1ª VRP|SP: Registro de Imóveis – Dúvida – A cessão de direitos de compromisso de compra e venda e a transmissão do domínio por força de adjudicação compulsória são distintos fatos geradores do ITBI

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1ª VRP|SP: Registro de Imóveis – Dúvida – A cessão de direitos de compromisso de compra e venda e a transmissão do domínio por força de adjudicação compulsória são distintos fatos geradores do ITBI, e a incidência sobre cada uma deles não é bis in idem no conceito de adjudicação empregado pela lei tributário compreendem-se a adjudicação compulsória supletiva da escritura pública e a adjudicação feita em execução forçada na esfera administrativa não se podem declarar a decadência e a prescrição de crédito tributário – Dúvida procedente.

Processo nº: 0019186-49.2013.8.26.0100 – Dúvida

Requerente:
18º Oficial de Registro de Imóveis

Registro de Imóveis – Dúvida – A cessão de direitos de compromisso de compra e venda e a transmissão do domínio por força de adjudicação compulsória são distintos fatos geradores do ITBI, e a incidência sobre cada uma deles não é bis in idem no conceito de adjudicação empregado pela lei tributário compreendem-se a adjudicação compulsória supletiva da escritura pública e a adjudicação feita em execução forçada na esfera administrativa não se podem declarar a decadência e a prescrição de crédito tributário – Dúvida procedente.
CP 77
Vistos etc.

Somente nesta data por força de acúmulo de serviços.

1. O 18º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (18º RISP) suscitou dúvida (fls. 02-04; matrícula 214.518 [fls. 131-132]; prenotação 595.013) a requerimento de Nobuko Noguti, que apresentara uma carta de adjudicação compulsória (fls. 15-123) passada nos autos 0101668-11.2005.8.26.0011 da 5ª Vara Cível do Foro Regional XI Pinheiros.

1.1. Segundo o termo de dúvida e a nota devolutiva (fls. 02-04 e 05-07), Nobuko Noguti e seu marido Tetuo Noguti eram promissários cessionários dos direitos de cessionários dos direitos de promitentes compradores do imóvel objeto da mat. 214.518 (Av. 1, fls. 131 verso).

1.2. No inventário de Tetuo Noguti, esses direitos foram adjudicados à viúva Nobuko e aos filhos (mat. 214.518 R. 3, fls. 132).

1.3. Nobuko e os filhos propuseram a referida ação de adjudicação compulsória, e obtiveram sucesso; assim, foram-lhes adjudicados os direitos de cessionários e o domínio sobre o imóvel, de modo que existem, aí, dois fatos geradores do imposto municipal de transmissão (ITBI), nos termos do Decreto Municipal 51.627, de 13 de julho de 2010, art. 2º, V e IX.

1.4. O 18º RISP exigiu que se fizesse a prova de pagamento desses impostos, com o que não se conformou a suscitada.

1.5. O termo de dúvida foi instruído com documentos (fls. 05-136).

2. A dúvida foi impugnada (fls. 138-139).

2.1. Reiterando o que já dissera ao requerer o levantamento da dúvida (fls. 08-12), alegou a suscitada que desde 1973 a administração decaíra do direito de lançar o imposto devido pela cessão (consumada em 1968); além disso, a adjudicação compulsória não estaria dentre os fatos geradores previstos na lei municipal; finalmente, o imposto incidiu somente por ocasião daquela cessão onerosa, e não podia ser cobrado ainda uma vez, aquando da transmissão do domínio.

2.2. A procuração ad iudicia passada pela suscitada está a fls. 13. A impugnação foi instruída com documentos (fls. 140- 143).

3. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 145-146).

4. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

5. O imposto municipal sobre a transmissão onerosa inter vivos de direitos imobiliários (ITBI) incide assim no caso de cessão de direitos de compromisso de compra e venda, como no caso da adjudicação compulsória. Não há bis in idem, pois os dois fatos geradores são distintos, com expressão econômica diversa; ademais, a adjudicação referida pela lei municipal abrange qualquer transferência coativa que não se dê em hasta, ou seja, tanto a adjudicação compulsória que supre a falta de escritura, como aquela que se faz durante a execução forçada.

É o que já decidiu o E. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo CSMSP:

É fato incontroverso nos autos a previsão contida no art. 3º, incisos V e XI, da Lei Municipal n. 003, de 1º de Fevereiro de 1989, quanto à obrigatoriedade do recolhimento de ITBI, tanto na cessão de direitos decorrente de compromisso de compra e venda, como na adjudicação. 

