Apelação nº 1035060-44.2015.8.26.0114
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1035060-44.2015.8.26.0114
Comarca: CAMPINAS
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação nº 1035060-44.2015.8.26.0114
Registro: 2017.0000530805
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1035060-44.2015.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são partes é apelante EVERALDO LINGUITE DE MOURA, é apelado 3º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, JOÃO CARLOS SALETTI, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E PÉRICLES PIZA.
São Paulo, 20 de julho de 2017.
MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação nº 1035060-44.2015.8.26.0114
Apelante: Everaldo Linguite de Moura
Apelado: 3º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas
VOTO Nº 29.777
Registro de Imóveis – Escritura de compra e venda – Outorga pela titular de domínio diretamente ao último cessionário – Existência de cessões intermediárias – Desnecessidade de anuência dos cedentes – Inexistência de afronta ao princípio da continuidade – Dúvida improcedente – Recurso provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença de fls. 51/52, que manteve a recusa do registro de escritura pública de compra e venda lavrada pelo 1º Tabelião de Notas de Campinas, envolvendo imóvel objeto da transcrição n. 15.677, do 3º Registro de Imóveis de Campinas, sob o argumento de desrespeito ao princípio da continuidade.
Sustenta o apelante que: a) não houve ofensa ao princípio da continuidade, uma vez que compareceram como outorgante vendedora a titular dominial e, como cedentes ou anuentes, IMÓVEIS ICARAÍ LTDA., JOAQUIM CALDEIRAS DIAS e ALDIZ TEIXEIRA DIAS, b) recolhidos os ITBI’s correspondentes, não havendo sequer prejuízo ao erário municipal (fls. 59/65), c) reside no imóvel em questão há 27 anos sem qualquer interpelação por parte dos cedentes, tendo o MM. Juiz sentenciante incorrido em erro na análise da cadeia registral.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 77/80).
É o relatório.
De acordo com as informações que constam da certidão de fls. 31, o imóvel em questão é de propriedade de COMPANHIA DE MELHORAMENTOS DE CAMPINAS. Consta, ainda, que a titular de domínio firmou compromisso de compra e venda em favor da COMPANHIA NACIONAL DE MELHORAMENTOS S/A. Esta, por sua vez, firmou contrato particular por meio do qual prometeu ceder e transferir seus direitos a IMÓVEIS ICARAÍ LTDA.. Por instrumento particular não registrado (fls. 14/17), IMÓVEIS ICARAÍ LTDA. obrigou-se a transmitir seus direitos a JOAQUIM CALDEIRAS DIAS. Finalmente, por escritura de venda e compra (fls. 07/10), COMPANHIA MELHORAMENTOS DE CAMPINAS vendeu a EVERALDO LINGUITE DE MOURA, ora recorrente, os direitos sobre o imóvel em questão, figurando como cedentes IMÓVEIS ICARAÍ LTDA., JOAQUIM CALDEIRAS DIAS e sua esposa ALDIZ TEIXEIRA DIAS.
Pretende a recorrente o registro da escritura pública de compra e venda acima mencionada, sustentando que não viola o princípio da continuidade, estando respeitada toda cadeia dominial.
Todavia, consoante nota devolutiva de fls. 13, seria necessário que fosse apresentado para exame e registro o instrumento de efetivação da promessa de cessão da COMPANHIA NACIONAL DE MELHORAMENTOS S/A em favor de IMÓVEIS ICARAÍ LTDA.. Reapresentado o título, sobreveio nova nota de devolução em que a exigência foi reiterada.
De fato, na escritura pública que os recorrentes pretendem registrar, não constou a anuência da COMPANHIA NACIONAL DE MELHORAMENTOS S/A, a quem a COMPANHIA MELHORAMENTOS DE CAMPINAS, titular dominial, havia prometido ceder seus direitos sobre o imóvel.
Entretanto, a questão é saber se a ausência de anuência dos cedentes anteriores – no caso, COMPANHIA NACIONAL DE MELHORAMENTOS S/A na escritura de venda e compra lavrada compromete a continuidade do registro.
E a resposta é negativa.
Ao tratar da ação de adjudicação compulsória, cuja sentença substitui a declaração de vontade que não pôde ser obtida, diz Ricardo Arcoverde Credie:
“…pleiteia-se a adjudicação compulsória diretamente do titular do domínio, o promitente vendedor. Estando irregistrado o instrumento de cessão, cabe o ajuizamento da ação quando o promissário vendedor exigir a presença do cedente do compromisso quando anuente na escritura definitiva: ao juiz caberá valorar os limites entre a prudência do vendedor e sua resistência àquele ato, sem descurar da verificação da idoneidade da cessão. Diferentemente será quando a cessão estiver registrada; aí, por causa do princípio da continuidade dos atos do Registro de Imóveis, é necessária a anuência do cedente na escritura definitiva, devendo ele, consequentemente, ser demandado com o titular do domínio, ambos no polo passivo da relação processual, para que também sua eventual omissão seja suprida sentencialmente.” (Adjudicação Compulsória, 9ª edição, Malheiros, 2004, p. 59/60).
A posição tradicional, portanto, exigia que titulares de domínio, juntamente com eventuais cedentes, estivessem no polo passivo da demanda que visa à obtenção de suprimento judicial da outorga de escritura definitiva.
