DIREITO CIVIL E CONSTITUCIONAL. POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO DE IMÓVEL RURAL DE ÁREA INFERIOR AO MÓDULO RURAL.

Presentes os requisitos exigidos no art. 191 da CF, o imóvel rural cuja área seja inferior ao “módulo rural” estabelecido para a região (art. 4º, III, da Lei 4.504/1964) poderá ser adquirido por meio de usucapião especial rural. De fato, o art. 65 da Lei 4.504/1964 (Estatuto da Terra) estabelece que “O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural”. A Lei 4.504/1964 (Estatuto da Terra) – mais especificamente, o seu art. 4º, III (que prevê a regra do módulo rural), bem como o art. 65 (que trata da indivisibilidade do imóvel rural em área inferior àquele módulo) -, ainda que anterior à Constituição Federal de 1988, buscou inspiração, sem dúvida alguma, no princípio da função social da propriedade. Nesse contexto, cabe afirmar que a propriedade privada e a função social da propriedade estão previstas na Constituição Federal de 1988 dentre os direitos e garantias individuais (art. 5º, XXIII), sendo pressupostos indispensáveis à promoção da política de desenvolvimento urbano (art. 182, § 2º) e rural (art. 186, I a IV). No caso da propriedade rural, sua função social é cumprida, nos termos do art. 186 da CF, quando seu aproveitamento for racional e apropriado; quando a utilização dos recursos naturais disponíveis for adequada e o meio ambiente preservado, assim como quando as disposições que regulam as relações de trabalho forem observadas. Realmente, o Estatuto da Terra foi pensado a partir da delimitação da área mínima necessária ao aproveitamento econômico do imóvel rural para o sustento familiar, na perspectiva de implementação do princípio constitucional da função social da propriedade, importando sempre e principalmente, que o imóvel sobre o qual se exerce a posse trabalhada possua área capaz de gerar subsistência e progresso social e econômico do agricultor e sua família, mediante exploração direta e pessoal – com a absorção de toda a força de trabalho, eventualmente com a ajuda de terceiros. A Constituição Federal de 1988, em seu art. 191, cujo texto se faz idêntico no art. 1.239 do CC, disciplinou a usucapião especial rural, nos seguintes termos: “Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”. Como se verifica neste artigo transcrito, há demarcação de área máxima passível de ser usucapida, não de área mínima, o que leva os doutrinadores a concluírem que mais relevante que a área do imóvel é o requisito que precede a ele, ou seja, o trabalho realizado pelo possuidor e sua família, que torna a terra produtiva e lhe confere função social. A usucapião especial rural é caracterizada pelo elemento posse-trabalho. Serve a essa espécie tão somente a posse marcada pela exploração econômica e racional da terra, que é pressuposto à aquisição do domínio do imóvel rural, tendo em vista a intenção clara do legislador em prestigiar o possuidor que confere função social ao imóvel rural. Assim, a partir de uma interpretação teleológica da norma, que assegure a tutela do interesse para a qual foi criada, conclui-se que, assentando o legislador, no ordenamento jurídico, o instituto da usucapião rural, prescrevendo um limite máximo de área a ser usucapida, sem ressalva de um tamanho mínimo, estando presentes todos os requisitos exigidos pela legislação de regência, não há impedimento à aquisição usucapicional de imóvel que guarde medida inferior ao módulo previsto para a região em que se localize. Ressalte-se que esse entendimento vai ao encontro do que foi decidido pelo Plenário do STF, que, por ocasião do julgamento do RE 422.349-RS (DJe 29/4/2015), fixou a seguinte tese: “Preenchidos os requisitos do art. 183 da CF, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área onde situado o imóvel (dimensão do lote)”. REsp 1.040.296–ES, Rel. originário Min. Marco Buzzi, Rel. para acórdão Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 2/6/2015, DJe 14/8/2015.

Fonte: Informativo nº. 0566 | Período de 8 a 20 de agosto de 2015.

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1066651-03.2014.8.26.0100

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 1066651-03.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante JOSÉ CORREIA MACHADO, é apelado 17° OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 30 de junho de 2015.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n.° 1066651-03.2014.8.26.0100

Apelante: José Correia Machado

Apelado: 17° Oficial de Registro de Imóveis da Capital

VOTO N.° 34.223

Registro de imóveis – Condomínio edilício – Ausência de elementos caracterizadores – Precedentes exigindo a existência de reais pontos comuns – Existência, no caso, de três casas autônomas – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por José Correia Machado objetivando a reforma da r. decisão de fls. 163/166, que manteve a recusa do 17° Oficial de Registro de Imóveis da Capital de registro de instituição e especificação de condomínio edilício.

