Processo 1114150-07.2019.8.26.0100
Dúvida – Notas – Cristina Barbosa Rodrigues – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Cristina Barbosa Rodrigues, após negativa de registro de carta de arrematação cujo objeto é o imóvel matriculado sob o nº 111.395 da mencionada serventia. O primeiro óbice diz respeito a existência de compromisso de compra e venda registrado na matrícula em benefício de OD Empreendimentos e Participações Ltda., que não participou da ação judicial que gerou o título, tampouco havendo desconstituição do compromisso registrado. Além disso, o imóvel encontra-se hipotecado em favor de Challenger Empreendimentos Imobiliários Ltda e Banco Luso Brasileiro S/A, sendo que este último propôs ação de notificação em face do devedor, sendo necessária a ciência da arrematante da existência de hipoteca e da ação de notificação, além de ordem judicial expressa caso se pretenda o cancelamento das hipotecas. Finalmente, o Oficial requer que conste expressamente no título que a alienação judicial deve prevalecer em relação a indisponibilidade de bens do titular de domínio. Juntou documentos às fls. 07/50. A suscitada manifestou-se às fls. 53/58, com documentos às fls. 59/108. Alega que o compromisso de compra e venda é posterior a ação judicial que deu origem ao título, não podendo impedir seu registro. Aduz que as hipotecas são ineficazes frente a compradora, nos termos da Súmula 308 do STJ. Finalmente, quanto a indisponibilidade, argumenta que esta não pode impedir o ingresso do título, já que decretada após a ação judicial que culminou na adjudicação do bem. O Ministério Público opinou às fls. 111/114 pela parcial procedência da dúvida. É o relatório. Decido. De início, tendo em vista a recente alteração do Tomo II das NSCGJ, esclareço que, sendo a prenotação anterior a alteração normativa, as normas aqui mencionadas serão aquelas vigentes na data do ingresso do título, e não as atualmente em vigor. Dito isso, destaco que, nos termos do item 119 do Cap. XX das NSCGJ, os títulos judiciais não estão imunes a qualificação pelo Oficial, que deve zelar pela observância da legislação, de modo que, mesmo se tratando de carta de adjudicação, cabe ao Oficial verificar se possível, ou não, seu ingresso no registro imobiliário. Para além disso, pelos princípios da prioridade e do tempus regit actum, a análise do título prenotado deve observar a situação vigente na data de seu protocolo, e não da data em que foi formado. Assim, independentemente da indisponibilidade ou do compromisso de compra e venda terem sido registrados após o negócio jurídico realizado pela suscitada, a efetivação de tais registros demanda que, quando da análise do novo título, a situação atual da matrícula seja considerada. Em outras palavras, o registro do compromisso de compra e venda, mesmo que celebrado após a venda do imóvel a autora, não pode ser desconsiderado, já que, efetuado regularmente o registro, seu beneficiário adquire direitos sobre o bem que têm prioridade sobre aqueles não registrados, como no caso dos direitos da autora. O mesmo se diz quanto a indisponibilidade, que foi decretada antes que o título da autora tivesse ingresso no registro imobiliário. Sem prejuízo de tais premissas, o primeiro óbice deve ser afastado. Apesar de opiniões no sentido do entendimento do Oficial, inclusive anteriormente adotada por este Juízo, nas quais ficou explícito o caráter real do direito do compromissário comprador, em consonância com os artigos 1417 e 1418 do Código Civil, em decisões mais recentes do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, baseada em julgados dos Tribunais Superiores, a questão restou pacificada no sentido da possibilidade de registro de escritura pública entabulada entre o proprietário do imóvel e terceiros, ainda que conste registro de instrumento de promessa, sem que isso caracterize violação ao princípio da continuidade. Neste sentido: “Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Compromisso de compra e venda registrado com sucessivas cessões – Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel da qual participaram os proprietários tabulares e a última cessionária – Desnecessidade da anuência dos cedentes – Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade – Recurso provido” (Apelação nº 1040210-48.2015.8.26.0100, Relator Des. Cor.Geral da Justiça:Pereira Calças, j. em 08.04.2016). “Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel – Desrespeito ao registro anterior de instrumento particular – Desnecessidade da anuência dos compromissários compradores – Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade – Recurso Provido” (Apelação nº 0025566-92.2011.8.26.0477, Rel. Des. José Renato Nalini, j. em 10.12.2013). O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Resp. 648.468, envolvendo a mesma questão, assim decidiu: “Adjudicação compulsória. Litisconsórcio. Cedentes. 1. Na ação de adjudicação compulsória é desnecessária a presença dos cedentes como litisconsortes, sendo corretamente ajuizada a ação contra o promitente vendedor. 