Como comprar imóvel usado

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Possíveis problemas só podem ser identificados pela análise de documentos do imóvel e de seu dono

A formalização da compra de imóvel usado deve ser precedida de ampla pesquisa da documentação do imóvel e de dono, para evitar dores de cabeça futuramente. Um cuidado que evita até mesmo o risco de eventual perda do imóvel como consequência de alguma ação judicial movida contra o proprietário/vendedor. 

Possíveis problemas só podem ser identificados pela análise de documentos do imóvel e de seu dono. Para começar, o Procon-SP orienta o consumidor que leia com atenção a matrícula atualizada do imóvel. Esse documento contém todas as informações e/ou restrições, como, por exemplo, medidas do terreno, área construída, acréscimo de construção, proprietários anteriores e, principalmente, hipotecas ou dívidas pendentes. 

O documento pode ser pedido na forma de uma certidão no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região do imóvel, mediante o pagamento de uma taxa. A data de emissão dessa certidão deve ser recente, há menos de 30 dias, alerta o Procon-SP.

Do proprietário, devem ser pedidos os seguintes documentos: Certidão Vintenária com negativa de ônus atualizada. Fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, o documento contém o histórico dos últimos 20 anos do imóvel, como hipoteca, pendência judicial, titularidade, etc; certidões negativas dos cartórios de protesto da cidade onde o proprietário reside; certidões negativas de débito do IPTU. O comprador deve conferir se a metragem anotada na escritura coincide com a descrita no carnê; se for um bem financiado, as condições de liberação ou transferência; declaração negativa de débito ao síndico do condomínio. Outro cuidado é consultar, na prefeitura, se não há projeto de desapropriação para a área onde está situado o imóvel.

Se a negociação for intermediada por uma imobiliária, ficar atento também a eventuais documentos complementares – quando o imóvel for financiado, são pedidos documentos pessoais e comprovante de renda do comprador. 

Contrato de compra e venda

O contrato também exige cuidados. O Procon-SP recomenda que o contrato de compromisso ou promessa de compra e venda seja averbado no Cartório de Registro de Imóveis. Essa providência, que poucos compradores adotam para não desembolsar a taxa cobrada pelos cartórios, garante a realização do negócio, caso o proprietário queira desistir da venda. Ademais, ela evita golpes como o de venda do mesmo imóvel para diversos interessados e assegura a concretização do negócio para quem registrou o compromisso. 

O momento de pagamento do imóvel não deve dispensar a lavratura da escritura definitiva de venda e compra, pelo Tabelião de Notas, com todas as informações da venda, incluídos os valores exatos do negócio. As taxas referentes ao registro do imóvel – imposto sobre transmissão de bens imobiliários, taxa de escrituração imobiliária e encargos municipais – podem variar de 4% a 6% do valor do bem, dependendo da cidade.

Publicidade enganosa e outras armadilhas 

Animada com o dinheiro extra que entra no fim de ano, como o 13º salário, bônus e prêmios, muita gente interessada na compra de imóvel procura os estandes de venda das construtoras e incorporadoras. A compra de casa própria, contudo, é algo que precisa ser avaliado com cuidado. 

Tanto antes, no momento da escolha do imóvel, como depois, porque a decisão exige capacidade financeira para bancar valor mensal relativamente elevado e de longa duração. Fiscalização da Fundação Procon-SP, feita em parceria com o Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Crecisp) entre julho e setembro nos estandes de venda, constatou uma série de irregularidades, como a propaganda enganosa e a cobrança de taxas indevidas. São problemas que, segundo o Procon-SP, os consumidores levam costumeiramente ao órgão de defesa do consumidor e engordam o ranking de reclamações do setor. 

Nos atendimentos prestados no primeiro semestre deste ano, os grupos Gafisa Tenda, com 145 reclamações, e PDG, com 113 queixas, figuram no topo do ranking. Lideram as queixas no período o desrespeito ao contrato/proposta e a falta de entrega da unidade no prazo, com 408 reclamações no período. Em seguida, aparecem a cobrança indevida de taxas, com 399 registros, e a qualidade da construção, com 52 queixas. 

As cobranças indevidas estão relacionadas, em geral, com as taxas de corretagem, assessoria imobiliária e Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária (Sati), na compra do imóvel na planta. O Procon-SP comenta que não é incomum o consumidor ser surpreendido, no momento da assinatura do contrato, com a cobrança dessas taxas, sem informação prévia sobre a natureza desses serviços e sua contratação facultativa. 

