Processo 1001332-83.2017.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Companhia Liberman de Participações – COLIPAR – “Registro de instrumento particular de compromisso de venda e compra – alienação fiduciária que grava o imóvel – necessidade de anuência expressa do credor fiduciário – princípio da legalidade”Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Companhia Liberman de Participações – COLIPAR, em razão da negativa de ingresso de instrumento particular de promessa de venda e compra em construção, firmado em 07.12.2011, no qual figuram como promitente vendedora, Empreendimentos e Incorporações Boulevard Lisboa SPE LTDA e como promitente compradora a suscitada, tendo como objeto o imóvel em construção matriculado sob nº 90.315. O óbice registrário refere-se à indisponibilidade do bem, em face da existência de alienação fiduciária da fração ideal ao Banco BVA SA, registrada sob nº 11 na mencionada matrícula. Juntou documentos às fls.06/61. Insurge-se a suscitada do entrave imposto, sob o argumento da necessidade de se resguardar direitos aquisitivos perante eventuais outros adquirentes, mitigando-se o risco de vendas de unidades autônomas futuras. Alega que a constituição de garantia fiduciária sobre o terreno em nada impede a comercialização de unidades, já que não se confunde necessariamente com alienação da fração ideal, tratando-se de dinâmica inerente ao processo de incorporação. Ressalta que a hipoteca não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, nos termos da Súmula nº 308 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. Por fim, assevera sobre a inexistência de conflito ou prejuízo a terceiros. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fl.70).É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Primeiramente ressalto que, de acordo com a Súmula nº 08 do STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Todavia, tal norma não se aplica à presente situação, sendo que o instituto da hipoteca não se confunde com a alienação fiduciária. Ao se constituir a alienação fiduciária, tanto por instrumento público como particular, a propriedade do imóvel é transferida para o credor, ficando o devedor na posse direta do bem durante o período em que vigorar o financiamento. Caso haja o inadimplemento da dívida, o Cartório de Registro de Imóveis notifica o devedor, de modo a constituí-lo em mora e, persistindo em aberto a obrigação, a propriedade será consolidada em favor do credor. Ou seja, ao contrário da hipoteca a alienação fiduciária torna a propriedade resolúvel. No mais, de acordo com a cláusula quinta item 5.2, “b”:”O(s) comprador (es) declara (m):… B. Concordarem com que a VENDEDORA ceda qualquer crédito decorrente do presente contrato ou da alienação fiduciária que vier a ser constituída, bem como que o crédito em questão seja representado por Cédula de Crédito Imobiliário e/ou qualquer outro título semelhante”. Neste sentido, de acordo com o registro nº 11/90315, realizado em 29.12.2011, a promitente vendedora, Empreendimentos e Incorporações Boulevard Lisboa SPE LTDA, alienou fiduciariamente a fração ideal do terreno, correspondentes aos apartamentos integrantes do futuro empreendimento denominado “Edifício Estilo Jardim América” ao Banco BVA S/A (fl.46), logo, tem-se que é imprescindível a anuência expressa do credor fiduciário, consistente na obrigação de apresentar a baixa do gravame que incide sobre o imóvel em questão no momento da lavratura da escritura. Ademais, consta que a proprietária e incorporadora LTDA submeteu a incorporação imobiliária ao regime de afetação, nos termos dos artigos 31-A ao 31-F da Lei Federal nº 4.591/64, alterado pela Lei nº 10.931/04 (fl.11). Neste contexto, conforme se verifica do artigo 31-A, § 11º , que foi incluído pela Lei 10.931/04: “Nas incorporações, objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento”. Correta, por conseguinte, a recusa do Oficial. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Companhia Liberman de Participações – COLIPAR, e consequentemente mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 06 de fevereiro de 2017. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: LUIZ AUGUSTO HADDAD FIGUEIREDO (OAB 235594/SP).

Fonte: DJE/SP | 08/02/2017.