Alega o recorrente, em suma, que estão presentes os requisitos legais que caracterizam o condomínio edilício, descabendo a recusa do registrador.

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 200/201)

É o relatório.

Exatamente como constou da r. decisão recorrida e como bem recordado pelo Registrador, a questão já foi apreciada pela Corregedoria Permanente em duas outras oportunidades (processo n.° 0019678-46.2010.8.26.0100, j. 25.11.2010 e processo n.° 0059257-93.2013.8.26.0100, j. 16/10/2013), tendo sido reconhecida a possibilidade de constituição de condomínio edilício para um grupo de casas geminadas, desde que presentes os elementos que caracterizam o condomínio (artigo 1.331 e seguintes do Código Civil), o que não ocorre no caso.

Mesmo após as modificações levadas a efeito pelo interessado na tentativa de atender aos requisitos legais, continuam ausentes do projeto os elementos caracterizadores do condomínio edilício.

A despeito da unificação da numeração do imóvel (n.° 799 da Rua Piatá – casas 01, 02 e 03), da demolição dos muros divisores e da construção de um portão de acesso comum, as casas continuam não possuindo verdadeira área de uso comum – sendo importante ressaltar, conforme bem observaram o i. Registrador e a douta Promotora de Justiça (fls. 160/161), que a churrasqueira localizada nos fundos do terreno já existia no projeto anterior – evidenciando a intenção de simulação de suposto condomínio, com o intuito de burlar a vedação de desdobro em lotes independentes ressalvada pela Prefeitura às fls. 77.

Já decidiu esta Corregedoria Geral, em caso muito semelhante ao ora em análise, que para a caracterização do condomínio é necessária a coexistência de partes de propriedade exclusiva, que podem ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, e de outras partes, de propriedade comum dos condôminos, que não podem ser alienadas separadamente ou divididas:

(…)

De acordo com a documentação que instruiu o pedido inicial, em especial as plantas de fls. 64/65, as duas residências edificadas sobre o imóvel da apelante possuem acessos independentes para a via pública, ostentam numerações autônomas (n° 115 e 119 da Rua Izar) e não possuem verdadeira área de uso comum, estando inequivocamente caracterizada a intenção de simular suposto condomínio inexistente com o claro intuito de tangenciar a restrição urbanística evidenciada no alvará de aprovação e execução de reforma, expedido pela Prefeitura Municipal, que consiste ‘in casu’ na vedação de desdobro em lotes independentes (fls. 26).

Impertinente, pois, a alegação de que, ao prever o condomínio edilício, a lei não se referiu a ‘áreas’ comuns, mas sim a ‘partes’ comuns do imóvel, visto que, de acordo com o artigo 1.331, §2°, da Lei 4.591/64, são partes comuns e indivisíveis, dentre outras, o acesso ao logradouro público, que ‘são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente ou divididos’ e, na hipótese vertente, restou incontroverso, como visto, que as duas casas projetadas para o imóvel em comento possuem acesso independente à via pública, recebendo cada qual numeração própria no logradouro.

Ausente o requisito do acesso comum a ser utilizado pelos condôminos, tal é o quanto basta para que não se caracterize o suposto condomínio afirmado pelos apelantes.

Aliás, embora conste do instrumento particular de instituição e especificação de condomínio de fls. 10/16 que o empreendimento teria, como ‘partes de propriedade e uso comum’ de todos os condôminos, ‘o solo, as redes de distribuição geral de água, esgoto, pluviais e seus equipamentos, a laje impermeabilizada, o acesso ao logradouro público, o telhado, os quintais com garagem descoberta e áreas ajardinadas, os muros de fecho situados externamente às projeções das partes edificadas das casas e demais partes utilizadas em comum por todos’ (grifei), tal não corresponde à realidade, uma vez que a planta de fls. 64 comprova que as casas em referência não possuem acesso comum ao logradouro público, mas, ao contrário, acesso independente, cada qual possuindo numeração própria relativa à sua localização na rua. O mesmo se diga das vagas de garagem, as quais estão posicionadas de maneira autônoma à frente de cada residência, não passando de mera ficção a assertiva de que, nesse empreendimento, os supostos ‘quintais com garagem descoberta e áreas ajardinadas’ constituiriam área comum.

