Processo 1056068-51.2017.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1056068-51.2017.8.26.0100

Processo 1056068-51.2017.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Bubion Administração e Participações Ltda – Municipalidade de São Paulo – Vistos.Trata-se de dúvida suscitada pelo 7º. Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Bubion Administração e Participações Ltda..O ingresso do título no fólio real foi negado pelo Oficial, pois ausentes elementos caracterizadores do condomínio edilício. No terreno em tela, sobre o qual se pretende instituir, há um galpão com 8 depósitos para armazenagem de mercadorias, alguns com mezanino, e um prédio de 4 pavimentos, contendo escritório e 2 apartamentos, além de uma faixa de terreno nos fundos do galpão destinada a desvio da estrada de ferro existente no local sobre o qual se pretende instituir o “Condomínio Bubion” (fls.01/04).O título já havia sido devolvido anteriormente, sendo que o óbice principal apontado, que ainda persiste, foi a ausência de parede divisória entre os depósitos 1 e 2 e entre os depósitos 3 e 4, sendo que entre os demais depósitos existe um trecho de ligação. Ademais, de acordo com as plantas apresentadas, em um trecho da parede divisória entre os depósitos 6 e 7 consta a informação “a regularizar”, demonstrando não existir ou não ter existido fechamento entre eles. O Registrador menciona o art. 1º da Lei nº 4.591/64 e o art. 1.332, I do Código Civil, alegando que as unidades autônomas devem ser isoladas e estremadas umas das outras. Aduz que a independência das unidades decorrerá de obras que alterem o projeto apresentado, sendo indispensável a aprovação da planta modificativa pela Municipalidade de São Paulo. Alega, ainda, que a folha 2/2 da planta não está atualizada, por conter desvio e estrada de ferro no interior do imóvel, que não mais existem. Juntou documentos a fls. 5/114. Preliminarmente, o interessado declara que o Oficial Registrador não tratou do óbice relativo à constituição do escritório em unidade autônoma, conforme primeira nota devolutiva, ratificada na nota objeto desse procedimento (fls. 115/126). Informa que apenas o escritório localizado entre os depósitos 4 e 5, suscetível de utilização independente, é especificado como unidade autônoma. Argumenta que a individualização das unidades se dá pelas vigas de sustentação do telhado comum que partem do nível do chão, não sendo possível a separação por paredes, por prejudicar possíveis manobras de caminhões e impossibilitar a devida ventilação e iluminação nos depósitos. Com relação ao desvio da estrada de ferro, alega ser a área classificada como comum, não resultando em alteração no quadro de áreas que instrui o pedido de especificação em condomínio edilício da edificação. A Municipalidade, em observância à decisão de fls. 142, manifestou-se a fls. 157/159. Confirma as informações prestadas pelo Oficial acerca do não isolamento físico dos depósitos. Alega que o cerne da questão refere-se a conflito registral, e não de matriz urbanística; e que, para que ocorra o isolamento entre as unidades, novo Auto de Regularização deverá ser expedido, tendo em vista a reforma necessária para a edificação. Houve impugnação do suscitado a fls. 169/176, apontando que o Auto de Regularização não se destina a determinar a disposição interna do imóvel. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 207/210). É o relatório. Decido.O interessado pretende registrar instrumento particular de instituição e especificação de condomínio. No entanto, a obra não possui divisórias entre os depósitos que se pretendem caracterizar como unidades autônomas, que as isolem e façam ser enquadradas no conceito técnico de condomínio edilício. No tocante aos elementos estruturais do imóvel, as unidades de propriedade exclusiva devem ser, nos termos da legislação vigente, isoladas entre si (art. 1º da Lei nº 4.591/64) e estremadas uma das outras e das partes comuns (art. 1.332, I do Código Civil). Francisco Eduardo Loureiro, ao tecer comentários sobre o art. 1.332 do Código Civil (Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.01.2002 coordenador Ministro Cezar Peluso. 