação de condomínio de fls. 10/16 que o empreendimento teria, como ‘partes de propriedade e uso comum’ de todos os condôminos, ‘o solo, as redes de distribuição geral de água, esgoto, pluviais e seus equipamentos, a laje impermeabilizada, o acesso ao logradouro público, o telhado, os quintais com garagem descoberta e áreas ajardinadas, os muros de fecho situados externamente às projeções das partes edificadas das casas e demais partes utilizadas em comum por todos’ (grifei), tal não corresponde à realidade, uma vez que a planta de fls. 64 comprova que as casas em referência não possuem acesso comum ao logradouro público, mas, ao contrário, acesso independente, cada qual possuindo numeração própria relativa à sua localização na rua. O mesmo se diga das vagas de garagem, as quais estão posicionadas de maneira autônoma à frente de cada residência, não passando de mera ficção a assertiva de que, nesse empreendimento, os supostos ‘quintais com garagem descoberta e áreas ajardinadas’ constituiriam área comum.
Não modifica tal entendimento a alegada obtenção de aprovação da Municipalidade, uma vez que, por óbvio, esta não exclui a qualificação registrária, subordinada a critérios específicos.
A inviabilidade de desdobro do lote, consignada no ‘alvará de aprovação e execução de reforma’ de fls.25/26, não cria, por si só, a figura do condomínio, como afirmado.
O julgamento da Apelação Cível n° 155-6/9, relatada pelo E. Desembargador José Mario Antônio Cardinale, então Corregedor Geral da Justiça, diversamente do que sustentado pelos apelantes, não os socorre, visto que, também naquela oportunidade, restou decidido que ‘nada impede, por fim, que a apelante institua condomínio de casas regido pelas regras do condomínio edilício, mas para isto deverá observar integralmente as normas contidas nos artigos 1.331 a 1.346 do Código Civil e na Lei n° 4.591/64, esta última na parte em que não foi revogada pelo atual Código Civil’ e na hipótese dos autos, como visto, não se encontra atendida integralmente a norma do artigo 1.331, §2°, do Código Civil.
O tema não é novo e a questão ora em foco já se acha pacificada no âmbito deste Conselho Superior, mercê da reiteração de julgados.
Nesse ritmo, eis o definido na Apelação Cível n° 788-6/7, da Comarca de Cubatão, relatada pelo E. Des. Ruy Pereira Camilo:
“O recorrente pretende promover o registro da instituição de condomínio edilício na matrícula n° 8.098 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Cubatão, relativa ao lote 09 da quadra AY do loteamento Vale Verde.
O registro da instituição do condomínio foi recusado pelo Oficial de Registro de Imóveis porque o exemplar do contrato padrão de compromisso de compra e venda arquivado com o registro do loteamento veda o desmembramento dos lotes e porque estão ausentes os requisitos legais para a caracterização do condomínio edilício (fls. 21).
Anoto, primeiro, que para o registro da instituição e o da convenção do condomínio edilício é necessária a prévia averbação da edificação, conforme previsto nos itens 211 e 213 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo, pois sem construção não existem unidades autônomas que possam ser individualizadas e discriminadas, o que faço porque na única certidão da matrícula juntada aos autos não consta a averbação da construção do edifício que comportaria as unidades autônomas (fls. 10).
Esse fato, contudo, não se apresenta como prejudicial ao exame da dúvida porque mesmo que a construção venha a ser averbada não estão presentes os requisitos legais para o subsequente registro da instituição do condomínio edilício.
Não há dúvida sobre a possibilidade de constituição de condomínio edilício em terreno dotado de unidades autônomas consistentes em casas térreas ou casa assobradada, porque o rol contido no artigo 1.331 do Código Civil de 2002 não é exaustivo e porque o condomínio de casas está previsto nos artigos 8º, alínea a, e 31-A, parágrafo 9º, inciso I, da Lei n° 4.591/64.
Além disso, não há, em tese, impedimento para que determinado condomínio tenha como unidades autônomas casas geminadas, constituindo cada casa uma unidade, desde que presentes os requisitos legais para sua caracterização.
Pode-se, de forma meramente exemplificativa, citar condomínio edilício constituído em terreno dotado de, digamos, oito casas geminadas situadas de um lado e cinco casas geminadas situadas do outro lado de via interna que constitui área de propriedade comum e que serve, tanto para a circulação de pessoas e veículos, como para o acesso dos condôminos à via pública.
Isso, contudo, não significa que qualquer terreno que contenha casas geminadas comporte a instituição de condomínio edilício, uma vez que nesta espécie de condomínio devem estar presentes as características que o distinguem do imóvel loteado ou desmembrado.
