Processo 1091082-67.2015.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Sabiá Chácara Empreendimentos Imobiliários Ltda. – Municipalidade de São Paulo e outro – Pedido de providências – cancelamento de restrição convencional da ocupação do solo, datada de 1961 – imóvel localizado em Zona Urbana em que lei municipal prevê expressamente a aplicação das determinações do loteador – requisito da lei de que haja o registro da restrição – inexistência de registro, mas apenas arquivamento na serventia do contrato de loteamento – pedido prejudicado com observação. Trata-se de pedido de providências formulado por Sabiá Chácara Empreendimentos Imobiliários LTDA, em face do Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital, requerendo o cancelamento das restrições convencionais no título de origem da matrícula nº 231.149 da mencionada Serventia. Alega o requerente que adquiriu o imóvel com o intuito de construir empreendimento imobiliário. Contudo, teve seu projeto negado pela Municipalidade de São Paulo pois havia restrição convencional no contrato padrão de loteamento do bairro que proibia a ocupação do solo com construções com mais de uma residência. Requer o cancelamento da restrição, pois a região contém diversos prédios que há muito descaracterizaram os objetivos urbanísticos do loteador, já que a restrição é datada de 1961. Além disso, diz que o bairro se encontra em zona onde é possível a construção de prédios, conforme a Lei de Zoneamento da Capital, não podendo uma disposição contratual mais restritiva afastar a legislação municipal. Juntou documentos às fls. 19/325.O Oficial manifestou-se às fls. 339/342, alegando que a restrição consta apenas no contrato padrão de loteamento arquivado na Serventia, não tendo sido transposta nas transcrições de origem ou na matrícula. Concorda, pois, com a pretensão do requerente, mas aduz que só pode realizar o cancelamento após decisão judicial.A Municipalidade manifestou-se às fls. 347/361, citando o Art. 247 da Lei Municipal nº 13.885/04, onde consta que na zona em que se encontra o imóvel aplicam-se as restrições feitas pelo loteador, quando mais restritivas que a citada lei. O Requerente apresentou contra-argumentos às fls. 369/373.Foi designada audiência (fl. 391), não tendo sido possível solução amigável.O Ministério Público opinou, às fls. 365/366, pela procedência do pedido.É o relatório. Decido.Inicialmente, cito o decidido recentemente no Processo nº 1057937- 20.2015.8.26.0100, desta 1ª Vara de Registros Públicos:”Pedido de providências – cancelamento da averbação – restrição convencional da ocupação do solo, realizada em 1959 – possibilidade do cancelamento administrativo – provas inequívocas da ineficácia da restrição na realidade atual – procedência(…)Quanto à possibilidade jurídica de cancelamento de restrição convencional na via administrativa, já decidiu a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, no processo nº 791/04, de relatoria do então MMº Juiz Assessor Luís Paulo Aliende Ribeiro:”Registro de Imóveis – Averbação – Pretensão de cancelamento de restrição convencional constante do contrato padrão inscrito em face da descaracterização da proposta inicial do loteamento – Situação de fato, referente a parcelamento antigo, comprovada, no caso, por elementos tabulares inequívocos – Desnecessidade de dilação probatória e demonstração da inocorrência de ofensa a interesse de terceiros que viabilizam, na hipótese, a excepcional utilização da via administrativa – Recurso não provido.’Esta é a orientação geral, cuja manutenção se impõe, pois somente na via jurisdicional, mediante contraditório, é que, em regra, se viabiliza a constatação desses dois requisitos, quais sejam, a comprovação da descaracterização da proposta inicial do parcelamento e a inocorrência de ofensa ao direito de terceiros.A situação fática e registrária expressa nos presentes autos revela, no entanto, seja por estar tabular e documentalmente comprovada, de modo a evidenciar a desnecessidade de produção de outras provas, a flagrante descaracterização, na referida quadra, da proposta inicial do loteamento, seja em função dos termos em que redigida a própria restrição convencional, expressa no sentido de que instituída em favor dos terrenos contíguos, limitando aos terrenos da mencionada quadra o interesse na manutenção da restrição, excepcional hipótese de viabilidade da utilização da via administrativa para o reconhecimento da descaracterização da proposta inicial do empreendimento, a autorizar o atendimento da pretensão da recorrida e o levantamento, na quadra, da restrição imposta, há quase meio século, pelo loteador.’No mesmo sentido, o Processo nº1125254- 69.2014.8.26.0100, desta 1ª Vara de Reg. Públicos, de sentença por mim prolatada:”REGISTRO DE IMÓVEIS – Pedido de Providências – cancelamento de averbação com cláusula restritiva – concordância do Oficial e do Ministério Público – pedido deferido.”