11ª ed – Barueri, SP: Manole, 2017 – p.1272/1273), elucida:”As unidades autônomas devem ser numeradas e individualizadas, de modo a tornarem-se inconfundíveis com outras. Deve constar a área privativa da unidade, sem haver necessidade, porém, de descrição dos cômodos. Também a fração ideal da unidade no terreno e nas comuns deve ser fixada em fração ou percentual”. Em sua obra “Condomínios e Incorporações” (11ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014 p. 43), Caio Mário da Silva afirma assinalarem a autonomia das unidades, cumulativamente, sua identificação numérica ou alfabética, acesso à via pública e quota ou fração ideal correspondente. Conforme a descrição da edificação existente, presente no título objeto do procedimento (fls. 24/44), as unidades autônomas estão perfeitamente descritas e individualizadas no item 4.2. Ademais, conforme a planta disponibilizada nos autos, verifica-se não haver qualquer elemento que indique confusão quanto às unidades destinadas às partes de propriedade exclusiva, como a sobreposição de áreas ou ausência de acesso independente para a via pública. No entanto, de fato, não há paredes divisórias entre os depósitos, sendo que a separação é feita unicamente por vigas de sustentação ou paredes descontínuas, forma que a requerente afirma ser indispensável para, entre outros motivos (ventilação adequada, iluminação e normas de segurança do trabalho), que a operação de maquinários e manobras de caminhões possam ser bem-sucedidas. Em que pese a constatação da requerente, a necessidade de espaço amplo para manobras de caminhões ou até mesmo para se prover condições adequadas de salubridade, atrelada à possibilidade de se interferir nas áreas de propriedade exclusiva confrontantes, descaracteriza a autonomia e a independência das unidades, condições essenciais para a instituição de condomínio. Além de tudo, tal fato confere manifesta afronta à segurança jurídica dos condôminos.Nessa esteira, segundo Carlos Alberto Dabus Maluf, em Direito Imobiliário Atual coordenador Daniel Aureo de Castro. (2º ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2013): “A propriedade exclusiva ou privativa constitui-se pelas unidades ou apartamentos autônomos, delimitados pelas paredes divisórias. Cada proprietário tem domínio único e exclusivo sobre suas partes ou dependências. Com relação a estas, como diz Capitant, seus direitos são quase tão completos e absolutos quanto os do proprietário único de sua casa” (grifei) Apesar de ser admissível a instituição do condomínio edilício sobre depósitos e galpões, é necessário que seja respeitado o regime dos artigos 1.331 e ss, do Código Civil e do Título I da Lei nº 4.591/64. Ademais, muito embora o projeto tenha sido aprovado pela Prefeitura de São Paulo em 1995, isso não enseja o registro do título para a finalidade proposta de abertura de matrículas das unidades autônomas. Sendo indispensável a reforma da edificação para adequação aos termos da legislação civil e de registros públicos, novo Auto de Regularização deverá ser expedido. Pertinente os óbices impostos pelo Registrador, que ficam mantidos. No mais, estando parte do condomínio irregular, resta prejudicada a análise relativa ao óbice atribuído ao escritório e à menção do desvio e estrada de ferro no interior do imóvel.Do exposto, julgo PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo 7º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Bubion Administração e Participações Ltda.Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Encaminhe-se à Serventia Extrajudicial os documentos originais, após o trânsito em julgado desta decisão, que deverão ser retirados pelo interessado no prazo de 15 dias. Oportunamente, arquivem-se os autos.P.R.I.C. – ADV: RODRIGO FIRMO DA SILVA PONTES (OAB 249253/SP), LILIANA MARIA CREGO FORNERIS (OAB 100212/SP), PEDRO AUGUSTO MACHADO CORTEZ (OAB 24432/SP) (DJe de 02.05.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 02/05/2018.

