“Burocracia ou segurança?” Junta Comercial do Rio adota o reconhecimento de firma para proteger seus usuários contra fraudes e aumentar a segurança.

Junta Comercial do Rio adota o reconhecimento de firma para proteger seus usuários contra fraudes e aumentar a segurança em face de tentativas rotineiras de falsificação de assinaturas.

Em 15.04.2015, a JUCERJA emitiu a Deliberação nº 81, determinando novas regras para o reconhecimento de firma nos atos societários, impactando mudanças no procedimento de legalização de assinatura em documentos societários sujeitos a arquivamento na JUCERJA.

As mudanças resultaram no reconhecimento da firma, por semelhança –  aquela realizada, sem a presença do subscritor, pela comparação de sua assinatura existente no documento com aquela existente no cartão de assinatura do cartório –  mais generalista e, nos casos abaixo, o reconhecimento obrigatório da firma por autenticidade  – são aquelas em que a assinatura é feita na presença do tabelião ou escrevente:

1. sócios cedentes, cessionários e dos que ingressarem por qualquer forma na sociedade, ou de seus representantes, em atos societários que deliberem as alterações das participações societárias das sociedades limitadas;
2. as firmas do titular e do administrador, nas alterações de titularidade ou de administrador de EIRELI; e
3. a firma do administrador constante do termo de posse ou do ato de nomeação que contenha tal assinatura.

Seguem algumas considerações para melhor elucidação dessas mudanças:
1) Qual a intenção da mudança, segundo a Deliberação nº 81 da JUCERJA?

A intenção da mudança foi proteger os usuários de fraudes aumentando as medidas de segurança perante o registro do comércio, uma vez que foram apuradas tentativas rotineiras de falsificação de assinatura em documentos societários que são levados a registro na JUCERJA.

2) Em razão da Deliberação nº 81, como posso evitar impactos negativos ou empecilhos no arquivamento de atos societários na JUCERJA?

Sugerimos que o ato societário seja, antes das assinaturas, submetido à analise da PLBrasil a fim de analisarmos as deliberações e instruirmos a forma correta do tipo de reconhecimento de firma aplicável. Com essa análise prévia orientaremos sobre os ajustes necessários no documento societário para atender as formalidades exigidas pelo órgão responsável pelo registro do comércio daquele estado.
Antecipamos essas orientações e informamos que em breve a JUCERJA publicará o Enunciado nº 56 que versará sobre esse normativo.

Clique e confira no site da JUCERJA, a Deliberação nº 81

Fonte: Anoreg/SP – PLBrasil | 15/09/2015.

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PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2014/141140
(330/2014-E)

Tabelião de notas – Escritura de compra e venda – Imóvel compromissado a venda à falecida tia dos recorrentes – Exigência da apresentação de Alvará Judicial ou Formal de Partilha ou Adjudicação para a lavratura da escritura – Desnecessidade – O compromisso particular de compra e venda, registrado ou não, não impede o promitente vendedor de transferir a propriedade a terceiros – Princípios da continuidade e da legalidade observados – Recurso provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso interposto por Claudemir Aparecido Borges e outros objetivando a reforma da r. decisão de fls. 68/69, que manteve a recusa da Tabeliã de Notas e de Protesto de Letras e Títulos de Aguaí em lavrar escritura pública de venda e compra de imóvel.

Alegam, em síntese, que não requereram o registro de instrumento particular, mas a lavratura de escritura de compra e venda, com respaldo em sentença judicial transitada em julgado que não pode ser questionada, sob pena de afronta à segurança jurídica. Sustentam, ainda, que consta do instrumento particular de compromisso de compra e venda do imóvel observação no sentido de que, na ausência da compromissária compradora, passam a ter direito ao imóvel.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 106/107).

É o relatório.

Opino.

Observo, de início, que, embora o recorrente tenha intitulado seu recurso como apelação, trata-se em verdade de recurso administrativo, como tal devendo ser apreciado, nos termos do art. 246, do Código Judiciário do Estado de São Paulo.

Ao contrário do que constou do parecer do Ministério Público de fls. 55/58 e da decisão recorrida, o presente caso não trata de pedido de registro de imóvel, mas de lavratura de escritura pública de compra e venda referente ao imóvel objeto da matrícula n° 49.519, do Registro de Imóveis e Anexos de São João da Boa Vista, compromissado à venda por meio de instrumento particular celebrado entre Comven Imobiliária Ltda., proprietária do imóvel, e a Sra. Licia Borges (fls. 27/32), falecida em 26.04.11 (fl. 26).

