*Douglas Gavazzi

A usucapião extrajudicial foi introduzida em nosso ordenamento jurídico através da Lei Federal nº 13.105/2015, qual seja, o nosso atual Código de Processo Civil.

O novo CPC criou o art. 216-A na Lei de Registros Públicos (6.015/73), admitindo o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, por meio de procedimento próprio perante o registro imobiliário da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo.

Dita legislação gerou grande expectativa perante o mercado imobiliário, como uma forma ágil de regularização fundiária através da legitimação da posse pela prescrição aquisitiva.

Ocorre que o legislador entendeu que deveria dar à usucapião administrativa, forma especial de congraçamento – o assentimento expresso de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes. Perfeito. Entretanto, cabe ao registrador imobiliário a notificação desses detentores e caso qualquer deles não aponte sua terminante concordância no prazo de quinze dias, cai por terra a extrajudicialidade da usucapião: a ausência de manifestação dos titulares é entendida como DISCORDÂNCIA.

Vejamos que é custoso e ímprobo que alguém que esteja perdendo seu direito de propriedade pelo abandono, pela própria inércia ou simplesmente pela consequência do jargão jurídico – “o direito não socorre aqueles que dormem” – que este, então, levante a bandeira da justiça e da função social da propriedade em prol dos necessitados e assim se manifeste: “eu concordo que me adquiram o imóvel pelo decurso do tempo que fui faltoso”. Esse mesmo quedou-se ao silêncio, e assim, contribuiu para a judicialização culminada da usucapião.

Em outro ato legislativo, o atual presidente da República editou a Medida Provisória 759 de 22 de dezembro de 2016, que versa sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal, instituindo mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União.

Como sabemos, a Medida Provisória (MP) é um instrumento com força de lei, que só pode ser adotado pelo presidente da República, em casos de relevância e urgência. Há de se ponderar, que ultimamente trata-se de um apetrecho legislativo que vem sendo utilizado sem o principal requisito que o concede como imperativo legal, qual seja, a urgência. Entretanto, a MP produz efeitos imediatos e depende da aprovação do Congresso Nacional para transformação definitiva em lei.

O prazo de vigência da MP 759 – que é de sessenta dias, prorrogáveis uma vez por igual período – sofreu durante sua vigência 732 (setecentos e trinta e duas) emendas e assim, a Comissão Mista (criada no âmbito do Congresso Nacional e integrada por deputados e senadores) emitiu o Parecer nº 1, de 2017-CN, que conclui pelo Projeto de Lei por Conversão nº 12, de 2017. Assevera-se que qualquer alteração feita no texto de uma Medida Provisória (MP) transforma essa matéria em Projeto de Lei por Conversão – o PLV. Depois de aprovado definitivamente pelo Senado ou pela Câmara, esse PLV é remetido à sanção do presidente da República.

Assim, no dia 31/05 dita Comissão Mista aprovou o Projeto de Lei por Conversão que introduz significativas mudanças no instituto da usucapião extrajudicial. Assim ficou o texto:

A Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 216-A.

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I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 – Código de Processo Civil;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; .

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§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias,interpretado o seu silêncio como concordância. (grifei)

………………………………………………………..

§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. (grifei)

………………………………………………………..

§ 11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2º deste artigo. (grifei)

§ 12. Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico para o efeito do § 2º deste artigo, de modo que é dispensada a notificação de todos os condôminos. (grifei).

§ 13. Para efeito do § 2º deste artigo, caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação pelo prazo de 15 (quinze) dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância. (grifei)

§ 14. Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação.”

§ 15. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial que obedecerá, no que couber, ao rito previsto nos arts. 381, §5º, 382 e 383 da Lei nº 13.105, de 16 março de 2015 – Código de Processo Civil. (NR)”

Com isso, alguns pontos muito importantes foram esclarecidos pelo PLV 12/2017:

1. O silêncio dos titulares de direitos reais (maior óbice do texto anterior) agora é tido como CONCORDÂNCIA;

2. Imóvel não matriculado poderá ser usucapido pela via administrativa;

3. Usucapião em unidade autônoma em condomínio edilício dispensa o consentimento dos titulares de direitos reais bastando a notificação do síndico, que silente, também incorre pela concordância.

4. Imóvel cujo dono desconhece-se, ou é sumido – o registrador promoverá a notificação por edital, mediante dupla publicação, pelo prazo de 15 (quinze) dias cada um, também interpretado o silêncio do notificando como concordância.

Assim, o mecanismo legislativo se torna aplicável. Assim, a ferramenta pode funcionar e se tornar acessível aos legitimados pelo prazo de posse ininterrupta e pacífica.

O PLV 12/2017 seguiu para a sanção presidencial e segundo o sítio da Secretaria de Governo – Subchefia de Assuntos Parlamentares aguarda a chegada do autógrafo.

Ainda é dado ao presidente da República o direito de vetar o texto ou parte dele, mas em tempos de coisas a jato, que essa sanção, assim também o seja com o texto normativo.

Até o final deste mês, espero, teremos boas novidades.

Parece que agora vai.

* Douglas Gavazzi é tabelião de notas e protesto substituto em Itapevi-SP. Professor-tutor do curso de pós-graduação em Direito Notarial e Registral do Damásio. Colunista do CNB – Conselho Federal.

Fonte: Professor Gavazzi | 07/06/2017.

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Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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