Tema foi tratado em palestras dos registradores imobiliários Paola de Castro Ribeiro de Macedo, José Luiz Germano e Flaviano Galhardo

A programação do XLIV Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, que acontece desde ontem em Curitiba/PR, proporcionou um amplo debate sobre o tema “Procedimento de intimação e consolidação da propriedade fiduciária”, em três diferentes abordagens. Os palestrantes convidados foram os registradores imobiliários Paola de Castro Ribeiro de Macedo (Taubaté/SP), José Luiz Germano (Cianorte/PR) e Flaviano Galhardo (São Paulo, Capital).

Na abertura do painel, a registradora Paola de Castro Ribeiro Macedo fez uma explicação geral do procedimento de intimação e consolidação da propriedade fiduciária, em forma gráfica, detalhando cada uma das fases envolvidas.  “Nós somos responsáveis pelo procedimento e temos que saber claramente o que podemos fazer em cada etapa para evitarmos nulidades”, afirmou.

Paola Macedo centrou sua apresentação em seis importantes aspectos: intimação por cláusula mandato de devedores fiduciantes – procuradores recíprocos por cláusula contratual; intimação por hora certa; intimação por edital; intimação judicial; purgação da mora após a consolidação; possibilidade de dispensa de leilões após a consolidação de acordo entre as partes.

“O objetivo foi trazer para o debate questões práticas e até mesmo polêmicas. A minha orientação foi no sentido de simplificar o procedimento, tornando-o mais célere e mais eficaz. Assim podemos fazer que o Registro de Imóveis seja um veículo mais rápido eficiente para recuperação desses créditos, para que eles sejam cada vez mais abundantes no mercado”, sintetizou.

Contagem dos prazos no âmbito dos procedimentos do RI

O registrador de imóveis em Cianorte/PR e ex-desembargador da Secção de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, José Luiz Germano, em sua apresentação, tratou de dois pontos em relação ao tema. No primeiro momento, aludiu sobre como deve ser a contagem dos prazos no âmbito dos procedimentos dos Registros de Imóveis: pela regra do antigo CPC, que traz a contagem em dias corridos, sem interrupções; ou o novo, onde há suspensões nos fins de semana e feriados. “Sustento que não deve haver pausas, inicialmente porque, quando a lei da alienação fiduciária diz que o prazo deve ser contado em dias úteis, ela traz essa informação expressamente. Salvo engano, são apenas dois prazos, e eles não são dirigidos ao registrador. Portanto, todo prazo na Lei nº 9.514 deve ser contado em dias corridos, ininterruptamente, como sempre foi”.

José Germano acrescentou, ainda, que há muitas vantagens em contar os prazos como dispõe o antigo CPC. “Dessa forma, o processo é mais célere. Se fizermos prevalecer a interpretação que somente devem ser contados os dias úteis, os prazos, obviamente, vão se alongar, o trabalho prestado pelo cartório terá potencial para ficar mais lento e gerar insatisfação dos usuários. Não temos o problema dos advogados, que trabalham sozinhos, temos equipes preparadas, treinadas e informatizadas para fazer tudo funcionar rapidamente”.

O outro ponto abordado pelo palestrante foi em relação à execução extrajudicial para garantia de uma dívida, quando são oferecidos vários imóveis, em diferentes circunscrições e cartórios, para uma só dívida. “A lei previu originalmente, talvez, a simples situação de um imóvel para uma dívida, onde basta ir naquele cartório e resolver tudo. E quando é uma dívida para vários imóveis? Alguns defendem que deveriam existir vários procedimentos, o que, pra mim, geraria mais custos, demora e insatisfação dos usuários. E quando isso acontece, eles buscam soluções fora do Registro de Imóveis, o que não parece ser boa coisa”.

Execução da alienação fiduciária quando há indisponibilidade de bens

10º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP, Flaviano Galhardo dedicou-se à analise de uma questão que faz parte do dia a dia do registrador: a execução da alienação fiduciária quando existe na matrícula a averbação de penhora ou indisponibilidade de bens.

Flaviano Galhardo apresentou dados que mostram a crescente ocorrência de ordens judiciais e administrativas de indisponibilidade de bens. “Somente no ano de 2016, foram feitas, por meio da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, a CNIB, aproximadamente 78 mil ordens”, disse. Segundo ele, tais ordens passaram a ter mais efetividade na medida em que são expedidas através de uma plataforma única e eletrônica de comunicação e, dessa forma, recepcionadas com muito mais celeridade e eficiência pelos oficiais de Registro de Imóveis de todo o país.

Mesmo com poucos julgados a respeito do tema, o propósito do conferencista foi trazer para os congressistas conclusões acerca da viabilidade da execução da alienação fiduciária, em sua plenitude, mesmo havendo averbação de indisponibilidade de bens no registro sobre os direitos do devedor fiduciante.

Palestra – Paola de Castro Ribeiro de Macedo

Palestra – Flaviano Galhardo

Fonte: IRIB | 31/05/2017.