Assim, por expressa disposição legal, cabem dois pagamentos de impostos, havendo dever legal do Oficial Registrador em fiscalizar os respectivos recolhimentos nos termos do art. 30, inc. XI, da Lei 8.935/94 e do art. 289 da Lei n.6.015/73. Não é possível verificar a constitucionalidade de lei municipal na esfera administrativa, mas, apenas, exame da legalidade estrita. Nestes termos, ausente o recolhimento do imposto devido em razão da adjudicação do imóvel, como previsto na referida norma do município, inviável o acesso do título ao registro imobiliário. Há precedentes do Conselho Superior da Magistratura no mesmo sentido do ora decidido, a exemplo das Apelações Cíveis n.1.145-6/0, Rel. Des. Luiz Tâmbara, j. 16/11/2009,914-6/3, Rel. Des. Ruy Camilo, j. 14.10.2008, e365-6/7, Rel. Des. José Mário Antonio Cardinale, j. 06/12/2005. (Apelação Cível 0000027-02.2010.8.26.0238 Ibiúna, Rel. Des. Maurício Vidigal, j. 11.10.2011)

6. O ofício do registro de imóveis e o juízo corregedor permanente órgãos meramente administrativos que são não podem dispensar a prova do pagamento do ITBI, mesmo pelo argumento de que se tenha consumado a decadência ou a prescrição.

Novamente, o CSMSP:

A prova do recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos”, porém, é requisito previsto nos artigos 289 da Lei nº 6.015/73 e 30, inciso XI, da Lei nº 8.935/94, e não pode ser dispensada (cf. CSM, Apelação Cível nº 579-6/3, da Comarca de Ribeirão Pires, de que foi relator o Desembargador Gilberto Passos de Freitas). Essa exigência, por sua vez, não é afastada pela alegação de prescrição porque o procedimento de dúvida tem natureza administrativa e não se presta para sua a declaração, até porque dele não participa o credor tributário. Nesse sentido foi o v. acórdão prolatado por este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 551-6/6, da Comarca de São Bernardo do Campo, de que foi relator o Desembargador Gilberto Passos de Freitas, assim fundamentado: “Ademais, a prescrição e a decadência de tributos podem ser reconhecidas somente na via jurisdicional, pois extrapolam os estreitos limites deste procedimento administrativo de dúvida registrária. Assim decidiu este Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apelação Cível nº 000.460.6/0-00, “verbis”: Registro de imóveis – Dúvida julgada improcedente – Formal de partilha – Inexistência de prova do recolhimento do imposto de transmissão “causa mortis” – Prescrição do imposto que não pode ser reconhecida neste procedimento de dúvida, de que não participa a Fazenda do Estado – Provas, ademais, insuficientes para reconhecer a inexistência de causa interruptiva ou suspensiva da prescrição – Recurso provido para julgar a dúvida procedente. (…) Ao oficial de registro cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício, na forma do art. 289 da Lei nº 6.015/73, e dentre estes impostos se encontra o de transmissão “causa mortis”, cuja prova do recolhimento, ou isenção, deve instruir o formal de partilha. Inexistente tal prova, correta a recusa manifestada pelo Sr. Oficial ao registro do título porque não tem, entre suas atribuições, a de reconhecer prescrição de crédito tributário. Neste sentido o seguinte trecho do v. acórdão prolatado por este C. Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 154-6/4, da Comarca de Lorena, que relatei: “O art. 289 da Lei de Registros Públicos é categórico ao estabelecer que “cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício”. Por outro lado, não lhes compete, evidentemente, o reconhecimento de eventual prescrição de créditos tributários, matéria estranha, de todo, à atividade registrária. Cogita-se de questão que só pode ser objeto de discussão e decisão em esfera própria, a qual, sem dúvida, não coincide com o restrito âmbito de atuação dos registradores”. É inviável, ademais, o reconhecimento da prescrição neste procedimento de dúvida porque, a par da natureza administrativa, dele não participa o credor tributário que é o titular do direito cuja pretensão a apelada pretende seja declarada extinta.” (Apelação Cível 1.221-6/8 Itaquaquecetuba, Rel. Des. Munhoz Soares, j. 01.06.2010).

