Desapropriação judicial. Titularidade dominial – divergência. Especialidade objetiva

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca do registro de desapropriação judicial quando há divergência quanto à titularidade dominial e especialização do imóvel. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Ulysses da Silva.

Pergunta: Recebi para registro uma desapropriação judicial, proposta em 2011, referente a parte de um imóvel rural. Em 2012, o imóvel foi parcialmente vendido para terceiro, com o desmembramento da área e abertura de matrícula própria. Somente agora a desapropriação foi apresentada para registro, de modo que o imóvel não está mais em nome do expropriado e a matrícula informada no título judicial não contém mais a área do expropriado. Pergunto: É possível o registro desta desapropriação?

Resposta: A questão já registrou entendimentos robustos tanto a reconhecer a desapropriação como aquisição originária e também como derivada. Chegamos até mesmo a tê-los na direção de que, se tivesse origem em procedimento judicial, dispensada estaria obediência a continuidade registrária, exigindo, no entanto, tal princípio quando o ato expropriatório viesse a ocorrer via amigável, e formalizada perante Tabelião de Notas. Outra posição que provocou consideráveis questionamentos ocorreu quando começamos a ter entendimentos na direção de que a desapropriação, quando não indicasse título anterior, e em nome do expropriado, deveria ser vista somente como a envolver posse, deixando, aí, o Poder Público com título em seu poder, e sem seu devido registro, por falta de amparo legal para que isso fosse feito, por cuidar-se somente de posse, o qual (título) deveria, com isso, ter proveito somente para eventual ação de usucapião.

De tudo que já experimentamos, parece-nos que o que temos a prevalecer nos dias de hoje, com uma sustentação maior, assenta-se em ver que toda desapropriação (amigável ou não) ingressa no sistema registral como aquisição originária, exigindo-se, sempre, (i) elementos a dar por efetivamente especializado o imóvel a que vai ela se reportar, quer rural, quer urbano, e (ii) perfeita identificação do expropriante, sem necessidade de análises quanto a disponibilidade do desapropriado, ou se a área em questão está ou não a compor a totalidade do que era de direito do expropriado, ou até mesmo se tal bem está ou não a fazer parte dos assentos do Registro de Imóveis. Se, no entanto, o instrumento apresentado informar número de registro do bem expropriado, independentemente de estar ele ou não em nome do expropriado, e da correspondência ou não da área ou figura do bem, deve o Oficial, logo depois de procedido o registro dessa desapropriação, averbar tal fato junto ao registro indicado, deixando que eventuais prejudicados com isso, em algum momento, busquem seus direitos, se for o caso.

Corroborando este entendimento, vejamos o que esclarece Ulysses da Silva:

“Seja como for, apresentada a registro carta de sentença envolvendo a expropriação de imóvel, o rigor da qualificação deve ser atenuado. Assim é que não cabe ao registrador imobiliário o direito de impugnar o acesso do título, mesmo que seja por quebra da continuidade. As únicas causas toleradas de adiamento do registro ocorrem quando o título contiver defeito grave em sua formação, como, por exemplo, a omissão de peças essenciais para a prática do ato ou falta de identificação dos expropriados ou, ainda, falha na caracterização do imóvel.” (SILVA, Ulysses da. “Direito Imobiliário – O Registro de Imóveis e Suas Atribuições – A Nova Caminhada”, 2ª edição revista e ampliada, safE, Porto Alegre, 2013, p. 211).

De importância, ainda, observar que, na mesma linha do aqui em trato, temos recente decisão do Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, lançada em 20 de maio de 2016, nos autos de Apelação Cível de número 0001857-17.2012.8.26.0146, decorrente de procedimento de dúvida, suscitada pelo Registrador de Imóveis da comarca de Cordeirópolis, da qual destacamos o que abaixo se segue, como de interesse para a questão, a saber:

///////////

 … Sendo a desapropriação forma originária de aquisição da propriedade imobiliária, o registro da carta de adjudicação independe da prévia apuração de remanescentes, e de se saber se a área desapropriada equivale total ou parcialmente a esta ou àquela matrícula. …

 Assim, uma vez presente a correta e exaustiva identificação da área alcançada pela ação expropriatória, cumprindo o princípio da especialidade, pode ser praticado o ato registral da carta de adjudicação …

O registrador deve se acautelar para que o desfalque decorrente da desapropriação seja anotado nos registros atingidos, com o fim de conservar o controle de disponibilidade do imóvel; porém, este encargo não pode ser transferido para a recorrente sob o argumento de ofensa à continuidade, porquanto não incidente tal princípio à forma originária de aquisição do imóvel.