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1026231-14.2018.8.26.0100

(CP- 127)

Dúvida 14º Oficial de Registro de Imóveis

O. dos S. S. e outro

Sentença (fls. 53/57):

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de O. dos S. S. e J. A. T. A., diante da negativa em se proceder ao registro da escritura de compra e venda lavrado no Registro Civil das Pessoas naturais e Tabelião de Notas do Distrito de Jardim Silveira, Comarca de Barueri/SP, através do qual os suscitados adquiriram de H. da S. C. e sua mulher A. M., o imóvel matriculado sob nº 47.028.

O óbice registrário refere-se à necessidade de comprovação do recolhimento dos encargos legais pelo atraso no recolhimento do imposto de transmissão do imóvel (ITBI), haja vista que o pagamento se deu após a efetivação do contrato, ou seja, segundo o entendimento do Oficial deveria ser pago antes da efetivação do mencionado ato. Aduz que é dever dos registradores a realização de fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes foram apresentados, sendo que tal fiscalização não se coaduna com a aceitação de recolhimento sem todos os acréscimos legais pelo deslocamento indevido do termo inicial do fato gerador. Juntou documentos às fls.04/38.

Os suscitados não apresentaram impugnação neste feito, conforme certidão de fl.46, contudo manifestaram-se perante a Serventia Extrajudicial. Argumentam que o imposto somente é devido quando se transfere o domínio, nos termos dos artigos 1227 e 1245 do Código Civil, razão pela qual não procede a exigência do Oficial no tocante ao pagamento de multa e juros.

O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls.50/52).

É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

Em que pesem o zelo e cautela do Registrador, verifico que na presente hipótese o óbice não prospera. É certo que ao Oficial de Registro cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados, em razão de seu ofício, nos termos do art. 289 da Lei de registros Públicos, sob pena de responsabilização pessoal do Delegatário.

Todavia, acerca desta matéria o Egrégio Conselho Superior da Magistratura, já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor, o qual abrange a incidência de juros, multa e correção monetária, que caracteriza os encargos legais da obrigação.

Neste sentido:

“Ao oficial de registro incumbe a verificação de recolhimento de tributos relativos aos atos praticados, não a sua exatidão.” (Apel. Cív. 20522-0/9- CSMSP – J.19.04.1995 – Rel. Antônio Carlos Alves Braga)

“Todavia, este Egrégio Conselho Superior da Magistratura já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo Oficial Registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor.” (Apel. Cív. 996-6/6 CSMSP J. 09.12.2008 Rel. Ruy Camilo)

”Este Egrégio Conselho Superior da Magistratura já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo Oficial Registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor.” (Ap. Civ. 0009480-97.2013.8.26.0114 – Campinas – j. 02.09.2014 – Rel. des. Elliot Akel)

Como bem observou a D. Promotora de Justiça:

“a própria incidência da multa é de constitucionalidade duvidosa, na medida em que, como bem observado pela suscitada, a transmissão da propriedade, pelo princípio da inscrição (artigo 1.227 do CC), dá-se apenas com o registro do título.

Nessa linha:

“TRIBUTÁRIO. ITBI. FATO GERADOR, OCORRÊNCIA. REGISTRO DE TRANSMISSÃO DO BEM IMÓVEL. I Consoante se depreende do julgado do Tribunal de Origem, a hipótese dos autos é de transferência do bem imóvel a sociedade, para integralizar cota do capital, não sendo caso de cessão de direitos referente a transmissão. II Verifica-se que o acórdão vergastado está em consonância com o entendimento assentado por esta Corte, que em diversas oportunidades já se manifestou no sentido de que o fato gerador do ITBI só se aperfeiçoa com o registro da transmissão do bem imóvel. Precedentes: AdRg no Ag nº 448.245/DF, Rel. Min. Luiz Fuz, DJ de 09/12/2002, REsp nº 253.364/DF, Rel. Min Humberto Gomes de Barros, DJ de 16/04/2001 e RMS nº 10.650/DF, Rel. Min. Francisco Peçanha Martins, DJ de 04/09/2000. III Agravo regimental impróvido” (AgRg no REsp nº 798794/SP, Rel. Min. Francisco Falcão, j. 14/02/2006).

Ressalto que tal questão foi recentemente objeto de análise pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura, nos autos nº 1046651-45.2015.8.26.0100, de relatoria do Des. Pereira Calças:

“Registro de imóveis decisão da Juíza Corregedora Permanente que afastou o óbice para o registro de contrato social por meio do qual um dos sócios integraliza parte do seu capital social mediante a transferência de dois imóveis exigência de recolhimento de encargos moratórios relativos ao atraso no pagamento do ITBI – Apelação imposta pelo registrador – Inteligência do artigo 202 da Lei nº 6.015/73 e do item 41.6 do Capítulo XX das Normas de Serviço – Ilegitimidade recursal Recurso não conhecido. Apelação interposta pela Municipalidade de São Paulo Legitimidade reconhecida Terceira prejudicada Discussão a respeito da incidência de encargos moratórios pelo atraso no recolhimento de ITBI – Atuação que extrapola as atribuições do Oficial Dever de fiscalização que se limita ao recolhimento do tributo – Discussão que deve ser travada em processo administrativo tributário ou sem execução fiscal – Sentença de improcedência da dúvida mantida”

Eventual valor a ser cobrado a título de encargos moratórios deve ser discutido na via judicial, não podendo o registrador desqualificar o título apresentado sob o fundamento de ausência de complemento de valores, caracterizando coação indireta do usuário. Logo, entendo que deva ser afastada a exigência imposta pelo Oficial.

Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de O. dos S. S. e J. A. T. A., e determino o registro do título apresentado.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 12 de abril de 2018.

Tania Mara Ahualli Juíza de Direito

(DJe de 27.04.2018 – SP)

Fonte: 26º Tabelionato de Notas | 27/04/2018.

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ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 1095724-49.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes CLÉCIO ROCHA E SILVA e ANA MARIA FRACASSI DE MELLO ROCHA E SILVA, é apelado 14º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, JOÃO CARLOS SALETTI, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E PÉRICLES PIZA.

São Paulo, 20 de julho de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1095724-49.2016.8.26.0100

Apelantes: Clécio Rocha e Silva e Ana Maria Fracassi de Mello Rocha e Silva

Apelado: 14º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 29.799

Registro de imóveis – Alienação fiduciária – Termo de quitação – Na hipótese de o imóvel alienado fiduciariamente ser arrematado por valor superior ao da dívida, o registro da escritura firmada entre credor fiduciário e arrematante não pode ser obstado por ausência do termo de quitação recíproca, previsto no art. 27, § 4º, da Lei 9514/97 – Recurso provido.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença da MM. Juíza Corregedora Permanente do 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que julgou procedente dúvida inversa suscitada, para o fim de manter a recusa a registro de escritura de compra e venda havida entre credor fiduciário e arrematante de imóvel objeto de alienação fiduciária inadimplida, à míngua do termo de quitação previsto no art. 27, §4º, da Lei 9514/97.

O apelante afirma, em síntese, que a quitação faltante há de ser dada entre credor fiduciário e devedor fiduciante e não é requisito para o registro da escritura de compra e venda imobiliária. Colacionou precedentes.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

À luz do art. 27, caput e §4º, da Lei 9514/97:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

Conforme se extrai do caput da norma aludida, o leilão público somente terá lugar quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. Arrematado o imóvel, pago o preço ofertado e lavrada a escritura prevista no item 259. 1 do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ, não há como obstar o respectivo registro.

A recíproca quitação versada no §4º não guarda qualquer relação com o arrematante. Não lhe diz respeito. Dá-se entre aqueles que, originariamente, assumiram as condições de credor fiduciário e devedor fiduciante. Tampouco, como se viu, é condição para que a propriedade do imóvel consolide-se em mãos do credor fiduciário, o que já terá ocorrido pela reiterada inadimplência do fiduciante, mesmo depois de constituído em mora (art. 26, caput, da Lei 9514/97).

Para o mesmo Norte aponta a jurisprudência deste E. CSM, como se vê do seguinte aresto:

“A controvérsia a ser dirimida relaciona-se ao cumprimento ou não, pela credora fíduciária, do dever de entregar às devedoras fiduciantes, que agora são credoras, a quantia que sobejou em decorrência da arrematação do imóvel em leilão público realizado, em cumprimento ao § 4o do artigo 27 da Lei 9.514/97, e também ao dever do registrador fiscalizar tal cumprimento.

(…) O título apresentado a registro foi uma escritura de compra e venda pela qual a Caixa Econômica Federal transferiu à arrematante Elza Maria Franjolli Teixeira a titularidade do domínio do imóvel. A obrigação da Caixa Econômica Federal, de dar quitação às devedoras fiduciantes, em razão da arrematação do bem imóvel no referido leilão e de prestar contas acerca do valor excedente apurado a ser devolvido, conforme previsto no §4° do artigo 27 da Lei 9.514/97, é de natureza pessoal e restrita às partes deste negócio (alienação fiduciária). Não guarda, pois, nenhuma relação com o dever da instituição financeira de transferir a titularidade do domínio à arrematante, o que se deu por meio da escritura de compra e venda apresentada para registro.” (Apelação n° 1010103-21.2015.8.26.0100, Rel. Des Xavier de Aquino, j. 9/11/15)

Desta feita, dou provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

(DJe de 27.04.2018 – SP)

Fonte: 26º Tabelionato de Notas | 27/04/2018.

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