7. Por tudo isso, é forçoso concluir que foi correta a exigência do ofício do registro de imóveis.

8. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 18º Oficial do Registro de Imóveis de São Paulo (prenotação 595.013) a requerimento de Nobuko Noguti.

Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios.

Desta sentença cabe apelação, no duplo efeito, em quinze dias, para o CSMSP (LRP73, art. 202; Decreto-lei Complementar Estadual n. 3/69, art. 64, VI; Regimento Interno do Tribunal de Justiça, artigo 16, V).
Oportunamente, cumpra-se a LRP73, art. 203, I, e arquivem-se.

P. R. I.

São Paulo, .

Josué Modesto Passos

Juiz de Direito (D.J.E. de 22.08.2013 – SP)

Fonte: Blog do 26 I 27/08/2013.

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1ª VRP/SP: Registro de Imóveis – dúvida – registro de instrumento particular de cessão da posição de devedor fiduciante – imposto de transmissão inter vivos, por ato oneroso (ITBI) – não-incidência por falta de previsão na lei municipal – dúvida improcedente.

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MM. JUÍZO DE DIREITO DA 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS DE SÃO PAULO/SP

MM. JUIZ DE DIREITO JOSUÉ MODESTO PASSOS

Processo 0059498-04.2012.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – 3º Oficial de Registro de Imóveis da Capital – Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU – CONCLUSÃO Em 3 de maio de 2013, faço estes autos conclusos a(o) MM(A). Juiz(a) de Direito Josué Modesto Passos, da 1ª Vara de Registros Públicos. Eu, ________, [Antônio Marcos Ribeiro da Silva], Escrevente, digitei. Registro de Imóveis – dúvida – registro de instrumento particular de cessão da posição de devedor fiduciante – imposto de transmissão inter vivos, por ato oneroso (ITBI) – não-incidência por falta de previsão na lei municipal – dúvida improcedente. CP 400 Vistos etc. Recebi estes autos em 3 de maio de 2013. 1. O 3º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (3º RISP) suscitou dúvida (fls. 02-04; matrícula 116.849, prenotação 356.921) a requerimento de Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo CDHU, que apresentara um instrumento particular (fls. 19-40) de cessão de direitos em que figuram a própria apresentante, na qualidade de credora fiduciária, Joice Ariane Nogueira Brito, cedente, e Suely Barbosa Nogueira, cessionária. 1.1. Segundo o ofício do registro de imóveis, nos termos da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 LRP73, art. 289, o instrumento particular não pode ser dado a registro, porque não foi adimplido o imposto de transmissão por ato inter vivos (ITBI), devido por força do Decreto Municipal n. 51.627, de 13 de julho de 2010, art. 1º, II, e art. 2º, XIII. 1.2. A apresentante CDHU, contudo, entende que o caso é de não-incidência do tributo, nos termos da Lei Municipal n. 11.154, de 30 de dezembro de 1991, art. 3º, VI. 1.3. A dúvida veio acompanhada de documentos (fls. 06-45 e 47-48). 2. A suscitada impugnou (fls. 50-55), apresentou procuração ad iudicia (fls. 60-62) e fez juntar documentos (fls. 56-59). 3. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 64). 4. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. 5. Em que pesem as razões do ofício de registro de imóveis e do Ministério Público, in casu não incide o imposto de transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição ITBI. 5.1. A cessão da posição de devedor fiduciante, de que aqui se trata, não é: (a) obviamente, transmissão inter vivos, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física (Decreto Municipal n. 52.703 Consolidação da Legislação Tributária Municipal, de 5 de outubro de 2011, art. 129, I, a e b); nem (b) cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis (Dec. n. 52.703/11, art. 129, II): afinal, para o direito civil (Cód. Tributário Nacional CTN, art. 110), a alienação fiduciária imobiliária (Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, art. 22 e segs.) é direito real de garantia (Lei n. 9.514/97, art. 17, IV), e não direito relativo à aquisição, propriamente. 5.2. Ademais, a cessão não está prevista expressamente no Dec. n. 52.703/11, art. 130, I-XII. 5.3. Quanto ao Dec. n. 52.703/11, art. 130, XIII, trata-se de uma cláusula aberta, que não se pode interpretar como compreensiva da cessão dos direitos de devedor fiduciante, não só porque é do sistema da legislação municipal (Dec. n. 52.703/11, art. 1º, II, 129, I, b, e 131, VI) deixar fora da incidência do ITBI os atos relativos à alienação fiduciária sobre imóveis. 