Hoje, a norma prevê que uma comissão de representantes dos adquirentes será designada no contrato de construção, de incorporação ou eleita em assembleia para representar os adquirentes em tudo o que interessar ao bom andamento da obra, ou para praticar os atos relacionados com o chamado patrimônio de afetação.

Para tornar mais efetivo o funcionamento da comissão, a proposta prevê regra de convocação para que os adquirentes possam acompanhar o andamento da obra de acordo com a previsão contratual.

Projeto original
O texto aprovado é o substitutivo do relator, deputado Celso Russomanno (PRB-SP), ao Projeto de Lei 5092/13, do ex-deputado Wellington Fagundes, que tem como objetivo tornar obrigatória a instituição de patrimônio de afetação – hoje facultativo – pelas incorporações imobiliárias.

A figura jurídica do patrimônio de afetação estabelece que os terrenos e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, serão mantidos apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação e à entrega das unidades imobiliárias aos adquirentes.

O relator entendeu, porém, que a obrigatoriedade da instituição de patrimônio de afetação para todas as incorporações e empreendimentos de parcelamento do solo poderia ter um efeito inverso e prejudicar os consumidores brasileiros.

“As pequenas e médias empresas da construção civil terão grande dificuldade de adaptar seus modelos de negócios a essa nova exigência, com procedimentos burocráticos complexos e onerosos”, disse. “Deve-se, portanto, prestigiar a autorregularão do mercado, nessa situação”, completou.

Regra de convocação 
Celso Russomanno preferiu, portanto, aperfeiçoar a figura da comissão de representantes prevista na Lei 4.591/64. Hoje a lei determina que o registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias. Terminado o prazo, se o registro ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação, revalidando o registro por igual prazo.

Pela regra prevista no substitutivo, decorrido esse prazo fixado na lei, se a obra estiver sujeita ao patrimônio de afetação, o incorporador deverá:
– proceder à convocação da assembleia de adquirentes visando à constituição da comissão de representantes; e
– quando houver financiamento destinado à produção, dar ciência à instituição financeira da constituição da comissão de representantes e convocá-la para as reuniões, por meio de correspondência com aviso de recebimento, facultado o seu comparecimento da instituição às reuniões.

Tramitação
Como foi rejeitado pela Comissão de Desenvolvimento Econômico, Indústria e Comércio, o projeto perdeu o caráter conclusivo por ter tido pareceres divergentes nas comissões de mérito. Agora, deverá ser analisado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania e pelo Plenário.