CUIDADOS

A advogada Thaís Matallo orienta quem vai comprar um imóvel na planta que consulte antes o histórico da construtora e verifique sua idoneidade. Outro cuidado é analisar com atenção o memorial descritivo do empreendimento e a forma de pagamento, principalmente as parcelas intermediárias e o valor a ser desembolsado na entrega da chave. "Esses valores costumam ser elevados e podem fazer com que o comprador desista do imóvel no meio do caminho".

Preço pedido na venda de imóvel sobe mais que inflação

A valorização dos imóveis está superando a inflação neste ano. Pelo menos é isso o que mostra o Índice Fipe Zap Ampliado, que reflete a evolução dos preços pedidos pelo proprietário na hora de anunciar a venda do imóvel. De janeiro a outubro, o aumento médio do preço do metro quadrado acumulado está em 11,3%, enquanto a inflação oficial, medida pelo IPCA no mesmo período, cravou 4,4%. Em outubro, o preço pedido pelos imóveis teve uma alta média de 1,3%.

O Índice Fipe Zap é calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas da Universidade de São Paulo, com base nos anúncios publicados na página do ZAP Imóveis, na internet. São considerados apenas os anúncios de apartamentos ponderando sua localização, bairro, número de dormitórios e área útil. O índice considera o valor pedido, mas não detecta se o negócio foi fechado pelo preço solicitado.

Fonte: Site O Liberal Net I 20/11/2013.

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Vai comprar imóvel em leilão? Veja os cuidados a tomar

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SÃO PAULO – A compra de um imóvel em leilão pode gerar uma economia de 20% a 40%, em relação ao preço de mercado. Contudo, alertam especialistas, para que a economia valha a pena e a aquisição não se transforme em um pesadelo, é preciso tomar alguns cuidados.

De acordo com o diretor de operações imobiliárias do Portal de Documentos – empresa especializada na gestão de documentos digitais com valor jurídico -, Marcos Caielli, os interessados em adquirir um imóvel por meio de leilão, devem desconfiar de ofertas que prometem descontos de 50% ou mais no imóvel. Geralmente, explica ele, isso pode ser indício de problema.

O advogado, especialista em direito imobiliário, do escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados, José Antônio Costa Almeida, concorda e completa: "Os leilões têm um risco maior, por isso possuem preços menores. Não recomendaria, por exemplo, a compra de um primeiro imóvel em leilão, visto que há diversas situações que podem trazer a anulação do evento", argumenta.

Problemas
Dentre as dores de cabeça mais comuns que podem ser enfrentadas por quem compra um imóvel em leilão estão as dívidas da propriedade, como débitos condominiais e municipais, a casa ou apartamento necessitar de uma grande reforma e ainda o fato do imóvel estar ocupado, o que pode gerar um processo na justiça.

No geral, os imóveis ocupados são os principais desafios de quem vai comprar um imóvel em leilão, sendo que, em muitos casos, é melhor o comprador repensar a intenção da aquisição, aconselha Almeida. "Sempre é válido visitar o imóvel antes e tentar resolver a questão amigavelmente. Contudo, via de regra, a pessoa não desocupa o imóvel sem que haja um pedido de reintegração de posse na Justiça."

Documentação
Segundo os especialistas, quem opta por adquirir uma propriedade por meio de leilão, seja ele presencial ou virtual, deve obter o máximo de informações possíveis acerca do imóvel.

Dessa forma, ler o edital atentamente torna-se indispensável. No documento, o comprador deve observar se o imóvel está ocupado ou não, o valor da dívida, o valor do imóvel e se há algum outro débito que o futuro proprietário deverá ser responsável.

"Antes de decidir se participa ou não, a pessoa deve ler o edital, estudar o processo, verificar a origem da dívida que levou o imóvel a leilão, se trabalhista, condominial, entre outras. O interessado deve observar ainda se o devedor tem outras dívidas, que podem levar à anulação do leilão. Isso porque, obter o dinheiro de volta, não é um caminho tão fácil", alerta o advogado.

Caielli observa ainda que para ficar mais ciente das dívidas que envolvem o imóvel, o interessado deve obter em cartório as certidões envolvendo o dono do imóvel, especialmente a certidão trabalhista, que diz se há ou não dívidas deste tipo.