Não modifica tal entendimento a alegada obtenção de aprovação da Municipalidade, uma vez que, por óbvio, esta não exclui a qualificação registrária, subordinada a critérios específicos.

A inviabilidade de desdobro do lote, consignada no ‘alvará de aprovação e execução de reforma’ de fls.25/26, não cria, por si só, a figura do condomínio, como afirmado.

O julgamento da Apelação Cível n° 155-6/9, relatada pelo E. Desembargador José Mario Antônio Cardinale, então Corregedor Geral da Justiça, diversamente do que sustentado pelos apelantes, não os socorre, visto que, também naquela oportunidade, restou decidido que ‘nada impede, por fim, que a apelante institua condomínio de casas regido pelas regras do condomínio edilício, mas para isto deverá observar integralmente as normas contidas nos artigos 1.331 a 1.346 do Código Civil e na Lei n° 4.591/64, esta última na parte em que não foi revogada pelo atual Código Civil’ e na hipótese dos autos, como visto, não se encontra atendida integralmente a norma do artigo 1.331, §2°, do Código Civil.

O tema não é novo e a questão ora em foco já se acha pacificada no âmbito deste Conselho Superior, mercê da reiteração de julgados.

Nesse ritmo, eis o definido na Apelação Cível n° 788-6/7, da Comarca de Cubatão, relatada pelo E. Des. Ruy Pereira Camilo:

“O recorrente pretende promover o registro da instituição de condomínio edilício na matrícula n° 8.098 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Cubatão, relativa ao lote 09 da quadra AY do loteamento Vale Verde.

O registro da instituição do condomínio foi recusado pelo Oficial de Registro de Imóveis porque o exemplar do contrato padrão de compromisso de compra e venda arquivado com o registro do loteamento veda o desmembramento dos lotes e porque estão ausentes os requisitos legais para a caracterização do condomínio edilício (fls. 21).

Anoto, primeiro, que para o registro da instituição e o da convenção do condomínio edilício é necessária a prévia averbação da edificação, conforme previsto nos itens 211 e 213 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo, pois sem construção não existem unidades autônomas que possam ser individualizadas e discriminadas, o que faço porque na única certidão da matrícula juntada aos autos não consta a averbação da construção do edifício que comportaria as unidades autônomas (fls. 10).

Esse fato, contudo, não se apresenta como prejudicial ao exame da dúvida porque mesmo que a construção venha a ser averbada não estão presentes os requisitos legais para o subsequente registro da instituição do condomínio edilício.

Não há dúvida sobre a possibilidade de constituição de condomínio edilício em terreno dotado de unidades autônomas consistentes em casas térreas ou casa assobradada, porque o rol contido no artigo 1.331 do Código Civil de 2002 não é exaustivo e porque o condomínio de casas está previsto nos artigos 8º, alínea a, e 31-A, parágrafo 9º, inciso I, da Lei n° 4.591/64.

Além disso, não há, em tese, impedimento para que determinado condomínio tenha como unidades autônomas casas geminadas, constituindo cada casa uma unidade, desde que presentes os requisitos legais para sua caracterização.

Pode-se, de forma meramente exemplificativa, citar condomínio edilício constituído em terreno dotado de, digamos, oito casas geminadas situadas de um lado e cinco casas geminadas situadas do outro lado de via interna que constitui área de propriedade comum e que serve, tanto para a circulação de pessoas e veículos, como para o acesso dos condôminos à via pública.

Isso, contudo, não significa que qualquer terreno que contenha casas geminadas comporte a instituição de condomínio edilício, uma vez que nesta espécie de condomínio devem estar presentes as características que o distinguem do imóvel loteado ou desmembrado.

Essas características consistem na efetiva vinculação entre o terreno e as construções que constituem as unidades autônomas e na co-existência de partes de propriedade exclusiva, que podem ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, e outras partes que são de propriedade comum dos condôminos e que não podem ser alienadas separadamente ou divididas.

No presente caso, entretanto, a planta e o instrumento de instituição do condomínio que se encontram às fls. 11/16 e 27 permitem verificar, com clareza, que o recorrente construiu no lote de que é proprietário duas casas geminadas, que se ligam unicamente por uma parede divisória comum.