//////////

Dispensam-se o registro anterior e a observância ao princípio da continuidade, por se entender ser um modo originário de aquisição de propriedade, em virtude do qual o Estado chama a si o imóvel diretamente, livre de qualquer ônus. …

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 30/08/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

De acordo com o art. 1.393 do Código Civil, é vedada a transferência do usufruto quando este já estiver constituído na matrícula do imóvel, o que não ocorre in casu, uma vez que as partes contratantes estão dividindo a propriedade de modo que uma ficará com o usufruto e a outra com a nua propriedade

A Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou a Apelação Cível nº 70069511582, onde se decidiu que, de acordo com o art. 1.393 do Código Civil, é vedada a transferência do usufruto quando este já estiver constituído na matrícula do imóvel, o que não ocorre in casu, uma vez que as partes contratantes estão dividindo a propriedade de modo que uma ficará com o usufruto e a outra com a nua propriedade. O acórdão teve como Relator o Desembargador Eduardo João Lima Costa e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de apelação interposta pelo Ministério Público gaúcho (MP) em face da r. sentença que desacolheu a suscitação de dúvida requerida pelo Oficial Registrador e determinou o acesso ao Registro de Imóveis da escritura pública de compra e venda de usufruto e da nua propriedade, independente de qualquer outra exigência registral. Na suscitação de dúvida, o Oficial Registrador questionou a impossibilidade de alienação de usufruto, além da necessária apresentação de certidão negativa do INSS, nos termos dos arts. 47 e 48 da Lei nº 8.212/91, por ter o vendedor se qualificado como “analista de sistemas”. Inconformado com a sentença proferida pelo juízo a quo, o MP asseverou não ser possível a alienação do usufruto, nos termos do art. 1.393 do Código Civil, não podendo ser objeto constante na escritura pública. Da mesma forma, afirmou que deve haver a apresentação de Certidão Negativa do INSS (CND-INSS), considerando que o vendedor poderia ser empresário individual, conforme a Lei nº 8.212/91.

Ao julgar o recurso, o Relator destacou que, de acordo com o art. 1.393 do Código Civil, é vedada apenas a alienação do usufruto, ou seja, não se pode alienar somente o usufruto previamente instituído e que, in casu, não existe proibição legal, já que a divisão pretendida pelos apelados/promitentes compradores pode ser realizada. Afirmou, ainda, que de acordo com a matrícula do imóvel, inexiste usufruto previamente registrado, isto é, as partes não estão transacionando usufruto já existente, mas cindindo a propriedade que estão adquirindo, de modo que uma ficará apenas com o usufruto do imóvel, enquanto a outra adquirirá a nua propriedade. Posto isto, o Relator entendeu estar correta a sentença atacada, uma vez que, não incide a vedação imposta no art. 1.393 do Código Civil. Em relação à apresentação da CND-INSS, nos termos dos arts. 47 e 48 da Lei nº 8.212/91, a mesma pretensão se mostra descabida. Além disso, de acordo com o Relator, “a simples qualificação do promitente vendedor como ‘analista de sistemas’ não o enquadra como empregador ou empresário, razão pela qual não há necessidade de apresentação das respectivas negativas exigidas pelo Oficial de Registro.”

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB | 30/08/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

Não é necessária a anuência dos cedentes para o registro de compra e venda da qual participaram os proprietários tabulares e a última cessionária, tendo em vista a existência de compromisso de compra e venda registrado com sucessivas cessões

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação nº 1040210-48.2015.8.26.0100, onde se decidiu não ser necessária a anuência dos cedentes para o registro de compra e venda da qual participaram os proprietários tabulares e a última cessionária, tendo em vista a existência de compromisso de compra e venda registrado com sucessivas cessões. O acórdão teve como Relator o Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças e o recurso foi, por unanimidade, julgado provido.

O caso trata de recurso de apelação interposto em face da r. sentença que manteve a recusa do registro de escritura pública de compra e venda, sob o argumento de desrespeito ao Princípio da Continuidade. Constou, da Nota Devolutiva emitida pelo Oficial Registrador, ser necessário que as promessas de cessão noticiadas sejam devidamente cumpridas através de títulos próprios ou na rerratificação da escritura pública apresentada, onde os cedentes devem comparecer cedendo os direitos prometidos. A apelante, em razões recursais, afirmou que não há razão para impedir o ingresso do título e que preenche os requisitos da usucapião, uma vez que está na posse do imóvel há mais de cinquenta anos.

Ao julgar o recurso, o Relator observou que a questão é saber se a ausência dos cedentes anteriores na escritura pública de compra e venda lavrada compromete a continuidade do registro, o que não ocorre in casu. Isso porque, de acordo com o Relator, “para a transferência da propriedade para o último cessionário, basta que os titulares de domínio figurem como vendedores na escritura de compra e venda, não havendo necessidade de que os cedentes anteriores constem no instrumento na condição de anuentes.” Afirmou, ainda, que tal raciocínio está respaldado pelo art. 1.418 do Código Civil. O Relator ainda entendeu que, se é possível que o proprietário transfira o imóvel para terceiro, com mais razão pode, sem a necessidade de anuência dos cedentes anteriores, transferir a propriedade àquela que, na qualidade de cessionária de compromisso de compra e venda, provavelmente já desfruta de praticamente todos os poderes inerentes ao domínio (jus utendi e fruendi).

Diante do exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso.

Clique aqui e veja a íntegra da decisão

Fonte: IRIB | 01/09/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.