Além disso, diz ele, visitar o imóvel para observar as condições do mesmo, ajuda a decidir se vale a pena ou não a aquisição, visto que, muitas vezes, a propriedade requer uma reforma, que pode fazer com que o desconto da compra não seja tão vantajoso.

Por fim, vale lembrar que quem compra um imóvel em leilão deve arcar com as despesas normais que envolvem a compra de uma propriedade, como as custas com cartório e impostos como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), além da taxa do leiloeiro, que geralmente equivale a 5% do valor negociado.

Fonte: Site UOL – Economia I 14/10/2013.

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É preciso tomar cuidado na hora de vender um imóvel

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É preciso tomar cuidado na hora de vender um imóvel

Segundo especialistas, é preciso cautela para que o processo de venda seja satisfatório e atenda as expectativas

Contratação de um profissional e atenção com a documentação são dois dos fatores que podem evitar dores de cabeça, perda de negócios e prejuízos

Assim como comprar um imóvel, vender também não é tarefa fácil. Segundo especialistas, não basta apenas anunciar o bem, é preciso atenção e cautela, a fim de garantir que todo o processo seja satisfatório e atenda as expectativas tanto de quem quer vender, quanto de quem quer comprar.

“Vemos muitas transações não sendo concluídas, após meses de negociação, porque no momento do fechamento do contrato as partes descobrem problemas que impedem ou atrasam a venda”, diz o advogado Kênio Pereira, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Paulo Tavares, diretor da Sótão Netimóveis e presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG), também nota que empecilhos são frequentes, mas diz que é possível evitá-los agindo com cuidado, orientação profissional e paciência.

“É recomendável, primeiramente, providenciar uma documentação completa e atualizada, não só do imóvel, mas também do proprietário e de seu cônjuge, se for o caso, pois é essa documentação que vai permitir a conclusão da negociação”, pondera Tavares.

Segundo ele, é preciso comprovar que o imóvel está livre de qualquer ônus e que o vendedor está, de fato, autorizado a vendê-lo, sem pendências judiciais que coloquem em risco o negócio.

Entre os documentos do bem que precisam ser apresentados pelo vendedor estão a certidão atualizada do registro do imóvel, os comprovantes de quitação do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), e até mesmo uma declaração do síndico ou do administrador de que o imóvel não tem débitos.

“Taxas condominiais são devidas pela unidade. Portanto, quando o imóvel é vendido, as dívidas que eventualmente se tenha com o condomínio passam a ser de responsabilidade do novo proprietário. Por isso, é importante mostrar ao comprador que a situação do imóvel é regular perante o condomínio”, ressalta o presidente do Creci-MG.

“Cabe ao vendedor provar que sua mercadoria é boa, que não há quaisquer impedimentos ou pendências, tais como inventário, penhora, cobrança, hipoteca, alienação fiduciária etc. Além disso, é importante que ele compreenda as regras do mercado e a redação do contrato, para saber o que está sendo pactuado, quais são as suas garantias contra uma possível inadimplência, especialmente se for antecipar a imissão na posse antes de receber todo o valor do bem”, complementa Kênio Pereira.

Para que não ocorram erros, especialistas aconselham os vendedores a buscarem corretores competentes e uma imobiliária de confiança para auxiliar na boa venda.

Organização e conservação também fazem toda a diferença na hora de vender um imóvel. Apresentá-lo em ótimo aspecto, pintar e fazer reparos, é boa opção de valorização. Especialistas garantem que a pintura e a troca de piso podem aumentar em 10% o valor do bem. Porém, fazer muita modificação pode aumentar muito o preço e dificultar a comercialização.

“Os problemas de umidade devem ser corrigidos e não escondidos, pois o Código Civil determina que os negócios devem ser regidos pela boa-fé e pela probidade”, acrescenta Pereira.

Segundo o advogado, uma avaliação precisa é recomendável para estipular o preço de venda, de acordo com o mercado.

“Agindo de forma adequada, a venda será realizada com maior rapidez, satisfação e segurança, sendo importante tomar todas as medidas e as providências previamente, para evitar perda de tempo no momento que surgir o comprador, pois este poderá não ter disposição para esperar a solução das pendências.

Deixar para depois e agir de maneira amadora gera problemas, que, no caso do imóvel, poderá representar prejuízo expressivo”, finaliza ele.

Fonte: Márcia Xavier | O Tempo | 07/07/2013.

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