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Processo 1113654-80.2016.8.26.0100 – Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS – José Orellana Cordero – Pedido de Providências – retificação unilateral da área – não incidência do artigo 213, I, “e” da LRP – a retificação não é possível por singelo cálculo aritmético – necessidade de apresentação de planta e memorial descritivo junto à Serventia Extrajudicial – Pedido ImprocedenteVistos. Trata-se de pedido de providências formulado por José Orellana Cordero, Antonio Orellana Cordero e Antonia Ortiz Cordero, em face do Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, pleiteando a retificação da área do imóvel objeto da matrícula nº 31.075, sob o argumento de que se trata de simples erro matemático, nos termos do artigo 213, I, “e” da Lei de Registros Públicos. Juntou documentos às fls.05/19. A inicial foi emendada com a juntada de novos documentos às fls.23/29. O Registrador esclarece que o ato pretendido não pode ser realizado, ante a ausência de apresentação de planta e memorial descritivo do imóvel, devidamente elaborados por profissional técnico habilitado, com a finalidade de comprovar que a área do bem corresponde à figura geométrica regular (fls. 33/37, 91/92 e documentos de fls.38/83 e 93/102). O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido (fls.105/107).É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Oficial Registrador, bem como a D Promotora de Justiça. Verifico que o óbice, consistente na ausência da apresentação de planta ou memorial descritivo para a retificação da área pleiteada , tem amparo no princípio da especialidade objetiva (artigos 176 e 212 da Lei 6.015/73) , cujas regras impedem o registro de títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior, sendo necessário que a caracterização no negócio entabulado repita os elementos de descrição constantes do registro (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68). E ainda, conforme ensina Luiz Guilherme Loureiro:”Em virtude do principio da legitimidade ou da presunção de veracidade, o Registro deve refletir a verdade não só no que se refere ao titular do direito registrado, mas também quanto à natureza e ao conteúdo deste direito. Assim, qualquer inexatidão do assento deve ser retificada a fim de que reflita perfeitamente a realidade”. (Registros Públicos – Teoria e Prática – 2ª ed. – Editora Método). Logo, é imperiosa a realização de levantamento técnico, necessário para a apuração da divergência entre o erro das medidas constantes na matrícula e a real metragem do lote, conforme previsto na Lei de Registros Públicos, oportunidade em que serão produzidas as provas, com a juntada de levantamento topográfico e memorial descritivo para a correta especificação do imóvel. Verifica-se na presente hipótese que não se trata de retificação unilateral, prevista no artigo 213, I, “e” da Lei de Registros Públicos, possível por singelo cálculo aritmético. O Registrador tem dúvidas sobre da figura geométrica formada pelo perímetro do imóvel em questão, já que o registro não contém angulos de deflexão. Tal questão já foi apreciada pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, no CG nº 2484/02:”Se o imóvel tem formato geométrico regular, portanto conhecendo-se seus ângulos de deflexão, que sejam retos, conhecidas as perimetrais, a determinação da área de superfície não demanda mais que mero cálculo, destarte sem necessidade de chamamento de terceiros ao feito. Às vezes, inclusive, a própria perimetral, acaso desconhecida, pode ser inferida do confronto com registro vizinho, tanto quanto o formato do imóvel pode ser extraído da verificação de plantas oficiais arquivadas na serventia” E ainda:”De toda a maneira, porém, serão sempre dados registrários, tabulares, que poderão permitir a conclusão de que a inserção de área de superfície encerra mera correção indiferente a terceiros, porque intra muros, decorrente de mero cálculo, até.’” (CG nº 360/2004).”A retifícação unilateral do registro, por decisão do Juiz Corregedor Permanente (artigo 213, parágrafo Io, da Lei n° 6.015/73), somente se admite em casos especiais, em que o erro ou os dados faltantes, bem como a inexistência potencial de prejuízo a terceiros, podem ser apurados mediante análise dos elementos registrários. Assim ocorre, por exemplo, na inserção da área total em imóvel que tem formato regular e ângulos retos de deflexão, sendo previamente conhecidas as medidas perimetrais, pois neste caso a área é apurada por simples cálculo aritmético.” (CG 222/2004)Daí conclui-se que, como das informações registrárias não se infere a medida faltante, por não haver angulação na deflexão do imóvel, é imprescindível ou a apresentação da planta e memorial descritivo ou a retificação bilateral, tendo em vista que a inovação descritiva poderá atingir interesses de terceiros de boa fé. Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado por José Orellana Cordero, Antonio Orellana Cordero e Antonia Ortiz Cordero, em face do Oficial do 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, consequentemente mantenho a negativa do Registrador em efetuar o ato. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 03 de fevereiro de 2017. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: PRISCILA CORADI DE SANTANA (OAB 264321/SP).

Fonte: DJE/SP | 08/02/2017.