(…)Determinar que continuasse vigente a averbação feita em 1.959, sob outra realidade urbana, que impedisse a construção em um bairro hoje altamente urbanizado e sem norma legal que proíba o cancelamento, seria atentar contra a razoabilidade.”Pelas razões acima expostas, fica evidenciada a possibilidade deste Juízo cancelar restrições convencionais impostas por loteadores, quando já houve descaracterização dos objetivos urbanísticos pretendidos.Todavia, tal precedente não pode ser aplicado em sua integralidade na presente hipótese, pois naquele caso o imóvel estava localizado em Zona Urbana diferente daquela agora em discussão. Com efeito, o imóvel de matrícula nº 231.149 do 18º RI localiza-se na zona ZM-2 conforme a lei de zoneamento vigente à época do peticionamento do presente pedido. Diz a Lei Municipal nº 13.885/04:”Art. 247- Nas zonas de uso ZER, ZM-1, ZM-2, ZERp, ZLT, ZCLz-I, ZCLz-II, ZTLz I e ZTLz II, as restrições convencionais de loteamentos aprovados pela Prefeitura, estabelecidas em instrumento público registrado no Cartório de Registro de Imóveis, referentes a dimensionamento de lotes, recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, altura e número de pavimentos das edificações, deverão ser atendidas quando mais restritivas que as disposições desta lei.”Portanto, em primeira análise, há uma disposição legal expressa pela aplicação das restrições convencionais de loteadores na região do imóvel. Um exame mais profundo da norma, contudo, afasta sua aplicação no presente caso.A Lei traz dois requisitos para a eficácia das restrições convencionais: a) instrumento público e; b) registrado no Cartório de Registro de Imóveis. O primeiro requisito está cumprido, conforme documentos de fls. 89/110, onde se constata que o contrato particular foi ratificado para ter efeitos de escritura pública.O segundo requisito, por outro lado, não está presente. Ainda que se entenda a palavra “registro” presente na lei em seu sentido amplo, que engloba o registro em sentido estrito e a averbação, não se vê, no histórico do imóvel, que inclui suas transcrições de origem e atual matrícula, qualquer menção seja à restrição em si, seja ao contrato de loteamento. Neste sentido a manifestação do Oficial às fls. 339/342.Ainda, o loteador expressamente pede ao Oficial delegado à época, no documento de fl. 101, que os documentos relativos a restrição convencional sejam “arquivados”. Ou seja, não houve registro e tampouco averbação, mas apenas o arquivamento na Serventia do contrato. Disso decorre que ele não detém efeito erga omnes, mas apenas inter partes, não podendo suas restrições afetarem terceiros. Nesse sentido, não se pode também fazer interpretação ampliativa de lei que restrinja direitos de propriedade, no sentido de que se entenda como “registro” o mero arquivamento no cartório.Portanto, seja pelos princípios que regem os direitos reais em nosso ordenamento, seja pela não subsunção do caso ao Art. 267 da Lei Municipal 13.885/04, por não preencher seus requisitos, a cláusula restritiva não se aplica ao imóvel discutido no presente pedido de providências.Finalmente, o desenvolvimento da região nos últimos 50 anos (fls. 139/153), demonstra que o contrato nunca teve efeito nos lotes englobados por ele, sendo que a região do imóvel foi incluída, pela lei de zoneamento atualmente em tramitação na Câmara Municipal de São Paulo, como Zona Urbana onde não se aplicam as cláusulas restritivas de loteadores.Por estas razões, o requerimento seria procedente. Entretanto, sem cabimento o pedido de cancelamento de cláusula restritiva. Como dito acima, tal cláusula não está averbada ou registrada na matrícula do imóvel, estando apenas em contrato arquivado na Serventia, não sendo possível cancelá-la.Para que se preserve esta publicidade, determino que seja averbada na matrícula nº 231.149, do 18º Registro de Imóveis, informação de que existe contrato celebrado pelo loteador da área que engloba o imóvel, no qual consta cláusula restritiva de ocupação do solo, que passará a ter publicidade a partir de então.Do exposto, julgo prejudicado o pedido de providências formulado por Sabiá Chácara Empreendimentos Imobiliários LTDA, com observação.Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos.P.R.I.C.São Paulo, 06 de abril de 2016 Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: LEON ROGÉRIO GONÇALVES DE CARVALHO (OAB 209213/SP), RODRIGO MORENO PAZ BARRETO (OAB 215912/SP), MARCIA HALLAGE VARELLA GUIMARAES (OAB 98817/SP), LUCIANA CECILIO DE BARROS (OAB 173301/SP)..
Fonte: DJE/SP | 11/04/2016.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.