Essa posição, no entanto, vem mudando.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp. 648.468, decidiu:
Adjudicação compulsória. Litisconsórcio. Cedentes. 1. Na ação de adjudicação compulsória é desnecessária a presença dos cedentes como litisconsortes, sendo corretamente ajuizada a ação contra o promitente vendedor. 2. Recurso especial conhecido e provido
Do corpo do voto do Relator, Ministro Menezes Direito, destaca-se a seguinte passagem:
“Não vejo mesmo razão para que sejam chamados os cedentes como litisconsortes. A obrigação decorrente da adjudicação compulsória é do promitente vendedor, pouco relevando o papel dos cedentes, considerando que o direito que se pretende somente pode ser cumprido pelo titular do domínio“.
Do voto-vista do Ministro Castro Filho, merece ênfase a passagem que segue:
“Definida a ação de adjudicação compulsória como pessoal, que pertine ao compromissário comprador, deve ser ajuizada em face de quem seja o titular do domínio do imóvel. Assim, mesmo que caracterizada a cadeia de cessão de direito aquisitivos, exigível pela parte que integra o último elo da cadeia de cessões o registro da concretização da aquisição imobiliária contra aquele que possui o real domínio do bem, assim que ele reconhecer que o preço foi pago“.
Esse novo entendimento, aliás, já foi adotado por este Conselho Superior:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Ação judicial de adjudicação compulsória promovida em face dos que constam como proprietários do imóvel – Desnecessidade do registro dos documentos que instrumentalizam os sucessivos compromissos de venda e compra – Irrelevância do registro de um deles – Desqualificação registral afastada – Carta de sentença passível de registro – Dúvida improcedente – Recurso não provido” (Apelação nº 0020761-10.2011.8.26.0344, Rel. Des. José Renato Nalini, j. em 25/10/2012).
E se os cedentes não precisam constar no polo passivo da ação de adjudicação compulsória, não há razão para que seja diferente na hipótese de lavratura de escritura de compra e venda.
Com efeito, se a adjudicação compulsória objetiva um provimento judicial com a mesma eficácia da escritura não outorgada e se os proprietários tabulares – pelas decisões acima citadas – são os únicos que devem figurar no polo passivo dessa demanda, é forçoso concluir que os cedentes não precisam anuir na escritura de compra e venda lavrada entre a cessionária e os titulares de domínio.
Ou seja, para a transferência da propriedade para o último cessionário, basta que os titulares de domínio figurem como vendedores na escritura de compra e venda, não havendo necessidade de que os cedentes anteriores constem no instrumento na condição de anuentes.
E o raciocínio está respaldado pelo artigo 1.418 do Código Civil:
“O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel“.
Ao preceituar que o promitente comprador pode exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda do promitente vendedor, ou deterceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, referido dispositivo legal deixa muito claro que o titular dominial, ainda que tenha celebrado compromisso de compra e venda anterior, pode dispor do imóvel.
Considerando que, pela lei, o proprietário pode transferir o imóvel a terceiro, com mais razão pode, sem a anuência dos cedentes anteriores, transferir a propriedade àquele que, na qualidade de cessionário de compromisso de compra e venda, provavelmente já desfruta de praticamente todos os poderes inerentes ao domínio (jus utendi e fruendi).
Parece bastante razoável a facilitação da consolidação da propriedade, extrajudicialmente, nas mãos daquele que é cessionário de sucessivos compromissos de compra e venda registrados. Entender de outra forma, considerando a inviabilidade de se obter a anuência de todos os cedentes da cadeia, seria obrigar a cessionária a mover ação de adjudicação compulsória contra proprietários tabulares e todos os cedentes ou, pior, ajuizar ação de usucapião.
Em situações análogas, essa foi a posição recentemente adotada por este Conselho:
“Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel – Desrespeito ao registro anterior de instrumento particular – Desnecessidade da anuência dos compromissários compradores – Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade – Recurso provido” (Apelação nº 0025566-92.2011.8.26.0477, Rel. Des. José Renato Nalini, j. em 10/12/2013).
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Compromisso de compra e venda registrado com sucessivas cessões – Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel da qual participaram os proprietários tabulares e a última cessionária – Desnecessidade da anuência dos cedentes – Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade – Recurso provido. (Apelação nº 1040210-48.2015.8.26.0100, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. em 08/04/2016).
Frise-se, por fim, que a escritura pública de compra e venda foi lavrada em 09 de fevereiro de 1989 (fls. 07/10), contando com a anuência de quase todos os cedentes, à exceção da COMPANHIA NACIONAL DE MELHORAMENTOS S/A. Esta, entretanto, firmou compromisso de venda e compra do imóvel em 04 de março de 1975, sendo sucedida por IMÓVEIS ICARAÍ e por JOAQUIM CALDEIRAS DIAS e sua esposa ALDIZ TEIXEIRA DIAS, os quais figuraram como anuentes na escritura pública. Portanto, é bastante improvável que haja qualquer pendência em relação ao cumprimento das cessões anteriores.
Pelo exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso interposto.
MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS
Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 24.08.2017 – SP)
Fonte: INR Publicações.
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