5.4. Como já ficou decidido por esta Vara (autos 000.03.045910-9, Juiz Venício Antonio de Paula Salles, j. 03.10.2003): “[…] o art. 3° desta lei local, prevê a seguinte hipótese de ‘não incidência’: Art. 3°. – O imposto não incide: VI. – sobre a constituição e a resolução da propriedade fiduciária de coisa imóvel, prevista na Lei Federal n° 9.514, de 20 de novembro de 1997. Destaque-se que não se trata de ISENÇÃO, mas de reconhecimento de ‘não incidência’, pois são institutos distintos, na medida em que a isenção retira uma operação do campo de incidência, ao passo que a previsão de ‘não incidência’ corresponde à declaração, ao reconhecimento de que a ‘operação’ sequer ingressou no campo de atuação fiscal. Portanto, fica marcante a postura e o entendimento do legislador ordinário, que reconheceu e declarou que criação da garantia fiduciária não representa TRANSMISSÃO IMOBILIÁRIA para fins tributários. Fosse isenção e a dicção legal teria sentido diverso. Assim, se Lei Municipal, a despeito da provável natureza REAL dos direitos do devedor fiduciante, não vislumbrando transmissão imobiliária para efeitos fiscais, igualmente não poderá considerar TRANSMISSÃO, no ato de cessão destes direitos. A Lei 11.154/91 fornece, portanto, várias sinalizações no sentido de confirmar a NÃO INCIDÊNCIA. Em primeiro lugar, por não contemplar expressamente a hipótese de CESSÃO dos direitos do fiduciário, em seu art. 2°, na medida em que este elenca todas as operações submetidas ao foco tributário. Em segundo lugar, por deixar patente que toda a operação que envolve a ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA não é alcançada pela incidência (‘não incidência’), não sendo considerada TRANSMISSÃO para efeitos fiscais. Em terceiro lugar por expressamente excluir no campo e tributação os ‘direitos reais em garantia’ (art. 1°, inciso I, letra ‘b’). Anote-se que a cessão decorrente de compromisso de compra e venda, que tem características semelhantes, foi contemplada pela lei municipal de forma expressa e objetiva, que criou a incidência, circunstância, que mais uma vez sinaliza no sentido de que, à mingua de PREVISÃO EXPRESSA, prevendo a incidência sobre a CESSÃO DE DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE, não há como se reconhecer a incidência tributária.” 6. Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo 3º Ofício do Registro de Imóveis de São Paulo, para que proceda ao registro do título da prenotação 356.921. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Desta sentença cabe apelação para o E. Conselho Superior da Magistratura no prazo de quinze dias, no efeito devolutivo e suspensivo. Esta sentença vale como mandado (Portaria Conjunta n. 01/08). Oportunamente ao arquivo. P. R. I. C. São Paulo, . Josué Modesto Passos JUIZ DE DIREITO – CP 400 – ADV: ANA LUCIA FERNANDES ABREU ZAOROB (OAB 81487/SP).

Fonte: DJE/SP | 11.07.2013.

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Falta de planejamento pode estragar sonho da casa própria, alertam especialistas

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Brasília – Nunca os brasileiros tiveram acesso a tanto crédito e facilidades para adquirir a casa própria. Mas, na empolgação de assinar o contrato, muitos consumidores esquecem detalhes que podem virar dor de cabeça no futuro e até forçar a devolução do imóvel.

Os compradores devem estar cientes, por exemplo, do risco de a instituição bancária não liberar o financiamento que possibilitará honrar a dívida com a construtora ou de o valor sofrer alteração e ficar acima de sua capacidade de pagamento.

Além disso, precisam levar em conta que terão gastos consideráveis com taxas cartoriais e bancárias, além de itens como mudança e mobília. Entidades de defesa do consumidor alertam para a necessidade de o comprador estar atento, já que, interessados em fechar negócio, muitas vezes os corretores e construtoras falham em fornecer informações a respeito.

“Estamos tendo muita reclamação, pois acontece de os imóveis valorizarem e não se encaixarem mais no limite de crédito que o comprador se propôs a tomar”, explica o advogado Geraldo Tardin, presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec).