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A registradora de imóveis Maria do Carmo de Rezende Campos Couto e os consultores jurídicos José Antônio Cetraro (Abecip) e Mauro Antônio Rocha (CEF) participaram do painel

Palestras sobre o tema “Negócios fiduciários” abrem as atividades do segundo dia (31/5) do XLIV Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, que reúne mais de 380 congressistas em Curitiba/PR. O primeiro painel contou com presença da oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Atibaia/SP, Maria do Carmo de Rezende Campos Couto; do consultor jurídico da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), José Antônio Cetraro; e do coordenador jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal, Mauro Antônio Rocha. Participaram da mesa os registradores de imóveis em São Paulo/SP Flaviano Galhardo e George Takeda.

Membro efetivo da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB/SP, Mauro Antônio Rocha cuidou do subtema “O direito real de aquisição como objeto de garantia de operação e de penhora em execução de interesse de terceiros”. O conferencista lembrou que, à medida que a crise econômica se aguça, os interesses do mercado de crédito financeiro convergem para a alienação fiduciária de bem imóvel, que se apresenta como supergarantia das obrigações e, também, para os direitos reais aquisitivos que, no negócio fiduciário, são atribuídos ao devedor fiduciante.

Para Mauro Rocha, esses direitos, transmissíveis, disponíveis e com conteúdo patrimonial podem ser cedidos, utilizados como garantia de negócios em geral e objeto de constrição para a garantia judicial. “É urgente, portanto, que se estabeleçam procedimentos registrais que proporcionem a segurança, publicidade e eficácia desejadas, além de critérios confiáveis de avaliação desses ativos, notadamente para a penhora e venda forçada na execução”, disse.

O representante da Abecip José Antônio Cetraro trouxe reflexões acerca a reforma da Lei nº 9.514/1997, que institui a alienação fiduciária de coisa imóvel. Atualmente, tramitam no Congresso Nacional projetos com esse objetivo, entre eles o PL 6525/2013, em análise na Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara dos Deputados, e o PLV 12/2017 (Medida Provisória nº 759/2016), que está na pauta de votações do Senado Federal.

 “A Lei nº 9.514 está próxima de completar duas décadas de vigência e os seus dispositivos que criaram a alienação fiduciária de bem imóvel foram responsáveis por uma extraordinária transformação, não apenas no crédito imobiliário como nos negócios imobiliários em geral. A celeridade na recuperação do crédito estimulou a aplicação dessa garantia para as mais diversas transações, extrapolando os limites do mercado imobiliário”, afirmou o palestrante, lembrando que, nesse período, gradativa e inexoravelmente, operou-se a substituição da hipoteca como garantia real até então predominante, pela alienação fiduciária de imóveis.

Segundo José Antônio Cetraro, paralelamente às formas inovadoras de contratação da alienação fiduciária, sobrevieram questionamentos judiciais, não apenas quanto a elas, mas também decorrentes da sua aplicação convencional em financiamentos imobiliários. Nesse caso, quando deflagrado o procedimento de notificação do devedor para a purgação da mora e, quando não efetuada, relativamente aos leilões e à desocupação do imóvel.

Cetraro alerta que, atualmente, múltiplos aspectos jurídicos desafiam a doutrina diante desse inovador instituto jurídico, ao tempo em que o Judiciário vem proferindo decisões capazes de abalar a segurança jurídica que inicialmente caracterizou a alienação fiduciária de imóveis, estimulando a judicialização de um procedimento concebido, em tese, para desafogá-lo.

“Aguarda-se que a necessária retomada de desenvolvimento do mercado imobiliário encontre a alienação fiduciária de bem imóvel fortalecida, juridicamente ágil e segura quando for necessária a recuperação dos créditos por ela garantidos”, afirma.

A registradora de imóveis Maria do Carmo de Rezende Campos Couto destacou, em sua apresentação, as questões que geram dúvidas sobre alienação fiduciária em garantia de bens imóveis e que tem mais fomentado as discussões entre os registradores. Inicialmente, foi feita uma abordagem sobre o instituto e suas nuances em face da qualificação registral, o que deve ser observado pelo registrador no exame do título.

Com relação ao exame do contrato, Maria do Carmo afirmou que há um consenso geral de que cabe ao registrador, em obediência ao principio da legalidade, examinar se o documento contém todas as cláusulas exigidas pela Lei nº 9.514/97 ou que a afronte. A palestrante recomenda que deve ser verificado se houve o cumprimento às determinações e requisitos do artigo 24 da referida lei, bem como a existência de disposições acerca do procedimento do leilão extrajudicial (art. 27).

Durante a palestra foram abordadas, também, outras questões polêmicas como a alienação fiduciária “elástica”, alienação fiduciária “guarda –chuva”, crédito rotativo, purgação da mora após a consolidação da propriedade, ITBI nas cessões feitas pelo devedor fiduciante, entre outras.

Palestra – Maria do Carmo de Rezende Campos Couto

Palestra – José Antônio Cetraro

Palestra – Mauro Antônio Rocha

Fonte: IRIB | 31/05/2017.

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