Processo 1056068-51.2017.8.26.0100
Espécie: PROCESSO
Número: 1056068-51.2017.8.26.0100
Processo 1056068-51.2017.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Bubion Administração e Participações Ltda – Municipalidade de São Paulo – Vistos.Trata-se de dúvida suscitada pelo 7º. Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Bubion Administração e Participações Ltda..O ingresso do título no fólio real foi negado pelo Oficial, pois ausentes elementos caracterizadores do condomínio edilício. No terreno em tela, sobre o qual se pretende instituir, há um galpão com 8 depósitos para armazenagem de mercadorias, alguns com mezanino, e um prédio de 4 pavimentos, contendo escritório e 2 apartamentos, além de uma faixa de terreno nos fundos do galpão destinada a desvio da estrada de ferro existente no local sobre o qual se pretende instituir o “Condomínio Bubion” (fls.01/04).O título já havia sido devolvido anteriormente, sendo que o óbice principal apontado, que ainda persiste, foi a ausência de parede divisória entre os depósitos 1 e 2 e entre os depósitos 3 e 4, sendo que entre os demais depósitos existe um trecho de ligação. Ademais, de acordo com as plantas apresentadas, em um trecho da parede divisória entre os depósitos 6 e 7 consta a informação “a regularizar”, demonstrando não existir ou não ter existido fechamento entre eles. O Registrador menciona o art. 1º da Lei nº 4.591/64 e o art. 1.332, I do Código Civil, alegando que as unidades autônomas devem ser isoladas e estremadas umas das outras. Aduz que a independência das unidades decorrerá de obras que alterem o projeto apresentado, sendo indispensável a aprovação da planta modificativa pela Municipalidade de São Paulo. Alega, ainda, que a folha 2/2 da planta não está atualizada, por conter desvio e estrada de ferro no interior do imóvel, que não mais existem. Juntou documentos a fls. 5/114. Preliminarmente, o interessado declara que o Oficial Registrador não tratou do óbice relativo à constituição do escritório em unidade autônoma, conforme primeira nota devolutiva, ratificada na nota objeto desse procedimento (fls. 115/126). Informa que apenas o escritório localizado entre os depósitos 4 e 5, suscetível de utilização independente, é especificado como unidade autônoma. Argumenta que a individualização das unidades se dá pelas vigas de sustentação do telhado comum que partem do nível do chão, não sendo possível a separação por paredes, por prejudicar possíveis manobras de caminhões e impossibilitar a devida ventilação e iluminação nos depósitos. Com relação ao desvio da estrada de ferro, alega ser a área classificada como comum, não resultando em alteração no quadro de áreas que instrui o pedido de especificação em condomínio edilício da edificação. A Municipalidade, em observância à decisão de fls. 142, manifestou-se a fls. 157/159. Confirma as informações prestadas pelo Oficial acerca do não isolamento físico dos depósitos. Alega que o cerne da questão refere-se a conflito registral, e não de matriz urbanística; e que, para que ocorra o isolamento entre as unidades, novo Auto de Regularização deverá ser expedido, tendo em vista a reforma necessária para a edificação. Houve impugnação do suscitado a fls. 169/176, apontando que o Auto de Regularização não se destina a determinar a disposição interna do imóvel. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 207/210). É o relatório. Decido.O interessado pretende registrar instrumento particular de instituição e especificação de condomínio. No entanto, a obra não possui divisórias entre os depósitos que se pretendem caracterizar como unidades autônomas, que as isolem e façam ser enquadradas no conceito técnico de condomínio edilício. No tocante aos elementos estruturais do imóvel, as unidades de propriedade exclusiva devem ser, nos termos da legislação vigente, isoladas entre si (art. 1º da Lei nº 4.591/64) e estremadas uma das outras e das partes comuns (art. 1.332, I do Código Civil). Francisco Eduardo Loureiro, ao tecer comentários sobre o art. 1.332 do Código Civil (Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.01.2002 coordenador Ministro Cezar Peluso. 