1131122-91.2015 Dúvida 8º Oficial de Registro de Imóveis da Capital Columbian Chemicals Brasil LTDA Sentença (fls.127/131): “Registro contrato de locação de imóvel não residencial necessidade de constar expressa cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada, bem como anuência da credora fiduciária em contratos de locação por prazo superior a um ano dúvida procedente” Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 8º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Columbian Chemicals Brasil LTDA, em face da negativa em se proceder ao registro do contrato de locação de imóvel não residencial, matriculado sob nº 172.095, em que figuram como locadora a empresa SC São Paulo CE Aço Empreendimento e e Participações LTDA e como locatária a suscitada. Os óbices referem-se: a) as clausulas contratuais não dão ciência as partes de que, em caso de alienação do imóvel, deve ser respeitado o contrato de locação, nos termos do artigo 67, I, item 3 da Lei de Registros Públicos; b) o contrato de cessão de crédito à Brazilian Securities, embora tenha sido averbado em 14.06.2012, refere-se à alienação fiduciária registrada em 03.04.2012, cuja formalização ocorreu em 29.02.2012, ou seja, em data anterior ao contrato de locação, logo, tratando-se de locação por período superior a um ano é imprescindível a anuência do credor fiduciário, nos moldes do artigo 37 B da Lei nº 9.514/97. Juntou documentos às fls.07/119. A suscitada insurge-se das exigências formuladas, alegando que a cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada encontra-se disposta no item 11.3, 11.5 e cláusula 2.1, referente ao prazo de locação. Argumenta, ainda, que em relação ao segundo óbice, quando da constituição da garantia fiduciária do escritório, a locatária já possuía direito adquirido, invocando assim o artigo 6º da Lei de Introdução do Código Civil, logo, entende desnecessária anuência da credora fiduciária Brazilian Securities Companhia Securitização. Intimada a apresentar impugnação em Juízo acerca dos óbices impostos pelo registrador, a suscitada manteve-se inerte (certidão fl.120). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.124/126). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador e a Douta Promotora de Justiça. Em relação à estipulação expressa no sentido de que os sucessores se obrigam a qualquer título e que quaisquer despesas com o registro do contrato serão de exclusiva responsabilidade da parte interessada, abarcando a hipótese de alienação da coisa locada, a jurisprudência e doutrina são pacíficas no sentido de que tal previsão não tem o efeito de obrigar o futuro adquirente do imóvel a respeitar o contrato de locação. De acordo com o ilustre jurista Serpa Lopes: “não é suficiente o simples emprego das expressões herdeiros e sucessores, a menos que outros elementos do contrato indiquem, da parte dos contratantes, uma inequívoca vontade de manter vigente o contrato, no caso de alienação. Fora daí, cumpre que a cláusula exista no contrato, consignando expressamente a subsistência da locação, no caso de alienação, e não por meio de deduções extraídas de elementos obscuros”. (Tratado, vol. III, pág. 109, 5ª edição Freitas Bastos). De acordo com o artigo 167, I, item 3 da Lei de Registros Públicos: “Art. 167: No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I- o registro: (…) 3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência de alienação da coisa locada” Daí tem-se que o contrato somente será registrado quando contiver cláusula de vigência expressa, não bastando convenção usual de que o contrato obriga sucessores. Neste sentido já decidiu o Egrégio Conselho Superior da Magistratura (Apelação nº 0012529-40.2013.8.26.0602). Tratando-se, na hipótese, de um direito pessoal que passará a ter eficácia “erga omnes”, devem ser preenchidos certos requisitos legais, a fim de se amoldar ao princípio da legalidade que norteia os registros imobiliários. Assim, verifica-se que a lei prevê a obrigatoriedade de cláusula expressa de vigência no caso de alienação do imóvel locado, não se podendo, portanto, admiti-la existente com simples referências a sucessores que devam respeitar as condições contratuais. Além disso, não foi juntado aos autos qualquer documento pelo qual se possa deduzir pela concordância dos sucessores em respeitar as cláusulas. De acordo com o precedente deste Juízo, na sentença proferida pelo MM Juiz Marcelo Berthe, a qual me filio: “Como bem enfatizou a própria suscitada em sua manifestação de fls. 07/09, não existem palavras inúteis na lei. Se o legislador previu no artigo 8º da Lei Federal 8.245/91 a necessidade expressa de cláusula específica de vigência do contrato de locação em caso de alienação do imóvel, a simples menção genérica “obriga a herdeiros ou sucessores” não cumpre a exigência imposta pela própria lei. Para que possa ser registrado o contrato de locação e possa ser válido perante terceiros em caso de alienação do imóvel, precisará de adequação à exigência da lei” Em relação ao segundo óbice verificasse que de acordo com o artigo 37 -B da Lei 9.514/97: “Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário” (g. n). Na presente hipótese constata-se que apesar do contrato de cessão de crédito à Brazilian Securities Companhia de Securitização ter sido averbado em 14.06.2012, que se refere à alienação fiduciária registrada em 03.04.2012, sua formalização se deu em 29.02.2012, ou seja, em data anterior à instrumentalização do contrato, uma vez que foi formalizado em 02.04.2012. Logo, verifica-se do contrato, que o prazo de locação é de 60 (sessenta) meses. A matéria já foi objeto de recente decisão proferida pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura, na Apelação nº 0065836- 57.2013.8.26.0100 (Voto nº 34.705), corroborando a necessidade de aquiescência do credor fiduciário para o registro de locação relativa a imóveis alienados fiduciariamente, cujo contrato de locação extrapole o prazo de um ano: “Registro de imóveis Dúvida Contrato de locação com clausula de vigência superior a um ano Alienação fiduciária sobre o imóvel locado Necessidade a anuência do credor fiduciário para o registro da locação Artigo 37 B da Lei nº 9.514/97 Recusa do oficial adequada Recurso não provido”. Ademais, o registro sem anuência do credor fiduciário fere o princípio da continuidade registrária, segundo o qual somente poderá transmitir um direito aquele que for detentor do domínio, ou seja, aquele que constar do registro como titular desse direito. Daí conclui-se que devem ser mantidos os óbices registrários. Do exposto julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 8º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Columbian Chemicals Brasil LTDA, e consequentemente mantenho as exigências impostas. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo, com as cautelas de praxe. P.R.I.C. São Paulo, 14 de março de 2016. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 443).

