Saiba que profissionais devem ser consultados ao comprar um imóvel

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As negociações de imóvel, por envolverem muito dinheiro e longos períodos de tempo, merecem todo cuidado e atenção. Buscar as informações corretas evita dores de cabeça que vão desde pagar acima do preço de mercado até ficar preso a uma casa ou apartamento cheio de problemas, como infiltrações e até dívidas.

Saiba quem ouvir antes de assinar o contrato de compra ou aluguel:

1. Corretor
Esse profissional faz a intermediação entre o proprietário e quem quer comprar ou alugar o imóvel. O papel do corretor é apresentar a casa ou apartamento de forma clara, apontando as qualidades mas também os defeitos tanto do imóvel quanto da região em que está localizado.

"O artigo 723 do Código Civil diz que o corretor  é obrigado a prestar espontaneamente todas essas informações, sob pena de responder por perdas e danos", afima José Augusto Vianna Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) em São Paulo.

Assim, esse profissional poderá dar orientações valiosas sobre, por exemplo, a parte estrutural e hidráulica do imóvel e dizer se o bairro é barulhento ou de difícil acesso. Depois, o corretor também indica que documentos serão necessários para oficializar a negociação e pode tirar dúvidas sobre o contrato.

Ainda segundo José Augusto, o corretor não pode forçar o fechamento do acordo. "Ele deve apenas mostrar o imóvel", diz.

Porém, é bom ter em mente que o corretor recebe por comissão uma porcentagem do valor da compra ou do aluguel que geralmente é paga pelo dono da casa ou do apartamento. Nem sempre todos repassam todas as informações importantes. Assim, busque ouvir outras opiniões antes de assinar o contrato. 

2. Arquiteto ou engenheiro
É capaz de avaliar como está a estrutura de um imóvel (se há infiltrações e rachaduras e a gravidade delas) e verifica aspectos relacionados ao bem-estar do morador, como iluminação e ventilação.

"O arquiteto vai saber se o seu apartamento pega sol e se é o da manhã ou o da tarde", exemplifica Pedro da Luz Moreira, vice-presidente do IAB-RJ (Instituto de Arquitetos do Brasil) e professor da Universidade Federal do Rio de Janeiro. 

Como é contratado pelo interessado em comprar ou alugar, o arquiteto ou engenheiro pode dar um parecer mais completo do que o corretor.

Ele vai dizer se a região da casa ou apartamento vale o investimento, levando em conta fatores como a proximidade de supermercados e farmácias e o acesso a transporte público, e pode ainda analisar o mapeamento da cidade, onde há informações sobre a rede de esgoto no local e até sobre possíveis alagamentos.

A visita de um engenheiro ou arquiteto também é aconselhável para quem quer comprar e reformar. "Algumas pessoas investem em um apartamento pensando em reformas que não foram calculadas na época da construção e, por isso, não poderão ser feitas", afirma Henrique de Carvalho, engenheiro da 2H Consultoria e Avaliação.

De acordo com ele, não há uma padronização de preços para essa visita, mas uma avaliação simples custa em torno de R$ 300.

3. Síndico e zelador
O síndico deve ser ouvido para dar informações sobre a administração do edifício ou condomínio e evitar surpresas desagradáveis. "Pode ser que haja uma dívida trabalhista de R$ 1 milhão, por exemplo. Aí a pessoa compra o apartamento e a dívida juntos", declara Marcio Rachkorski, presidente da Assosindicos.

Antes de comprar ou alugar, o interessado deve pedir as três últimas atas da assembleia de condomínio, para checar se há algum problema grave sendo discutido. O síndico também pode enviar uma cópia do último balancete, que deve ser analisada para verificar se a vida financeira do condomínio está em ordem.

Geralmente, os corretores auxiliam e fazem a ponte entre o comprador e o síndico para conseguir esses documentos. Outra pessoa com quem vale a pena conversar é o zelador. Pergunte a ele quais as falhas e as vantagens do edifício. Mas leve em conta que esse profissional tem uma relação de trabalho com o condomínio e isso pode pautar a visão dele.

4. Advogado
O advogado analisa os documentos relativos à negociação e auxilia na elaboração do contrato, para proteger o comprador ou locatário.  É esse profissional que vai, por exemplo, conferir o histórico do imóvel e do proprietário, evitando que o comprador herde dívidas ou acabe perdendo dinheiro.

"O sistema brasileiro não é seguro, são muitas leis, muitas variáveis que podem gerar problemas. Uma pessoa que faz um negócio sem assessoria pode até perder o valor investido", diz o advogado Marcus Vinicius Kikunaga, especialista em direito imobiliário.

No caso de aluguel, o advogado orienta o locatário em pontos importantes do contrato como a escolha do índice de reajuste da locação e o acordo sobre a realização de benfeitorias que, muitas vezes, podem ser reembolsadas ou divididas com o proprietário.

"Os honorários devem ser combinados previamente", diz Sérgio Herrera, diretor jurídico da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário. De acordo com ele, a cobrança costuma ser proporcional ao valor do negócio. "Um advogado que vai dar assistência  em um contrato de locação que custa R$ 1.000 não vai cobrar R$ 5.000", afirma.

