TRT da 3ª Região: Fraude à execução: Turma torna sem efeito venda de imóvel a terceiros de boa fé

Fraude à execução, nos termos do inciso II do artigo 593 do Código de Processo Civil, ocorre quando, na data da alienação ou oneração de um bem, já corria contra o proprietário desse bem demanda capaz de reduzi-lo à insolvência (ou seja, essa venda ou oneração o torna incapaz de saldar suas dívidas). Com esse fundamento, expresso no voto do juiz convocado João Bosco de Barcelos Coura, a 6ª Turma do TRT-MG deu provimento ao agravo de petição interposto pela trabalhadora e declarou a ocorrência de fraude à execução, tornando sem efeito a venda de um imóvel do executado a terceiros.

Tudo começou quando o empregador executado, que tinha vários processos trabalhistas correndo contra ele, vendeu um bem imóvel que, efetivamente, o reduziu à insolvência, já que aquele era o único bem capaz de garantir os créditos dos reclamantes nessas diversas ações. O imóvel foi penhorado e seus adquirentes interpuseram embargos de terceiro, pretendendo a anulação da penhora ao fundamento de que o bem lhes pertence e é o único imóvel residencial da família, sendo, por isso, impenhorável. A ex-empregada, por sua vez, alegou fraude à execução. Entendendo que, mesmo tendo sido fraudulenta a alienação do imóvel, os adquirentes, de fato, residem nele, o que atrai a proteção legal ao chamado "bem de família", o juiz de 1º Grau desconstituiu a penhora sobre o imóvel. Inconformada, a reclamante recorreu, insistindo na caracterização de fraude à execução e pedindo a manutenção da penhora, como única forma de garantir o seu crédito trabalhista no processo.

Em seu voto, o relator destacou que na data da alienação do imóvel já tramitavam na Justiça do Trabalho diversas reclamações contra o executado, ajuizadas no período de 2004 a 2006, pouco importando se nessas reclamações ele respondia de forma direta ou na condição de sócio da empresa da qual fazia parte. Ele frisou que a alienação do bem imóvel em 2011, efetivamente, o reduziu à insolvência, nos termos do inciso II do artigo 593 do Código de Processo Civil, aplicado subsidiariamente ao Processo Trabalhista.

No entender do relator, não se pode cogitar que executado desconhecesse as reclamações movidas contra ele e contra a empresa da qual era sócio. Ele esclareceu que a transferência de patrimônio, nessas condições, faz presumir a má-fé do alienante, uma vez que as tentativas de satisfação do crédito trabalhista, de caráter alimentar, foram infrutíferas.

Para o magistrado, também não se pode cogitar de boa-fé na conduta dos terceiros que adquiriram o imóvel, já que eles não verificaram os antecedentes pessoais do vendedor antes da venda, o que é feito por simples consulta pública, disponível para qualquer pessoa. Mas eles se descuidaram e só realizaram essa consulta depois de finalizado o negócio. Ressaltou o relator que a destinação dada ao imóvel é irrelevante no caso, pois a questão da fraude à execução se apresenta como prejudicial.

Diante dos fatos, a Turma deu provimento ao agravo de petição interposto pela trabalhadora e declarou a ocorrência de fraude à execução, com a consequente ineficácia da alienação do imóvel. A penhora sobre o bem foi reconstituída e o processo agora deverá retornar à Vara de origem para o prosseguimento da execução.

A notícia refere-se ao seguinte processo: 0000339-67.2013.5.03.0042 AP .

Fonte: TRT da 3ª Região I 15/10/2013.

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TJ/MG: Casal que comprou imóvel desapropriado será indenizado

Um casal teve reconhecido em Primeira Instância o direito a ser indenizado pelos danos materiais e morais causados pela frustração do sonho de construir a casa própria. Eles compraram de outro casal um imóvel no bairro Tirol, em Belo Horizonte, onde construiriam a casa, mas descobriram posteriormente que a área já estava em processo de desapropriação. Além disso, o advogado contratado por eles para atuar no processo de desapropriação recebeu os valores da prefeitura e não os repassou aos clientes.

A juíza Anna Paula Vianna Franco, da 23ª Vara Cível, condenou o casal que vendeu o imóvel e o advogado a indenizar, solidariamente, os compradores em R$ 15 mil por danos morais, considerando que os três contribuíram para frustração dos planos dos autores da ação, causando-lhe “sofrimento psicológico”.

O casal que vendeu o imóvel irregularmente deverá, ainda, devolver aos compradores o valor recebido pelo imóvel, bem como restituir os custos com a documentação da compra e do registro do imóvel, R$ 8.600, e ainda R$ 5.500 referentes ao projeto arquitetônico da casa, que não chegou a ser construída, o que soma cerca de R$ 99 mil. Eles poderão descontar dessa quantia o valor relativo à desapropriação pago pela prefeitura. Já o advogado que atuou no processo de desapropriação deve entregar aos clientes os R$ 18.468,17 que recebeu da prefeitura no processo de desapropriação.