De acordo com o Tabelião, os recorrentes só podem adquirir o imóvel por meio de inventário, adjudicação ou alvará judicial porque a compromissária compradora faleceu, sendo insuficiente a ressalva na promessa de compra e venda de que, na ausência da compromissária/compradora, os recorrentes passarão a ter direitos de herdeiros (fl. 31, último parágrafo).

A recusa do Tabelião, a despeito do zelo demonstrado, deve ser afastada, como bem sustentou a Douta Procuradoria Geral de Justiça.

É que a existência de compromisso particular de compra e venda, registrado ou não, não impede o promitente vendedor de transferir a propriedade a terceiros.

Nesse sentido, a Apelação Cível n° 0060889-91.2012.8.26.0100, do C. Conselho Superior da Magistratura, relatada por V. Exa:

Outro aspecto que deve ser levado em consideração é o seguinte. Suponha-se que o interessado houvesse adquirido o imóvel não de algum dos cedentes, mas do proprietário. Imagine-se que, não obstante a cadeia de sucessão de cessões, o interessado tivesse ido à fonte, ao proprietário, e pagado o preço, adquirindo o domínio do bem.

Outorgada a escritura, ela seria registrada? A resposta é positiva, dada a validade do negócio, e não se cogitaria de quebra de continuidade.

Ora, se aquilo que poderia ter sido obtido, em tese, no plano do direito material, o foi no plano do direito processual – por meio da propositura de adjudicação compulsória diretamente contra o proprietário –, parece evidente que não se pode dar respostas diferentes a situações semelhantes. Da mesma maneira, que aquela escritura poderia ser registrada, malgrado a existência da cadeia de cedentes, também, pode ser registrada a sentença.

O raciocínio encontra, guarida, ainda, no art. 1.418 do Código Civil:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste foram cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento particular; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Ao permitir que o promitente comprador, titular de direito real – ou seja, os cedentes que constam da matrícula do imóvel – possa exigir de terceiros, a quem os direitos foram cedidos, a outorga da escritura definitiva, o legislador deixou claro que o negócio que deu margem ao ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, embora válido, pode ser declarado ineficaz em relação àquele comprador.

Francisco Eduardo Loureiro acentua, com propriedade, que, doravante, os “novos atos de disposição ou de oneração praticados pelo promitente vendedor em beneficio de terceiros, ainda que de boa fé, são ineficazes frente ao promitente comprador.” (Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Ministro Cezar Peluso (coord.). 2ª ed. São Paulo: Manole, 2008. p. 1.453)

A validade dos atos de disposição permanece. Haverá ineficácia apenas se os cedentes, antes promitentes compradores, se insurgirem contra eles, o que, no caso concreto – alienações ocorridas há quase cinquenta anos – é absolutamente improvável.

Em resumo, obtida sentença substitutiva da vontade, em ação ajuizada contra o titular do domínio, e garantida a possibilidade de declaração de ineficácia do negócio, caso se comprove fraude, não se vulnera o direito de nenhum dos envolvidos nas alienações nem o princípio da continuidade.

Na mesma direção:

Como já decidido por este E Conselho, acolhendo voto de minha lavra (Processo 0020761-10.2011.8.26-0344, julgado em 25/10/12, da Comarca de Marília) e respeitados os precedentes da 1ª Vara de Registros Públicos desta Capital, em sintonia com a posição do Registrador, o princípio da continuidade, com a transmissão da propriedade pelos titulares de domínio sem a observância de compromisso de venda e compra registrado em favor de terceiros, não será vulnerado.

De todo modo, a possível falta de conhecimento dos compromissados compradores, a sua ocasional oposição à transmissão da propriedade do imóvel aos adquirentes e a eventual inoponibilidade das cessões de direito, com afastamento de sua repercussão sobre a situação jurídica dele, são circunstâncias despidas de força para comprometer a validade da compra e venda definitiva, para frear o acesso do título ao álbum imobiliário: quando muito, terão potência para relativizar a eficácia, não para atestar a invalidade da transferência coativa da propriedade.

