CGJ/SP – Registro de Imóveis – Alteração de projeto de incorporação imobiliária – Necessidade de anuência de todos os interessados – Art. 43, IV, da Lei nº 4.591/64 – Não cabimento da averbação pretendida – Recurso desprovido.


Número do processo: 1006175-94.2017.8.26.0099

Ano do processo: 2017

Número do parecer: 416

Ano do parecer: 2019

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1006175-94.2017.8.26.0099

(416/2019-E)

Registro de Imóveis – Alteração de projeto de incorporação imobiliária – Necessidade de anuência de todos os interessados – Art. 43, IV, da Lei nº 4.591/64 – Não cabimento da averbação pretendida – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

LE STYLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E HOTELARIA LTDA. e outro interpõem recurso contra r. sentença de fls. 975/976, que julgou improcedente o pedido de providências suscitado pelos recorrentes, considerando válida a exigência imposta pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Bragança Paulista, que obriga as recorrentes a apresentar novas anuências, de todos os condôminos, com relação às alterações introduzidas no projeto de incorporação imobiliária.

Afirmam as recorrentes que o Bloco III já foi construído e entregue fisicamente aos seus proprietários, mas por força da alteração em seu projeto original, que estava registrado junto à matrícula nº 47.114 daquela serventia, as recorrentes não puderam lavrar as escrituras de compra e venda em favor de seus adquirentes.

Destaca que os adquirentes do referido bloco já adquiriram as suas unidades autônomas de acordo com as alterações do projeto que, pretende-se averbar, e que as alterações não modificam as frações ideais do empreendimento.

Por isso, verbera que a exigência de colheita de novas anuências é ato desnecessário e demasiadamente oneroso às recorrentes, porquanto desconhece os endereços atualizados dos atuais proprietários.

A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 1009/1010).

É o relatório.

Opino.

Presentes pressupostos processuais e administrativos, no mérito, o recurso não comporta provimento.

É pacificamente reconhecida a necessidade de anuência de todos os adquirentes de direitos reais para a averbação pretendida. Para tanto, preceitua o art. 43, IV, da Lei n. 4.591/64, afirmando ser impositiva a anuência unânime dos interessados, exceto se decorrer de exigência legal, hipótese na qual fica autorizada a alteração:

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

(…)

IV – é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal; (g.n)

Ao tratar da instituição e especificação do condomínio edilício, as Normas de Serviço da CGJ também fazem referência à dispensa de anuência dos interessados somente se não houver modificação do projeto (Subitem 224.1 do Capítulo XX):

224.1. Para averbação da construção e registro de instituição cujo plano inicial não tenha sido modificado, será suficiente requerimento que enumere as unidades, com remissão à documentação arquivada com o registro da incorporação, acompanhado de certificado de conclusão da edificação e desnecessária anuência dos condôminos.

A alteração desejada recai sobre o número de unidades, passando de 30 para 20, da área útil de construção, que, no total das unidades, passa dos 1.317,60 m2 para 1.471,64 m2, e de área comum, de 441,48 m2 para 667,30m2.

A fração ideal correspondente à totalidade das 20 unidades permanece a mesma, qual seja, 33,33% do terreno. Contudo, independentemente desse fato, de haver previsão contratual quanto aos Blocos I e II, e muito embora as recorrentes afirmem que as alterações já existiam ao tempo das aquisições relativas ao Bloco III, fato é que elas não constavam do registro da incorporação, não sendo possível a retroatividade de anuências já concedidas anteriormente, para que agora alcancem essas, razão pela qual não é possível afastar unilateralmente a exigência legal.

A esse respeito, trago ensinamento da renomada obra Direito Registral Imobiliário, professor ADEMAR FIORANELLI (IRIB/saf, E. Porto Alegre, 2001, p. 584):

“l. Modificação total ou parcial do projeto de execução. Não existindo prazo de carência fixado pelo Incorporador, por ocasião do registro da Incorporação, esta, por conseguinte, aperfeiçoa-se logo que registrada. Nessa fase, o projeto de construção pode ser alterado, acrescendo ou diminuindo o número de unidades, excluindo ou aumentando as áreas comuns. Nesta hipótese, o ato de retificação é de mera averbação, sem implicar o cancelamento da primitiva Incorporação e novo registro. No ato retificatório que deverá ser requerido pelo incorporador, serão incluídas as retificações pretendidas, mediante documento hábil fornecido pela autoridade competente, isto é, o competente projeto modificativo, com a juntada, ainda, dos novos gráficos modificadores a que aludem as letras g e h do art. 32 da Lei n. 4.591/64, com as assinaturas correspondentes. O Oficial deverá observar o que determina o art. 43, inc. III, da mencionada Lei 4.591/64, exigindo, sempre, anuência prévia de todos aqueles que possuem direitos reais registrados e decorrentes do mesmo empreendimento. (g.n).

Esse também é o posicionamento pacífico nesta Eg. Corregedoria Geral da Justiça:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida Inversa – Alteração de incorporação imobiliária – Necessidade de anuência de todos os interessados (artigo 43, IV, da Lei n. 4.591/64) – Concessão de tutela antecipada com ordem judicial de suprimento da vontade de uma das adquirentes de unidade autônoma – Suficiência para a averbação pretendida – Recurso provido. (MMª Juíza Assessora Renata Mota Maciel Madeira Dezem, Des. HAMILTON ELLIOT AKEL, processo nº 2014/12439).