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Processo 1126705-61.2016.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Carlos Oscar Simoes Augusto e outro – Dúvida – Registro de Doação com reserva de usufruto – base de cálculo do ITCMD pelo valor venal do imóvel e não pelo valor de referência informado pela Prefeitura – princípio da legalidade e da tipicidade tributária – fiscalização do valor do imposto que extrapola o âmbito de atuação do Registrador – Dúvida improcedente Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Antonio Jorge Simões Augusto e Carlos Oscar Simões Augusto, diante da negativa em se proceder ao registro de escrituras públicas de doação com reserva de usufruto, tendo como objeto os imóveis matriculados sob nºs 181.603, 194.563, 219.811, 167.755, 181.601, 181.602, 5.173, 181.599, 181.598, 181.600, 181.604 e 181.597. O óbice registrário consiste na ausência de recolhimento da diferença do ITCMD, calculado sobre o valor venal, devendo ser adotado como base de cálculo o valor de referência informado pela Prefeitura de São Paulo, e a base de cálculo para pagamento dos emolumentos. Juntou documentos às fls.06/286. Os suscitados aduzem que as exigências do Registrador extrapolam suas atribuições e competência, sendo que o valor do ITCMD é recolhido pela forma constante do site da Secretaria da Fazenda do Estado em função dos dados fornecidos pelos contribuintes, assim, sendo aceitos estes dados e expedidas as respectivas guias para pagamento, presume-se correta a forma de cálculo, sendo vedado ao Oficial questionar o montante recolhido. Argumentam que a base de cálculo do ITCMD é o valor de mercado do bem transmitido ou o valor venal do exercício constante do aviso do IPTU, sempre aquele que for maior, e que tal base não pode ser inferior ao valor venal para efeito de lançamento de IPTU. Questionam a constitucionalidade do Decreto Estadual 55.002/09 que determinou como base de cálculo do ITCMD o valor de referência (fls. 287/291). O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls.298/302).É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pesem os argumentos expostos pelo Registrador, entendo que as exigências deverão ser afastadas. A transmissão da propriedade teve origem em doação, que determinou o recolhimento do imposto ITCMD, baseado no valor venal do imóvel, de acordo com o disposto no art. 9º da Lei Estadual 10.705/2000. Não obstante estar pautado na legalidade o pagamento mencionado, foi aferido em nota de devolução óbice para o registro, determinando que o interessado complementasse o valor, com fundamento no Decreto do Estado de São Paulo nº 55.002/09, que se refere ao “valor venal de referência”. Em que pese o entendimento do Oficial Registrador exposto em sua exordial, tal questão não é nova, e já vem sendo enfrentada pelos Tribunais. A alteração trazida pelo referido decreto, como devidamente salientado pelo Ministério Público, ofendeu o princípio da legalidade, uma vez que só poderia se dar na forma da lei. Assim, como se infere do artigo 97, II, do Código Tributário Nacional, a majoração de tributo só é admitida por lei, sendo que o tributo só será instituído, ou aumentado, por esta via, com exceção das hipóteses previstas na Constituição Federal. A lei que rege o imposto de transmissão causa mortis e doações no Estado de São Paulo é a Lei Estadual nº 10.705/00, com alterações da Lei nº 10.992/2001, que determina o quanto segue:Artigo 9º – A base de cálculo do imposto é o valor venal do bem ou direito transmitido, expresso em moeda nacional ou em UFESPs (Unidades Fiscais do Estado de São Paulo).§ 1º – Para os fins de que trata esta lei, considerasse valor venal o valor de mercado do bem ou direito na data da abertura da sucessão ou da realização do ato ou contrato de doação.(…)Artigo 13 – No caso de imóvel, o valor da base de cálculo não será inferior:I – em se tratando de imóvel urbano ou direito a ele relativo, ao fixado para o lançamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU;II – em se tratando de imóvel rural ou direito a ele relativo, ao valor total do imóvel declarado pelo contribuinte para efeito de lançamento do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR. Tem-se, portanto, que (I) a base de cálculo do ITCMD é o valor venal do bem transmitido; (II) se considera valor venal o valor de mercado do bem na data da realização do ato ou contrato de doação e (III) no caso de imóvel urbano, o valor da base de cálculo não será inferior ao valor fixado para o lançamento do IPTU. O Decreto Estadual nº 46.655/02, que regulamentava o recolhimento do imposto previsto na referida lei, foi alterado pelo Decreto Estadual nº 55.002/09, que prevê o uso do valor venal de bem imóvel como sendo o “valor venal de referência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI”. O novo Decreto, portanto, possibilita que seja adotada base de cálculo diversa da estabelecida pela lei, com