Segundo ele, um caso típico tem sido o imóvel ter valorização superior a R$ 170 mil, limite financiado pelo Programa Minha Casa, Minha Vida nas capitais brasileiras. Nesse caso, o consumidor não tem mais acesso aos juros reduzidos do programa e as prestações sobem. De acordo com Tardin, em ocorrências do tipo, o comprador pode buscar na Justiça uma rescisão do contrato e tentar receber de volta os valores desembolsados.

“Há ainda a possibilidade de mover uma ação de obrigação de fazer contra a Caixa [Econômica Federal, agente financeiro do Minha Casa, Minha Vida]. Se o mercado valorizou, o consumidor não tem culpa”, avalia.

Para a advogada Maria Inês Dolci, coordenadora da Associação Brasileira de Defesa do Consumidor (Proteste), é necessário haver pressão sobre as empresas envolvidas para que haja mais clareza nas negociações e no texto do contrato. "O consumidor tem de estar muito ciente do risco e tem de estar previsto o que ocorrerá e quais valores serão devolvidos no caso de o financiamento não ser liberado", explica.

Segundo a advogada, a promessa de compra e venda entre consumidor e construtora precisa informar ainda o custo efetivo total envolvido na operação. "Todos os encargos, tudo que incide de ônus deve estar discriminado. Se o consumidor perceber que não tem, pode questionar, procurar os Procons ou a Justiça", informa.

Passada a primeira fase e liberado o financiamento, o comprador precisa se preparar para as taxas cartoriais e bancárias. Os custos de cartório não chegam a ser informados  no contrato, porque são calculados posteriormente pelo Poder Público municipal e estadual.

Quem financiou o bem precisa arcar com o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Intervivos (ITBI) e o registro do imóvel. Nesses casos, o contrato com o banco já equivale a uma escritura. Quem pagou à vista, no entanto, deve arcar ainda com a taxa para confecção de uma escritura pública.

Somadas, essas tarifas, que têm por base o valor do bem e cujo cálculo varia segundo a localidade do país, podem atingir de 3% a 5% do custo da casa própria. Além disso, dependendo do banco que fará o financiamento, podem ser cobradas taxas de cadastro e de abertura de crédito, entre outras.

O educador e terapeuta financeiro Reinaldo Domingos, presidente da Associação Brasileira de Educadores Financeiros (Abefin), destaca que esses custos podem abalar um orçamento contigenciado e que, por isso, o ideal é planejar com antecedência e construir uma reserva.

"Vale lembrar que o imóvel na planta não tem armários e outras benfeitorias. O nosso sistema não é como na Inglaterra, em que se financia 100% do valor e ainda se tem crédito para mobiliar. Também tem que prever os gastos com mudança, condomínio, IPTU [Imposto Predial e Territorial Urbano]. Tudo isso tem que ser objeto de análise muito antes [da compra]. Não só o que se gastará no começo, mas também o dia a dia da nova casa. Se não, o risco é entrar em desequilíbrio financeiro ou até devolver o imóvel", comenta.

Segundo Domingos, a dica para poupar é fazer uma estimativa dos gastos totais, avaliar quanto falta para atingir o montante e diagnosticar quanto pode ser posto de lado por mês para fazer face às despesas. "Tem que começar a buscar uma redução de gastos e excessos. Reunir todos da família e melhorar o desempenho do orçamento familiar", sugere.

Um direito que muitos brasileiros não sabem que existe e que pode aliviar os pesados desembolsos que envolvem a aquisição de um imóvel, é o desconto de 50% no registro cartorial para quem está adquirindo sua primeira casa pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O benefício é previsto na Lei 6.015, de 1973, e vale para o território nacional. 

Para receber o abatimento, basta estar declarado no contrato de aquisição que se trata do primeiro imóvel. A compra de imóveis dentro do Programa Minha Casa, Minha Vida também dá direito a custos reduzidos. O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), no entanto, regido por uma lei diferente da que regula o SFH – o sistema permite financiar imóveis acima de R$ 500 mil e não prevê uso do FGTS, entre outras diferenças – não dá direito a abatimento.

Segundo a Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg), caso o cartório se recuse a conceder o desconto devido, o cliente pode registrar queixa junto à Corregedoria do Tribunal de Justiça da Região.

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Por Mariana Branco- Repórter da Agência Brasil

Edição: Davi Oliveira

Fonte: Agência Brasil. Publicação em 18/05/2013.