Gasto com tributos e papéis na compra de imóvel chega a 8% do total

Quem compra um imóvel deve ficar atento: antes de passar à condição de feliz proprietário será preciso desembolsar uma boa quantia com custos adicionais -impostos, documentos e serviços que oficializam o negócio. Quanto o comprador vai gastar exatamente depende da cidade em que está localizado e do preço da casa ou apartamento.

"Esses gastos variam, mas vão de 6% a 8% do valor do imóvel em média", estima o advogado Sérgio Paixão, especialista em direito imobiliário.

CUSTOS ADICIONAIS NA COMPRA

GASTO VALOR
ITBI (imposto sobre imóveis) De 2% a 5% do preço do imóvel
Registro da compra em cartório Varia em cada Estado. Em São Paulo, entre R$ 1.131 (imóveis de   R$ 100 mil) e R$ 2.636 (imóveis de   R$ 1 milhão)
Escritura Varia em cada Estado. Em São Paulo, entre R$ 1.643 (imóveis de   R$ 100 mil) e R$ 3.569 (imóveis de  R$ 1 milhão).
Certidão negativa de dívidas R$ 700 (SP e RJ)
Corretor 3% a 6% (vendedor paga, mas acaba embutindo no preço final)

Pelo menos três grandes despesas devem estar previstas no orçamento do comprador. A mais alta costuma ser o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), uma porcentagem sobre o valor do imóvel que varia de cidade para cidade.

Em São Paulo, Rio de Janeiro e Fortaleza, por exemplo, esse imposto é 2% do preço da casa ou apartamento. Em Belo Horizonte, é 2,5% e, em Barueri, na região metropolitana de São Paulo, chega a 5%. Na maioria das vezes, o ITBI é informado no site da prefeitura.

Outra despesa é o registro da compra em cartório. Sem esse documento, o imóvel permanecerá no nome do vendedor. Diferentemente do ITBI, o valor do registro não é uma porcentagem, mas uma quantia fixa cobrada em faixas -o de um apartamento de R$ 300 mil é um, o apartamento de R$ 900 mil ou R$ 1 milhão é outro, mais alto. A tabela varia de Estado para Estado.

O preço da escritura, que é o contrato de compra e venda do imóvel, também é significativo. Como o registro, esse documento tem o preço definido por uma tabela que varia de Estado para Estado e é cobrado em faixas. Quem vai financiar não precisa obter esse documento.

"O contrato de financiamento tem força de escritura pública", diz Flauzilino dos Santos, presidente da Associação dos Registradores de Imóveis de São Paulo (Arisp).  Porém, os bancos cobram uma taxa por esse contrato, normalmente de 1% do preço da casa ou apartamento.

"Para um imóvel de R$ 800 mil no Rio ou em São Paulo, a porcentagem dessas despesas adicionais seria de 2% pelo ITBI mais 0,3% pela escritura e 0,3% pelo registro", calcula Sergio Herrera, diretor jurídico da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário.

Outros gastos
Uma despesa menor que costuma se somar ao bolo de gastos do comprador é o serviço de despachantes para retirada de certidões negativas, que demonstram que o vendedor não tem dívidas que comprometem o patrimônio e podem acabar atrapalhando o negócio ou sendo herdadas pelo novo proprietário.

"Essas certidões são de responsabilidade de quem vende. Mas, na prática, às vezes os custos acabam ficando com o comprador", afirma Sérgio Herrera. O número e custo delas varia conforme a cidade. No Rio de Janeiro e em São Paulo, estima-se que as despesas com essas certidões fique em torno de R$ 700.

Os gastos com o corretor também costumam ficar a cargo do vendedor. "O valor dessas comissões varia entre 3% a 6% e acaba sendo incluído no preço do imóvel", diz o advogado Luciano Montilla, especialista em Direito Imobiliário.

Desconto para primeiro imóvel
Aqueles que estão comprando a primeira casa ou apartamento têm 50% de desconto no registro em cartório. "Desde que o imóvel esteja sendo financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação", afirma Marcus Vinícius Kikunaga, professor de Direito Imobiliário.

Segundo os especialistas, esse desconto seria uma forma de incentivar quem faz a primeira compra de imóvel. Para pedir o abatimento, o comprador deve fazer uma declaração no cartório.

"Quando for levar os documentos para fazer a escritura, a pessoa deve informar e assinar uma declaração ali mesmo pedindo a redução", diz a advogada Nathália Fontão, especialista em Direito Imobiliário.

SIMULAÇÃO DE CUSTOS INDIRETOS, EM SÃO PAULO

Valor do imóvel R$ 600 mil
ITBI (2% do valor do imóvel) R$ 12 mil
Escritura R$ 3 mil
Registro do Imóvel R$ 2 mil (o primeiro imóvel financiado tem 50% de desconto)
Certidões negativas e de débitos R$ 500 (em média)
Total R$ 17,5 mil
Fonte: advogado Sérgio Paixão  

Fonte: Uol. Publicação em 10/06/2013.


Falta de planejamento pode estragar sonho da casa própria, alertam especialistas

Brasília – Nunca os brasileiros tiveram acesso a tanto crédito e facilidades para adquirir a casa própria. Mas, na empolgação de assinar o contrato, muitos consumidores esquecem detalhes que podem virar dor de cabeça no futuro e até forçar a devolução do imóvel.