alteração do valor venal, o que nitidamente viola o princípio da legalidade. Assim como também infere a Constituição Federal, em seu artigo 150, I:Art. 150. “Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao contribuinte, é vedado a União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios:I – exigir ou aumentar tributo sem lei anterior que o estabeleça”. A jurisprudência vem se posicionando favoravelmente aos suscitados em casos semelhantes: “TRIBUTÁRIO IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO CAUSA MORTIS E DOAÇÃO DE QUAISQUER BENS OU DIREITOS (ITCMD) BASE DE CÁLCULO : A base de incidência do ITCMD, segundo a lei paulista de regência, é o valor venal do bem ou direito transmitido, assim se reputando o valor de mercado do bem ou direito na data da abertura da sucessão, com atualização monetária até a data do pagamento. Não provimento da apelação.” (Apelação Cível nº 720.640-5-9 Relator: Desembargador Ricardo Dip j. 3.3.2008).”Ação ordinária. Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação de quaisquer bens ou direitos (ITCMD). Fisco que atribui para os bens imóveis transmitidos valor de referência adotado pela legislação do ITBI, e notifica os contribuintes a recolher a diferença. Inadmissibilidade. Decreto regulamentador que não poderia inovar em relação à lei. Recurso improvido” (Apelação nº 0003355- 10.2010.8.26.0053, 11ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Aroldo Viotti, j. 14/05/13).”Mandado de Segurança Carência da ação Inocorrência – Impetração com o objetivo de afastar notificação que determina a retificação da declaração e pagamento de ITCMD para utilizar como base de cálculo o valor venal de referência do ITBI – Ato de efeitos concretos – Ausência de impugnação contra lei em tese – Mérito – A base de cálculo do ITCMD, no caso em apreço, deve ser o valor venal do imóvel lançado para fins de IPTU, seja em razão da ocorrência do fato gerador anterior ao Decreto 55.002/09, seja em razão da ilegalidade do referido diploma – Inteligência do art. 97, inciso II, §1º, do CTN e da Lei 10.705/2000 Sentença concessiva mantida – Recurso desprovido” (Apelação nº 0014312-70.2010.8.26.0053, 11ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Oscild de Lima Junior, j. 19/03/13). Como leciona Alberto Xavier, no que concerne ao princípio da tipicidade tributária relacionada com a legalidade: “é a expressão mesma deste princípio quando se manifesta na forma de uma reserva absoluta de lei, ou seja, sempre que se encontre construído por estritas considerações de segurança jurídica.” (XAVIER, 1972, p. 310). Ressalto, ainda, que a função do Registrador é fiscalizar o efetivo recolhimento do imposto e não verificar o valor a ser recolhido, sobretudo quando existe questão controversa de direito envolvida. Tal posicionamento já foi firmado pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura:”É certo que ao Oficial de Registro cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício, na forma do art. 289 da Lei nº 6.015/73, sob pena de responsabilização pessoal do Oficial Delegado, e dentre estes impostos se encontra o ITCMD, cuja prova de recolhimento deve instruir o formal de partilha, salvo hipótese de isenção devidamente demonstrada. Todavia, este Egrégio Conselho Superior da Magistratura já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo Oficial Registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor. Tal é o que se verifica “verbi gratia” do V. Acórdão proferido na Apelação Cível nº 28.382-0/7, da Comarca da Capital, em que figurou como relator o E. Desembargador Antônio Carlos Alves Braga, cuja ementa é a seguinte: “Registro de Imóveis – Dúvida – Formal de partilha extraído de autos de arrolamento – Verificação, pelo Oficial, de recolhimento de imposto, mas não de seu valor – Recurso provido. “ Outro não foi o entendimento adotado na Apelação Cível nº22.679-0/9, da Comarca da Capital, em que também figurou como relator o E. Desembargador Antônio Carlos Alves Braga, cuja ementa é a que segue: “Registro de Imóveis – Dúvida Imobiliária Imposto de Transmissão ‘mortis causa’ Fiscalização do pagamento pelo registrador Dever que se limita à averiguação do recolhimento, sem que possa indagar acerca do valor devido – Recurso provido”Logo, a dúvida imobiliária não é o procedimento próprio para discussão de valores do tributo relativo a transmissão de bens. Cumpre ao órgão publico, se for de seu interesse, promover a cobrança de eventual diferença. Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Antonio Jorge Simões Augusto e Carlos Oscar Simões Augusto, e consequentemente determino o registro dos títulos apresentados. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 2 de fevereiro de 2017. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: JULIANA MARTHA POLIZELO (OAB 244823/SP), LAERTE POLIZELLO (OAB 95159/MG)

Fonte: DJE/SP | 08/02/2017.

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