Incorporação imobiliária. Casas geminadas. Convenção de Condomínio

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da possibilidade de dispensa de Convenção de Condomínio no caso de incorporação imobiliária de casas geminadas. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: No caso de um registro de uma incorporação imobiliária de casas geminadas, é possível o incorporador dispensar a Convenção de Condomínio, considerando que as casas não terão despesas em comum?

Resposta: Considerando que a incorporação será realizada nos moldes da Lei nº 4.591/64, entendemos que deverá ser entregue, junto com a documentação prevista no artigo 32 da referida lei, a minuta da Convenção de Condomínio, eis que tal documento é obrigatório para o registro da incorporação:

“Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

(…)

j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;”

Ademais, embora não possa ser dispensada a minuta para ser registrada incorporação de casas geminadas, o registro definitivo não parece ser obrigatório salvo se normativa estadual assim o exigir.

Quando do registro da instituição de condomínio, no caso de casas geminadas, Mario Pazutti Mezzari, em artigo intitulado “Regularização da construção de duas ou mais unidades autônomas em um só lote. Casas assobradadas. Casas Geminadas”, publicado no Boletim do IRIB em Revista nº 338, p.79, esclarece o seguinte:

“Registro da instituição de condomínio

Devem ser seguidas as regras definidas pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado ou por qualquer outro convênio ou protocolo. Basicamente há que ser apresentado o memorial contendo a vontade declarada e assinada por todos, a individualização das unidades autônomas e a especificação das áreas comuns, mediante instrumento particular ou escritura pública, uma vez que a afetação ao regime jurídico não constitui, não extingue nem transmite direito real, situações para as quais o Código Civil, no artigo 108, dispõe que é necessária escritura pública.”

Assim, se a legislação local não exigir a referida convenção, entendemos que esta poderá ser dispensada no momento da instituição do condomínio, embora sua existência seja recomendável, pois, ainda que não existam despesas comuns, certamente existirão áreas comuns no empreendimento, cujo bom uso poderá ser regulamentado pela Convenção de Condomínio, além do estabelecimento de regras de convivência entre os condôminos.

Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura do mencionado artigo, que poderá ser acessado através do link http://www.irib.org.br/publicacoes/pagina338/pdf.pdf.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 10/03/2016.

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A averbação das benfeitorias, edificadas em lote objeto de formal de partilha, exige a prévia regularização do imóvel, o que implica a averbação da benfeitoria nele descrita

A 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou a Apelação Cível nº 1.0024.14.297746-1/001, onde se decidiu que a averbação das benfeitorias, edificadas em lote objeto de formal de partilha, exige a prévia regularização do imóvel, o que implica a averbação da benfeitoria nele descrita, de acordo com o art. 167, II, 4, da Lei de Registros Públicos. O acórdão teve como Relator o Desembargador Marcelo Rodrigues e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de apelação interposta em face de sentença proferida em suscitação de dúvida, no qual o interessado pretendeu o registro de formal de partilha originário de inventário e a regularização das benfeitorias erguidas no imóvel. Em sua devolução, o Oficial Registrador constatou que para a regularização das benfeitorias construídas no lote eram necessárias certidão de “baixa e habite-se”, além da CND do INSS; da guia de pagamento do IPTU de 2014 e/ou Planta Básica da Prefeitura Municipal. Por sua vez, o interessado apresentou certidão de registro do imóvel, na qual consta, na Av.-1, ter sido apresentada certidão fornecida para Prefeitura no sentido de que o nome do inventariante encontrava-se inscrito para efeitos fiscais relativos ao imóvel constituído pelo prédio, o que não foi aceito pelo Oficial Registrador, sob o argumento de que a certidão para efeitos fiscais não produz efeitos, junto ao Registro de Imóveis, para a finalidade colimada.

Ao julgar o recurso, o Relator entendeu que a exigência apontada pelo Oficial Registrador é pertinente e observou que, conforme se verifica da certidão de registro do imóvel juntada, o imóvel foi descrito como lote, sendo que a referida AV.-1, por si, não regulariza as benfeitorias nele edificadas posteriormente. Ademais, o Relator verificou que, no formal de partilha apresentado, consta a descrição de casa residencial com benfeitorias. Entretanto, no caso em apreço, o fato de não ter sido averbada a benfeitoria impede a admissão do título no Fólio Real, sob pena de violação dos princípios da continuidade e da especialidade. Assim, concluiu o Relator ser necessária a regularização da situação do imóvel em tela, no que tange às benfeitorias edificadas, promovendo-se a averbação da construção, com a apresentação dos documentos necessários, sob pena de impossibilidade de registro do formal de partilha. Concluiu, também, que, ainda que seja dispensada a CND do INSS, tal fato não afasta as demais exigências legais, como a certidão de baixa e habite-se do imóvel e a guia de IPTU devidamente quitada.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a decisão na íntegra.

Fonte: IRIB | 10/03/2016.

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A sessão de distribuição de recursos do resultado provisório da prova oral será dia 14 de março.

Está aberto até a sexta-feira 11/3, o prazo para entrega de recurso contra o resultado provisório da prova oral do concurso para provimento das unidades dos serviços extrajudiciais de notas e de registros em Salvador, divulgado no último dia 4.

Conforme o calendário disponibilizado pela Comissão do Concurso, a sessão de distribuição de recursos do resultado provisório da prova oral será no próximo dia 14. No dia 21, o envio dos pareceres pelo Cespe para homologação.

O presidente da comissão, desembargador José Edivaldo Rocha Rotondano, informou que o resultado final deverá ser divulgado no dia 25 de maio deste ano.

A Comissão do Concurso é composta também da juíza Maria Verônica Moreira Ramiro, pela Presidência; do juiz Paulo Sérgio Barbosa de Oliveira, pela Corregedoria-Geral de Justiça; da juíza Ângela Bacellar Batista, pela Corregedoria do Interior; e de representantes da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB); Ministério Público, registrados e notários.

Fonte: IRIB | 09/03/2016.

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