Essas características consistem na efetiva vinculação entre o terreno e as construções que constituem as unidades autônomas e na co-existência de partes de propriedade exclusiva, que podem ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, e outras partes que são de propriedade comum dos condôminos e que não podem ser alienadas separadamente ou divididas.
No presente caso, entretanto, a planta e o instrumento de instituição do condomínio que se encontram às fls. 11/16 e 27 permitem verificar, com clareza, que o recorrente construiu no lote de que é proprietário duas casas geminadas, que se ligam unicamente por uma parede divisória comum.
Conforme a referida planta, o lote de propriedade do recorrente será dividido em duas partes, cada uma contendo, em sua totalidade, uma das casas geminadas, excetuada como de uso efetivamente comum a única parede que as divide e que está prevista na planta de fls. 27 para prosseguir na forma de muro e dividir em dois o restante do terreno não ocupado por construção.
Da planta e do instrumento de instituição do condomínio não decorre a real existência de outras partes de propriedade e de uso comum, exceto no que se refere à ligação ao tronco público de eletricidade, telefone, água e esgoto, o que pode ser modificado a qualquer tempo porque em razão da natureza do terreno e da construção realizada nada impede que cada uma das casas se ligue, isoladamente, às redes de serviços públicos.
Esse fato fez com que no instrumento de instituição do condomínio fosse atribuído para a área de propriedade comum dos condôminos o total de 1,35 m² (fls. 12), o que, como bem anotou o MM. Juiz Corregedor Permanente, revela a ausência dos elementos que caracterizam o condomínio edilício.
Além disso, a planta e o instrumento de instituição do condomínio mostram que cada uma das casas geminadas tem acesso direto à via pública, sem, portanto, a existência de via comum de circulação, e também mostram que cada casa ocupa isoladamente uma metade do terreno que, de fato, foi desdobrado em duas partes.
Trata-se, desse modo, de desdobro de lote com formação do condomínio necessário a que se referem os artigos 1.327 a 1.330 do Código Civil de 2002, hipótese que não caracteriza o condomínio edilício conforme previsto no artigo 5º da Lei n° 4.591/64, que tem o seguinte teor: O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos de unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável.
Para evitar novas indagações, é bom lembrar que a Lei n° 4.591/64 foi editada na vigência do Código Civil de 1916 que, por sua vez, nada dispunha sobre o condomínio edilício, razão pela qual as espécies de condomínio a que se refere em seu artigo 5º são o voluntário e o necessário, que não se confundem com o edilício.
Neste caso concreto, portanto, estão ausentes os elementos indispensáveis para a caracterização do condomínio edilício, previstos em normas de natureza cogente, razão pela qual mostra-se correta a recusa do registro efetuada pela Sra. Oficial de Registro de Imóveis e confirmada na r. sentença apelada.
Esta solução, por seu turno, não é alterada pela alegação do recorrente no sentido de que a instituição do condomínio não importa no desdobro do lote e na abertura de nova matrícula, uma vez que se admitida serão criados dois novos imóveis, consistentes nas unidades autônomas, devendo a cada um corresponder matrícula própria.
Outrossim, a anterior obtenção na Comarca de origem, pelo recorrente, de registro de instituição de condomínio em situação idêntica à presente não enseja a improcedência da dúvida porque, como reiteradamente se tem decidido, a existência de erro pretérito não cria direito à sua repetição.
Cabe anotar, por outro lado, que a planta e o alvará de construção expedidos pela Prefeitura Municipal dizem respeito, expressamente, a pedido de construção de casas geminadas, sem qualquer referência à constituição de condomínio edilício.
Por fim, ficou incontroverso que em razão de restrição convencional imposta com o registro do loteamento não é possível o desdobro do lote de propriedade do recorrente, com o que prevalece o reconhecimento, contido na r. sentença apelada, no sentido de que a instituição do condomínio edilício, neste caso concreto, se destina, de forma imprópria, a contornar tal vedação.” [1]
No presente caso, como visto, as modificações realizadas não têm aptidão para adaptar o empreendimento ao regime de condomínio de casas, porque ainda ausentes os reais pontos de uso comum, como destacado no precedente acima. Tratam-se, a despeito das alterações, de três casas autônomas.
Assim, na forma como pretendida, o registro possibilitaria eventual alienação de frações ideais perfeitamente identificáveis do imóvel, o que é vedado pelo item 151, capítulo XX, tomo II, das Normas da Corregedoria Geral de Justiça.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
HAMILTON ELLIOT AKEL
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR
Notas:
[1] CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 1.266-6/2 LOCALIDADE: São Paulo DATA JULGAMENTO: 16/03/2010 DATA DJ: 26/04/2010 Relator: Munhoz Soares.
Fonte: DJE/SP | 08/09/2015.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.