REGISTRO DE IMÓVEIS – Retificação parcial do projeto de construção – Eliminação de um salão social – Alteração de metragens da área comum e da área total construída das unidades autónomas – Concordância da totalidade dos adquirentes de frações ideais correspondentes às unidades autônomas – Necessidade (artigo 43, IV, da Lei 4.591/1964) – Desqualificação registral confirmada – Averbação descabida – Recurso desprovido (MM. Juiz Assessor Luciano Gonçalves Paes Leme, Des. José Renato Nalini, Proc. nº 2012/00156529).

Por essas razões, respeitado o entendimento dos recorrentes, a r. sentença deve ser mantida em sua integralidade.

Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é pelo desprovimento do recurso.

Sub censura.

São Paulo, 12 de agosto de 2019.

Paulo Cesar Batista dos Santos

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. São Paulo, 14 de agosto de 2019. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogados: FRANCISCO MASSAMITI ITANO JUNIOR, OAB/SP 262.060 e OSVALDO LUIS ZAGO, OAB/SP 101.030.

Diário da Justiça Eletrônico de 23.08.2019

Decisão reproduzida na página 160 do Classificador II – 2019.

Fonte: INR Publicações.

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STJ afasta irrevogabilidade da adoção em nome do melhor interesse de adolescente


A adoção é medida excepcional e irrevogável, nos termos do Estatuto da Criança e do Adolescente – ECA (Lei 8.069/1990). Contudo, a determinação, que visa principalmente a proteção integral e o melhor interesse dos mais jovens, por vezes pode entrar em conflito com esses princípios. Na última semana, o Superior Tribunal de Justiça – STJ abandonou o rigor e o formalismo legal, com uma interpretação principiológica da norma para privilegiar o bem-estar de um adolescente.

Para a ministra Nancy Andrighi, a interpretação sistemática e teleológica do artigo 39 do ECA, que trata da irrevogabilidade da adoção, leva à conclusão de que a norma, na verdade, pode ser afastada ao se verificar que a manutenção da medida não apresenta mais vantagens para o adotado. O objetivo deve ser sempre a garantia dos princípios da proteção integral e do melhor interesse da criança e do adolescente.

Com esse entendimento, a 3ª Turma do STJ decidiu sobre o caso de um adolescente que se arrependeu do processo e fugiu do convívio com a nova família. Deu-se provimento ao Recurso Especial – REsp 1.892.782, ajuizado por pais adotivos para rescindir a sentença de adoção e determinar a retificação do registro civil do jovem para que volte a constar o nome anteriormente usado por ele.

Flexibilização das regras do ECA

O juiz Fernando Moreira, vice-presidente da Comissão de Adoção do Instituto Brasileiro de Direito de Família – IBDFAM, comenta: “Trata-se de uma decisão na vanguarda na tutela dos direitos da criança e do adolescente, o que demonstra que nenhuma regra é absoluta, devendo ser cotejada com as outras regras e princípios do nosso ordenamento jurídico”.

Para ele, o entendimento apresentado se enquadra na perspectiva de flexibilização das regras rígidas do ECA por meio dos seus próprios princípios norteadores: melhor interesse da criança e do adolescente, proteção integral, reais vantagens da adoção e outros decorrentes do princípio da prioridade absoluta, previsto no artigo 227 da Constituição Federal.

Casos excepcionais

Segundo o especialista, há outros casos a irrevogabilidade da adoção costuma ser afastada. “O STJ já autorizou a rescisão do julgado em uma situação em que o pai biológico faleceu e, na sequência, foi realizada a adoção unilateral – aquela feita pelo cônjuge ou companheiro em relação ao filho do outro”, recorda Fernando.

“Após o período de um ano da adoção, o adotado deixou de conviver com o seu pai adotivo e não manteve mais qualquer contato, passando a conviver exclusivamente com a sua família biológica paterna, com a qual mantinha grandes laços afetivos (REsp 1545959/SC)”, acrescenta o juiz.

Apesar de excepcional, a medida também poderia ser permitida em outros casos hipotéticos. “Também se poderia visualizar igual solução na hipótese de devolução da criança pela família adotiva, após o trânsito em julgado da sentença, em razão da descoberta de fatos posteriores à sentença ou da ausência de consolidação de vínculos afetivos”.

Direito não pode ficar alheio às situações da vida, diz especialista

Na análise do caso em tela, a ministra Nancy Andrighi sustentou que não se trata de estimular a revogabilidade das adoções. Em certas situações, como a demonstrada, nem sempre as presunções estabelecidas dogmaticamente suportam o crivo da realidade, nas palavras da ministra. “Em caráter excepcional, é dado ao julgador demover entraves legais à plena aplicação do direito e à tutela da dignidade da pessoa humana. A realidade se impõe”, concluiu a magistrada.
Segundo Fernando Moreira, o objetivo da regra da irrevogabilidade da adoção, conforme o artigo 39, §1º, do ECA, é proteger os interesses da pessoa adotada, evitando a insegurança jurídica causada pela possibilidade de retorno da criança ou do adolescente à situação anterior à adoção. Contudo, na prática, nem ela é absoluta.

“As razões que nos levam a escolhas, hoje, podem desaparecer amanhã. O que era amor vira desamor. O que era imaginação vira realidade. Nem mesmo a lei consegue impor a imutabilidade das relações afetivas, por mais que seja realizada uma boa preparação dos adotantes e dos adotandos”, reflete o diretor nacional do IBDFAM.

Ele conclui: “Assim, a depender do caso concreto, entendo as razões dos pais que devolvem os filhos após o trânsito em julgado da adoção, assim como entendo os filhos adotivos que, após manifestarem o seu desejo na adoção, desistem da sua escolha e seguem em busca de sua felicidade pessoal. O Direito não pode ficar alheio às situações da vida de relações”.

Fonte: Assessoria de Comunicação do IBDFAM (com informações do STJ).

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