Os autores da ação relataram no processo, iniciado em 2006, que compraram o imóvel em 28 de março de 1990. De posse do bem, contrataram a realização do projeto arquitetônico e cercaram a área para guardar o material comprado para a obra, mas foram surpreendidos com a proibição de entrar no lote pela prefeitura, que lhes informou que um decreto de expropriação havia sido publicado em 17 de janeiro daquele ano. Além disso, a prefeitura havia iniciado o processo de desapropriação em 29 de março, um dia depois da compra do imóvel.

A juíza Anna Paula Vianna observou que, mesmo não sendo possível presumir que o casal vendedor tomou conhecimento da expropriação pelo decreto municipal publicado em janeiro daquele ano, outros documentos no processo demonstraram que eles tinham ciência da situação do imóvel. A juíza citou trecho de documento emitido pela prefeitura no qual se afirma que não foi possível “a desapropriação por mútuo acordo, apesar dos esforços e tentativas do poder expropriante”, portanto a desapropriação deveria ser processada judicialmente. Isso demonstrou que o casal vendedor já havia sido contatado pela Administração Pública para tentativa de evitar o processo judicial de desapropriação, antes da venda do imóvel.

Quanto ao advogado que trabalhou para o casal, a juíza salientou que ele “não negou o recebimento da importância nem mesmo o fato de não ter repassado nenhum valor aos clientes”, como constou em processo disciplinar contra ele.

Os valores referentes aos danos materiais deverão ser pagos corrigidos. Por ser uma decisão de Primeira Instância, ainda cabe recurso.

A notícia refere-se ao seguinte processo: 1029682-64.2006.8.13.0024

Fonte: TJ/MG I 10/09/2013.

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Compra de imóvel deve levar apenas 30 dias

Governo apoia proposta em tramitação no Congresso para simplificar burocracia

O processo de compra de um imóvel no Brasil pode cair dos cerca de quatro meses para menos de 30 dias com a aprovação de um projeto em tramitação na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) da Câmara dos Deputados. O texto concentra todos os atos jurídicos envolvendo um imóvel na sua matrícula de registro. De autoria do deputado Paulo Teixeira (PT-SP), a proposta tem o apoio do governo federal e deverá ser aprovada em breve.

A proposta transfere a responsabilidade do comprador para o proprietário do imóvel, que passará a ser obrigado a registrar na matrícula todos os dados envolvendo aquela residência. A responsabilidade também recairá sobre um terceiro que tenha algum litígio com repercussão financeira contra o imóvel.

Assim, em vez de o comprador ser obrigado a fazer um verdadeiro périplo pelos cartórios para verificar se o imóvel está bloqueado pela Justiça, consta como espólio ou foi usado como garantia em empréstimo, por exemplo, os dados serão unificados na matrícula do imóvel no Serviço de Registro de Imóveis.

A atualização e veracidade dos dados na matrícula ficam a cargo do vendedor e não mais do comprador, que antes precisava percorrer várias cartórios. Em São Paulo, por exemplo, o comprador deve levantar de 40 a 50 certidões para se proteger no futuro e, mesmo assim, não há garantias de que a compra não será questionada na Justiça.

Na prática, além de reduzir os custos e a burocracia, a proposta, conhecida no mercado como concentração do ônus na matrícula, desestimula os chamados "contratos de gaveta". Com a concentração de todos ao atos do imóvel na matrícula, ficam valendo somente aqueles ônus que estiveram averbados no registro na hora da assinatura do contrato.

"O objetivo é desburocratizar o mercado imobiliário brasileiro, que em função da insegurança jurídica não tem o tamanho que poderia ter", afirmou Teixeira. Para ele, o mercado brasileiro se desenvolveu de forma "torta". "Cabe a um terceiro, no caso, o adquirente do imóvel, levantar todas as informações que comprovem que aquele bem não tem nenhum problema envolvendo o seu dono original e outra parte, como instituição financeira ou a Justiça."

O secretário adjunto de Política Econômica (SPE) do Ministério da Fazenda, Pablo Fonseca, avaliou que a aprovação do projeto tem potencial para melhorar "enormemente" a segurança jurídica na compra de imóveis, mercado em expansão no País nos últimos anos.

Segundo ele, a SPE acompanha com grande interesse a tramitação do projeto. "O credor, ou alguém que tem algum interesse sobre a pessoa que é dona do imóvel, será obrigado a registrar na matrícula que move uma ação contra o proprietário", explicou Fonseca. "Se não estiver anotado matrícula, o imóvel não seria mais passível de questionamento e o comprador não corre o risco de perder o imóvel."

Para o presidente da Associação Brasileira da Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Octavio de Lazari, os registradores de imóvel e o mercado financeiro são favoráveis à aprovação do projeto. Na avaliação dele, o projeto privilegia a todos compradores, inclusive aqueles beneficiados no programa Minha Casa, Minha Vida.

Fonte: ADRIANA FERNANDES, JOÃO VILLAVERDE / BRASÍLIA – O Estado de S.Paulo.

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