Conforme a referida planta, o lote de propriedade do recorrente será dividido em duas partes, cada uma contendo, em sua totalidade, uma das casas geminadas, excetuada como de uso efetivamente comum a única parede que as divide e que está prevista na planta de fls. 27 para prosseguir na forma de muro e dividir em dois o restante do terreno não ocupado por construção.

Da planta e do instrumento de instituição do condomínio não decorre a real existência de outras partes de propriedade e de uso comum, exceto no que se refere à ligação ao tronco público de eletricidade, telefone, água e esgoto, o que pode ser modificado a qualquer tempo porque em razão da natureza do terreno e da construção realizada nada impede que cada uma das casas se ligue, isoladamente, às redes de serviços públicos.

Esse fato fez com que no instrumento de instituição do condomínio fosse atribuído para a área de propriedade comum dos condôminos o total de 1,35 m² (fls. 12), o que, como bem anotou o MM. Juiz Corregedor Permanente, revela a ausência dos elementos que caracterizam o condomínio edilício.

Além disso, a planta e o instrumento de instituição do condomínio mostram que cada uma das casas geminadas tem acesso direto à via pública, sem, portanto, a existência de via comum de circulação, e também mostram que cada casa ocupa isoladamente uma metade do terreno que, de fato, foi desdobrado em duas partes.

Trata-se, desse modo, de desdobro de lote com formação do condomínio necessário a que se referem os artigos 1.327 a 1.330 do Código Civil de 2002, hipótese que não caracteriza o condomínio edilício conforme previsto no artigo 5º da Lei n° 4.591/64, que tem o seguinte teor: O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos de unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável.

Para evitar novas indagações, é bom lembrar que a Lei n° 4.591/64 foi editada na vigência do Código Civil de 1916 que, por sua vez, nada dispunha sobre o condomínio edilício, razão pela qual as espécies de condomínio a que se refere em seu artigo 5º são o voluntário e o necessário, que não se confundem com o edilício.

Neste caso concreto, portanto, estão ausentes os elementos indispensáveis para a caracterização do condomínio edilício, previstos em normas de natureza cogente, razão pela qual mostra-se correta a recusa do registro efetuada pela Sra. Oficial de Registro de Imóveis e confirmada na r. sentença apelada.

Esta solução, por seu turno, não é alterada pela alegação do recorrente no sentido de que a instituição do condomínio não importa no desdobro do lote e na abertura de nova matrícula, uma vez que se admitida serão criados dois novos imóveis, consistentes nas unidades autônomas, devendo a cada um corresponder matrícula própria.

Outrossim, a anterior obtenção na Comarca de origem, pelo recorrente, de registro de instituição de condomínio em situação idêntica à presente não enseja a improcedência da dúvida porque, como reiteradamente se tem decidido, a existência de erro pretérito não cria direito à sua repetição.

Cabe anotar, por outro lado, que a planta e o alvará de construção expedidos pela Prefeitura Municipal dizem respeito, expressamente, a pedido de construção de casas geminadas, sem qualquer referência à constituição de condomínio edilício.

Por fim, ficou incontroverso que em razão de restrição convencional imposta com o registro do loteamento não é possível o desdobro do lote de propriedade do recorrente, com o que prevalece o reconhecimento, contido na r. sentença apelada, no sentido de que a instituição do condomínio edilício, neste caso concreto, se destina, de forma imprópria, a contornar tal vedação.” [1]

No presente caso, como visto, as modificações realizadas não têm aptidão para adaptar o empreendimento ao regime de condomínio de casas, porque ainda ausentes os reais pontos de uso comum, como destacado no precedente acima. Tratam-se, a despeito das alterações, de três casas autônomas.

Assim, na forma como pretendida, o registro possibilitaria eventual alienação de frações ideais perfeitamente identificáveis do imóvel, o que é vedado pelo item 151, capítulo XX, tomo II, das Normas da Corregedoria Geral de Justiça.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Notas:

[1] CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 1.266-6/2 LOCALIDADE: São Paulo DATA JULGAMENTO: 16/03/2010 DATA DJ: 26/04/2010 Relator: Munhoz Soares.

Fonte: DJE/SP | 08/09/2015.

