O mercado imobiliário passou a ser o grande protagonista da construção civil na área residencial tornando-se um mercado em constante crescimento. Em entrevista exclusiva ao JORNAL DE UBERABA (JU), o advogado especialista em Direito Imobiliário, Mestre em Direito e professor de Direito Civil na Unipac, Lucas Coelho Nabut afirmou que é preciso ter cuidado redobrado em momentos em que for adquirir um imóvel.
JORNAL DE UBERABA – Quais os documentos exigidos para a compra e venda de imóveis?
LUCAS COELHO NABUT – O principal documento para a celebração da compra e venda é certidão do Registro de Imóveis constando a inexistência de qualquer gravame, com emissão inferior a trinta dias. Além deste, imprescindível para evitar problemas futuros ao comprador, seriam certidões negativas cível e criminal da Justiça comum e juizados especiais, certidão negativa de débitos federais, estaduais e municipais, e certidão negativa de feitos trabalhistas e federais. Tais certidões devem ser emitidas em nome de todos os vendedores, tanto no domicílio dos vendedores quanto no local do imóvel.
JU – Tenho uma escritura em meu nome, mas ainda não a registrei, posso transferir o imóvel a uma terceira pessoa sem esse registro prévio?
LCN – Não. Nosso sistema registral adota a continuidade onde os registros se dão pela ordem cronológica da apresentação e o imóvel deve estar registrado no nome do alienante, seguindo uma ordem. Somente é considerado proprietário aquele que efetuou o registro da escritura de compra e venda, portanto somente ele é quem pode alienar o bem.
JU – Nestes casos, quais as garantias de quem tem apenas a escritura, mas ainda não a registrou?
LCN – Nenhuma, pois, conforme já dito, a propriedade do bem imóvel só se adquire com o registro dessa escritura. Neste caso, a pessoa pode já ter a posse do bem, mas a propriedade somente após o registro. Nada impede de que a pessoa da qual você adquiriu o imóvel venda este bem novamente para um terceiro, praticando crime de estelionato, e o proprietário será aquele que primeiramente proceder ao registro. Por isso, aconselhamos as pessoas que, quando compram um imóvel, não é suficiente ter apenas o dinheiro para tanto, pois diversas outras despesas se fazem necessárias, como emolumentos do cartório de notas para lavrar a escritura, imposto municipal (ITBI) e as despesas do próprio registro.
JU – Estou vendendo um imóvel parcelado, como posso transferir o imóvel por escritura pública ao comprador antes de receber todas as parcelas, com alguma garantia de recebimento?
LCN – Normalmente, a venda de imóveis com pagamento parcelado, se dá mediante a celebração do compromisso particular de compra e venda o chamado "contrato de gaveta", sendo a escritura lavrada apenas após a quitação das parcelas. Mas nada impede que se lavre a escritura com débitos ainda pendentes, podendo constar uma cláusula resolutiva expressa, ou ainda que a escritura seja lavrada na modalidade de compra e venda com reserva de domínio, garantindo uma maior segurança ao vendedor.
JU – Quais os cuidados a serem tomados para adquirir um apartamento ainda na planta?
LCN – Esse tipo de aquisição oferece a vantagem do preço ser muito mais baixo. Porém, muitas pessoas se mostram ainda receosas devido a casos ocorridos na década passada de construtoras que faliram antes do término das construções, causando graves prejuízos a seus clientes. Por isso, deve o interessado, antes de celebrar o contrato, buscar informações tanto da construtora quanto da incorporadora junto aos órgãos de proteção ao consumidor, se existem reclamações, e também buscar informações acerca da situação econômica dessas empresas, como por exemplo, se existem ações de execução distribuídas contra elas.
Outro problema nesses casos que geralmente ocorre, é o atraso na conclusão da construção. Por isso, jamais se deve planejar os fatos cotidianos de acordo com o prazo previsto no contrato. É comum as pessoas marcarem a data do casamento de acordo com a data prevista no contrato para a entrega das chaves o que poderá causar aborrecimentos. Além do que, geralmente, as construtoras possuirão um prazo de tolerância de cento e oitenta dias adicionais. Superado esse prazo sem a entrega do apartamento os compradores poderão exigir a reparação dos danos sofridos.
Importante ainda ressaltar que existe um documento – memorial de incorporação – que descreve todas as características do imóvel; inclusive detalhes como marca, tipo e modelo do piso, além da cor da tinta das paredes. Esse documento deve ser registrado em cartório antes da venda do imóvel. Com isso, após a entrega das chaves poderá verificar se todos os itens conferem com o constante no memorial.
JU – Posso doar todos meus bens para apenas um dos meus filhos ou para uma pessoa de fora da família?
LCN – A lei veda a doação inoficiosa, aquela em que se o doador possuir herdeiros necessários (descendentes, ascendentes ou cônjuge) e não poderá doar mais que 50% de seu patrimônio. Já se o doador não possuir qualquer herdeiro necessário, poderá dispor livremente de seus bens, ressaltando ser vedada a doação universal, aquela que compreende todo o patrimônio do doador sem reserva mínima de parte para sua mantença.
JU – Estrangeiro que tenha imóveis ou negócios no Brasil como deve fazer para que alguém o represente em território nacional?
LCN – Poderá ser representada por seu próprio representante legal ou através de procurados nomeado por escritura pública. Nesse aspecto a pessoa estrangeira para adquirir imóveis no país deve possuir CPF ou CNPJ, conforme o caso. A aquisição de imóveis urbanos é livre, já a aquisição de imóveis rurais por pessoas estrangeiras, seja física ou jurídica, sofrem limitação legal.
Fonte: Sandro Neves. Jornal Uberaba. Publicação em 24/05/2013.