1ª VRP/SP: Cancelamento do registro de loteamento. Reversão da transmissão de áreas ao Município. Possibilidade (EMENTA NÃO OFICIAL).
Processo 1123048-48.2015.8.26.0100 – Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS – Camper Empreendimentos Ltda. e outro – Municipalidade de São Paulo – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado por Camper Empreendimentos LTDA em face do Oficial do 11º Registro de Imóveis da Capital, pretendendo o cancelamento do registro de loteamento existente na matrícula nº 100.360, devidamente aprovado pela Prefeitura de São Paulo, nos termos do artigo 23 da Lei 6.766/79. Esclarece que o loteamento realizado não surtiu o efeito esperado, inexistindo a ocupação do imóvel, mesmo que de forma irregular ou comercialização de lotes de forma clandestina, sendo que o requerente adquiriu o terreno em sua integralidade do então loteador, sem ter ocorrido qualquer alienação, ou seja, não houve a concretização do parcelamento. Aduz que o loteamento foi requerido pelo próprio loteador e não pela Prefeitura de São Paulo, sendo que para comprovar que nunca foi implementado, esclarece que não há muros divisórios com os lotes adjacentes. Juntou documentos às fls.39/151. O Registrador informa que após os documentos apresentados pela requerente reviu seu posicionamento anterior, tendo em vista que constatou que no local não existem indícios de que o parcelamento do solo foi efetivamente implementado. Salienta que, apesar do loteamento estar regularizado, com a consequente transferência, desde a data do registro, das visas, praças e espaços livres para Municipalidade de São Paulo, conforme fundamento no artigo 22 da Lei nº 6.766/79, não foram iniciadas as obras descritas no projeto de loteamento, sendo possível a reversão. Por fim, afirma que na presente hipótese o parcelamento do imóvel não representaria qualquer melhoria urbana para ao Município, de modo que não existem empecilhos ao seu cancelamento (fls. 160/201). A Prefeitura de São Paulo apresentou impugnação às fls.211/215. Alega que o processo no qual houve a aprovação do loteamento foi extraviado, todavia, de acordo com a averbação nº 02 na matrícula nº 100.360, o loteamento foi regularizado pela SERLA. Dai resulta que para aplicação do artigo 23 da Lei 6.766/79 é necessária a aprovação do loteamento e não a regularização. Aduz que foi constatado, que por ocasião da regularização do loteamento, que a passagem se encontrava aberta e entregue ao público, tendo recebido a denominação de travessa Pedro Ermini, o que denota sua integralização e utilização pública. Esclarece que pelas matrículas dos lotes oriundos do loteamento, a requerente adquiriu individualmente os lotes decorrentes do parcelamento, porém, mesmo que adquirido todos os lotes concomitantemente, não descaracterizaria a alienação individual de cada lote, afastando assim o requisito legal de ausência de comercialização das parcelas fruto do loteamento. Aponta que a requerente é pessoa diversa do loteador e aos adquirentes não é dado exercitar a pretensão de cancelamento do registro do loteamento. Juntou documentos às fls.216/222. O Ministério Público opinou pelo deferimento do pedido (fls.226/230 e 307).À fl.287, foi juntada certidão de constatação da área do loteamento em questão, sobre a qual manifestaram-se a Municipalidade de São Paulo, corroborando os argumentos da impugnação (fls.295/296) e a requerente (fls.301/304).É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Primeiramente afasto a preliminar de ilegitimidade ativa arguida pela Prefeitura, tendo em vista que a requerente é proprietária de todos os lotes, adquirindo-os diretamente do loteador, consequentemente houve a sub-rogação dos direitos e deveres inerentes ao contrato de compra e venda, nos termos da escritura lavrada (fls.265/274). Feita esta consideração passo a análise do mérito. Pretende a requerente o cancelamento do registro de loteamento existente na matrícula nº 100.360, devidamente aprovado pela Prefeitura de São Paulo, nos termos do artigo 23 da Lei 6.766/79. Como é sabido, neste feito examina-se apenas se a impugnação é ou não fundamentada, nos termos do que dispõe o § 5º, do art. 213, da Lei nº 6015/73. Em caso positivo, isto é, se fundamentada, o procedimento é extinto remetendo-se as partes às vias ordinárias, pois nada de contencioso se resolve aqui; em caso negativo, prossegue-se o feito com a devolução dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis para as providências cabíveis. Verifico que a impugnação apresentada pela Municipalidade de São Paulo é destituída de fundamento, senão vejamos:O loteamento se caracteriza como um tipo de parcelamento do solo que se configura no retalhamento de quadras para a formação de unidades edificáveis (lote) com frente para a via oficial de circulação de veículos. No termos do artigo 22 da Lei 6.766/79:”Desde a data do registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo”. Todavia, numa análise mais atenta, conclui-se que a presente questão constitui uma exceção, pois permite a reversão desta destinação sem que haja a desafetação da área, através do cancelamento do parcelamento do solo. Neste contexto é explícito o artigo 23 da mencionada Lei:” O registro do loteamento só poderá ser cancelado:I – por decisão judicial;II – a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato;III – a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência da Prefeitura ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.§ 1º A Prefeitura e o Estado só poderão se opor ao cancelamento se disto resultar inconveniente comprovado para o desenvolvimento urbano ou se já se tiver realizado qualquer melhoramento na área loteada ou adjacências. (g. n). Ora, no caso em tela não houve qualquer melhoramento na área loteada ou das adjacências. A certidão de constatação expedida pelo srº Oficial de Justiça foi clara ao declarar que:”Constatei que não foi implementado o loteamento no terreno, bem como o mesmo encontra-se tomado totalmente por vegetação média, como também não há divisórias visíveis de loteamento no terreno……… Não havendo rua de passagem ao lado da gleba” Logo, incabível a impugnação pela Prefeitura de São Paulo, uma vez que sequer houve a implementação do loteamento, não há qualquer muro divisório entre o lote em questão e o vizinho, vale ressaltar que a área está atualmente tomada por vegetação de porte médio, o que por si só caracteriza o abandono e a ausência de utilidade pública. Conforme bem exposto pela Municipalidade (fls.295/296), que “se considerada legalmente possível a reversão do loteamento, presentes todos os requisitos do artigo 23 da Lei 6.766/79, de fato, constatada a situação fática atual, não poderia a Municipalidade se opor ao cancelamento do registro”. Analisando os autos tem-se que não há prova acerca da implantação do parcelamento do solo, sendo certo que o próprio órgão público reconheceu o extravio do processo no qual houve a aprovação do loteamento, bem como se na época da implantação havia passagem aberta ao público esta não prevaleceu, tendo sido incorporada ao imóvel da requerente. O único documento trazido aos autos refere-se a uma planta da região, muito antiga (fl.297), da qual não há como visualizar a passagem aberta ao público, por não haver qualquer denominação. Nota-se, pelas fotos juntadas às fls.289/292, que a vegetação que cresceu na área demonstra o contrário do que faz crer a Municipalidade, sendo que há anos que o imóvel encontra-se livre de construções. Daí conclui-se que o cancelamento pretendido não trará repercussão urbana. Do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado por Camper Empreendimentos LTDA em face do Oficial do 11º Registro de Imóveis da Capital, e consequentemente determino o cancelamento do loteamento não implantado. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao aquivo. P.R.I.C. – ADV: MARCIA HALLAGE VARELLA GUIMARAES (OAB 98817/SP), DEUANY BERG FONTES (OAB 350245/SP)
Fonte: DJE/SP | 09/11/2016.
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