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 3004605-35.2013.8.26.0372

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 3004605-35.2013.8.26.0372, da Comarca de Monte Mor, em que são apelantes MÁRIO PINTO DUARTE, ODETE SCHULTZ GAZAFI, MÁRCIA SIMONE GAZAFI DUARTE, CINTIA GAZAFI PRESTA e PEDRO HENRIQUE GAZAFI, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE MONTE MOR.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.“, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 30 de julho de 2015.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 3004605-35.2013.8.26.0372

Apelantes: Mário Pinto Duarte e Outros

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Monte Mor

VOTO N° 34.243

Registro de imóveis – Dúvida – Recusa de ingresso de formal de partilha no fólio real – Precária descrição do imóvel – Impossibilidade de identificação como corpo certo – Inaplicabilidade do subitem 12.1.1. do capítulo XX das NSCGJ – Necessidade de prévia retificação da área – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Monte Mor, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a exigência decorrente do exame do formal de partilha apresentado para registro, sob o fundamento de que a descrição dos limites é imprecisa e sem delimitação da exata dimensão, o que impossibilita identificá-lo como um corpo certo, e reclama a prévia retificação do registro imobiliário.

Embargos de declaração opostos a fls. 215/216 e rejeitados pela decisão de fls. 218.

Os apelantes afirmam que a descrição do imóvel existente no formal de partilha corresponde à descrição existente no registro imobiliário, o que demonstra a inexistência de irregularidade que impeça o ingresso do título, porque foi observado o disposto no § 2° do artigo 225 da Lei de Registros Públicos. Acrescentam que a decisão do Juízo Corregedor Permanente negou vigência ao Provimento CG número 37/2013. Alegam que a descrição do imóvel não é absolutamente vaga, e que permite a compreensão acerca da localização e individualização do bem, em atendimento ao princípio da especialidade objetiva, e que outros atos ingressaram no registro.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

Inicialmente observo que a matrícula número 5.724 do Registro de Imóveis da Comarca de Monte Mor, objeto deste procedimento de dúvida, não foi juntada aos autos, pois, deles consta apenas a de número 4.113 do Registro de Imóveis da Comarca de Capivari. Em consulta ao sítio eletrônico da ARISP (Associação dos Registradores de Imóvel de São Paulo) foi possível extrair a imagem da referida matrícula, a qual segue anexada ao voto ao final.

O imóvel da matrícula número 5.724 do Registro de Imóveis da Comarca de Monte Mor, cujos dados decorreram do transporte da matrícula número 4.113 do Registro de Imóveis da Comarca de Capivari, apresenta descrição precária: “IMÓVEL. UM SÍTIO, denominado “São José”, localizado no bairro São José da Serra, Município de Elias Fausto, da Comarca de Monte Mor, antiga Comarca de Capivari, com área de 49,1808 ha (quarenta e nove hectares, dezoito ares e oito centiares) de terras, contendo as seguintes benfeitorias: uma casa sede, construída de tijolos e coberta de telhas; uma casa, construída de blocos e coberta de telhas; um barracão industrial, construído de tijolos e coberto de telhas; rede elétrica e fechos de arame, confrontando-se por seus diversos lados com Henrique Thove, Augusto Batagin ou quem de direito, Ângelo Brugnerotto e Avelino Brugnerotto, Geraldo Masquietto, o proprietário Henrique Gustavo Schultz e Ernesto Quitzau ou quem de direito, por cerca, e com Minol Okubo e Oswaldo Frederico Quitzau, por água.”

Na sistemática da Lei de Registros Públicos em vigor, a matrícula é o núcleo do assentamento imobiliário e reclama observância ao princípio da especialidade objetiva. Este princípio não foi respeitado quando foi aberta a matrícula número 4.113, pois a descrição da área, como mencionou a Oficial, é imprecisa, não apresenta sequer um ponto de amarração, o que inviabiliza sua localização, e assim seguiram-se inscrições de atos que com ela conflitam.