Citando Marco Aurélio S. Viana: “não se justifica a exigência de registro prévio do contrato senão como forma de tutelar o promitente comprador contra a alienação por parte do promitente vendedor, limitando ou reduzindo o poder de disposição deste, ao mesmo tempo que arma o adquirente de sequela, admitindo que obtenha a escritura até mesmo contra terceiro, na forma indicada no art. 1.418.” (Comentários ao novo Código Civil: dos direitos reais. Sálvio de Figueiredo Teixeira (coord.). Rio de Janeiro: Forense, 2003. p. 695 v. XVI.)

Assim sendo, uma vez constituído o direito real de aquisição, Francisco Eduardo Loureiro acentua, com propriedade: doravante, os “novos atos de disposição ou de oneração praticados pelo promitente vendedor em beneficio de terceiros, ainda que de boa-fé, são ineficazes frente ao promitente comprador” (Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Ministro Cezar Peluso (coord). 2ª ed. São Paulo: Manole, 2008. p. 1.453.). Realço: ineficazes, não inválidos.

Quero dizer: se o registro do instrumento particular de compromisso de venda e compra, desnecessário para obtenção da sentença, substitutiva do contrato definitivo, não impede o promitente vendedor de transferir a propriedade a terceiros – embora seja idôneo para comprometer a eficácia deste negócio jurídico –, impõe, na mesma linha, de entendimento, admitir que o registro de escritura de venda e compra pelos sucessores dos titulares do domínio prescinde do cancelamento do registro do compromisso de venda e compra, ainda que o promitente comprador não tenha participado do negócio jurídico posterior. (CSM Apelação 0025566-92.2011.8.26.0477 Rel. José Renato Nalini. 10/12/2013)

Assim, como o imóvel está registrado em nome de Comven Imobiliária Ltda. não há que se falar em violação ao princípio da continuidade porque aquele que o aliena é quem consta no registro como o titular do direito transferido, conforme exige o art. 195, da Lei n° 6.015/73:

Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

Oportuna, ainda, a lição de Narciso Orlandi Neto sobre a continuidade registral:

No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa, cujo nome já consta, do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios” (Retificação do Registro de Imóveis, Editora Oliveira Mendes, p. 56).

Assim, preenchidos os requisitos extrínsecos necessários à lavratura da escritura, o recurso deve ser provido.

Diante do exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de V. Exa. é no sentido de que a apelação seja conhecida como recurso administrativo na forma do art. 246, do Código Judiciário, e que a ele seja dado provimento a fim de que a escritura pública de compra e venda do imóvel matriculado sob o n° 49.519 do Registro de Imóveis e Anexos de São João da Boa Vista seja lavrada.

Sub censura.

São Paulo, 28 de outubro de 2014.

GUSTAVO HENRIQUE BRETAS MARZAGÃO

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação como recurso administrativo, na forma do art. 246, do Código Judiciário, e a ele dou provimento, para determinar a lavratura da escritura pública de compra e venda do imóvel matriculado sob o n° 49.519 do Registro de Imóveis e Anexos de São João da Boa Vista. Publique-se. São Paulo, 29.10.2014. – (a) – HAMILTON ELLIOT AKEL – Corregedor Geral da Justiça.

Diário da Justiça Eletrônico de 14.11.2014
Decisão reproduzida na página 185 do Classificador II – 2014

Fonte: INR Publicações – Boletim nº 070 | 17/09/2015.