Fonte: DJE/SP | 29/03/2016.

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I.R.P.F. (Carnê-Leão)

O Carnê-leão é o recolhimento mensal obrigatório do imposto de renda das pessoas físicas, a que está sujeito o contribuinte, pessoa física, residente no Brasil, que recebe rendimentos de outra pessoa física ou do exterior.

Estão sujeitos ao pagamento do Carnê-leão, entre outros rendimentos recebidos de pessoa física e de fonte situada no exterior, os emolumentos e custas dos serventuários da Justiça, como tabeliães, notários, oficiais públicos e demais servidores, quando não forem pagos exclusivamente pelos cofres públicos. Em 29.04.2016 (sexta-feira), vence o prazo para recolhimento do imposto incidente sobre os rendimentos percebidos durante o mês de Março/2016.

Do rendimento bruto total podem ser deduzidos:

a.- contribuição previdenciária oficial do contribuinte;
b.- R$ 189,59  por dependente;
c.- pensão alimentícia paga de acordo com as normas do Direito de Família, quando em cumprimento de decisão judicial ou acordo homologado judicialmente, inclusive alimentos provisionais; e
d.- despesas escrituradas em livro Caixa.

E o imposto é calculado mediante a utilização da seguinte tabela progressiva:

A partir do mês de abril do ano-calendário de 2015
(Lei nº 11.482/2007, com as alterações posteriores, e IN/RFB nº 1.500/2014)

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2015/167424
(418/2015-E)

Registro de Imóveis – Alienação fiduciária de bem imóvel – Consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, em face da regular intimação e da mora dos devedores fiduciantes – Averbações de indisponibilidade contra os fiduciantes que impedem a consolidação – Necessidade de seus levantamentos pelos Juízes de onde emanaram – Penhora que, embora não obste a consolidação, também deve ser levantada pelo juízo de onde proveio – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso administrativo tirado em face de sentença que manteve a negativa do Oficial do 1º Registro de Imóveis de Santo André em averbar a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, após regular intimação dos devedores fiduciantes e não purgação da mora, em contrato de alienação fiduciária de imóvel. A recusa deveu-se ao fato de haver duas averbações de indisponibilidade dos bens dos fiduciantes e uma penhora.