Com efeito, averbação número 1 da matrícula 4.113, assim dispõe: “AV-1/4.113.- Conforme consta da inscrição n° 185, fls.118 do Livro 4, de Registros Diversos, deste Cartório, sobre uma parte correspondente a 35,82,95 ha. do imóvel constante da presente matrícula, pesa servidão convencional perpétua para implantação de torres ou postes para passagem de uma linha de transmissão de energia elétrica, a favor da COMPANHIA PAULISTA DE FORÇA E LUZ SA., servidão essa constituída através de escritura pública de 11 de outubro de 1948, lavrada nas notas do Tab. de Elias Fausto. Capivari, 06 de junho de 1978.”, e, na matrícula 5.724, a averbação número 2 é do seguinte teor: “AV. N° 02. Em 08/12/2011. CADASTRO. Por requerimento do interessado, procede-se a presente averbação para constar que, de acordo com os dados do Certificado de Imóvel Rural – CCIR 2006/2007/2008/2009 – n° 06443289092, o imóvel objeto desta matrícula está cadastrado no INCRA sob n° 624.080.000.221-7, sob a denominação São José, com área total de 47,1000 ha, localizado no Município de Elias Fausto, com os seguintes dados… “.

A área total indicada no CCIR é inferior à área total indicada no registro imobiliário, e, mesmo que a área dominante estivesse devidamente descrita em memorial e planta, a averbação reclamava a perfeita identificação da área serviente, sem o que é impossível identificar onde esta se insere.

O fato destes outros títulos terem indevidamente ingressado no registro imobiliário no passado, não justifica nem autoriza o registro de outros títulos posteriormente apresentados e que afrontaram a lei, a exemplo do título ora examinado. Erros devem ser retificados e não ratificados.

Neste sentido o Conselho Superior da Magistratura já se pronunciou, ao consignar que “a existência de pretéritas anomalias no registro predial não pode servir de justificativa ou de pretexto para que outras e novas se pratiquem” (Apelação Cível n° 12.075-0/4, j. 22/01/91, Relator Desembargador Onei Raphael) e que “erro pretérito não justifica nem legitima outros” (Apelação Cível n° 19.492-0/8, j. 17.02.95, Relator Desembargador Antônio Carlos Alves Braga).

É certo que o título apresentado para registro traz a mesma descrição da área do registro imobiliário, porém a situação constatada, independentemente de se tratar de imóvel urbano ou rural (o imóvel é rural) e de ser caso ou não de se exigir georreferenciamento, mostra violação ao princípio da especialidade objetiva, previsto no artigo 176 da Lei n° 6.015/73, que exige a identificação do imóvel como um corpo certo, permitindo o encadeamento dos registros e averbações subsequentes, em conformidade ao princípio da continuidade, e com o fim de não prejudicar o controle da disponibilidade.

De acordo com ensinamento de Afrânio de Carvalho, “o princípio da especialidade significa que toda inscrição dever recair sobre um objeto precisamente individuado”, e assim prossegue o doutrinador ao cuidar do mesmo tema: “O mandamento da individuação do imóvel, lançado no regulamento dos registros públicos, abrange tanto os atos contratuais como os judiciais, e é vazado em termos, ao mesmo tempo, peremptórios e claros, pois indicam o meio pelo qual deve fazer-se a individuação. Devido à sua objetividade, torna-se fácil cumprir o preceito, que requer o suficiente para identificar o imóvel, tanto rural, como urbano…”, e “Além de abranger a generalidade dos atos, contratuais e judiciais, o mandamento compreende também a generalidade dos imóveis, rurais e urbanos, exigindo a cabal individuação de todos para a inscrição no registro”.

“A sua descrição no título há de conduzir ao espírito do leitor essa imagem. Se a escritura de alteração falhar nesse sentido, por deficiência de especialização, terá de ser completada por outra de rerratificação, que aperfeiçoe a figura do imóvel deixada inacabada na primeira. Do contrário, não obterá registro.”Mais adiante conclui:

“Assim, o requisito registral da especialização do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa um lugar determinado no espaço, que é o abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as reais definidoras da entidade territorial.”(Registro de Imóveis, 4ª ed., Forense).

No caso vertente, apenas o princípio da continuidade foi observado, no que diz respeito à descrição do imóvel no título, que é a mesma que consta da matrícula, porém, é inviável estabelecer sua exata posição física, o que afasta a aplicação do subitem 12.1.1. do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.

Assim sendo, foi correta a recusa da Oficial, tanto na primeira ocasião em que o título foi apresentado para registro e devolvido com a exigência de prévia retificação, como nesta segunda apresentação, pois, tal exigência, permanece, porque o registro pretendido traz insegurança e incerteza, incompatíveis com os registros públicos.

À vista do exposto, nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Fonte: DJE/SP | 08/09/2015.

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