1026231-14.2018.8.26.0100

(CP- 127)

Dúvida 14º Oficial de Registro de Imóveis

O. dos S. S. e outro

Sentença (fls. 53/57):

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de O. dos S. S. e J. A. T. A., diante da negativa em se proceder ao registro da escritura de compra e venda lavrado no Registro Civil das Pessoas naturais e Tabelião de Notas do Distrito de Jardim Silveira, Comarca de Barueri/SP, através do qual os suscitados adquiriram de H. da S. C. e sua mulher A. M., o imóvel matriculado sob nº 47.028.

O óbice registrário refere-se à necessidade de comprovação do recolhimento dos encargos legais pelo atraso no recolhimento do imposto de transmissão do imóvel (ITBI), haja vista que o pagamento se deu após a efetivação do contrato, ou seja, segundo o entendimento do Oficial deveria ser pago antes da efetivação do mencionado ato. Aduz que é dever dos registradores a realização de fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes foram apresentados, sendo que tal fiscalização não se coaduna com a aceitação de recolhimento sem todos os acréscimos legais pelo deslocamento indevido do termo inicial do fato gerador. Juntou documentos às fls.04/38.

Os suscitados não apresentaram impugnação neste feito, conforme certidão de fl.46, contudo manifestaram-se perante a Serventia Extrajudicial. Argumentam que o imposto somente é devido quando se transfere o domínio, nos termos dos artigos 1227 e 1245 do Código Civil, razão pela qual não procede a exigência do Oficial no tocante ao pagamento de multa e juros.

O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls.50/52).

É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

Em que pesem o zelo e cautela do Registrador, verifico que na presente hipótese o óbice não prospera. É certo que ao Oficial de Registro cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados, em razão de seu ofício, nos termos do art. 289 da Lei de registros Públicos, sob pena de responsabilização pessoal do Delegatário.

Todavia, acerca desta matéria o Egrégio Conselho Superior da Magistratura, já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor, o qual abrange a incidência de juros, multa e correção monetária, que caracteriza os encargos legais da obrigação.

Neste sentido:

“Ao oficial de registro incumbe a verificação de recolhimento de tributos relativos aos atos praticados, não a sua exatidão.” (Apel. Cív. 20522-0/9- CSMSP – J.19.04.1995 – Rel. Antônio Carlos Alves Braga)

“Todavia, este Egrégio Conselho Superior da Magistratura já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo Oficial Registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor.” (Apel. Cív. 996-6/6 CSMSP J. 09.12.2008 Rel. Ruy Camilo)

”Este Egrégio Conselho Superior da Magistratura já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo Oficial Registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor.” (Ap. Civ. 0009480-97.2013.8.26.0114 – Campinas – j. 02.09.2014 – Rel. des. Elliot Akel)

Como bem observou a D. Promotora de Justiça:

“a própria incidência da multa é de constitucionalidade duvidosa, na medida em que, como bem observado pela suscitada, a transmissão da propriedade, pelo princípio da inscrição (artigo 1.227 do CC), dá-se apenas com o registro do título.

Nessa linha:

“TRIBUTÁRIO. ITBI. FATO GERADOR, OCORRÊNCIA. REGISTRO DE TRANSMISSÃO DO BEM IMÓVEL. I Consoante se depreende do julgado do Tribunal de Origem, a hipótese dos autos é de transferência do bem imóvel a sociedade, para integralizar cota do capital, não sendo caso de cessão de direitos referente a transmissão. II Verifica-se que o acórdão vergastado está em consonância com o entendimento assentado por esta Corte, que em diversas oportunidades já se manifestou no sentido de que o fato gerador do ITBI só se aperfeiçoa com o registro da transmissão do bem imóvel. Precedentes: AdRg no Ag nº 448.245/DF, Rel. Min. Luiz Fuz, DJ de 09/12/2002, REsp nº 253.364/DF, Rel. Min Humberto Gomes de Barros, DJ de 16/04/2001 e RMS nº 10.650/DF, Rel. Min. Francisco Peçanha Martins, DJ de 04/09/2000. III Agravo regimental impróvido” (AgRg no REsp nº 798794/SP, Rel. Min. Francisco Falcão, j. 14/02/2006).