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Processo 1085808-25.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Cezilia das Dores Cordeiro Pardal – Dúvida – separação obrigatória de bens – súmula 377 do STF – presunção relativa – bens adquiridos com esforço próprio não se comunicam – comprovação inequívoca de que 50% do bem foi adquirido anteriormente ao matrimônio – caráter exclusivo do restante do imóvel deve ser comprovado em rito ordinário, e não em sede administrativa – doação da parte exclusiva possível – improcedência Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 17º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Márcio Bastiglia, representante de CEZILIA DAS DORES CORDEIRO PARDAL. Foi apresentada pela suscitada escritura de doação, cujo objeto é parte ideal de 1/2 (metade) do imóvel de matrícula nº 11.764 daquela Serventia. O ingresso do título foi negado, exigindo-se a juntada de formal de partilha de Júlio Augusto Pardal, cônjuge falecido da outorgante que, segundo o Oficial, também era proprietário do bem, uma vez que consta da matrícula que este era casado com a outorgante pelo regime da separação legal quando da aquisição, havendo assim comunicação, conforme Súmula 377 do C. Supremo Tribunal Federal. Alega, também, o Registrador que a presunção de que os bens se comunicaram só pode ser afastada com prova inequívoca, de forma que qualquer incerteza deve ser analisada pelo juízo competente. Juntou documentos às fls. 07/135. Em sua impugnação (fls. 144/149), a suscitada defende que a arrematação, cuja carta foi utilizada para aquisição de propriedade, foi feita com recursos próprios, advinda de condenação de perdas e danos cujos réus eram os ex-proprietários do imóvel, e no qual a causa de pedir foi a existência de condomínio, deferida por sentença em 1975, ou seja, antes do matrimônio, de forma que não houve comunicação do bem. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, alegando, entretanto, ser possível a alienação de 50% do imóvel (fls. 153/155). É o relatório. Decido. Como é sabido, os bens imóveis são transferidos quando do registro do título aquisitivo hábil no registro de imóveis. No caso ora em análise, o imóvel só passou a pertencer à suscitada em agosto de 1998 (R.09), que segundo a A.10 contraiu matrimônio em junho de 1990, ou seja, a presunção da Súmula 377 é aplicável. A súmula nº 377 do Supremo Tribunal Federal dispõe que: “No regime de separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento.” Esta é uma presunção relativa, que como bem exposto na impugnação. Assim, pode ser afastada, diante de pacto antenupcial ou prova de que foi adquirido com esforço individual de um dos cônjuges. Também deve ser considerado que no regime de separação obrigatória do Código Civil de 1916, aplicável ao caso, não se comunicam os bens adquiridos antes do casamento. A hipótese examinada nos autos se mostra excepcionalmente peculiar, pois a arrematação do bem adveio de penhora relativa a ação de perdas e danos, sendo que esta surgiu após o não cumprimento de sentença declaratória de 1975 que estipulou condomínio em favor da suscitada. Segundo as sentenças de fl. 34 e fls. 87/105, Cezilia sempre foi titular de 50% do bem, restando comprovado que, pelo menos esta parte ideal, adquiriu com esforço próprio e anteriormente ao casamento. Pode-se alegar que não houve registro em cartório de sua parte ideal, mas é justamente a negativa dos antigos proprietários em fornecer a escritura para registro que deu origem as ações judiciais juntadas aos autos, de forma que deve-se aplicar o princípio da razoabilidade para entender que é inequívoca sua exclusiva titularidade da metade do bem. Fica claro também, com o documento de fl. 119, que a arrematação se deu única e exclusivamente com o crédito advindo da ação de perdas e danos (“por conta e em benefício de seu crédito). Esse crédito era composto (fl. 103) pelo valor de metade do imóvel, que como já amplamente exposto era de direito de Cezilia desde 1975, somado ao valor de seus rendimentos. São estes rendimentos, apurados desde a aquisição do imóvel até a arrematação, que podem ser fonte de controvérsia quanto à comunicação ao patrimônio do cônjuge falecido, que pode ter ocorrido desde o matrimônio até o leilão. Como já dito, esta comunicação é presunção relativa, mas só pode ser afastada diante de provas inequívocas produzidas em rito ordinário, com ampla defesa e contraditório na sua mais alta expressão, necessários para preservar interesses de possíveis herdeiros do falecido. Em conclusão, restou inequívoco o fato de que 50% do imóvel pertence exclusivamente a Cezilia das Dores Cordeiro Pardal, enquanto a outra metade pode ter se comunicado com o patrimônio de Júlio Augusto Pardal, presunção esta que não pode ser afastada neste juízo, com as provas trazidas aos autos e sem o devido processo legal. Assim, uma vez que a escritura de doação de fls. 07/09 outorga 50% do bem, entendo que pode ser afastado o óbice, devendo ficar claro que a parte alienada é aquela exclusiva de Cezilia, e a parte restante pertence a ela e seu falecido marido, diante do regime de separação obrigatória de bens, com interpretação da Súmula 377 do Supremo Tribunal Federal. Ante o exposto, julgo improcedente a dúvida formulada pelo Oficial do 17º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Márcio Bastiglia. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 10 de setembro de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: MARCIO BASTIGLIA (OAB 207559/SP).

Fonte: DJE/SP | 18/09/2015.

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