2. Recurso especial conhecido e provido” De acordo com o Desembargador Ricardo Dip, no voto apresentado na Apelação Cível nº 1057235-74.2015.8.26.0100: “O registro do compromisso (i) não suprime o atributo de disponibilidade dominial do legitimado tabular, mas (ii) conserva suficiente eficácia prenotante para beneficiar o direito real na aquisição”. Tudo isso a demonstrar que a existência de compromisso de compra e venda não impede o registro de escritura de compra e venda, ou título equiparável como a carta de adjudicação, celebrado entre o titular de domínio e terceiro. Poder-se-ia, no caso da carta de adjudicação, questionar a necessidade de inclusão do compromissário comprador no polo passivo da ação que lhe deu origem. Todavia, como o próprio Oficial argumenta, a carta de adjudicação deve seguir os mesmos critérios da escritura de compra e venda que visa substituir. Assim, se na escritura de compra e venda entre titular de domínio e terceiro não é necessária a participação do compromissário comprador com título registrado, não há que se exigir sua ciência ou participação na ação judicial. Neste sentido, cito a Apelação 0020761- 10.2011.8.26.0344, julgada pelo CSM, com relatoria do Des. Renato Nalini: “(…)De todo modo, a possível falta de conhecimento dos compromissários compradores, a sua ocasional oposição à transmissão da propriedade do imóvel aos adquirentes e a eventual inoponibilidade das cessões de direito, com afastamento de sua repercussão sobre a situação jurídica dele, são circunstâncias despidas de força para comprometer a validade da compra e venda definitiva, para frear o acesso do título ao álbum imobiliário: quando muito, terão potência para relativizar a eficácia, não para atestar a invalidade da transferência coativa da propriedade. Quero dizer: se o registro do instrumento particular de compromisso de venda e compra, desnecessário para obtenção da sentença substitutiva do contrato definitivo, não impede o promitente vendedor de transferir a propriedade a terceiros – embora seja idôneo para comprometer a eficácia deste negócio jurídico -, impõe, na mesma linha de entendimento, admitir que o registro de escritura de venda e compra pelos sucessores dos titulares do domínio prescinde do cancelamento do registro do compromisso de venda e compra, ainda que o promitente comprador não tenha participado do negócio jurídico posterior.” (grifei) Em resumo, o compromisso de compra e venda não impede a lavratura de escritura de compra e venda definitiva em favor de terceiro, sendo que o registro de tal título, equiparável a carta de adjudicação que o substitui, independe da participação do promitente comprador ou cancelamento do registro de tal negócio jurídico. Portanto, fica afastado o primeiro óbice. Apenas saliento, neste ponto, que o R. 05, referente ao compromisso de compra e venda, continua eficaz, gerando ao promitente comprador direito real contra o titular de domínio de exigir a lavratura de escritura definitiva, mesmo que tal titular não seja mais o promitente vendedor. Assim, deverá a suscitada, se entender inválido tal compromisso, buscar sua anulação pelas vias competentes a tanto, visando preservar seu direito definitivo sobre o imóvel. Quanto ao segundo óbice, também deve ele ser afastado. A exigência de declaração pela adquirente, no presente caso, de que tem conhecimento das hipotecas pode ser afastada a partir da análise do próprio título apresentado. Na inicial da ação que deu origem ao título (fl. 09), a autora expressamente menciona conhecer a hipoteca. Já na sentença (fls. 26/30), a magistrada foi expressa quanto a ineficácia das hipotecas celebradas pela construtora em face da autora. Ainda que a sentença tenha exigido que a ré desse baixa nas hipotecas, o conteúdo decisório, que afeta a adjudicante ao declarar as hipotecas ineficazes contra si, torna inequívoco seu conhecimento quanto aos gravames existentes, sendo desnecessária sua ciência expressa por meio diverso. Pontuo aqui, novamente, que caberá a suscitada buscar o cumprimento da decisão judicial quanto ao cancelamento das hipotecas. É dizer que o ingresso do título não representará o cancelamento das hipotecas, cabendo a interessada buscar os meios próprios para obter o cancelamento, ficando ciente de que, tratando-se de direito real, a execução das hipotecas poderá retirar os bens de seu domínio, sendo que tais execuções são possíveis enquanto não cancelados os registros das garantias, sem prejuízo da possibilidade de eventual embargos a execução arguindo a ineficácia já declarada. Todas estas medidas, contudo, fogem do âmbito da competência desta Corregedoria Permanente. Não obstante, o terceiro óbice deve ser mantido. Ainda que a adjudicação tenha se dado judicialmente, ela não se equipara a alienação forçada ocorrida após penhora, hipótese na qual este juízo tem entendido que a indisponibilidade não impede o ingresso da carta de arrematação. Isso porque, como já dito, a adjudicação substitui a escritura definitiva, devendo ser aplicados àquela os mesmos critérios de qualificação utilizados nesta, a menos que haja manifestação judicial em sentido contrário. Assim, averbada a indisponibilidade antes da prenotação da carta de adjudicação, esta é atingida pelos efeitos daquela, ficando seu ingresso impedido até que haja manifestação judicial, seja pelo juízo que decretou a indisponibilidade, seja pelo juízo de origem da adjudicação, no sentido de que a indisponibilidade não atinge o título que ora se pretende ingresso. Do exposto, julgo parcialmente procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Cristina Barbosa Rodrigues, afastando os dois primeiros óbices, mas mantendo a recusa ao ingresso do título devido ao óbice relativo a indisponibilidade do bem. Oficie-se a CIPP do Ministério Público de São Paulo, nos termos do Art. 40 do Código de Processo Penal, com cópia de fls. 16/23 e 45/48, vez que houve dupla promessa de compra e venda do mesmo imóvel pela Construtora Mendes Pereira Ltda., o que pode configurar crime. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: CRISTINA BARBOSA RODRIGUES (OAB 178466/SP)
Fonte: DJE/SP 17.01.2020
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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