5. Oficial do Registro de Imóveis
Esse profissional, encontrado em cartórios de registro de imóveis, pode examinar a certidão de propriedade, um documento que comprova de quem é o imóvel e se há alguma dívida relacionada a ele. "O Registrador tem a qualidade de ser isento, não é advogado nem do comprador nem do dono", diz Flauzilino dos Santos, presidente da Associação dos Registradores de Imóveis de São Paulo (Arisp). De acordo com Santos, essa assessoria não é cobrada e pode ser feita no mesmo dia.

6. Tabelião

Profissional encontrato nos tabelionatos de notas. Esse profissional reunirá os documentos das partes e do imóvel e redigirá o contrato (escritura pública). Se a aquisição for feita com financiamento, não é necessário procurar um tabelião para isso, pois o banco já faz esse serviço.

Fonte: UOL | 27/06/2013. Texto adaptado.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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Cartórios alertam sobre cuidados na aquisição da casa própria

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Uma série de cuidados é necessária na compra e manutenção de um imóvel. Por se tratar de um investimento alto e muitas vezes financiado é preciso que os consumidores estejam atentos a todos os detalhes que podem levar a um mau negócio ou a perda do bem. Atos como a formalização da escritura e o registro do bem, procedimentos realizados pelos cartórios, são considerados obrigatórios para garantir a segurança jurídica da compra.

A demora na realização do registro ou a ausência dele pode facilitar golpes como a venda dupla ou em consequências para o comprador na ocorrência de acidentes, processos ou falecimentos por parte do vendedor.

Orientações

Algumas das orientações necessárias podem ser obtidas nos tabelionatos de notas de todo o país, visto que o tabelião tem a incumbência de transformar a vontade das partes em negócio jurídico e, por isso, pode esclarecer algumas dúvidas do consumidor. As taxas só são cobradas pelos tabelionatos no caso da formalização da escritura.

O diretor de registro de imóveis da Associação dos Notários e Registradores do Estado do Paraná (Anoreg-PR), João Carlos Kloster, esclarece que a solicitação da certidão de matrícula no cartório de registro de imóveis é um dos primeiros passos para verificar a procedência do imóvel.

“As construtoras devem registrar seu projeto de incorporação em cartório e, para isso terão, que apresentar uma série de documentos que comprovam a validade jurídica daquele empreendimento”, explica o diretor. Outros documentos importantes que garantem uma compra mais segura são as certidões fiscais do imóvel, que são obtidas na prefeitura, e certidões tributárias, para saber se há alguma dívida em nome do vendedor.

Segurança

Mesmo depois de analisada a procedência do imóvel nos tabelionatos e registros, o registro é ato solene que garantirá segurança ao negócio jurídico. Isso porque entre a realização de procedimentos como a transmissão do bem entre vendedor e comprador, formalização da escritura e aprovação de crédito em caso de financiamento, diversos problemas podem ocorrer.

Se o comprador demora para registrar o bem ou deixa de realizar o procedimento podem recair sobre ele consequências que vão desde processos judiciais até a perda do bem. “Os ofícios de imóveis costumam checar se as informações que constam nas certidões e na escritura estão corretas ou se sofreram alguma alteração, mas se o proprietário demorar a procurar o cartório abrirá brechas para problemas”, comenta Kloster.

Uma das situações que poderiam ser amenizadas com o registro de todas as transações referentes à compra de um imóvel é o da venda dupla, quando o mesmo bem é vendido duas vezes a compradores diferentes. Em situações como essa, os Tribunais tem decidido que é considerado proprietário do imóvel aquele que registrou a transação no cartório por primeiro e não necessariamente aquele que negociou o bem com o vendedor primeiramente.

Nessa hipótese, sobra ao comprador que não fez o registro o direito de cobrar do vendedor os danos materiais e morais que tenha sofrido. Além disso, no caso de execução de dívidas trabalhistas, acidentes envolvendo grandes danos, dívidas oriundas de outros negócios e falecimento do proprietário o comprador que ainda não registrou o bem pode ter problemas que incluem a perda do bem.

“Nesse caso, como o imóvel ainda está no nome do antigo proprietário pode ser penhorado para servir como pagamento de dívidas”, alerta. Ainda segundo Kloster, na ocorrência de alguns desses problemas, a ausência de transações registradas em cartórios pode inclusive dificultar na apresentação de provas em processos judiciais.

Fonte: O Presente. Publicação em 28/05/2013.

Mercado imobiliário requer atenção dobrada na hora da compra

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O mercado imobiliário passou a ser o grande protagonista da construção civil na área residencial tornando-se um mercado em constante crescimento. Em entrevista exclusiva ao JORNAL DE UBERABA (JU), o advogado especialista em Direito Imobiliário, Mestre em Direito e professor de Direito Civil na Unipac, Lucas Coelho Nabut afirmou que é preciso ter cuidado redobrado em momentos em que for adquirir um imóvel.