Os compradores devem estar cientes, por exemplo, do risco de a instituição bancária não liberar o financiamento que possibilitará honrar a dívida com a construtora ou de o valor sofrer alteração e ficar acima de sua capacidade de pagamento.

Além disso, precisam levar em conta que terão gastos consideráveis com taxas cartoriais e bancárias, além de itens como mudança e mobília. Entidades de defesa do consumidor alertam para a necessidade de o comprador estar atento, já que, interessados em fechar negócio, muitas vezes os corretores e construtoras falham em fornecer informações a respeito.

“Estamos tendo muita reclamação, pois acontece de os imóveis valorizarem e não se encaixarem mais no limite de crédito que o comprador se propôs a tomar”, explica o advogado Geraldo Tardin, presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec).

Segundo ele, um caso típico tem sido o imóvel ter valorização superior a R$ 170 mil, limite financiado pelo Programa Minha Casa, Minha Vida nas capitais brasileiras. Nesse caso, o consumidor não tem mais acesso aos juros reduzidos do programa e as prestações sobem. De acordo com Tardin, em ocorrências do tipo, o comprador pode buscar na Justiça uma rescisão do contrato e tentar receber de volta os valores desembolsados.

“Há ainda a possibilidade de mover uma ação de obrigação de fazer contra a Caixa [Econômica Federal, agente financeiro do Minha Casa, Minha Vida]. Se o mercado valorizou, o consumidor não tem culpa”, avalia.

Para a advogada Maria Inês Dolci, coordenadora da Associação Brasileira de Defesa do Consumidor (Proteste), é necessário haver pressão sobre as empresas envolvidas para que haja mais clareza nas negociações e no texto do contrato. "O consumidor tem de estar muito ciente do risco e tem de estar previsto o que ocorrerá e quais valores serão devolvidos no caso de o financiamento não ser liberado", explica.

Segundo a advogada, a promessa de compra e venda entre consumidor e construtora precisa informar ainda o custo efetivo total envolvido na operação. "Todos os encargos, tudo que incide de ônus deve estar discriminado. Se o consumidor perceber que não tem, pode questionar, procurar os Procons ou a Justiça", informa.

Passada a primeira fase e liberado o financiamento, o comprador precisa se preparar para as taxas cartoriais e bancárias. Os custos de cartório não chegam a ser informados  no contrato, porque são calculados posteriormente pelo Poder Público municipal e estadual.

Quem financiou o bem precisa arcar com o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Intervivos (ITBI) e o registro do imóvel. Nesses casos, o contrato com o banco já equivale a uma escritura. Quem pagou à vista, no entanto, deve arcar ainda com a taxa para confecção de uma escritura pública.

Somadas, essas tarifas, que têm por base o valor do bem e cujo cálculo varia segundo a localidade do país, podem atingir de 3% a 5% do custo da casa própria. Além disso, dependendo do banco que fará o financiamento, podem ser cobradas taxas de cadastro e de abertura de crédito, entre outras.

O educador e terapeuta financeiro Reinaldo Domingos, presidente da Associação Brasileira de Educadores Financeiros (Abefin), destaca que esses custos podem abalar um orçamento contigenciado e que, por isso, o ideal é planejar com antecedência e construir uma reserva.

"Vale lembrar que o imóvel na planta não tem armários e outras benfeitorias. O nosso sistema não é como na Inglaterra, em que se financia 100% do valor e ainda se tem crédito para mobiliar. Também tem que prever os gastos com mudança, condomínio, IPTU [Imposto Predial e Territorial Urbano]. Tudo isso tem que ser objeto de análise muito antes [da compra]. Não só o que se gastará no começo, mas também o dia a dia da nova casa. Se não, o risco é entrar em desequilíbrio financeiro ou até devolver o imóvel", comenta.

Segundo Domingos, a dica para poupar é fazer uma estimativa dos gastos totais, avaliar quanto falta para atingir o montante e diagnosticar quanto pode ser posto de lado por mês para fazer face às despesas. "Tem que começar a buscar uma redução de gastos e excessos. Reunir todos da família e melhorar o desempenho do orçamento familiar", sugere.

Um direito que muitos brasileiros não sabem que existe e que pode aliviar os pesados desembolsos que envolvem a aquisição de um imóvel, é o desconto de 50% no registro cartorial para quem está adquirindo sua primeira casa pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O benefício é previsto na Lei 6.015, de 1973, e vale para o território nacional. 

Para receber o abatimento, basta estar declarado no contrato de aquisição que se trata do primeiro imóvel. A compra de imóveis dentro do Programa Minha Casa, Minha Vida também dá direito a custos reduzidos. O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), no entanto, regido por uma lei diferente da que regula o SFH – o sistema permite financiar imóveis acima de R$ 500 mil e não prevê uso do FGTS, entre outras diferenças – não dá direito a abatimento.

Segundo a Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg), caso o cartório se recuse a conceder o desconto devido, o cliente pode registrar queixa junto à Corregedoria do Tribunal de Justiça da Região.

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Por Mariana Branco- Repórter da Agência Brasil

Edição: Davi Oliveira

Fonte: Agência Brasil. Publicação em 18/05/2013.