11ª ed – Barueri, SP: Manole, 2017 – p.1272/1273), elucida:”As unidades autônomas devem ser numeradas e individualizadas, de modo a tornarem-se inconfundíveis com outras. Deve constar a área privativa da unidade, sem haver necessidade, porém, de descrição dos cômodos. Também a fração ideal da unidade no terreno e nas comuns deve ser fixada em fração ou percentual”. Em sua obra “Condomínios e Incorporações” (11ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014 p. 43), Caio Mário da Silva afirma assinalarem a autonomia das unidades, cumulativamente, sua identificação numérica ou alfabética, acesso à via pública e quota ou fração ideal correspondente. Conforme a descrição da edificação existente, presente no título objeto do procedimento (fls. 24/44), as unidades autônomas estão perfeitamente descritas e individualizadas no item 4.2. Ademais, conforme a planta disponibilizada nos autos, verifica-se não haver qualquer elemento que indique confusão quanto às unidades destinadas às partes de propriedade exclusiva, como a sobreposição de áreas ou ausência de acesso independente para a via pública. No entanto, de fato, não há paredes divisórias entre os depósitos, sendo que a separação é feita unicamente por vigas de sustentação ou paredes descontínuas, forma que a requerente afirma ser indispensável para, entre outros motivos (ventilação adequada, iluminação e normas de segurança do trabalho), que a operação de maquinários e manobras de caminhões possam ser bem-sucedidas. Em que pese a constatação da requerente, a necessidade de espaço amplo para manobras de caminhões ou até mesmo para se prover condições adequadas de salubridade, atrelada à possibilidade de se interferir nas áreas de propriedade exclusiva confrontantes, descaracteriza a autonomia e a independência das unidades, condições essenciais para a instituição de condomínio. Além de tudo, tal fato confere manifesta afronta à segurança jurídica dos condôminos.Nessa esteira, segundo Carlos Alberto Dabus Maluf, em Direito Imobiliário Atual coordenador Daniel Aureo de Castro. (2º ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2013): “A propriedade exclusiva ou privativa constitui-se pelas unidades ou apartamentos autônomos, delimitados pelas paredes divisórias. Cada proprietário tem domínio único e exclusivo sobre suas partes ou dependências. Com relação a estas, como diz Capitant, seus direitos são quase tão completos e absolutos quanto os do proprietário único de sua casa” (grifei) Apesar de ser admissível a instituição do condomínio edilício sobre depósitos e galpões, é necessário que seja respeitado o regime dos artigos 1.331 e ss, do Código Civil e do Título I da Lei nº 4.591/64. Ademais, muito embora o projeto tenha sido aprovado pela Prefeitura de São Paulo em 1995, isso não enseja o registro do título para a finalidade proposta de abertura de matrículas das unidades autônomas. Sendo indispensável a reforma da edificação para adequação aos termos da legislação civil e de registros públicos, novo Auto de Regularização deverá ser expedido. Pertinente os óbices impostos pelo Registrador, que ficam mantidos. No mais, estando parte do condomínio irregular, resta prejudicada a análise relativa ao óbice atribuído ao escritório e à menção do desvio e estrada de ferro no interior do imóvel.Do exposto, julgo PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo 7º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Bubion Administração e Participações Ltda.Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Encaminhe-se à Serventia Extrajudicial os documentos originais, após o trânsito em julgado desta decisão, que deverão ser retirados pelo interessado no prazo de 15 dias. Oportunamente, arquivem-se os autos.P.R.I.C. – ADV: RODRIGO FIRMO DA SILVA PONTES (OAB 249253/SP), LILIANA MARIA CREGO FORNERIS (OAB 100212/SP), PEDRO AUGUSTO MACHADO CORTEZ (OAB 24432/SP) (DJe de 02.05.2018 – SP)
Fonte: DJE/SP | 02/05/2018.
____
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.