JORNAL DE UBERABA – Quais os documentos exigidos para a compra e venda de imóveis?
LUCAS COELHO NABUT – O principal documento para a celebração da compra e venda é certidão do Registro de Imóveis constando a inexistência de qualquer gravame, com emissão inferior a trinta dias. Além deste, imprescindível para evitar problemas futuros ao comprador, seriam certidões negativas cível e criminal da Justiça comum e juizados especiais, certidão negativa de débitos federais, estaduais e municipais, e certidão negativa de feitos trabalhistas e federais. Tais certidões devem ser emitidas em nome de todos os vendedores, tanto no domicílio dos vendedores quanto no local do imóvel.

JU – Tenho uma escritura em meu nome, mas ainda não a registrei, posso transferir o imóvel a uma terceira pessoa sem esse registro prévio?
LCN – Não. Nosso sistema registral adota a continuidade onde os registros se dão pela ordem cronológica da apresentação e o imóvel deve estar registrado no nome do alienante, seguindo uma ordem. Somente é considerado proprietário aquele que efetuou o registro da escritura de compra e venda, portanto somente ele é quem pode alienar o bem.

JU – Nestes casos, quais as garantias de quem tem apenas a escritura, mas ainda não a registrou?
LCN – Nenhuma, pois, conforme já dito, a propriedade do bem imóvel só se adquire com o registro dessa escritura. Neste caso, a pessoa pode já ter a posse do bem, mas a propriedade somente após o registro. Nada impede de que a pessoa da qual você adquiriu o imóvel venda este bem novamente para um terceiro, praticando crime de estelionato, e o proprietário será aquele que primeiramente proceder ao registro. Por isso, aconselhamos as pessoas que, quando compram um imóvel, não é suficiente ter apenas o dinheiro para tanto, pois diversas outras despesas se fazem necessárias, como emolumentos do cartório de notas para lavrar a escritura, imposto municipal (ITBI) e as despesas do próprio registro.

JU – Estou vendendo um imóvel parcelado, como posso transferir o imóvel por escritura pública ao comprador antes de receber todas as parcelas, com alguma garantia de recebimento?
LCN – Normalmente, a venda de imóveis com pagamento parcelado, se dá mediante a celebração do compromisso particular de compra e venda o chamado "contrato de gaveta", sendo a escritura lavrada apenas após a quitação das parcelas. Mas nada impede que se lavre a escritura com débitos ainda pendentes, podendo constar uma cláusula resolutiva expressa, ou ainda que a escritura seja lavrada na modalidade de compra e venda com reserva de domínio, garantindo uma maior segurança ao vendedor.

JU – Quais os cuidados a serem tomados para adquirir um apartamento ainda na planta?
LCN – Esse tipo de aquisição oferece a vantagem do preço ser muito mais baixo. Porém, muitas pessoas se mostram ainda receosas devido a casos ocorridos na década passada de construtoras que faliram antes do término das construções, causando graves prejuízos a seus clientes. Por isso, deve o interessado, antes de celebrar o contrato, buscar informações tanto da construtora quanto da incorporadora junto aos órgãos de proteção ao consumidor, se existem reclamações, e também buscar informações acerca da situação econômica dessas empresas, como por exemplo, se existem ações de execução distribuídas contra elas.
Outro problema nesses casos que geralmente ocorre, é o atraso na conclusão da construção. Por isso, jamais se deve planejar os fatos cotidianos de acordo com o prazo previsto no contrato. É comum as pessoas marcarem a data do casamento de acordo com a data prevista no contrato para a entrega das chaves o que poderá causar aborrecimentos. Além do que, geralmente, as construtoras possuirão um prazo de tolerância de cento e oitenta dias adicionais. Superado esse prazo sem a entrega do apartamento os compradores poderão exigir a reparação dos danos sofridos.
Importante ainda ressaltar que existe um documento – memorial de incorporação – que descreve todas as características do imóvel; inclusive detalhes como marca, tipo e modelo do piso, além da cor da tinta das paredes. Esse documento deve ser registrado em cartório antes da venda do imóvel. Com isso, após a entrega das chaves poderá verificar se todos os itens conferem com o constante no memorial. 

JU – Posso doar todos meus bens para apenas um dos meus filhos ou para uma pessoa de fora da família?
LCN – A lei veda a doação inoficiosa, aquela em que se o doador possuir herdeiros necessários (descendentes, ascendentes ou cônjuge) e não poderá doar mais que 50% de seu patrimônio. Já se o doador não possuir qualquer herdeiro necessário, poderá dispor livremente de seus bens, ressaltando ser vedada a doação universal, aquela que compreende todo o patrimônio do doador sem reserva mínima de parte para sua mantença.

JU – Estrangeiro que tenha imóveis ou negócios no Brasil como deve fazer para que alguém o represente em território nacional?
LCN – Poderá ser representada por seu próprio representante legal ou através de procurados nomeado por escritura pública. Nesse aspecto a pessoa estrangeira para adquirir imóveis no país deve possuir CPF ou CNPJ, conforme o caso. A aquisição de imóveis urbanos é livre, já a aquisição de imóveis rurais por pessoas estrangeiras, seja física ou jurídica, sofrem limitação legal.

Fonte: Sandro Neves. Jornal Uberaba. Publicação em 24/05/2013.