O recorrente alega que a indisponibilidade não poderia gerar efeitos em relação à propriedade do bem imóvel, uma vez que, por conta da existência da alienação fiduciária em garantia, a propriedade não era dos fiduciantes, mas da credora fiduciária. Logo, a indisponibilidade é ineficaz em face da recorrente e a consolidação da propriedade deve ser averbada. O mesmo se diga em relação à penhora.

O Ministério Público opinou pelo desprovimento do recurso.

Passo a opinar.

O recurso não merece provimento.

O art. 22 da Lei nº 9.514/97 define a alienação fiduciária de coisa imóvel:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negocio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Já o artigo 23 aponta a forma de constituição da propriedade fiduciária, e o parágrafo único, seus efeitos:

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

Portanto, ao credor fiduciário é conferida a propriedade resolúvel e a posse indireta. Ao devedor fiduciante, a posse direta – com todos os desdobramentos que daí decorrem – e, também, um direito real de reaquisição.

Nas palavras de Melhim Namem Chalhub, “ao ser registrado o contrato de alienação fiduciária, considera-se transmitida a propriedade ao credor-fiduciário, em caráter resolúvel; de outra parte, o devedor-fiduciante é demitido de sua propriedade e investido de direito real de reaquisição, sob condição suspensiva, podendo tornar-se novamente titular da propriedade plena ao implementar o pagamento da dívida que constitui objeto do contrato garantido pela propriedade fiduciária.” (Negócio Fiduciário, Renovar, 4ª Ed. 239).

Logo, embora a propriedade seja, não obstante resolúvel, do credor fiduciário, é certo que o devedor fiduciante tem direitos. E tais direitos são economicamente relevantes e, por isso, consideram-se bens. Se são bens, podem ser atingidos pelo decreto de indisponibilidade.

A conclusão, assim, é de que a indisponibilidade averbada incide não sobre a propriedade – nem poderia –, mas sobre os bens dos devedores fiduciantes: a posse direta e o direito real de reaquisição.

A consolidação da propriedade, se averbada, faria extinguir os direitos dos devedores fiduciários. Porém, por força de determinação judicial, decretou-se a indisponibilidade de tais bens ou direitos. Permitir a averbação da consolidação da propriedade implicaria, por via reflexa, tornar sem efeito a indisponibilidade. Dito de outro modo, traduziria revisão de determinação judicial pela via administrativa, o que não se admite.

Como se sabe, no sistema jurídico constitucional brasileiro, admite-se que os atos dos demais Poderes do Estado – legislativos e administrativos – sejam revistos pelos juízes, no exercício da jurisdição, mas o contrário, ou seja, a revisão dos atos jurisdicionais dos juízes pelas autoridades legislativas ou administrativas, isso não se admite (Cândido Rangel Dinamarco, Instituições de Direito Processual Civil. São Paulo: Malheiros, 2001, vol. I, p. 310).

É preciso, dessa maneira que, antes de averbar a consolidação, o recorrente promova o levantamento das constrições perante os juízos de onde elas partiram.

Por fim, anote-se que a penhora, ao contrário da indisponibilidade, não obsta a consolidação. Porém, seu levantamento, com cancelamento da averbação, também depende de ordem do juízo que a determinou.

Pelo exposto, o parecer que submeto a Vossa Excelência, respeitosamente, é no sentido de negar provimento ao recurso.

Sub censura.

São Paulo, 22 de outubro de 2015.

Swarai Cervone de Oliveira

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. Publique-se. São Paulo, 28.10.2015. – (a) – JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO – Corregedor Geral da Justiça.

Diário da Justiça Eletrônico de 05.11.2015
Decisão reproduzida na página 220 do Classificador II – 2015

Fonte: INR Publicações | 24/03/2016.

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