Ressalto que tal questão foi recentemente objeto de análise pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura, nos autos nº 1046651-45.2015.8.26.0100, de relatoria do Des. Pereira Calças:

“Registro de imóveis decisão da Juíza Corregedora Permanente que afastou o óbice para o registro de contrato social por meio do qual um dos sócios integraliza parte do seu capital social mediante a transferência de dois imóveis exigência de recolhimento de encargos moratórios relativos ao atraso no pagamento do ITBI – Apelação imposta pelo registrador – Inteligência do artigo 202 da Lei nº 6.015/73 e do item 41.6 do Capítulo XX das Normas de Serviço – Ilegitimidade recursal Recurso não conhecido. Apelação interposta pela Municipalidade de São Paulo Legitimidade reconhecida Terceira prejudicada Discussão a respeito da incidência de encargos moratórios pelo atraso no recolhimento de ITBI – Atuação que extrapola as atribuições do Oficial Dever de fiscalização que se limita ao recolhimento do tributo – Discussão que deve ser travada em processo administrativo tributário ou sem execução fiscal – Sentença de improcedência da dúvida mantida”

Eventual valor a ser cobrado a título de encargos moratórios deve ser discutido na via judicial, não podendo o registrador desqualificar o título apresentado sob o fundamento de ausência de complemento de valores, caracterizando coação indireta do usuário. Logo, entendo que deva ser afastada a exigência imposta pelo Oficial.

Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de O. dos S. S. e J. A. T. A., e determino o registro do título apresentado.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 12 de abril de 2018.

Tania Mara Ahualli Juíza de Direito

(DJe de 27.04.2018 – SP)

Fonte: 26º Tabelionato de Notas | 27/04/2018.

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ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 1095724-49.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes CLÉCIO ROCHA E SILVA e ANA MARIA FRACASSI DE MELLO ROCHA E SILVA, é apelado 14º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, JOÃO CARLOS SALETTI, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E PÉRICLES PIZA.

São Paulo, 20 de julho de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1095724-49.2016.8.26.0100

Apelantes: Clécio Rocha e Silva e Ana Maria Fracassi de Mello Rocha e Silva

Apelado: 14º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 29.799

Registro de imóveis – Alienação fiduciária – Termo de quitação – Na hipótese de o imóvel alienado fiduciariamente ser arrematado por valor superior ao da dívida, o registro da escritura firmada entre credor fiduciário e arrematante não pode ser obstado por ausência do termo de quitação recíproca, previsto no art. 27, § 4º, da Lei 9514/97 – Recurso provido.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença da MM. Juíza Corregedora Permanente do 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que julgou procedente dúvida inversa suscitada, para o fim de manter a recusa a registro de escritura de compra e venda havida entre credor fiduciário e arrematante de imóvel objeto de alienação fiduciária inadimplida, à míngua do termo de quitação previsto no art. 27, §4º, da Lei 9514/97.

O apelante afirma, em síntese, que a quitação faltante há de ser dada entre credor fiduciário e devedor fiduciante e não é requisito para o registro da escritura de compra e venda imobiliária. Colacionou precedentes.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

À luz do art. 27, caput e §4º, da Lei 9514/97:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

Conforme se extrai do caput da norma aludida, o leilão público somente terá lugar quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. Arrematado o imóvel, pago o preço ofertado e lavrada a escritura prevista no item 259. 1 do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ, não há como obstar o respectivo registro.

A recíproca quitação versada no §4º não guarda qualquer relação com o arrematante. Não lhe diz respeito. Dá-se entre aqueles que, originariamente, assumiram as condições de credor fiduciário e devedor fiduciante. Tampouco, como se viu, é condição para que a propriedade do imóvel consolide-se em mãos do credor fiduciário, o que já terá ocorrido pela reiterada inadimplência do fiduciante, mesmo depois de constituído em mora (art. 26, caput, da Lei 9514/97).

Para o mesmo Norte aponta a jurisprudência deste E. CSM, como se vê do seguinte aresto:

“A controvérsia a ser dirimida relaciona-se ao cumprimento ou não, pela credora fíduciária, do dever de entregar às devedoras fiduciantes, que agora são credoras, a quantia que sobejou em decorrência da arrematação do imóvel em leilão público realizado, em cumprimento ao § 4o do artigo 27 da Lei 9.514/97, e também ao dever do registrador fiscalizar tal cumprimento.

(…) O título apresentado a registro foi uma escritura de compra e venda pela qual a Caixa Econômica Federal transferiu à arrematante Elza Maria Franjolli Teixeira a titularidade do domínio do imóvel. A obrigação da Caixa Econômica Federal, de dar quitação às devedoras fiduciantes, em razão da arrematação do bem imóvel no referido leilão e de prestar contas acerca do valor excedente apurado a ser devolvido, conforme previsto no §4° do artigo 27 da Lei 9.514/97, é de natureza pessoal e restrita às partes deste negócio (alienação fiduciária). Não guarda, pois, nenhuma relação com o dever da instituição financeira de transferir a titularidade do domínio à arrematante, o que se deu por meio da escritura de compra e venda apresentada para registro.” (Apelação n° 1010103-21.2015.8.26.0100, Rel. Des Xavier de Aquino, j. 9/11/15)

Desta feita, dou provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

(DJe de 27.04.2018 – SP)

Fonte: 26º Tabelionato de Notas | 27/04/2018.

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